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1、成本管理探討系列之一中海地產成本管理體系剖析1.引言中海地產和萬科的管理水平高在房地產行業是比較出名的，偶然機會，得到了整套中海地產的中海地產項目發展成本管理制度(2006年版)，初看下，中海地產這套成本管理制度并沒有復雜或很超前的管理手段，似乎就是將教科書中的成本管理方法落實到了具體管理制度和實施中。再仔細分析，這套制度確實系統性很強，有其很多先進的方面。下面是我對這套中海項目成本管理體系的分析，希望能對集團的成本管理體系改善有所幫助。2.中海地產成本管理文件體系分析 中海地產成本管理文件由一系列文件組成，最高一級是中海地產項目發展成本管理制度，下面還有一系列文件，包括管理辦法，管理指引、工2、作程序、單項通知和用表等，將這些文件進行分類后，見下表。文件類型文件名稱文件主要內容綱領性控制文件中海地產項目發展成本管理制度包括成本管理總思路，組織管理架構、各部門對于成本管理的職責、開發建設各階段成本管理內容、成本動態監控等中海地產房地產開發項目成本科目工程成本與財務科目相結合的成本分解體系中海地產統一合約安排管理辦法包括合同結構策劃、計價方式、付款方式、物料供應方式等策劃原則部門管理文件合約管理部組織架構與崗位職責合約管理部的組織架構與崗位職責招投標管理文件關于加強工程合同管理的通知總部將參與子公司的大額工程合同 的招標、定標等工作分判商名冊管理程序分判商（承包商）考察、入庫、履約調查、3、分類與更新等招標分判工作程序包括招標策劃、招投標文件編制、招投標過程管理、評標定標程序等合同簽訂后的成本管理文件合約管理工作程序合同后的成本管理，包括交底、付款、預算、報價、變更、結算管理工程簽證管理工作程序施工過程的簽證管理關于加強對大額工程款支付審批管理的通知大額付款管理3.中海地產項目成本管理體系分析 (1)成本管理總思路清晰而且系統， 中海的成本管理總思路：以統一成本科目為前提，以全過程成本管理為主線，以建安成本動態監控為重點，以建立成本經驗數據庫為支撐，以統一合約安排模式及 ERP 項目管理為手段，構建有效的成本管理體系，不斷完善，持續改進。 (2)建立了公司統一的、和財務緊密結合的4、成本分解體系，相當于統一了成本管理的“度量衡”。 中海首先建立了一個和財務科目相結合的成本分解體系-中海地產房地產開發項目成本科目，成本計劃、成本管理、成本核算、成本考核等都以這個成本分解體系為基礎，即統一了各層次成本的口徑和構成，相當于統一了成本管理的“度量衡”，不會出現各個部門對于成本理解不同而造成的偏差，而影響成本管理的執行力。 (3)成本組織管理架構合理，各部門對于成本管理的職責清晰，并由發展管理部代表公司進行成本總控。 在總部成立項目成本管理工作小組，小組成員由公司發展管理委員會確定，由總部主管領導、各相關部門負責人和各地區公司財務負責人組成，負責統領地產業務線的項目成本管理工作，并5、向公司發展管理委員會負責。 總部發展管理部為項目成本管理的日常工作機構, 具體負責工作小組成員之間及工作小組與地區公司之間的聯絡等工作。負責下達、審批目標成本，并進行成本監控。 集團總部的投資管理部、規劃設計中心、營銷策劃中心、財務資金部和發展管理部，以及各地區公司對于項目成本各部分（基于成本分解體系）的管理職責清晰。 (4)項目開發建設全過程各階段的管理方法和管理流程清晰。 實施全過程目標成本管理，在項目的可行性研究、市場定位、規劃設計、施工等各個階段，分別建立成本控制目標，實行全過程目標成本管理。并對實施過程的關鍵節點進行控制，除以上節點外，還有施工過程的主體工程開工或主包合同簽訂、主體結6、構封頂兩個節點，到達每個節點時必須進行成本預測或核算，超過成本目標必須上報批準。