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1、2010-11-9 商業(yè)街研究商業(yè)街研究 世聯(lián)研究 2 世聯(lián)對(duì)商業(yè)街的理解及觀點(diǎn)世聯(lián)對(duì)商業(yè)街的理解及觀點(diǎn) 3 世界級(jí)商業(yè)街的規(guī)律對(duì)本項(xiàng)目的啟示世界級(jí)商業(yè)街的規(guī)律對(duì)本項(xiàng)目的啟示 巴黎香榭里大街 紐約第五大道 東京銀座大街 倫敦牛津大街 主要特征：聲譽(yù)全球化 人流量大 收益可靠 關(guān)鍵因素：悠久的歷史 獨(dú)特的建筑和商業(yè)格局 全面的功能 不斷自我更新的主力商戶 便捷的公共設(shè)施和愉悅的環(huán)境 牢固的政企關(guān)系 關(guān)鍵詞：文脈文脈 建筑建筑 功能功能 商戶商戶 交通交通 商業(yè)空間商業(yè)空間 政府政府 4 人與人之間關(guān)系是街區(qū)的生命力人與人之間關(guān)系是街區(qū)的生命力 營(yíng)業(yè)空間 共享空間 半室外空間 過渡空間 你站在橋上2、看風(fēng)景，看風(fēng)景的人在看你 明月裝飾了你的窗子，你裝飾了別人的夢(mèng) 斷章 街區(qū)人互為景色，互為欣賞， 街區(qū)行人之間：急行的、閑逛的、休閑的； 室內(nèi)的人：悠哉、靜思的、高談闊論的； 室內(nèi)與室外人之間，服務(wù)者與被服務(wù)者之間，形成群體 渲染互動(dòng)，彼此認(rèn)同欣賞愉悅，就成為群體催眠，后產(chǎn) 生的一致的潛意識(shí)行為，進(jìn)而形成明確的情感親近。 5 商業(yè)街成功運(yùn)作關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)商業(yè)街成功運(yùn)作關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 硬件硬件 軟件軟件 后天：后天： 先天：先天：城市、區(qū)位、人口、競(jìng)爭(zhēng)、位臵、交通、規(guī)模 規(guī)劃 商業(yè)氛圍 建筑 定位 招商策略 銷售模式 營(yíng)銷推廣 商業(yè)營(yíng)運(yùn) 政府資源 6 硬件硬件 規(guī)劃規(guī)劃 商業(yè)氛圍 建筑 7 商鋪價(jià)值評(píng)估體系3、商鋪價(jià)值評(píng)估體系 關(guān) 鍵 因關(guān) 鍵 因 素素 位臵位臵 交通交通 視野視野 質(zhì)素質(zhì)素 詳注詳注 聚客點(diǎn)、距離、 人流、陽街/陰 街、雙面鋪、單 面鋪 可 達(dá) 性 、 道 路、出入口、 交通樞紐 可視性 遠(yuǎn)距離 中距離 近距離 形狀、面積、 層 高 、 開 間 進(jìn)深比、梁、 拄 8 中國(guó)常見的中國(guó)常見的偉岸偉岸、景觀景觀、寬大寬大的商業(yè)街規(guī)的商業(yè)街規(guī) 劃劃 9 中國(guó)常見的中國(guó)常見的寬大寬大、筆直筆直、大一統(tǒng)大一統(tǒng)商業(yè)街規(guī)商業(yè)街規(guī) 劃劃 10 東莞世博廣場(chǎng)的商業(yè)街區(qū)布局失敗東莞世博廣場(chǎng)的商業(yè)街區(qū)布局失敗 11 東莞新世界花園街區(qū)交通規(guī)劃的失敗東莞新世界花園街區(qū)交通規(guī)劃的失敗 12 萬科運(yùn)河?xùn)|一號(hào)的街區(qū)規(guī)劃實(shí)踐萬科運(yùn)河?xùn)|一號(hào)的街區(qū)規(guī)劃實(shí)踐 建外SOHO，蘋果街、 萬科運(yùn)河?xùn)|一號(hào)等項(xiàng)目吸 取國(guó)外著名街區(qū)的成功經(jīng) 驗(yàn)； 自然曲折的路徑，鑲嵌 著尺度宜人的共享空間， 小尺度街區(qū)，人車分流。 13 萬科