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1、房房 地地 產產計劃與運營管理計劃與運營管理體系體系主講人：主講人：蘇志峰蘇志峰 專業技術專業技術 經濟師經濟師 物理教育物理教育 學學 士士 工商管理工商管理 碩碩 士士天泰集團辦公室主任天泰集團辦公室主任高級經理高級經理 逐步建立了逐步建立了“日日追蹤，周周控制，月月考評日日追蹤，周周控制，月月考評”的的計劃與運營管理體系，有效促進計劃與運營管理體系，有效促進“三線一圓三線一圓”均衡發展均衡發展 一、天泰地產計劃與運營管理發展史一、天泰地產計劃與運營管理發展史2003年陽光公司計劃與運營管理模式為雛形年陽光公司計劃與運營管理模式為雛形2004年建立天泰集團計劃與運營管理體系年建立天泰集團計2、劃與運營管理體系2006年天泰集團計劃與運營管理信息系統正式啟動年天泰集團計劃與運營管理信息系統正式啟動天泰計劃與運營管理體系經歷了由粗放型管理到精細化天泰計劃與運營管理體系經歷了由粗放型管理到精細化管理，再到重點突出年度管理，再到重點突出年度KPIKPI指標和重要里程碑計劃的發指標和重要里程碑計劃的發展歷程展歷程二、計劃與運營管理理念二、計劃與運營管理理念1 1、法約爾的管理職能論、法約爾的管理職能論計劃與運計劃與運營管理營管理計劃計劃激勵激勵標準標準協調協調組織組織控制控制計計劃劃：管管理理者者是是計計劃劃的的主主要要制制定定和和決決策策者者，并并負負主主要要責責任任。主主要要職職責責是是3、：與與員員工工就就目目標標進進行行溝溝通通交交流流，一一起起制制定定實實現現項項目目目目標標的的各各項項具具體體計計劃劃和和總體計劃?？傮w計劃。組組織織：管管理理者者負負責責進進行行團團隊隊的的組組建建，授授予予成成員員相相應應的的權權力力。主主要要職職責責是是：努努力力為為計計劃劃實實施施獲獲得得足足夠夠的的人人、財財、物物等等資資源源，并并使使人人與與事事得得到到合合理理的的配置。配置。協協調調：通通過過有有效效的的溝溝通通和和激激勵勵，使使所所有有成成員員共共同同完完成成計計劃劃目目標標，主主要要職職責責是是：運運用用職職權權和和個個人人魅魅力力去去影影響響他他人人，利利用用有有效效的的4、溝溝通通，及及時時地地激激勵勵，正確地解決各種矛盾和沖突，使成員都能全身心地投入工作。正確地解決各種矛盾和沖突，使成員都能全身心地投入工作?？乜刂浦疲嚎乜刂浦凭途褪鞘菍⒂嬘媱潉澟c與實實際際進進程程比比較較，發發現現問問題題，及及時時糾糾正正，以以保保證證計計劃劃的的有有效效實實施施。主主要要職職責責是是：全全面面對對計計劃劃進進行行監監控控，及及時時掌掌握握工工作作實實際進展和出現的偏差，采取措施糾正，使工作處于受控狀態。際進展和出現的偏差，采取措施糾正，使工作處于受控狀態。1 1、法約爾的管理職能論、法約爾的管理職能論信息交流信息交流-“數據庫數據庫”事前籌劃事前籌劃-“導航器導航器”動態5、監控動態監控-“助推器助推器”決策依據決策依據-“儀表盤儀表盤”2 2、計劃與運營管理作用、計劃與運營管理作用APCD分析現分析現狀找狀找問題問題分析產生分析產生質量問題質量問題的原因的原因找出主找出主要原因要原因制訂對策制訂對策和措施和措施檢查效果和檢查效果和發現問題發現問題總結檢驗總結檢驗納入標準納入標準遺留問題遺留問題轉入下期轉入下期執行、實施計劃執行、實施計劃3、計劃與運營管理思路：、計劃與運營管理思路：戴明環戴明環-PDCA3、計劃與運營管理思路：、計劃與運營管理思路：戴明環戴明環-PDCA目標統一性原則目標統一性原則穩定性與適應性相結合原則穩定性與適應性相結合原則統一指揮原則統一指6、揮原則分工協作原則分工協作原則適當管理寬度原則適當管理寬度原則集權與分權相結合原則集權與分權相結合原則權力、職責對稱性原則權力、職責對稱性原則精干高效原則精干高效原則均衡性原則均衡性原則整體性原則整體性原則計劃計劃運營運營管理管理指導指導原則原則4 4、計劃與運營管理指導原則、計劃與運營管理指導原則優秀的溝通能力優秀的溝通能力較高的較高的情商系數情商系數良好的人際交往能力良好的人際交往能力高效的時間管控能力高效的時間管控能力高效的激勵能力高效的激勵能力非凡的協調能力非凡的協調能力計劃與運計劃與運營管理者營管理者必備素質必備素質運用管理知識和技術能力運用管理知識和技術能力5 