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1、房地產項目工程管理流程及 成本管理體系 目錄一、房地產開發成本管理的體系 二、工程項目成本管理體系三、工程項目各階成本管理的重點 隨著房地產市場競爭的加劇，為提高產品及企業的核心競爭力，房地產企業的成本管理工作的重要性愈來愈顯著。 在房地產開發建設的整個過程中，項目立項、規劃設計、工程建設實施和銷售、竣工決算等，每一個環節的成本都要進行嚴格的和科學的控制和管理，尤其是在立項和規劃設計階段，是房地產項目成本控制的核心。所以，房地產的成本管理應該是全過程的成本管理，是個動態管理的過程，不僅僅要關注財務成本，而且要關注項目質量、工期等隱性成本，并且還要考慮消費者的消費成本。 一、房地產開發成本管理的2、體1.1 成本管理的理念營銷產品設計、質量不好，我賣不出去； 設計成本控制太狠，哪有好產品； 成本都做完了，只能這樣了； 財務沒有我的事。 成本管理的目標是保證成本的支出獲得最有效的收益-提升價值 成本控制不等于省錢，花得多會浪費，花得少也會有浪費，花多少不是重點，花的有效才是關鍵，要更注重投入和產出的問題 成本管理的關鍵是做出和產品定位匹配的產品，提供最能合顧客期望的產品而不是質量最好或者標準最高的產品， 地產公司經營模式決定著成本控制管理的理念和思路1.2 成本管理的職責J 成本管理的主要控制部門： 預決算人員？ 項目公司？ 設計部管理門？ 招投標和采購部門？ 產品策劃部門？ J 成本管理3、部門的職責： 全面、全過程成本管理，而非單純編制預結算工作，了解產品、掌握市場，制定目標，全程監控。 開發商整合社會資源的目標就是讓其符合我們的產品定位；工作就是協調，不論是設計、工程還是成本人員；專業人員是專家型的管理者，不是大廚是美食家。1.3 工程項目建設流房地產項目開發主要流程4. 房地產項目成本控制體系房地產項目財務成本體系1.土地費：征地費、契稅費、土地增容費 2.前期工程費：可行性研究費、三通一平費、測繪費、地質勘察費、工程規劃設計費、環境評價費、招投標費、城建配套費 3.基礎設施費：煤氣、環衛設施、排污費、綠化景觀費、電信及智能化工程費 4.建筑安裝工程費：土石方工程費、樁基礎4、工程費、肌坑圍護費、土建工程材料費（甲供材料）、土建工程費、安裝工程費、安裝設備費（甲供）、裝修工程費、試驗檢測費、 5.配套設施費 6.開發間接費：員工工資、營銷策劃費、財務管理費等。 7.工程不可預見費8.開辦費用等房地產工程項目成本管理體系 二、工程項目成本管理體系1. 工程項目目標成本體系1.1 工程目標成本的概念 J 目標成本是房地產企業預先確定的、在一定時期內和經過努力所要實現的成本目標，是項目成本的控制標桿。 J 目標成本是公司基于市場狀況，并結合公司的經營計劃，根據預期售價和目標利潤進行預先確定的，經過努力所要實現的成本指標。 J 目標成本體現“以經濟合理性最大的成本提升產品的5、競爭力，并形成行業成本優勢”的成本管理宗旨。J 目標成本要體現先進性和嚴肅性。1.2 工程目標成本建立的流程J 目標成本體系是成本控制的核心，只有科學制定目標成本，才能有效的控制成本。 J 目標成本的制定是由測算到概算再到預算的逐步真實的過程，是一個由粗淺到細的過程。 J 隨著項目階段的逐步推進，成本項目逐步細化調整，目標成本亦逐步真實。J 建立目標成本體系的基礎：公司應有不斷完善的成本數據積累以及優秀的預算管理人才作保障。2. 工程項目動態成本體系J 動態成本管理應保障所有成本的變更能夠得到及時管理： 設計變更 工程簽證 J 各階段對動態成本進行分析和總結，及時調整目標成本管理體系，真實反映6、成本控制現狀。 J 動態成本管理是對成本實時監控的重要方法。 各種成本控制軟件的產生，如明源成本管理軟件；金碟等 其實主要的是實現成本管理的動態控制。3. 工程項目后評估體系J 項目后期評估是成本管理效果評價和改進（CA）的途徑 項目工程竣工并在結算完成后進行，對項目過程中發生的所有成本進行系統全面的再評價： 比較項目結算成本與可行性研究時的預測成本差異（評價投資估算、項目成本預測的準確、合理性） 對比項目結算與目標成本指導書的成本差異（評價成本管理工作的有效性） 分析各期項目動態成本分析報告（評價項目成本管理的科學合理性） 分析工程承包范圍變化，工程量變化等確認設計變更、現場簽證等對成本的影7、響 考察項目交付使用一定時期內，主要工程材料的使用效果和耐用程度（評價材料成本的合理性）4. 成本管理流程三、工程項目各階段成本管理的重點1、項目論證、立項環節成本控制 項目獲取前進入新城市開發，需進行可行性研究，在完成實地考察和調研工作后，立項時必須編寫提交項目可行性研究報告 營銷部門負責市場調查和項目情況調查，進行項目定位，擬訂最佳開發規模和銷售策略。 預決算部門、采購部門對當地市場同檔次建筑造價、材料設備選型價位進行調研，并作區域對比表； 前期拓展人員對各種規模的當地市政基礎配套、建設規費等收費標準進行調研 設計部門委托多家設計單位設計規劃方案，從中挑選最佳方案。 根據總體規劃方案，營銷8、部門預測銷售收入，工程部門編制項目實施計劃，預決算部門進行投資估算，財務部門進行項目經濟評價，最終由營銷部門形成項目可行性研究報告 1.成本費用估算和控制目標及措施； 2.投資及效益測算、利潤體現安排； 3.稅務環境及其影響； 4.資金計劃； 5.競投方案（僅限招標、拍賣項目）； 6.投資風險評估及相應的對策；7.項目綜合評價意見；2、工程項目設計階段成本控制2.1 設計階段的管理流程 2.2 設計策劃階段的成本控制 2.2.1 設計單位的選擇和設計費用的控制 2.2.2 設計質量和設計進度的控制 2.3 規劃方案設計階段的成本控制 2.4 擴初設計階段的成本控制 2.5 施工圖設計階段的成本9、控制 2.6 邊坡土石方設計的成本控制2.7 景觀設計的成本控制2.1 設計階段的管理流程2.2 設計策劃階段的成本控制J 成本的合理控制是一個項目研發的重要環節，其產生于項目定位，控制于產品研發，執行于設計管理。 J 合理的控制研發產品的成本是從多方面考慮的。例如：新的規劃形態、新造型、新戶型、新空間形式與成本的關系都要在研發的過程中仔細考慮與研究。 J 對設計方案的材料成本以及建造成本均及時與成本部溝通，保證項目的成本的可控性。 J 成本控制在設計階段（包括選材用料）占有7080的份量，工程階段（包括合約和實施階段）占3020。 J 成本管理活動應把成本效益觀念作為支配思想，而不是從簡單狹隘的節約和減少成本的觀念出發，要從“投入產出比”的分析來看待成本的必要性、合理性。J 成本管理不能局限于產品的建造過程，而是應該將視野向前延伸到產品的市場需求分析、相關技術的發展態勢分析，以及產品的設計；向后延伸到顧客的使用、維修及處置。