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1、城東商城2015年5月贏商網-運營中心，最專業“商業地產在線商學院”，海量專業資料每日更新中！資料下載地址：http:/ 泉州輕工業高度發達，品牌之都 快時尚趨勢造成過季庫存貨源長期存在 解決庫存，泉州急需一個集合式平臺 廠商、批零消費、政府三方共贏中國式“奧特萊斯”模式成立的四大支撐點品牌之都泉州馳名商標超百全市經國家工商總局認定的中國馳名商標總數突破百件，成為：全國首個中國馳名商標超百地級市。七匹狼、富貴鳥、安樂/安爾樂、SBS、安踏、金鹿、九牧王、拼牌、特步、彬伊奴、浩沙、勁霸、柒牌、福馬、匹克、貴人鳥、九牧、喬丹、虎都、361度、德爾惠、愛奇、天守服裝、雅克、威蘭西、鴻星爾克、斯得雅、2、拼牌、帝牌、卡賓、愛登堡、木林森、金萊克、旗牌王、PIN、親親、愛樂、盼盼、雅克王等等（總部或者生產都是在泉州，）國內一線品牌基本囊括。僅鞋服注冊品牌就多達1萬多家輕工產業基礎雄厚，商業資源強大中央中央5套套泉州人的頻道泉州人的頻道泉州僅紡織鞋服產值超泉州僅紡織鞋服產值超3000億元億元支撐點一快時尚趨勢造成過季產品龐大庫存泉州的輕工紡織鞋服業發達競爭激烈，快時尚的趨勢也造成了龐大的過季產品庫存。解決庫存也成為企業能否盤活資金持續運轉的關鍵問題。而目前，企業解決庫存積壓等貨品的主要辦法有四種：一、一、在自己的廠門口或是廠邊上開設一個工廠折扣店，方便庫存貨直接銷售。二、二、通過網絡渠道以低折扣的3、方式銷售出去。三、三、在實體店里設一個折扣專柜，打折傾銷。四、通過大型特賣會低價促銷。企業廠商需要解決庫存支撐點二解決庫存泉州工廠折扣店急需整合泉州現狀工廠折扣店分散無序泉州目前的工廠折扣店基本屬于企業各自為政的行為，分散、無序是目前泉州工廠折扣店最突出的問題。國內品牌庫存產品，缺乏像國際品牌那樣有個集中式平臺來銷售它們的庫存。因此，國內品牌庫存產品集中式銷售平臺的建立，是符合趨勢發展和市場需求的。支撐點三三方共贏各得所需三方共贏廠商喜歡-泉州的輕工產品制造業發達，快時尚趨勢造成企業庫存積壓產品數量龐大，解決庫存廠商有需求，大市場的建立為快速去化庫存提供平臺，為廠商多一條去化庫存的途徑，廠商自4、然喜歡。政府認同-做為泉州地方特色品牌的展示窗口，可以做為政府形象工程、城市商業空白點而獲取政府的認同及政策上的扶持。批零者開心-在泉州市區零售商業模式密集分布的區域，打造一個品牌產品集中式的專業市場，集批發、零售、網絡三大功能為一體，對于批零者而言提升了門檻，有整體的品牌帶動效應。支撐點四 特賣領地折扣天堂整合泉州地方品牌解決庫存，改變工廠折扣店無序現狀打造一個天天特賣的品牌專業市場（休閑+運動 童裝+包袋 本地市場省代品牌 女裝）批發+零售+電商城東商城2024/12/16項目價值點梳理我們的項目有什么優勢？能創造什么實際價值？交通優勢我們的優勢寶德海峽國際廣場地處泉州豐澤區城東街，15分5、鐘泉州市區鯉城、豐澤、洛江、臺投全部可以到達。毗鄰沈海高速出入口，2分鐘可以直上高速，無紅燈快車道20分鐘輻射周邊五縣二區。地段優勢我們的優勢寶德海峽國際廣場占據華大商圈、海體商圈、洛江商圈中心，周邊學區資源豐富（華僑大學、醫高專、城東中學），汽車站、火車站環伺周邊，企事業單位、大型生活區密布。泰禾廣場、世界城、星光耀廣大都會、居然之家、喜盈門、紅星美凱龍、大潤發等等商業體環繞，商業氛圍濃厚。（在零售商圈做品牌批發市場）項目優勢我們的優勢1、泉州市區最大的地面停車場（2000多個地面停車位）2、倉儲配置與商業面積達到1：1的配備比例3、泉州市最大的空中花園（30000多平米公園式空中花園）4、6、18000平米寫字樓電商中心5、有超過5萬平米的空地，可舉辦大型的特賣專場6、有市中心最大的倉儲物流基地（1600畝火車站貨運場、泉州汽車東站）競爭優勢我們的優勢輕工產品可以理解為泉州的土特產品，集中在一起本身就可以產生對來泉州的旅客、訪客以及大量外來人員的強大的吸引力，聚集效應顯而易見。