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1、天津中濱城起步區(qū)概念性建筑設(shè)計(jì)現(xiàn)狀綜述Review Status集裝箱海鮮街集裝箱海鮮街濱海核心區(qū)濱海核心區(qū)臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)官港官港森林公園森林公園航空城航空城消閑島消閑島區(qū)位交通區(qū)位：位于天津市中心城區(qū)與濱海新區(qū)之間，靠近海和教育園區(qū)與西青開(kāi)發(fā)區(qū)。地塊四至范圍東北至津港公路，南至津晉高速，西至薊汕聯(lián)絡(luò)線(xiàn)。總面積116.7公頃。交通條件：位于三條高快速匯聚處，可便捷聯(lián)系中心城區(qū)、機(jī)場(chǎng)、高鐵站及于家堡商務(wù)區(qū)。用地代碼用地性質(zhì)用地面積（公頃）比例（%）大類(lèi) 中類(lèi)C公共設(shè)施用地26.722.9%C2商業(yè)金融業(yè)用地26.7W倉(cāng)儲(chǔ)物流用地20.3 17.4%W1普通倉(cāng)庫(kù)用地20.3S道路廣場(chǎng)用地272、.323.4%S1道路用地27.3U市政基礎(chǔ)設(shè)施用地2.21.9%U1供水用地0.6U1供電用地0.1U1供燃?xì)庥玫?.1U1供熱用地0.8U2加油站0.2U4雨污水泵站0.4R居住用地20.917.9%R2二類(lèi)居住用地20.9G綠化用地19.316.5%G1公共綠地1.7G2生產(chǎn)防護(hù)綠地17.6工業(yè)區(qū)規(guī)劃范圍總用地116.7100%用地平衡表建筑類(lèi)型單位建筑面積居住用地平方米418000商業(yè)金融用地平方米801000倉(cāng)儲(chǔ)物流建筑平方米304500合計(jì)平方米1523500建筑面積一覽表3.7ha 3.0ha 5.3ha 5.5ha 2.8ha 4.0ha 6.3ha 4.8ha 4.7ha 53、.8ha 3.0ha 5.9ha 7.7ha 1.3ha 3.7ha 1.51.51.51.51.52.02.02.02.02.52.52.52.52.52.5商業(yè)商業(yè)區(qū)區(qū)配套居住區(qū)配套居住區(qū)物流物流區(qū)區(qū)35Kv變電站變電站自來(lái)水廠(chǎng)自來(lái)水廠(chǎng)鍋爐房鍋爐房已批加油站已批加油站社會(huì)停車(chē)場(chǎng)社會(huì)停車(chē)場(chǎng)雨污水泵站雨污水泵站高調(diào)站高調(diào)站西青區(qū)屬用地津南區(qū)屬用地起步區(qū)界限起步區(qū)起步區(qū)已批控規(guī)起步區(qū)規(guī)模：用地規(guī)模：規(guī)劃用地31.7公頃；可建設(shè)用地31.7公頃；其中商業(yè)金融業(yè)用地20公頃。建筑規(guī)模：預(yù)測(cè)建筑面積482500。毛容積率：1.8。用地代碼用地性質(zhì)用地面積建筑面積平均容積率(平方米)(平方米)C2商業(yè)金4、融業(yè)用地1930004825002.5合計(jì)1930004825002.5建筑面積容量規(guī)模測(cè)算功能定位Function