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1、北京市恒盛投資有限公司文件恒盛投資成本控制管理制度一、總 則為了增強成本控制力度，降低成本費用，提高市場競爭力，根據國家有關法規政策，結合集團成本管理的要求和思路，制定本制度。成本管理的基本原則是：以市場需求為導向、保證質量為前提，過程控制為環節、規范操作為手段，提高經濟效益為目的。成本監控的任務是：遵守國家有關法規政策，落實成本崗位責任制，完善成本管理基礎，形成有效的成本監控系統，努力降低成本，提高經濟效益。 二、成本管理職責（一） 集團總部的成本管理職責1、制定、修正集團成本管理制度，并跟蹤、檢查執行情況，對成本實行制度監控。2、進行房地產市場與建筑市場調研，對建筑市場行情走勢做出分析、判2、斷，及時提供、反饋給集團和二級公司管理層作決策參考；加強對國家有關法規政策和集團成本管理環境的了解，協助二級公司爭取優惠政策、處理有關政策性問題。 3、組織集團公司各部門對擬建項目進行實地考察，按立項審批程序審查投資估算，把握投資決策，合理配置資源，幫助二級公司做好項目前期策劃中的成本控制。立項審查的重點是：a.投資成本估算是否經濟、合理；b.投資回報是否符合集團利潤目標要求。4、跟蹤、落實各項目成本計劃及其執行情況，適時了解各項目成本的實際構成；分析、總結項目成本控制情況，協助、督促各二級公司做好項目操作過程中的成本控制工作。5、建立成本信息監控中心，及時收集各項目成本動態資料，為集團管理層3、提供充分、有效的決策依據，并按要求將有關意見反饋給各二級公司。6、組織集團成本管理的信息交流，通過培訓、雙向交流、研討會等方式，增進全員的成本管理意識，推廣集團內外成本管理經驗，尋求降低成本的有效途徑，促進集團成本管理水平的提高。7、根據管理的需要，派出檢查小組對項目成本進行階段檢查和決算檢查，對項目成本發生的合理性、成本管理的規范性提出檢查意見。結合項目收益情況，考核項目的成本降低率、投入產出率、投資回報率等指標。8、根據二級公司及所屬項目的實際情況，確定成本指標，并下發給二級公司。（二） 二級公司的成本管理職責1、認真執行集團成本管理制度，并自覺接受集團總部監督。 2、根據本單位業務發展規4、劃、開發能力和市場情況，確定項目開發計劃，組織立項調研、選址和前期策劃，提出立項建議和開發設想，并按要求向集團總部提交立項可行性報告，履行立項審批程序。3、規劃設計階段，應按市場定位和成本估算準確把握設計方案，組織審查設計概算的經濟合理性，使規劃設計既符合規范,又體現成本控制的意識和要求。4、客觀、認真地進行項目成本費用測算，編制項目成本費用計劃，確定項目及每個單項工程的目標成本，分解成本費用控制指標，落實降低成本技術組織措施。5、遵循基本建設程序，進行項目實際操作，對房地產成本實行負責制和全員全過程控制，對可控成本、變動成本和成本異常偏差實行有效監控，保證將成本控制在目標成本范圍內。6、正確5、處理成本、市場、工程質量、開發周期、資源、效益之間的關系，防止和杜絕重大工程質量事故，努力縮短開發周期，嚴格控制項目的質量成本和期間費用，加速投資回報，提高投資回報率。7、組織項目開發成本費用核算，及時、全面、準確、動態地反映項目成本、費用情況，按規定編報成本會計報表等有關資料。堅持成本報告制度，保證成本信息交流的及時、有效。 8、熟悉、掌握國家和當地有關法規政策及市場需求、預算定額水平等成本控制因素，用足用活各種政策、資源，提高成本控制的預見性，努力尋求降低成本費用的途徑。 9、定期或不定期分析成本結構、差異及其原因、監控措施及其效果、經驗教訓，每年至少一次，并將分析報告報集團總部。10、對6、集團總部下發的成本指標進行分解，并將分解情況上報總部。三、成本監控（一）成本監控系統1、實行總經理領導下、各職能部門具體實施的運行機制。2、樹立全員成本意識，對房地產成本實行全過程監控。3、各二級公司應根據管理需要和項目實際情況，設立成本管理職能部門或崗位，保證成本控制工作的順利進行。（二）成本監控的要求1、計劃管理（1）各二級公司應根據項目開發的進度及總部下達的成本目標，及時編制成本計劃，并跟蹤、檢查、考核計劃的執行情況：a.開發產品成本計劃(按完全成本口徑)；b.期間費用計劃；c.