人氣優勢我們的優勢寶德海峽國際廣場周邊學區眾多，華大、醫高專、仰恩、城東中學、城東學園等等，加上項目所屬區域近三十萬人氣消費群體支撐；（學生、教職工、外來人口、企事業單位、周邊居民：工廠折扣店的主力消費群體）三十萬消費群體，取10%的提袋率，以人均500元的消費金額計；30000X500X12個月=1.8億城7、東中心幾個大商圈人氣聚集效應的帶來的消費人氣支撐泉州龐大的外來人口消費支撐旅游帶動我們的優勢利用毗鄰高速出入口優勢，結合泉州短線旅游大巴（可以考慮和旅行社達成合作協議），將泉州品牌一站式與城市旅游嫁接起來；以泉州南為例：2014年進入泉州的三四類車共計50萬車次，出去泉州的三四類車共計45萬車次。以三四類車平均載客量30人計。2014年約有1300萬人次乘三四類車進入泉州；再扣除頻繁進出泉州的客運巴士，取1/3基數做為旅游巴士載游客進入泉州的人次，約450萬旅游人次。從上述數據中取1/3做為本案可執行的數據就是150萬人次，人均消費300元，提袋率30%的保守預估，進入泉州市區的游客身上可以帶8、進1.3億的消費額。150萬人次X300元X30%提袋率=1.3億元24我們的優勢1.8億+1.3億=年3.1億消費潛力按按100100家店計算，單店營業額家店計算，單店營業額310310萬萬/年（忽略網上營業額）年（忽略網上營業額）城市消費旅游消費項目商業定位1項目位于豐澤區城東片區，應通過主題特色及綜合業態，實現項目內部的互相帶動互相支撐，與老城區傳統商業項目形成差異化競爭；2充分利用地段資源，整體規劃、全新建造的后發優勢，打造空間開敞、環境優美，集奧特萊斯主題和休閑餐飲娛樂結合文化旅游為一體的現代新型綜合商業體；3針對購物休閑模式傳統單一和商業購物環境普遍不佳的現狀，引入現代商業“特賣專9、場+品牌折扣”的運營理念，創導全新購物體驗。項目定位策略思考項目定位依據l 項目定位依據：1.政府的要求-專業市場的興旺，旅游文化帶動，學生就業創業問題2.投資開發的要求-項目物業回報和經營回報3.投資者和經營者的要求-人氣的保持和商業的繁華4.消費者的需求-便利、面子、特色5.市場發展的需求-具有可持續性發展模式l定位思路：我們對項目的定位，完全是從以上五個依據去科學的論證來確定項目的定位；定位一個切實可行的、具生命力的、良好的、符合市場發展的定位規劃方案。項目定位方向思考建立差異化主題，實現商圈共榮共繁，有機互動。于主題中建立規模，商戶業態功能互補。于商戶類別、經營檔次適度拔高，適應未來消10、費主流。整體定位走高附加值服務、大眾化消費路線、以具有規模影響力的特賣專場為主帶動旺場。豎立休閑、運動、餐飲，品牌商業一體化定位。定位思考-1l回避正面的競爭選擇建立主題商業l細分市場，細分盈利空間，細分消費結構項目定位方向思考p回避競爭，明確定位p滿足細分消費群個性化、差異化需求p誘發潛在消費p提升消費環境和消費質量主題商業：圍繞一個商業經營重心，由此而延伸開衣、食、購、娛等一系列經營業態，一個在主題內小而全的購物、步行有機組合的商業模式。主要功能：以滿足大部份市場消費者為目標的個性化商業集中區域。主要優勢：定位思考-2l 主題商業（奧特萊斯）的屬性及優勢項目定位方向思考定位思考-3p海西文11、化、絲路文化p閩南特產、伴手禮、地方特色產業p閩南特色美食背景城市：泉州“品牌之都”、“東亞文化之都”、“海上絲綢之路起點”、“海西文化示范城市”。優勢嫁接：以本土品牌零售的市場細分為項目核心，帶動旅游、文化、大學生創業幾大板塊全面發展。本地文化、特產、美食資源：l 項目背景城市的特征及優勢項目定位核心問題界定Q1：如何順應未來發展趨勢，解決項目可持續發展問題？Q2：做什么業態功能可以吸引消費人群？Q3：什么樣的定位才是保證項目價值最大化？