5、計劃、計劃與運營7、與運營管理者必備素質管理者必備素質第第一一是是對對近近期期內內即即將將發發生生的的活活動動加加強強控控制制，積積極極挽挽回回時時間和成本，這是因為早控制早主動；間和成本，這是因為早控制早主動；第第二二是是工工期期估估計計最最長長或或預預算算估估計計最最大大的的活活動動應應進進一一步步審審核核預預估估依依據據，并并做做好好該該活活動動壓壓縮縮時時間間和和費費用用的的準準備備工工作作，因為估計值越大的項目更有壓縮的可能；因為估計值越大的項目更有壓縮的可能；第第三三，將將某某些些可可以以再再分分的的活活動動進進一一步步細細分分，研研究究細細分分活活動動之之間間并并行行工工作作或或工工作作穿穿插插的的8、可可行行性性，如如可可行行，則則可可有有效地壓縮時間和費用。效地壓縮時間和費用。6 6、計劃調整重點、計劃調整重點每每一一次次變變更更都都必必須須遵遵循循同同樣樣的的程程序序，即即相相同同的的文文字字報報告，相同的管理方法，相同的授權過程。告，相同的管理方法，相同的授權過程。必必須須確確定定每每一一次次變變更更對對項項目目成成本本、進進度度、風風險險、技技術術要求的影響。要求的影響。一一旦旦批批準準進進行行變變更更，項項目目組組必必須須設設定定一一個個程程序序來來執執行行變更。變更。在在充充分分估估計計一一個個變變更更的的影影響響之之后后，必必須須謹謹慎慎執執行行，并并且且使使其其保保持持在在9、限限定定的的數數目目之之下下以以避避免免項項目目進進度度和和成成本本的外溢。的外溢。7 7、計劃變更控制、計劃變更控制時間與成本之間在一定的范圍內有一定的替代性，一時間與成本之間在一定的范圍內有一定的替代性，一種用最低的相關成本的增加來縮短項目工期的方法。種用最低的相關成本的增加來縮短項目工期的方法。該方法基于以下假設：該方法基于以下假設：每項活動有兩組工期和成本估計：正常和應急。每項活動有兩組工期和成本估計：正常和應急。一項活動的工期可以通過從正常時間減至應急時一項活動的工期可以通過從正常時間減至應急時間得到有效的縮減，這要靠投入更多資源來實現間得到有效的縮減，這要靠投入更多資源來實現應急時10、間是確?；顒影促|量完成的時間下限。應急時間是確?；顒影促|量完成的時間下限。當需要將活動的預計工期從正常時間縮短至應急當需要將活動的預計工期從正常時間縮短至應急時間時，必須有足夠的資源作保證。時間時，必須有足夠的資源作保證。在活動的正常點和應急點之間，時間和成本的關在活動的正常點和應急點之間，時間和成本的關系是線性的。系是線性的。8 8、時間、時間-成本平衡法成本平衡法最低成本最低成本最佳工期最佳工期直接成本直接成本利潤損失利潤損失項目總成本項目總成本間接成本間接成本工期工期成成本本0A9 9、工期工期-成本抉擇模型成本抉擇模型計劃趕不上變化，因而不做計劃計劃趕不上變化，因而不做計劃做計劃浪費時11、間做計劃浪費時間只做進度計劃，忽視質量、成本和資源計劃只做進度計劃，忽視質量、成本和資源計劃做了計劃便束之高閣做了計劃便束之高閣計劃扭曲成了記錄計劃扭曲成了記錄強調計劃的嚴肅性，因而刻板地照計劃執行強調計劃的嚴肅性，因而刻板地照計劃執行1010、計劃、計劃與運營與運營管理誤區管理誤區房地產計劃與運營管理流程圖房地產計劃與運營管理流程圖.doc 三、房地產計劃與運營管理三、房地產計劃與運營管理1 1、管理流程、管理流程原則原則:可考核、可量化、不虛報、不肢解可考核、可量化、不虛報、不肢解評價：自評評價：自評 考評考評 上評上評方法：方法：工作分解結構工作分解結構-WBS-WBS （Work Br12、eakdown Structure Work Breakdown Structure）依據：依據：重要里程碑計劃重要里程碑計劃（內容附后）（內容附后）年度年度KPIKPI指標分解指標分解 董事會董事會/執委會安排的重要工作執委會安排的重要工作 要求：要求：月度計劃月度計劃60%60%權重，月度計劃不超過權重，月度計劃不超過2020項項2 2、報送要求、報送要求每月末前一天報送次月計劃每月末前一天報送次月計劃每月最后一天上傳計劃管理信息系統每月最后一天上傳計劃管理信息系統月度工作總結月度工作總結 以上時間遇節假日提前以上時間遇節假日提前3 3、報送時限、報送時限4 4、報送模版、報送模版序號序號13、計劃內容計劃內容權重權重自評自評考評考評上評上評1 1里程碑計劃里程碑計劃/KPI/KPI指指標分解計劃標分解計劃不低不低于于60 60 2 2其它重點工作其它重點工作不高不高于于40 40 注注：（：（1 1）其它重點工作指董事會）其它重點工作指董事會/執委會安排工作、職責執委會安排工作、職責 范圍內重要工作、協調工作等。