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1、為了準確掌握所有資產當前的經營狀況，確保國有資產的保值增值， 全面掌握目前承租戶和經營戶的真實想法，實業公司從2月起，用近半個 月的時間，對門市、菜市場攤位的經營情況、是否轉租、轉租租金、建議 和要求進行了深入的調查，并就存在的問題進行了客觀的分析，提出了今 后續租、經營、管理的建議，為今后國有資產管理的準確定位，合理定價, 實現企業利潤最大化提供參考。同時我們對整個片區資產，根據位置不同, 經營情況的好壞，進行價格調整。特擬定此續租方案。一、資產基本情況今年初公司對管理的資產按位置劃分，分成了四大片區：水竹苑片區、 金竹苑片區、銀竹苑片區、市場及老政府片區，資產總數共1342個，總面 積162、4275平方米。二、資產經營情況調查1、基本情況：（1）門市：木次應調查門市979個，實際調查（主要是已開門經營的） 604個。其中：水竹苑片區應調查門市133個，實際調查133個；金竹苑片 區應調查門市438個，實際調查293個；銀竹苑片區應調查門市411個， 實際調查178個。（2）市場攤位：本次應調查攤位170個，實際調查165個。2、存在的問題（1）門市攤位轉租面大。實際調查的593個門市中，轉租312個，轉 租面為52%o其中：水竹苑片區42%,金竹苑片區50%,銀竹苑片區59%。 市場攤位實際調查的165個攤位中，轉租他人的30個，轉租面18%o（2）門市攤位轉租租金漲幅大。實際調3、查的轉租312個，租金漲幅超 公司基數1.92倍。其中：水竹苑片區超2.12倍，金竹苑片區超1.86倍，銀 竹苑片區超18倍。實際調查的30個轉租攤位，租金漲幅超公司基數0.95倍。幾例特殊的個案銀竹苑8號附84號門市，公司租金基數為每H 590元，該門市轉租他 人,月租金為2000元，漲幅3.38倍。銀竹苑7號附40號門市，公司租金基數530元，該門市轉租他人，刀 租金為1600元，漲幅3倍。菜市場155號攤位，公司租金基數為每月800元，該攤位轉租他人， 月租金為2000元，漲幅2.5倍。3、冃前經營狀況共計調查的593個門市屮，經營好的305個，占51%,經營一般的218 個，占36%,4、經營差的70個，占13%o共計調查的165個攤位中，經營好的70個，占42%,經營一般的80 個，占48%,經營差的15個，占10%o4、問題分析(1) 居住人口的增加，資源的供給矛盾，給轉租提供了市場。(2) 原門市攤位承租人無經商能力，依法依規獲得的f J市攤位使用權, 只有轉租他人，獲取差價。(3) 轉租行為不規范，租金依次遞增轉租突出，造成轉租“天價”。(4) 轉租面大，且又有其廣泛的社會性和復雜性，冃前情況下，很難 找到一種行Z有效的約束機制。5、解決辦法(1) 合理定價，拉開差距，盡量縮小轉租空間。租金普調一次。普調 中，根據地段按位置拉開距離。一是主干道，人口聚集的次干道；二是背5、 街。拉開的距斧可確定為5J0元。(2) 干預轉租行為。在合同中約定門市不能轉租，對轉租者按合同租 金總額的10%收取違約金。(3) 全面放開，讓市場口行調節，讓經濟口行配置資源。三、門市租金的調整辦法(-)水竹苑片區：資產個數:152個，面積:13540.55平方米。今年 擬調整后收取租金326. 37萬元，比去年增收約92萬元，增幅達到39 %。(價格表見附件1)1、水竹苑門市：今年普調10元/平方米，執行價格最高36元/平方米, 最低31元/平方米。今年計劃收取租金151萬元，比去年上漲47萬元，增 幅達45% o2、慈竹路一期門市：今年普調10元/平方米，執行價格最高36元/平 方米，6、最低30元/平方米。今年計劃收取租金127萬元，比去年上漲36萬 元。增幅達40%。3、慈竹路3期門市：今年普調8元/平方米，執行價格為28元/平方米。 今年計劃收取租金23萬元，比去年上漲6.6萬元。整體上調40%4、水竹苑五號樓負一層商業用房，面積704.5平方米，單價15元/平 方米。租用期限為5年，從2012年5月1日起至2017年4月30日止。每 年遞增10%。今年應收租金13. 86萬元。比去年上漲126萬元。5、水竹苑A組團2號樓商店，面積193. 17平方米，合同期5年，從2012 年4月1日至2017年3月31日止。每年按10%遞增。今年應收租金3. 96 萬元。比去年上漲07、. 36萬元。6、慈竹路-:期幼兒園商業用房，面積2600平方米，單價2元/平方米; 合同期租為10年，從2011年9月1日至2020年8月31日止。每年上 調10%。今年應收租金7. 55萬元。比去年上漲0. 68萬元。(-)金竹苑片區：資產總數466個，而積11796.43平方米。