of構(gòu)成了輻射上海整個(gè)城市西部的POWERCENTER但是由于規(guī)劃不足，并未形成一個(gè)超級(jí)的集散零售公園上海普陀區(qū)真北路集中了百安居、麥德龍、紅星美凱龍、易初蓮花、蘇寧電器、如家快捷酒店等家居、裝飾、電器、超市等多個(gè)大型零售集團(tuán)failure案例分析：上海真北路構(gòu)成了輻射北京整個(gè)城市東部的POWERCENTER但是由于規(guī)劃不足，并未形成一個(gè)超級(jí)的集散零售公園北京朝陽(yáng)區(qū)東四環(huán)中路集中了特力屋、紅星美凱龍、迪卡儂、沃爾瑪、國(guó)美電器、蘇寧電器等家居、裝飾、電器、超市等多個(gè)大型零售集團(tuán)f5、ailure案例分析：北京美羅城n各個(gè)大型零售集團(tuán)呈帶狀分布，空間上削弱了不同商業(yè)業(yè)態(tài)互補(bǔ)加強(qiáng)的集聚效應(yīng)n輔助連鎖商業(yè)不完備、配套商業(yè)缺乏，導(dǎo)致區(qū)域整體商業(yè)氣氛欠缺n主題大型商業(yè)體量規(guī)模不足，難以形成有效的輻射性和排他性區(qū)域內(nèi)帶狀大型商業(yè)分布通常難以發(fā)揮聚集效應(yīng)n業(yè)態(tài)布局規(guī)劃合理，空間分布使不同業(yè)態(tài)交錯(cuò)互補(bǔ)，形成商業(yè)聚集合力n業(yè)態(tài)全面，完整解決區(qū)域內(nèi)絕大多數(shù)商業(yè)需求，保證足夠商業(yè)氣氛和消費(fèi)吸引力n足夠體量的大型商業(yè)有效延伸PowerCenter的輻射半徑，加強(qiáng)其排他性項(xiàng)目的基本定位決定了其先天的聚集效應(yīng)傳統(tǒng)大型集商業(yè)帶狀分布PowerCenter啟動(dòng)PowerCenter項(xiàng)目將有助于形成具有絕6、對(duì)化優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目定位，其開(kāi)發(fā)和實(shí)施也將對(duì)整個(gè)天津地區(qū)產(chǎn)生極大的影響力。未來(lái)趨勢(shì)一個(gè)國(guó)際化都市，一定需要一個(gè)POWER CENTER.PowerCenter模式特征餐飲體育用品日用百貨家裝兒童用品家居用品名品折扣家具家用電器使分散的主題型集中商業(yè)集聚，形成超大體量的商業(yè)綜合體PowerCenter合理的規(guī)劃市中心市中心郊區(qū)郊區(qū)都市邊緣交通便利差異定位固定模式輻射廣泛超大型購(gòu)物中心主題休閑娛樂(lè)城吉盛偉邦國(guó)際家具村奧特萊斯品牌直銷(xiāo)廣場(chǎng)規(guī)劃面積：2.66平方公里Power Center成功案例：上海趙巷超級(jí)商業(yè)中心Power Center成功案例：上海趙巷超級(jí)商業(yè)中心能量中心能量中心 大型零售商場(chǎng)大型零7、售商場(chǎng) 零售公園零售公園中濱城起步區(qū)=大型停車(chē)場(chǎng)公共區(qū)域交通要道基礎(chǔ)功能主題型大型商業(yè)輔助連鎖商業(yè)其他配套商業(yè)聯(lián)機(jī)網(wǎng)吧Motel 168PowerCenter理論模型PowerCenter理論模型PowerCenter理論模型POWERCENTRESHOPPING MALL（廣東番禺）漁民新村是集餐飲、市場(chǎng)、超市為一體的三合一特色海鮮城。以漁文化主題裝飾，提供豐富娛樂(lè)活動(dòng)。海鮮經(jīng)營(yíng)面積2.5萬(wàn)多平方米大型停車(chē)場(chǎng)1.5萬(wàn)多平方米，并配有汽車(chē)美容服務(wù)。1F9200平方米生猛海鮮、東南亞菜式、蔬果、酒水超市；地方風(fēng)味小食區(qū)和火鍋城；開(kāi)放式廚房。2F7800平方米豪華大廳、宴會(huì)大廳；48間貴賓廳房，可8、同時(shí)筵開(kāi)100多席。