范圍內重要工作、協調工作等。（2 2）該計劃模版在計劃管理信息系統中實現，實行）該計劃模版在計劃管理信息系統中實現，實行網絡報送。網絡報送。舉例：營銷中心報送模版舉例：營銷中心報送模版序號序號計劃內容計劃內容權重權重自評自評考評考評 上評上評1 1本月銷售回款完成率本月銷售14、回款完成率80802 2其它重點工作其它重點工作2020 假設假設2 2月份銷售回款完成月份銷售回款完成65%65%（對應完成率得分（對應完成率得分70%70%），），其它工作全部完成，則本月完成率為：其它工作全部完成，則本月完成率為：70%80%70%80%（權重）（權重）+20%+20%（其它工作完成）（其它工作完成）=76%=76%4 4、報送模版、報送模版 月度計劃審核流程月度計劃審核流程.doc5 5、審核流程、審核流程2212/16/2024序號序號重要里程碑計劃重要里程碑計劃1取得取得國有土地使用權證國有土地使用權證2拆遷拆遷3施工圖紙設計施工圖紙設計4取得取得建筑工程施工許可證15、建筑工程施工許可證5取得取得商品房預售許可證商品房預售許可證6 6、重要里程碑內容、重要里程碑內容7 7、重要里程碑計劃調整、重要里程碑計劃調整原因：受外部客觀不可抗力等因素影響原因：受外部客觀不可抗力等因素影響流程：責任單位以會簽形式提報調整原因及調整流程：責任單位以會簽形式提報調整原因及調整后里程碑計劃后里程碑計劃實施：經執委會分管領導及執行總裁批準實施：經執委會分管領導及執行總裁批準,月度月度考評會公示后實施考評會公示后實施限次：每年僅限調整一次限次：每年僅限調整一次按每月實際工作完成情況評價打分按每月實際工作完成情況評價打分 未完成項按完成比例對應其權重進行評價打分未完成項按完成比例對16、應其權重進行評價打分8 8、評價辦法、評價辦法月度銷售回款項評價辦法月度銷售回款項評價辦法完成率在完成率在90%90%以上得分：以上得分：120%120%計劃項權重計劃項權重完成率在完成率在80%-90%80%-90%得分：得分：110%110%計劃項權重計劃項權重完成率在完成率在70%-79%70%-79%得分：得分：100%100%計劃項權重計劃項權重完成率在完成率在60%-69%60%-69%得分：得分：70%70%計劃項權重計劃項權重完成率在完成率在50%-59%50%-59%得分：得分：50%50%計劃項權重計劃項權重銷售回款完成率低于銷售回款完成率低于50%50%，得分為，得分為017、 0 物業公司、奧廈公司、教育公司、天影公司銷售回款完成率增物業公司、奧廈公司、教育公司、天影公司銷售回款完成率增加加10%10%進行分段考核進行分段考核8 8、評價辦法、評價辦法9 9、兌現辦法、兌現辦法里程碑計劃兌現辦法里程碑計劃兌現辦法偏差在偏差在1 1個月個月d d2 2個月，予以警告個月，予以警告偏差在偏差在2 2個月個月d d3 3個月，不能評為個月，不能評為A A類員工類員工偏差在偏差在3 3個月個月d d4 4個月，直接區分為個月，直接區分為C C類員工類員工偏差偏差d4d4個月，崗位調整個月，崗位調整銷售回款兌現辦法銷售回款兌現辦法偏差在偏差在30%d30%d40%40%，警18、告或通報批評，警告或通報批評偏差在偏差在40%d40%d50%50%，不能評為，不能評為A A類員工類員工偏差在偏差在50%d50%d60%60%，直接區分為，直接區分為C C類員工類員工偏差在偏差在d60%d60%以上，崗位調整以上，崗位調整 注：評價對象是年度注：評價對象是年度KPIKPI指標中有回款指標的單位指標中有回款指標的單位9 9、兌現辦法、兌現辦法計劃完成率兌現辦法計劃完成率兌現辦法 連續連續2 2個月排名最后，個月排名最后，不能評為不能評為A A類員工類員工連續連續3 3個月排名最后，個月排名最后，直接區分為直接區分為C