降低成本技術組織措施計劃。 （2）二級公司的成本計劃以設計概算、施工圖預算、成本預測和決策為依據，綜合考慮各種7、因素進行編制，做到目標明確、先進、可行，盡量數據化、圖表化。2、分析檢查（1）各二級公司在成本控制過程中，應定期、按開發階段對房地產成本的結構、差異及其原因、控制措施及其效果進行分析，以及時總結經驗教訓，做好下一步成本控制工作。分析的重點是：a.計劃及其執行情況；b.實際成本與預算成本、計劃成本對比差異及其原因；c.分析期內控制措施、效果、存在問題及改進意見、對策。 （2）集團總部根據管理需要，應對二級公司就成本控制情況進行分析檢查。3、信息交流（1）二級公司應報集團總部的常規性成本資料主要包括：a.項目基本情況； b.編報的成本核算報表；c.成本動態情況及其分析資料；d.當地政策性收費項目、8、內容、標準、依據及政策的適用期限、收費部門。（2）按例外管理原則，對下列成本異常偏差及其處置辦法，應及時報集團總部：a.當地有關法規政策的重大調整；b.成本超降率占單項工程預算成本10%以上的事件(包括停工、嚴重窩工、重大設計變更、計劃外增減項目、現場簽證、工程質量事故等因素影響造成的成本增、減項目、事件)；c.合作條件更改；d.補交地價。（3）各二級公司應建立成本信息庫，由集團公司工程部不定期的組織互相交流成本控制的經驗教訓。四、開發環節的成本控制（一）立項環節的成本控制1、各二級公司在新項目立項時必須向集團總部提交立項請示和詳細的可行性研究報告，須經集團總部各部門討論通過。可行性研究報告除9、應具備地塊基礎資料、周邊環境及其發展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規劃設計方案、開發節奏及市場定位等基礎內容外，還須包括以下內容：a.成本費用估算和控制目標及措施；b.投資及效益測算、利潤體現安排；c.稅務環境及其影響；d.資金計劃；e.競投方案（僅限招標、拍賣項目）；f.投資風險評估及相應的對策；g.項目綜合評價意見。2、若項目立項后，合作條件或招標、拍賣條件等關鍵因素發生變化，并將對我方構成重大不利影響時，應重新向集團總部提交立項申請。3、招標或拍賣項目的競價不得突破集團批準的最高限價；合作建房項目要充分考慮地價款的支付方式及相應的資金成本。4、招標、拍賣合同或合作開發合同應經集團10、總部審核后正式簽署。（二）規劃設計環節的成本控制1、規劃設計單位的選擇原則上由總公司設計部門負責；a.能由集團內部完成的規劃設計工作，應由集團內部自行完成；b.需委托設計院進行的規劃設計工作，應采取招標方式，擇優確定。2、總體規劃設計方案（必須包括建造成本控制總體目標），應首先上報集團領導牽頭組織的“規劃設計方案”審查，獲得通過后方可進入下一設計階段（如單體設計、擴初設計、施工圖設計）。每一階段都必須要求設計單位出具設計概（預）算，并再與上一階段的概（預）算進行認真分析、比較的基礎上，由集團公司工程部編制我方的建造成本概（預）算，確定各成本單項的控制目標，并以此控制下一階段的設計。3、施工圖設11、計合同應具備有關鋼筋、混凝土等建材用量要求的條款，并須載明：設計單位的施工圖預算原則上不得突破我方編制的建造成本預算。4、設計部、二級公司工程部、二級公司成本控制人員應會同監理人員組成聯合小組，對施工圖的技術性、安全性、周密性、經濟性（包括建成后的物業管理成本）等進行會審，提出明確的書面審查意見，督促設計單位進行修正，避免或減少設計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。（三）施工招標環節的成本控制1、除壟斷性質的工程項目外，其他工程的施工或作業單位，不得指定。2、主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請招標方式進行。3、應由二級公司組織設計、工程（物料）、成本、財務四大專業人員聯合組成招標工作小組12、，就招標范圍、招標內容、招標條件等進行詳細、具體的策劃，擬訂標書，開展招標活動；對投標單位應就其資質、經濟實力、技術力量、以往施工項目和施工管理水平等進行現場考察，提出書面考察意見；對投標情況進行評估，提出書面評估意見。集團公司工程部可隨時抽查招標情況。