3F9200平方米豪華貴賓廳房86間，最大面積達(dá)300平方米，配最高級(jí)影視音響器材、時(shí)尚衛(wèi)生間、會(huì)客休息間等。開(kāi)敞廚房用餐環(huán)境活動(dòng)空間餐飲：大型餐飲，建筑面積2萬(wàn)5萬(wàn)平方米，如大型集中式海鮮城。POWERCENTER定向招商POWERCENTER定向招商上海奧特萊斯品牌直銷(xiāo)廣場(chǎng)是一座國(guó)際化、現(xiàn)代化、時(shí)尚化的生態(tài)型綜合購(gòu)物廣場(chǎng)。奧特萊斯坐落于滬青平高速公路趙巷出口處200米，南靠佘山國(guó)家旅游度假區(qū)，西臨淀山湖、朱家角、周莊等著名江南水鄉(xiāng)風(fēng)景區(qū)，距市中心人民廣場(chǎng)26公里，車(chē)程僅30-40分鐘。廣場(chǎng)整體建筑呈現(xiàn)代時(shí)尚的歐美風(fēng)情，地上部分由南往北，依次為1至4層，以商品經(jīng)營(yíng)和餐飲為9、主，目前廣場(chǎng)擁有二百五十余家商鋪、四百五十多個(gè)國(guó)內(nèi)外品牌面積從100平方米到500平方米不等，可供多種商業(yè)形式進(jìn)行組合。總建筑面積約11萬(wàn)平方米。廣場(chǎng)擁有能停放1200余輛機(jī)動(dòng)車(chē)的大型停車(chē)場(chǎng)，可容納500輛車(chē)的地下車(chē)庫(kù)及旅游巴士專(zhuān)屬的停車(chē)位。（上海青浦）名品折扣店：大型名品折扣店，建筑面積10萬(wàn)70萬(wàn)平方米，如奧特萊斯。POWERCENTER定向招商（上海青浦）名品折扣店：大型名品折扣店，建筑面積10萬(wàn)70萬(wàn)平方米，如奧特萊斯。POWERCENTER定向招商（北京朝陽(yáng)）北京大郊亭店是迪卡儂目前在中國(guó)最大的概念店，營(yíng)業(yè)面積達(dá)到5000平方米。商場(chǎng)外部設(shè)有運(yùn)動(dòng)場(chǎng)及運(yùn)動(dòng)設(shè)施,為商場(chǎng)顧客和周邊社區(qū)居民10、提供免費(fèi)試驗(yàn)產(chǎn)品和進(jìn)行運(yùn)動(dòng)鍛煉的場(chǎng)所。迪卡儂超市提供65種運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目的運(yùn)動(dòng)產(chǎn)品，既有迪卡儂自有的品牌產(chǎn)品，也有其它國(guó)際知名品牌。包括山地運(yùn)動(dòng),水上運(yùn)動(dòng),自行車(chē)和輪滑滑板運(yùn)動(dòng),球拍類(lèi)和高爾夫運(yùn)動(dòng),健身項(xiàng)目,野外運(yùn)動(dòng)和團(tuán)隊(duì)運(yùn)動(dòng)等。體育用品：大型體育用品建筑面積2千1萬(wàn)平方米，如迪卡儂。POWERCENTER定向招商（上海浦東）在亞洲8個(gè)市場(chǎng)（中國(guó)大陸、香港、新加坡、馬來(lái)西亞、臺(tái)灣、泰國(guó)、菲律賓及澳門(mén)）開(kāi)設(shè)107間玩具“反”斗城分店，售賣(mài)玩具、絨毛玩具、游戲、自行車(chē)、運(yùn)動(dòng)貨品、數(shù)碼影碟、電子及電視游戲、小水池、書(shū)籍、教育及啟智產(chǎn)品、嬰幼兒家具、兒童教育及娛樂(lè)軟件。在亞洲，玩具反斗城的店鋪分為3類(lèi)，即旗11、艦店、購(gòu)物中心店和快速店。在利豐零售的規(guī)劃中，玩具反斗城面積在20000平方英尺30000平方英尺之間的為旗艦店。