Q4：如何解決招商與經營兩者之間的矛盾？Q5：如何打造項目的核心競爭力以應對未來市場的挑戰？項目市場發展定位項目市場定位：1、投資者定位：以泉州當地中高收入12、階層、企業主、經營者為主流，輻射閩南地區。2、經營品牌定位：泉州本土知名品牌服裝、時尚鞋帽、精品服飾、箱包皮具、休閑戶外運動、文化產業、本土特色美食等。3、消費者定位：核心商圈以項目為中心的四大商業的基礎消費客群細分市場為主，主要商圈以泉州本地為核心消費群體為主。覆蓋商圈以泉州市區為主，培養目的性消費的固定客戶群體。進而輻射大泉州范圍。兼顧旅游、文化層面的外來客戶。項目形象特色定位項目的商業規模在片區范圍內屬于大規模體量，有助于以規模開發滿足市場多元化的消費訴求。從高標準、高起點開發的角度考慮，站在“城市運營”的戰略高度，將項目打造成為泉州地區的“品牌展示和折扣專場的地區代表”！泉州新地標品牌13、最全的，折扣最集中的商場項目商業主題方向關鍵點：既兼顧租售，又為泉州樹立標桿商業，建立新的消費模式及新的消費觀念。項目商業主題發展訴求強調以“目的性消費”的發展理念引入商業步行街區項目消費群體定位超過10萬的商業體量，項目需要將輻射商圈目標群體盡可能擴大，按客源群體的重要性分為核心群體及偶得消費群體。主力消費層中端中端及大眾化及大眾化消費消費群體群體、周邊居民、時尚青年、白領階層、周邊居民、時尚青年、白領階層等。等。服務對象可歸納為最求實惠和休閑體驗的家庭及可歸納為最求實惠和休閑體驗的家庭及“面子面子”一族，所一族，所以在業態上考慮主流消費群的需求。以在業態上考慮主流消費群的需求。消費群構成特14、征以家庭消費、以家庭消費、特色消費、特色消費、需求消費為消費群構成的最大特需求消費為消費群構成的最大特點。點。同時，以下人員仍是本項目需鎖定的目標顧客同時，以下人員仍是本項目需鎖定的目標顧客有一定的消費能力、追求個性、有一定的消費能力、追求個性、注重品位及實惠，從事為企事業單位白領、私營小老板、公務員及外來務工群體等。注重品位及實惠，從事為企事業單位白領、私營小老板、公務員及外來務工群體等。結合我們的定位，旅游客群的消費能力和消費群體也是本項目的需要重點關注和培養的結合我們的定位，旅游客群的消費能力和消費群體也是本項目的需要重點關注和培養的目標客戶群體目標客戶群體 商業功能定位閩南本土特色品牌15、+旅游文化特產商業綜合體（六大功能板塊）旅游中轉美食體驗文化展示電商平臺品牌折扣大型特賣學生創業以奧特萊斯模式為核心，集合地區特賣組織功能和O2O商業互動發展并結合泉州本土特產、文化、旅游的全新概念商業綜合項目類似于上海“自貿區”和“中國式商業”一樣，成為一個商業模式代言名詞項目定位核心2024/12/16商業定位理由項目核心商業模塊定位項目持續性發展定位項目人氣吸納板塊定位項目社會口碑及形象定位泉州本土品牌為核心，輕紡類零售產品為目標市場，打造具有地區大規模的“品牌折扣集中”+“地區特賣整合”的零售細分平臺。積極響應社會需求和政府發展思路，為大學生建立創業實踐基地，為閩南文化提供展示窗口，為16、地區旅游業發展帶來動力。“創業基地+文化展示+旅游中轉”功能定位。項目人氣吸引采用雙管齊下的手段：成立特賣組織公司，以大規模的特賣會吸引本地消費群體，和旅游單位深度合作。“特賣人氣”+旅游消費+美食吸引“模式復制”+“長期品牌戰略合作”+“多元經營保障”本案支撐點一：區位發展潛力巨大，泉州市、區兩級政府未來20年大力發展城東片區。支撐點二：項目位于華大商圈、海峽體育中心商圈、洛江商圈核心區域。直線距離半徑2公里內聚集了潤柏大都會，華大泰禾，中駿世界城，大潤發（居然之家）多個傳統商業綜合項目，與本項目的細分市場定位契合，有效的借助周邊項目為本項目帶動人氣。業態互補，業態差異化競爭是本項目核心定位17、的立足根本。商業定位支撐點品牌折扣大型特賣項目定位核心旅游中轉美食體驗泉州的小食自古就十分有名，早在唐代泉州港已是我國四大商港之一，與世界100多個國家和地區有貿易往來，到宋元時期一躍成為“東方第一大港”，人員和文化交流也促進了中外飲食文化的交匯。