今年擬 調整后，收取租金389萬元，比去年增收11& 5萬元，增幅達到44%o (價 格表見附件1)1、金竹苑A組團，1-94號，主干道，靠公租房的門市，今年普調15元 /平方米，執行價格為43元/平方米，95-130號今年調整為10元/平方米, 執行價格為31元/平方米。今年計劃收取租金133萬元，比去年上漲48、5萬 元。整體上調51%o2、金竹苑B組團，主干道普調10元/平方米，執行價格為31-36元/平 方米，次干道普調8元/平方米，執行價格最低為28元/平方米。今年計劃 收取租金108萬元，比去年上漲31萬元。整體上調40%。3、金竹苑C組團，1-23號，主干道，今年普調10元/平方米，執行價 格調整為35元/平方米；24-90號普調8元/平方米，執行價格為29元/平 方米。今年計劃收取租金63萬元，比去年上漲17. 5萬元。整體上調38%。4、金竹苑D組團，1-19號，主干道，今年普調10元/平方米，執行價 格調整為35元/平方米；20-47號，靠公租房，今年上調15元/平方米，現 行價格為49、3元/平方米；48-90號今年上調8元/平方米，現行價格最低為 29元/平方米。今年計劃收取租金82萬元，比去年上漲25萬元。整體上調 44% o5、金竹苑幼兒園，面積1452平方米，單價1. 7元/平方米，于2012年 簽訂5年期合同，2017年6月30日到期。租金無遞增。今年應收租金3萬 yG o（三）銀竹苑片區：資產個數459個，面積11393.3平方米。今年擬調 整后，收取租金353萬元，比去年增收104萬元，增幅達到42%o （價格表 見附件1）1、附5號：1-24號，今年普調5元/平方米，執行價格為35元/平方米; 38-72號普調8元/nV,執行價格最低為28元/rtf。今年計劃10、收取租金38萬 元，比去年上漲7. 9萬元。整體上調26%。2、附6號：1-20號今年普調10元/nV,執行價格為37元/平方米；21-63 號普調8元/冊，執行價格最低為28 7C/m2； 64-94號今年普調15元/nV, 執行價格為42元/nf。今年計劃收取租金85萬元，比去年上漲25. 5萬元。 調整體上調幅度為43%o3、附7號2-72號門市今年普調10元/冊,執行價格最低28元/平方米; 79-106號今年普調15元/itf,執行價格為40元/平方米；107-145號今年 普調10-11元/nf,執行價格最低28元/nf。今年計劃收取租金122萬元, 比去年上漲42萬元。整體上調511、3%。4、附8號1-24號門市今年普調10元/冊，執行價格為37元/nf； 25 -133 號門市今年普調8元/nf,執行價格最低為28元/nV。今年計劃收取租金106 萬元，比去年上漲29萬元。整體上調38%。5、銀竹苑幼兒園，租期8年，從2008年9月1日至2016年8月31日 止。面積1220平方米，1.33元/平方米元。租金前五年不變，從第六年開 始，每年遞增10%o今年應收租金1. 95萬元。（四）市場及老政府片區：資產個數246個，面積11967. 17平方米。 今年計劃收取租金235萬元，比去年增收14萬元，增幅達到6%o (價格表 見附件1)1、金竹苑菜市場:180個攤位，面積12、4200平方米。今年根據位置及攤 區類別不同，進行不同程度調整，整體上調了 4%,今年計劃收取租金156 萬元，比去年上漲6萬元。(1) 面制品：從大門口到市場辦公室，共4個。價格從700-550元/個。 今年不作調整。(2) 鹵菜：從市場辦公室到中門，共8個。價格兩邊稍高，中間略低。 從450-800元不等。辦公室邊上第一個，上調50元，其他不作調整。(3) 佐料、干副：從屮門至魚攤處，靠墻邊那一排，共15個，價格從 450至600元不等。前面靠門邊5個，漲50元一個，其他的不作調整。(4) 絞肉：2個，價格600元/月，今年不作調整。麻油2個，600元、 450元，靠里面一個450元/月增13、加100元一月。原因是利用了轉角處，面 積增大。(5) 鮮魚：6個。價格從700-1000元不等。今年不作調整。(6) 水發品：3個，價格450元-500元。今年不作調整。(7) 冰凍食晶：7個。價格從500元-1000元不等。今年不作調整。(8) 水果:共16個攤位，退租3個，實際經營的只有6個。價格從550-800 元不等。今年不作調整。(9) 肉攤：32個，退租4個，實際經營的有20個。價格從800-1500 元不等。今年不作調整。(10) 蔬菜：32個，價格從600-700元。今年總體上調50元/月一個攤位。(11) 糧油蛋：8個，價格從700-900元不等。今年靠大門處2個上調 1014、0元/刀，其他上調50元/刀。(12) 豆制品：8個，價格從600-800元不等。統一上調50元/月。