其中首家玩具反斗城正大廣場(chǎng)店占地2400平方米，遠(yuǎn)超出目前玩具市場(chǎng)主要品牌經(jīng)銷(xiāo)商的數(shù)量。2006年11月中旬在上海開(kāi)張其在內(nèi)地的第一家玩具店，該店將以旗艦店的形式開(kāi)設(shè)于上海浦東正大廣場(chǎng)內(nèi)，銷(xiāo)售玩具超過(guò)7000種，將成為中國(guó)內(nèi)地最大的玩具店。4F兒童用品：大型兒童用品，建筑面積2千5千平方米，如反斗城。POWERCENTER定向招商（上海浦東）兒童用品：大型兒童用品，建筑面積2千5千平方米，如反斗城。POWERCENTER定向招商（北京海淀）日用百貨：大型日用百貨，建筑面積1萬(wàn)5萬(wàn)平12、方米，如麥德龍。麥德龍倉(cāng)儲(chǔ)式超市是將超市和倉(cāng)儲(chǔ)合而為一的零售業(yè)態(tài)。它省掉了傳統(tǒng)零售企業(yè)獨(dú)立的倉(cāng)庫(kù)和配送中心，經(jīng)營(yíng)中實(shí)現(xiàn)了快速補(bǔ)貨，保證了超市低成本高效率的運(yùn)作。倉(cāng)儲(chǔ)式超市與普通超市整體策劃設(shè)計(jì)方面有明顯不同。麥德龍萬(wàn)泉河商場(chǎng)的布局結(jié)構(gòu)是典型的麥德龍商場(chǎng)，面積達(dá)1萬(wàn)多平方米、單層建筑高約8.5米的倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)。麥德龍萬(wàn)泉河商場(chǎng)業(yè)態(tài)屬于從事“自助式批發(fā)業(yè)務(wù)”的倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)。消費(fèi)者沒(méi)有會(huì)員卡便不能進(jìn)入商場(chǎng)消費(fèi)。會(huì)員要具有法人資格，如酒店業(yè)、餐飲業(yè)、工廠(chǎng)等。商場(chǎng)開(kāi)業(yè)后，將提供1.7萬(wàn)種以上食品，3萬(wàn)種以上的非食品。POWERCENTER定向招商（北京海淀）日用百貨：大型日用百貨，建筑面積1萬(wàn)5萬(wàn)平方米，如13、麥德龍。POWERCENTER定向招商（北京西城）國(guó)美電器成立于1987年元月一日，是中國(guó)最大的以家電及消費(fèi)電子產(chǎn)品零售為主的全國(guó)性連鎖企業(yè)。國(guó)美電器在中國(guó)大中型城市擁有直營(yíng)門(mén)店1200多家，年銷(xiāo)售能力1000億元以上。作為國(guó)美電器首家成型新活館，國(guó)美馬甸新活館2萬(wàn)平方米的賣(mài)場(chǎng)，匯集了全球近千家知名企業(yè)的10萬(wàn)余種家電產(chǎn)品。國(guó)美馬甸新活館率先推出“數(shù)碼體驗(yàn)區(qū)”、“電腦體驗(yàn)區(qū)”、“手機(jī)體驗(yàn)區(qū)”、“廚房美食區(qū)”、“家電套購(gòu)區(qū)”等以體驗(yàn)式為主的體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)的新模式；新模式將按照消費(fèi)者的需求和購(gòu)物習(xí)慣進(jìn)行更加細(xì)分的分類(lèi)，按照消費(fèi)需求和商品功能，建造不同的專(zhuān)題展區(qū)，消費(fèi)者可以直接根據(jù)使用需求選擇定向的展示14、廳進(jìn)行相關(guān)商品的選購(gòu)。家用電器：大型家用電器，建筑面積2千2萬(wàn)平方米，如國(guó)美。