4、同等條件下應盡量選擇企業類別或工程類別高而取費較低的單位。5、二級公司應向集團總部提交有關招標、評標等工作的文字備忘。6、零星工程應當在兩個以上的施工單位中，綜合考察其技術力量、報價等進行選擇。7、壟斷性質的工程項目（如水、電、氣等）應盡力進行公關協調，最大程度降低造價。8、施工合同談判人員至少應包括二級公司工程、成本控制兩方面的專業人員，13、合同條件必須符合招標條件，合同條款及內容概念應清晰，不得因工程緊而不簽合同就開工。9、應建立健全施工隊伍檔案，跟蹤評估其資信、技術力量等。10、發包工程應嚴禁施工單位擅自轉包。（四）施工過程的成本控制1、現場簽證（1）現場簽證要反復對照合同及有關文件規定慎重處理。（2）現場簽證必須列清事由、工程實物量及其價值量，并由甲方現場代表和二級公司成本控制人員以及監理單位總監理工程師共同簽名，其中甲方二級公司成本控制人員必須對工程量、單價、用工量負責把關。現場簽證的具體審批程序與權限，由各二級公司自行制定。但現場簽證量超過單項工程預算成本的10%以上時，必須報集團公司工程部審批。（3）現場簽證必須按當時14、發生當時簽證的原則，在事后五日內辦理完畢，嚴禁事后補簽。簽證內容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復印件不得作為結算依據。（4）凡實行造價大包干的工程和取費系數中已計取預算包干費或不可預見費的工程項目，在施工過程中不得辦理任何簽證。（5）因業主要求或者因設計不當，確實需要變更設計的，應填寫設計變更審批表并編制預算，經設計院、監理單位和我方二級公司甲方代表認可后，方可辦理，辦理過程中必須對照有關設計、施工和售樓合同，明確經濟責任，杜絕盲目簽證。2、工程質量與監理（1）項目開工前，應通過招標方式擇優選擇具有合法資格與有效資質等級的監理單位。監理單位應與所監理工程的施工單位和供貨商無利益關系15、。（2）工程質量監控人員應要求監理單位密切配合嚴格把關。一旦發現質量事故必須組織有關部門詳細調查、分析事故原因，提交事故情況報告及防患措施，明確事故責任并督促責任單位，按照質檢部門認可的書面處理方案予以落實。事故報告與處理方案應一并存檔備案。（3）隱蔽工程的監理和驗收。隱蔽工程的驗收，必須由工程、造價人員聯合施工單位、質檢部門、監理單位共同參加并辦理書面手續。凡未經驗收簽證的，應要求施工單位不得隱蔽和進入下道工序施工。隱蔽工程驗收記錄按順序進行整理，存入工程技術檔案。3、工程進度款（1）原則上不向施工單位支付備料款。確需支付者，應不超過工程造價的15%，并在工程進度款支付到工程造價50%時開始16、抵扣預付備料款。（2）工程進度款的撥付應當按下列程序辦理：a.施工單位按月報送施工進度計劃和工程進度完成月報表；b.二級公司工程、成本部門會同監理人員，對照施工合同及進度計劃，審核工程進度內容和完工部位（主體結構及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質量證明等資料；c.二級公司成本部門整理復核工程價值量；d.經二級公司財務部門審核后按有關批準程序付款并登記付款臺帳。（3）工程進度款支付達到工程造價85%時，原則上應停止付款，預留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終結算主動權。（五）工程材料及設備管理1、項目開工前，設計或工程管理部門應及時列出所需材料及設備清單，一般按照下列原則決定甲供、甲定17、乙供和乙供，并在工程施工承包合同中加以明確。2、甲方能找到一級建材市場的、有進口免稅計劃指標的、有特殊質量要求和價格浮動幅度較大的材料和設備，應實行甲供或甲定乙供，其余實行乙供。3、實行甲供不支付采購保管費。4、應按工程實際進度合理安排采購數量和具體進貨時間，防止積壓或造成窩工現象。5、甲供材料、設備的采購必須進行廣泛詢價，貨比三家，也可在主要設備和大宗建材采購上采用招標方式。在質量、價格、供貨時間均能滿足要求的前提下，應比照下列條件擇優確定供貨單位：a.能夠實行賒銷或訂金較低的供貨商； b.愿意以房屋抵材料款，且接受正常樓價的供貨商； c.能夠到現場安裝，接受驗收合格后再付款的供貨商； d.18、售后服務和信譽良好的供貨商。