(13) 雜貨攤位：33個，價格從500-800元不等。靠大門邊的漲100元 一個，其他的漲50元一個，最里而的漲20元一個。(14) 家禽:3個，價格1000元/月，不作調整。還有一個燒豬腳的， 價格1200元，不作調整。2、老政府片區：資產共65處。去年整個片區，基本上按10元/平方米 出租。今年，二樓房子及門市按15元/平方米出租，底樓按20元/平方米 出租。整體上調11%,今年計劃收取租金79. 07萬元，比去年上漲8. 13萬 丿IS o(五) 車庫及零星資產：資產個數：19個，面積15、116577. 76平方米。從 2011年底開始，車庫全面整改，2012年到2013年在搬遷過程中都沒有收 取租金。今年車庫及零星資產片區應收租金127. 48萬元。比去年增漲25. 35 萬元，增幅達到25%o1、水竹苑片區(1) 水竹苑車庫分為上下兩層，面積7330. 64平方米。上層是水竹苑 居委會管理，面積3773平方米，下層為公司管理，面積3557. 64平方米， 部分用于倉儲，部分用于停車。去年開始全面整改，公司于2012年開始未 收取租金。(2) 慈竹路3-6幢車庫，面積9790.81平方米，出租用于倉儲，去年 全面整改，公司于2012年開始未收取租金。(3) 慈竹路23-26幢16、車庫，面積6066. 48平方米，為公司自營停車庫, 現摩托車按40元/月，小車按150元/月收取停車費，每年收取停車費15 萬左右。自營停車庫屮出租了 50平方米用作凍庫，去年價格為400元/刀， 今年擬調整為600元/月，7200元/年，同比增漲2400元。另為解決照母山 遺留問題，朱洪貴用了 800平方米，未收取租金。(4) 慈竹路4期車庫，而積3420. 46平方米，解決照母山遺留問題， 出租給張勝新，后轉租出去用于倉儲，去年全面整改，公司于2012年開始 未收取租金。2、金竹苑片區車庫：(1) 金竹苑A組團車庫分為上下兩層，面積9425. 76平方米。金竹苑 居委會管理，公司未收取租17、金。(2) 金竹苑B組團車庫分為上下兩層，面積11875.01平方米。公司分 為四個部分出租：超市、茶館、啤酒庫房、停車。其屮，超市面積1450平 方米，現20元/平方米，合同兩年；茶館755平方米，20元/平方米，合同 1年；啤酒庫房100平方米，5元/平方米，年租金6000元，合同1年；另 下層及上層部分共9570平方米公司出租，部分用于停車，部分用于倉儲， 去年全面整改，公司于2012年開始未收取租金。(3) 金竹苑C組團車庫分為上下兩層，面積10457.45平方米，未出租。(4) 金竹苑D組團車庫，分為上下兩層，面積9578. 89平方米，部分 用于倉儲，部分用于停車、網吧；去年全面整18、改，公司于2012年開始未收 取租金。3、銀竹苑片區車庫：(1)銀竹苑附5號車庫，面積4979. 56平方米。出租用作倉庫和網吧,去年全面整改，公司于2012年開始未收取租金。（2）銀竹苑附6組團車庫分為上下兩層，面積7832.51平方米。出租 用于倉儲，去年全面整改，公司于2012年開始未收取租金。（3）銀竹苑附7號車庫分為上下兩層，面積8877. 45平方米。銀竹苑 居委會管理，公司未收取租金。（4）銀竹苑附8號車庫，分為上下兩層，而積9125. 98平方米，上層 出租用于倉儲用，去年全面整改，公司于2012年開始未收取租金。下層公 司自營停車。自營停車庫中出租了 50平方米。去年價格3619、0元/刀，4320 元/年，現調整為550元/月，6600元/年，同比去年增漲2280元。4、街道辦公樓：總共有4個。街道辦公樓除北部新區市政管理監察支 隊只收取物管費以外，北部新區大竹林藝雷藝術培訓中心收物管及租金， 另2個單位都收取物管費、租金、車位費用。目前除藝雷藝術培訓中心到 期，其于3個都按原街道移交收取費用。5、喪葬服務中心，合同期10年，從2011年9月8日至2020年9月9 日，每兩年遞增10%。今年應收租金103360元。6、臨時停車場：總共有2個，一個為金竹苑臨時停車場，有8400平方 米，今年應收租金134165元。同比去年增漲12197元。另一個為水竹苑臨 時停車場，有4450平方米，去年價格為8900元/月，106800元/年，現調 整為13350元/月，160200元/年，同比去年增漲53400元。（六）今年擬實現國有資產租金收入1320萬，比去年增收260萬元。四、續租的方式（-）實行原承租戶優先原則。（-）對退租門市實行公開招租。五、工作步驟（-）3月5日前，深入調查，廣泛聽取意見。（二）3 J1 20 U前，制定續租方案，報領導小組審定。（三）3月25日前，進行今年的農貿市場續租，發放續租通知。（四）3月28日至30 H,收取租金，簽定協議。（五）按門市及其他資產到期時間，按此方案進行收租金簽協議。