POWERCENTER定向招商（北京西城）家用電器：大型家用電器，建筑面積2千2萬(wàn)平方米，如國(guó)美。POWERCENTER定向招商自2004年HOLA特力屋首次登陸上海，在上海百聯(lián)西郊購(gòu)物中心建立第一家營(yíng)業(yè)面積達(dá)6000平方米的賣(mài)場(chǎng)以來(lái)，已在北京、上海、深圳、成都、大連、杭州、寧波、無(wú)錫、昆山等地開(kāi)設(shè)了20家門(mén)店。寢具、窗簾、收納、小家電、家具燈飾、餐茶鍋具、衛(wèi)浴美體、家飾精品、裝飾蠟燭等1萬(wàn)5千余種精致多樣的商品，同步引進(jìn)符合消費(fèi)者生活形態(tài)的歐美流行居家生活商品，更有近40%獨(dú)家商品，滿(mǎn)足喜愛(ài)獨(dú)特風(fēng)格的顧客需求，引領(lǐng)15、追求精致居家生活品味的潮流。特力屋五角場(chǎng)店打破了以往按照商品品類(lèi)陳列的傳統(tǒng)方式，以居家空間感呈現(xiàn)出“家”的氛圍，打造完美的“居家生活提案”，呈現(xiàn)出不同以往的購(gòu)物新體驗(yàn)，營(yíng)業(yè)面積1.2萬(wàn)平方米。家居：大型家居，建筑面積3千2萬(wàn)平方米，如特力屋。（上海楊浦）POWERCENTER定向招商（上海楊浦）家居：大型家居，建筑面積3千2萬(wàn)平方米，如特力屋。POWERCENTER定向招商紅星美凱龍東四環(huán)店位于北京朝陽(yáng)區(qū)，總營(yíng)業(yè)面積達(dá)10萬(wàn)余平方米，匯集了500家中外時(shí)尚家具品牌。家具：大型家具，建筑面積10萬(wàn)30萬(wàn)平方米，如紅星美凱龍。（北京朝陽(yáng)）POWERCENTER定向招商功能沙發(fā)功能沙發(fā)家居飾品家居飾16、品軟床軟床布藝沙發(fā)布藝沙發(fā)B1B1地毯地毯皮沙發(fā)皮沙發(fā)1F1F藤家具藤家具金屬家具金屬家具板木家具板木家具2F2F鞋柜鞋柜兒童家具兒童家具板式家具板式家具3F3F中式中式鄉(xiāng)村田園鄉(xiāng)村田園新古典新古典紅木紅木實(shí)木實(shí)木4F4F歐式家具歐式家具5F5F美式家具美式家具6F6F家具：大型家具，建筑面積10萬(wàn)30萬(wàn)平方米，如紅星美凱龍。（北京朝陽(yáng)）POWERCENTER定向招商（北京朝陽(yáng)）家具：大型家具，建筑面積10萬(wàn)30萬(wàn)平方米，如紅星美凱龍。POWERCENTER定向招商（上海楊浦）百安居（B&Q）隸屬于世界500強(qiáng)企業(yè)之一的英國(guó)翠豐集團(tuán)（KingfisherGroup），是世界領(lǐng)先的大型國(guó)際裝飾建17、材零售集團(tuán)。翠豐集團(tuán)是英國(guó)倫敦交易所上市公司，金融時(shí)報(bào)百?gòu)?qiáng)指數(shù)股，為歐洲最大的非食品專(zhuān)業(yè)零售投資集團(tuán)。2001年8月8日，位于黃興路1616號(hào)，建筑面積2.6萬(wàn)平方米，投資2000萬(wàn)美元的百安居楊浦店隆重開(kāi)業(yè)。百安居1998年正式進(jìn)入上海，已先后在寶山、徐匯開(kāi)設(shè)了連鎖店，楊浦店是上海百安居第三店，是百安居在上海的旗艦店，也是全球百安居最大的連鎖店，同時(shí)也是百安居在中國(guó)的總部所在地。楊浦店共有包括建材、管材、木材、墻地面、油漆涂料、廚衛(wèi)、五金工具、電工電料、裝飾燈具、園藝、生活用品、家具等11個(gè)商品部，共經(jīng)營(yíng)4萬(wàn)余種商品。分上下兩層樓面，其中連接上下兩層樓的自動(dòng)扶梯，跨度50米、垂直長(zhǎng)度60米，18、是目前超市行業(yè)內(nèi)最長(zhǎng)的一部電動(dòng)載人電梯。