歷代泉州廚師都善于利用豐富的物產烹飪別有風味的菜肴。泉州美食在本地是具有特色的旅游吸引力。商業定位支撐點項目表現形式：打造一條閩南風味小吃街，既滿足配套需求，也契合旅游中轉的需求，并且具有可觀的經濟收益空間。商業定位支撐點文化展示泉州是閩南文化的核心區，擁有眾多文化瑰寶。本地政府也大力開發“文化產業”作為城市持續發展的重點方向，本項目契合政府和發展大18、勢，結合項目發展文化平臺是可行并受到政府鼓勵支持的。項目表現形式：在項目昭示效果優越的區域設置舞臺，定期邀約本地文化表演，拉動項目知名度和人氣，閑余時間作為公共活動展示空間，安排相關文化展覽（攝影、書法、琴棋書畫）商業定位支撐點電商平臺學生創業應屆創業和學生就業是每個地方政府重點關心的民生工作，本項目可以響應政府號召，結合電商平臺的打造和創業基地的融合，主動打造“大學生創業基地”的項目口碑，博取政府的關注和支持，贏得社會口碑和影響力。項目表現形式：和泉州本地大學深度合作，獲取學生創業基地的授牌和相應政策扶持。2024/12/16品閩南文化，享兩岸美食，購閩南品牌-盡在泉州城東商城泉州本土一站式19、集本地知名品牌展示展銷、本土美食、海西文化展示、學生創業實踐基地、電商創業平臺的綜合性商業項目。商業定位宣傳調性案名建議項目形象關鍵詞城市化多元化中心化案案名名1.1.“城東商城城東商城-閩南旅游文閩南旅游文化特產體驗消費中心化特產體驗消費中心”2.2.“城東商城城東商城-特賣領地，特賣領地，折扣天堂折扣天堂”3.3.“城東商城城東商城-旺商匯旺商匯”2024/12/16項目運作思路 我們的項目該如何運作？2024/12/16項目開發總建議1.引進先進的商業規劃，特別注意引進新業態和設計好項目的業態組合，加入新的商業元素給商家打造更多的互動平臺。2.前期銷售與招商的同步進行，引進眾多知名企業和20、品牌，顛覆現有區域商業格局，打造具有輻射性可復制的跨區域商業經營概念。3.引入商業物業和統一運營管理概念，對項目精心包裝。4.通過政府支持及超常規宣傳，通過項目營銷進行造勢炒作，讓該項目的開發成為當地市民關注的熱點，并形成良好的口碑。5.通過適當靈活劃分商鋪面積來控制“總價”，推出聯營、授權及短期租賃等多種經營政策，盡量降低投資門坎，使項目積聚大量的潛在客戶群。6.充分利用批發零售電商所形成的“生態鏈”形成優勢互補。7.以品牌質量、優惠的價格、體面的服務來形成口碑效應，為后期的可持續性發展打好堅實的基礎。2024/12/16市場業態的組合原則開發模式直接關系到市場運營工作的主要內容，市場業態的21、組合的重點是半主力店和中小商家。市場招商之前，第一步組建市場經營管理公司負責招商和經營管理，對業態進行統一設計和管理，采用流水線模式，充分考慮不同業態之間的互補促進作用。市場統一運營一般包含四個方面的內容：統一招商管理、統一營銷、統一服務監督和統一物管。這其中統一招商管理與業態管理又是后面三個統一工作的基礎和起源。這項工作的成敗得失不僅決定了項目前期的規劃是否成功，而且決定著后期市場商業運營的管理能否成功。2024/12/16第一基本原則要維護專業市場的產業經營黃金搭配，作到市場細分。據我們對國內多家同類市場考察調研的經驗總結，比較認同“產品展示+批發+零售+博覽會+網上交易平臺”的這個專業市22、場產業經營黃金搭配，此搭配特別適用于大型采購中心，市場運營要注意維護和管理好這個經營原則。2024/12/16第二基本原則要維護市場的統一主題形象和統一品牌形象。市場運營時要始終注意維護和管理好已確定的經營主題和品牌形象。2024/12/16第三基本原則市場業態的組合目標要能夠在功能和形式上同業差異、異業互補。簡單地說，同業差異就是市場有一定承受力，不能過多地盲目招同一品類的店進入。2024/12/16第四基本原則市場經營方式的選擇原則。