對于各個階段成本管理，均配有相應的表格要求填寫上報，下面對于表格專門還有分析。 (5)統一全公司的成本管理方法。 總部對地區公司的合約安排模式做出統一規定，包括合約策劃、工程分判模式、報價及定標、甲供材管理、進度款支付等，地區公司應嚴格執行。 (6)對成本管理每個環節配有相應工作指引和模板。 對成本管理每個環節配有相應工作指引和模板，內容細致全面，如上述的中海地產統一合約安排管理辦法中，對項目合同結構策劃內容、報價方式、定標原則、工程量計量管理、造價構成、甲供料確定原則及損耗率確定、工程款支付方式等均有詳細的說明或7、規定。 如上述的合約管理工作程序中，對合同簽訂后的合同交底、付款、預算、報價、變更、結算管理等工作，均有詳細的說明或規定。 (7)配套用表齊全、清晰和細致，形成體系，對成本管理每個環節均有標準用表或示例模板。 各項制度的配套用表具體如下：制度名稱配套用表中海地產項目發展成本管理制度中海地產房地產開發項目成本科目 項目成本及盈利預測表項目建安成本目標控制表項目現金流量預測表項目建安成本預測明細表開發項目成本分期審批表關于第期 第階段成本預測報表的回復格式項目發展成本控制目標審核表 VX.X 項目發展成本控制目標審批表 VX.X關于【XXXX】項目發展成本控制指標（XX 階段）的批復格式項目成本超8、支審批表建安成本超支審批表 項目成本執行情況表建安成本數據采集分析表招投標管理制度大額工程合同投標單位備案表大額工程合同定標會議通知大額工程合同中標單位審批表 年 半年工程合約定標情況表分判商考察意見表（適用于在建工程）分判商考察意見表（適用于完工工程）分判商考察意見表（適用企業基地）分判商考察意見表（適用于工廠）分判商履約評價表（HY01-05） 分判商名冊（HY01-06）分判商履約情況調查表（HY01-07）分判工程招標工作計劃（參考模板）（HY0202） 招標文件評審表（HY0203）投標單位審批表（HY0204）開標書（HY0205）分判工程定標記錄（HY0206） 合同管理制度合約9、管理策劃報告評審表（HY0201）合約交底記錄（HY0301）合同文件評審表（HY0207）合同分發登記表（HY0208）合同簽訂后成本管理制度工程付款證書（模板）（HY0302） 工程變更價款確認書（HY0305）工程變更價款審批表（HY0304）工程成本變動報告（HY0303）工程簽證單（HY04-01）工程簽證登記表（HY04-02）簽證費用審批表（HY04-03）結算書（模板）（HY0306）結算確認書（HY0307） 若只有制度和工作流程，而不配合以相應的標準管理用表或模板，則這些制度很難被執行，或執行效果大打折扣。 (8)招投標管理制度融合到成本管理和合同管理的各項制度中 中海沒有10、單獨編制招投標管理制度，而是將招投標管理制度融合到成本管理和合同管理的各項制度中 (9)對各地區公司既有統一，也有開放。 制度規定：各地區公司應按照總部的相關要求和多年以來形成的行之有效的作法,結合本公司的實際情況制定自己的合約管理辦法可參照該辦法制定各地區管理辦法。4.后記 對于萬科這樣優秀的企業，還于2000年制定了針對中海命名為“海盜行動”的挖人計劃，因為萬科認為：中海有嚴密的人才培養體系，它的許多優秀員工都是從最基層的工作做起，經過系列精細的產品制造培訓，對成本和流程有非常深的了解。在中海成長為中高級職員的，幾乎都是業內的佼佼者。萬科完全有理由對中海內地公司及香港公司的人才青睞有加。由此可見中海的管理水平在行業內屬于領先地位。 他山之石可以攻玉，我們城建目前基本上從市場拿地，成本管理的壓力越來越大，希望能從中海、萬科及其它企業的管理中吸取精華，結合集團的管理模式，完善自己的成本管理體系。