家裝：大型家具建筑面積1萬(wàn)10萬(wàn)平方米，如百安居。POWERCENTER定向招商（上海楊浦）家裝：大型家具建筑面積1萬(wàn)10萬(wàn)平方米，如百安居。SCALERESEARCH尺度分析IKEA-Beijing（Eastof4thring）IKEA-Shanghai（XuHuiDistrict）32000m221000m2Average:10000m2-30000m212000m2Metro-Shanghai（Minhang）Metro-Beijing（Haidian）11000m2Average:10000m2-12000m2HOLA-Taipei（Shilin19、）9000m2HOLA-Shanghai（WujiaoChang）10500m2Average:9000m2-11000m2Tianjin-DaGuSouthRoadTianjin-YouYiNorthRoadAverage:8000m2-15000m2Shanghai-LongYangShanghai-YangPuAverage:15000m2-20000m215000m217000m212000m28000m2SCALERESEARCH尺度分析Average:40000m2-50000m2Average:15000m2-30000m2Average:10000m2-40000m2Avera20、ge:5000m2-8000m2-OUTLETSBeijingOUTLETS 42000m2OUTLETSJiangsu51000m2CarrefourZhongguancunBeijing10600m2CarrefourWuningluShanghai37000m2ToysbusShanghaiDECATHLONShanghai28000m2DECATHLONShenzhen18000m25000m2ToysbusGuangzhouIKEA-6000m2設(shè)計(jì)方案Design設(shè)計(jì)概念鳥(niǎo)瞰圖功能組織餐飲酒店公寓桑拿健身會(huì)議KTV商場(chǎng)健身停車(chē)漁民新村麥德龍家樂(lè)福IKEA國(guó)美電器餐飲特力屋停車(chē)娛樂(lè)商21、場(chǎng)餐飲商場(chǎng)停車(chē)MOTEL168迪卡儂游戲天地餐飲百安居紅星美凱龍TOYSRUS停車(chē)快餐商場(chǎng)ABCD地塊C地塊B地塊D地塊A交通流線(xiàn)津港公路客車(chē)通道貨車(chē)通道客車(chē)出入口貨車(chē)出入口雨水收集開(kāi)發(fā)時(shí)序分期開(kāi)發(fā)出讓大型商業(yè)地塊建設(shè)核心ShoppingMall推廣應(yīng)用剖面分析A-A剖面B-B剖面AABB指標(biāo)規(guī)劃用地總面積:31.7公頃總建筑面積:482500平方米毛容積率:1.8凈容積率:2.5建筑密度:50%綠化率：45%停車(chē)面積:89000平方米車(chē)位：3000個(gè)ABCD地塊A：地塊面積:46900平方米建筑面積:91100平方米商場(chǎng):46240平方米其他:44860平方米容積率:2.5地塊B：地塊面積:80560平方米建筑面積:127610平方米商場(chǎng):50170平方米其他:77440平方米容積率:2.5地塊C：地塊面積:60210平方米建筑面積:195570平方米商場(chǎng):142520平方米其他:53050平方米容積率:2.5地塊D：地塊面積:15440平方米建筑面積:55900平方米商場(chǎng):26830平方米其他:29070平方米容積率:2.5透視圖透視圖謝 謝 觀(guān) 看