C類員工類員工連續連續4 4個月排名最后，調整崗位個月排19、名最后，調整崗位 對評價內容重復的單位按照對評價內容重復的單位按照“就重不就輕就重不就輕”的原則進行評價管理的原則進行評價管理9 9、兌現辦法、兌現辦法原則：以獎為主；原則：以獎為主；“一事一議一事一議”；即時兌現；即時兌現范圍：里程碑計劃提前或超額完成的責任單范圍：里程碑計劃提前或超額完成的責任單位；在各方面位；在各方面為公司創造經濟效益的單位為公司創造經濟效益的單位或或人員人員1010、即時激勵、即時激勵注：子公司考核激勵辦法簡要介紹注：子公司考核激勵辦法簡要介紹獎勵額度審批權限獎勵額度審批權限獎勵額度獎勵額度審批權限審批權限報備領導報備領導500-5000500-5000分管分管領導領導20、執執行行總總裁裁5000-500005000-50000執執行行總總裁裁董事董事長長5000050000以上以上董事董事長長董事局主席董事局主席1010、即時激勵、即時激勵兌現流程兌現流程責任單位提報或其他單位推薦責任單位提報或其他單位推薦責任單位提報分配方案責任單位提報分配方案(附領導審批意見附領導審批意見)次月度由員工部兌現次月度由員工部兌現計劃管理部門審核計劃管理部門審核YesNo報備員工部報備員工部/分管領導分管領導分管領導分管領導/執執行總裁行總裁/董事董事會主席審批會主席審批1010、即時激勵、即時激勵1111、否決項激勵辦法、否決項激勵辦法序號序號否決項內容否決項內容1 1甲供材21、料未按時進場拖延工期甲供材料未按時進場拖延工期1010天以上天以上2 2重要項目控制偏差重要項目控制偏差1010天以上未及時預警天以上未及時預警3 3項目結算延誤項目結算延誤1515天以上天以上4 4信息管理系統癱瘓信息管理系統癱瘓2424小時以上小時以上5 5出現核心員工（中層出現核心員工（中層5 5人以上）規模異動人以上）規模異動6 6施工圖設計未按時完成拖延施工圖設計未按時完成拖延1010天以上天以上序號序號否決項內容否決項內容通用通用否決項否決項發生重大交通事故或重傷以上安全事故發生重大交通事故或重傷以上安全事故因工作失誤造成因工作失誤造成5 5萬元以上經濟損失萬元以上經濟損失某項計劃22、連續某項計劃連續2 2次未完成（除月度銷售回款）次未完成（除月度銷售回款）當出現否決項時月度計劃評價扣減當出現否決項時月度計劃評價扣減30%30%視情節輕重由計劃管理部門提出處罰方案報執委會視情節輕重由計劃管理部門提出處罰方案報執委會1111、否決項激勵辦法、否決項激勵辦法功能：功能：計劃報送、評價依據計劃報送、評價依據自動計算、及時提醒自動計算、及時提醒信息交流、分級管理信息交流、分級管理查詢便捷、經驗沉淀查詢便捷、經驗沉淀四、計劃與運營管理系統四、計劃與運營管理系統自主研發、自主研發、專業軟件專業軟件分級管理：分級管理：一級單位一級單位二級單位二級單位個人計劃個人計劃注：天泰地產注：天泰地23、產內部管理內部管理實行分級管理、越級復式監督原則實行分級管理、越級復式監督原則四、計劃與運營管理系統四、計劃與運營管理系統日日追蹤落實日日追蹤落實 到各單位督查了解實際情況到各單位督查了解實際情況周周匯總分析周周匯總分析 重點工作完成情況周報重點工作完成情況周報月月評價總結與兌現月月評價總結與兌現 編制工作總結報告，編制工作總結報告，組織月（季）度考評會組織月（季）度考評會五、計劃與運營管控措施五、計劃與運營管控措施周例會周例會（協調）（協調）充分溝通協調工作中存在的問題，執委會現場拍板，充分溝通協調工作中存在的問題，執委會現場拍板，提出存在問題，設定工作目標和完成時間；會后兩日內提出存在問題，設定工作目標和完成時間；會后兩日內發布發布會議紀要會議紀要，重要工作追加計劃，重要工作追加計劃月度考評會月度考評會（總結評價總結評價與兌現）與兌現）各單位總結上月各單位總結上月KPIKPI指標完成情況及存在問題，指標完成情況及存在問題，提出下提出下一步改進措施和實施方案。一步改進措施和實施方案。執委會點評執委會點評各單位月度工作各單位月度工作并總結發言；會后兩日內發布會議紀要，重要工作追加并總結發言；會后兩日內發布會議紀要，重要工作追加計劃。計劃。會后公布排名，當月兌現會后公布排名，當月兌現。五、計劃與運營管控措施五、計劃與運營管控措施THANKS