6、二級公司工程管理部門、設計部門對到貨的甲供材料和設備的數量、質量及規格，要當場檢查驗收并出具檢驗報告，辦理驗收手續，妥善保管。對不符合要求的，應及時退貨并通知財務部拒絕付款。7、采購合同中必須載明：因供貨商供貨不及時或質量、數量等問題對工程進度、工程質量造成影響和損失的，供貨商必須承擔索賠責任。8、各二級公司必須建立健全材料的詢價、定價、簽約、進貨和驗收保管相分離的內部牽制制度，不得形成由一人完成材料采購全過程的行為。9、對于乙供材料和設備，我方必須按認定的質量及選型，在造價人員控制的價格上限范圍內抽取樣板，進行封樣，盡量采取我方限價的措施。同時在材料和設備進場19、時應要求出具檢驗合格證。10、材料的代用應由二級公司工程管理部門書面提出，設計部、設計單位和監理單位通過，二級公司成本部門同意，公司領導批準。11、甲供材料、設備的結算必須憑供貨合同、供貨廠家或商檢部門的檢驗合格證和我方二級公司工程管理部門、設計部門的驗收檢驗證明以及結算清單，經成本、財務部門審核無誤后，方能辦理結算。（六）竣工交付環節的成本控制1、單項工程和項目竣工應經過自檢、復查、驗收三個環節才能移交。2、二級公司設計、工程、成本、銷售和物業管理部門必須參加工程結構驗收、裝修驗收及總體驗收等，“移交證明書”應由施工單位、監理單位和物業公司同時簽署。3、凡有影響使用功能和安全及不合設計要求的20、結構部位、安裝部位、裝飾部位和設備、設施，均應限期整改直到復驗合格。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經濟損失的，要按合同追究其責任。4、工程移交后，應按施工合同有關條款和物業管理規定及時與施工單位簽訂保修協議書，以明確施工單位的保修范圍、保修責任(包括驗收后出現的質量問題的保修責任的約定)及處罰措施等。5、采取一次性扣留保修金、自行保修的公司，應對保修事項及其費用有充分的預計，留足保修費用。6、甲方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍的費用，應在工程承包合同中明確由乙方承擔。（七）工程結算管理1、工程竣工結算應具備以下基本條件： a.符合合同（協議）有關結算條款的規定；b.具備完整有效的質量評21、定結果和符合規范要求的竣工驗收資料；c.項目設計變更、現場簽證及其他有關結算的原始資料齊備；d.工程遺留問題已處理完畢；e.施工單位結算書按要求編制，所附資料齊全。2、工程結算要以我方掌握的設計變更和現場簽證為準，施工單位提供的設計變更和現場簽證，一般只能作為參考。3、“點工”必須按照定額價計取、結算。4、二級公司成本部門應詳細核對工程量，審定價格、取費標準，計算工程總造價，做到資料完整，依據充分，數據準確，也可聘請有關部門進行復審。5、編制的預、結算書，應當有人工費、材料、設備和有關經濟指標的計算過程及詳細的編制說明，扣清甲供材料款項。6、二級公司成本部門應對主體工程成本進行跟蹤分析管理，進22、行“三算”對比，找出工程成本超、降的因素，并提出改進措施和意見。7、在二級公司成本部門提供的結算資料基礎上，財務部門應當結合預付備料款、代墊款項費用等債權、債務，對照合同詳細審核并編制工程財務決算書。8、工程結算書必須經過二級公司工程部、成本控制部門、財務部、二級公司總經理的審核簽字。9、集團公司工程部對二級公司工程決算進行審核，只有通過審核的決算才能作為工程款支付依據。二級公司必須無條件提供集團公司工程部所需要的資料。（八）其他環節的成本控制1、銷售過程中為增加“賣點”需增加或調整綠化、公建配套等項目時，應事先編制預算并報總部總經理批準后方可實施。2、應盡可能縮短項目開發經營周期，減少期間費用。應保證向客戶承諾的交工日期，以避免趕工成本和延期賠償；在市場和經營條件許可的情況下，應注意加快項目開發節奏；應減少現房積壓時間，減少利息費用等成本。3、各二級公司應按回避、競爭、平等、服務、距離、雙贏、公正、團隊合作的原則，正確處理與合作伙伴的關系。五、附 則1、本制度適用于集團所屬的二級公司。2、本制度未涉及到的內容或未盡事項，應按照國家和集團總部成本管理的有關規定執行。本制度由總部各管理部根據集團成本管理的需要進行修訂和完善。 3、集團公司工程部對本規定有最終的解釋權。 北京市恒盛投資有限公司 2007年3月8日