核心主力品牌店盡量自營一部分或全部，我們可以自己組建市場經營管理公司，并聘請知名商業管理公司專家作為我方的市場經營管理顧問，也可以吸收優秀商業團隊加盟，這樣一23、可以加強經營控制力度，有利于市場長期經營；其次可增強其他商戶與之合作的信心；第三可以提高非主力品牌店的租金收入。而招主力商戶盡量以租賃為主、銷售為輔；招非主力商戶盡量以銷售為主、租賃為輔，這樣也可以增強我方對市場的整體控制力度，提升經營業績。2024/12/16第五基本原則業態組合順序原則。核心主力店先行，次主力店緊隨，普通商戶隨后的原則；品牌經營項目優先，輔助項目配套的原則。2024/12/16 第六基本原則核心主力店市場布局原則，從整體布局上有利于人流進入主力店，同時也便于從主力店向其它區域回旋，通道好比血管，要方便人流的回旋。核心主力店的運營對整個市場的運營成敗，市場普通商戶和配套機構的24、引進都有重大的影響。一個品牌生產企業直銷店或品牌銷售公司的入駐，常常能帶動整個市場的順利運營與管理。另外核心主力店對于人流也起著關鍵的作用，其布局直接影響到市場的形態。市場的核心主力店適合放在經營軸線（或線性步行街）的端點。2024/12/16 第七基本原則特殊商戶招商優惠原則。以點代面，特色經營是市場特別是超大型綜合性市場的經營特點。特殊商戶是指具有較高文化、藝術、科技含量的經營單位，對它們給予優惠政策，邀請其入場，能夠起到增強文化氛圍，活躍市場氣氛之作用。當然特殊商戶的經營范圍要與市場的經營主題及品牌形象相吻合。2024/12/16第八基本原則租賃經營采用放水養魚的原則。因為市場經營具有長25、期性特點，采用合理租金與優質服務做法，將整個市場作熱，而后根據運營狀態，適當穩步地調整租金。這樣，發展商與商戶才能一同成長。放水養魚的原則可以理解為先做人氣，再做生意的原則。2024/12/16第九基本原則統一市場經營的管理要充分體現和強調對商戶的統一服務。統一服務包含統一的市場物流服務、統一的信息系統支持服務、統一的培訓服務、統一的市場布置指導服務、統一的行政事務管理服務、統一的物業管理服務等等。這個統一服務不但要體現在思想上和招商合約中，更要體現到后期的市場運營管理中。2024/12/16第十基本原則市場要具備完善ERP信息系統，為市場管理者、廣大簽約商戶和顧客都提供便利。建立統一的信息平26、臺，進行精細化的管理，不但能夠為顧客提供統一收銀、消費一卡通和商戶繳費一卡通、網上繳費與玩具派送的快捷、安全和方便物流服務等便利服務，還能為廣大簽約商戶提供豐富準確的顧客信息和市場信息，甚至于提供更詳細的經營信息，譬如商品單品進銷存信息等等。更能為市場自身提供布局疏密度、品項搭配、人員配置、場地評效、商戶業績等經營信息，便于市場分析后對經營場地（稀缺資源）進行無限再分配。市場的經營管理不是一個開業后就完結的工作，實際上市場的經營管理是一個無限循環的工作，這都需要信息系統的分析支持。2024/12/16贏利點分析1、利用商業運營及營銷推廣來提升商鋪銷售價值帶動銷售。2、項目經營管理租金收益及管理27、費用收益。3、廣告位租賃、場地活動、臨時促銷、服務配套等多種經營創收。4、聯營、授權經營的經營收益。5、流動資金運作收益。6、旅游文化地產帶動項目收益點。2024/12/16后價值開發“的延伸價值。這里指的后價值開發體現出品牌經營的持續性與持久性能夠為將來的品牌創造與品牌經營打下堅實的基礎。同時本項目引進國際先進的商業業態和管理經驗，形成獨具特色的商業文化，為消費者提供高品質的商品和服務，有助于提升整體商業水平，對促進商貿發展、填補商貿空白、優化商貿行業結構、都具有重要意義。附加值60我們的目標以50家馳名品牌為龍頭，帶動100家品牌力爭2年后達到在中國二三線城市復制打造海峽西岸最大品牌折扣市場贏才網，專注房地產職業機會！注冊贏才網會員，一鍵下載贏商網熱門干貨資料，掃二維碼，進入贏才網