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1、拿地過程中應關注的稅務問題投資策劃中心羅梓月2015年11月課題目標目標二怎么概算土增稅？-土增稅概算表目標一房地產行業有哪些稅種？占比是多少？目標三常見和新型拿地模式下的稅務問題目標四每種模式下的節稅空間？目錄房地產行業主要稅種介紹1不同拿地模式應關注的稅務問題2節稅籌劃與拿地模式選擇3目錄 4第一部分房地產行業主要稅種一、房地產行業的主要稅種1.1 房地產全周期業務所涉及稅種土地獲取階段建設施工階段銷售階段自持階段驗收、清算階段 房產稅 土地使用稅主要涉及稅種主要涉及稅種 土地增值稅（清算）企業所得稅主要涉及稅種一、房地產行業的主要稅種1.2 房地產行業主要稅種簡介契稅 繳稅主體：轉移土地2、房屋權屬，承受的單位或個人（買方）營業稅及附加 繳稅主體：在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位或個人（賣方）；附加：城市維護建設稅、教育費附加等。土地增值稅 繳稅主體：轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人（賣方）；以繼承、贈與方式等無償轉讓房地產的行為不征稅。企業所得稅 繳稅主體：在中華人民共和國境內，企業和其他取得收入的組織（賣方）印花稅對經濟活動中書立、領受具有法律效力的憑證的行為所征收的一種稅（買賣雙方）一、房地產行業的主要稅種1.3 契稅：繳稅主體：轉移土地、房屋權屬，承受的單位或個人（買方）；以土地、房屋權屬作價投資、入股，視同土地使3、用權、房屋買賣或者房屋贈與征稅契稅=轉讓價格稅率（35）1.4 印花稅：印花稅=計稅金額0.05%計稅金額：土地使用權出讓 或 轉讓合同、產權轉移書據所記載的金額一、房地產行業的主要稅種1.5 營業稅及附加營業稅=項目銷售收入或租金5%城市維護建設費=營業稅*7%=項目銷售收入或租金*0.35%教育費附加=營業稅*3%=項目銷售收入或租金*0.15%地方教育發展費=營業稅*1%=項目銷售收入或租金*0.05%營業稅及附加=項目銷售收入或租金*5.55%以不動產投資入股不征收營業稅對股權轉讓不征收營業稅一、房地產行業的主要稅種1.6 土地增值稅：“三個階段”土地交易階段土地增值稅：指土地本身的溢4、價產生的增值稅，納稅方為土地轉讓方（賣方）。預售階段土地增值稅：指按照銷售收入的一定比例（按產品不同，一般為2-4%）預征，納稅方為項目公司。清算階段的土地增值稅：指按銷售收入減去法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據，并按照四級超額累進稅率進行征收，并參照預售階段預征的土地增值稅多退少補，納稅方為項目公司級數增值額與扣除項目金額 比率適用稅率%速算扣除%1不超過50%3002超過50%至100%4053超過100%至200%50154超過200%6035應交土地增值稅=增值額適用稅率-扣除項目金額速算扣除系數一、房地產行業的主要稅種1.6 土地增值稅：扣除項目土地成本開發成本與轉讓相關稅金加5、計扣除 以下情形不可入賬：未按規定取得發票:過期、假票、廢票；未按規定開具發票：收據、白條；票與加蓋的發票專用章不符；票據抬頭非項目公司名稱；紅線外市政配套。項目公司與集團的資金來往需進行內部計息：內部計息額=資金票據金額30%期限。只有外部計息方可抵扣財務成本費用，內部計息不可抵扣。政府額外或我方根據項目開發需要做的紅線外道路、景觀綠地、公園等市政配套，如何將公建配套作為稅前列支的成本？協商政府在掛牌文件或出讓須知中明確由競得者負責建設，但不得出現無償字眼，且需要體現配套與項目相關。例如:為保證小區居民的休閑（公園、綠化景觀），與主城區的連接（道路、橋梁）等，竟得者需投資建設。土地及開發成本6、的30%一、房地產行業的主要稅種1.6 土地增值稅：應用計算 假設B公司的土地原始地價是2萬，以3萬的價格轉讓給了A公司請問土地交易階段B公司要繳納的土地增值稅是多少？土地交易階段土增稅（賣方）=（3-2）*40%-2*5%=0.3萬元 項目的銷售收入是10萬元，全部為住宅，預售階段按2%進行預征 項目的銷售收入是10萬元，土地取得價款3萬，開發成本3萬請問清算階段的土增稅是多少？Step1：增值額=10-3-3-10*5.6%-（3+3）*30%=1.64Step2：增值率=1.64/8.36=19.6%50%適用稅率為30%Step3：應納稅額=1.64*30%-8.36*0%=0.4927、萬元Step4：扣除預征的稅費，多退少補后，還需繳納土增稅為0.492-0.2=0.292萬元預售階段的土增稅（項目公司）=10*2%=0.2萬元土地增值稅概算表一、房地產行業的主要稅種1.6 土地增值稅：不可入賬成本的影響A公司注冊資金2000萬元，名下有一塊土地，占地50畝，容積率2.6，原始地價約500萬/畝，其中有票地價為198萬/畝，現按1237萬/畝的價格與B公司進行合作，經初步測算項目預計銷售收入約17.7億，建造成本約5.6億元。經詳細測算：合作土地成本（萬元/畝）有票的土地成本（萬元/畝）增值稅（萬元）利潤（萬元）12371237580925340123719830960-68、717項目實際需繳納的土地增值稅是多少？總結：因項目土地成本發票僅198萬/畝，項目按1237萬/畝的價格合作比在公開市場按照1237萬/畝價格獲取同樣一塊地，要多繳納土地增值稅2.5億元，利潤減少約3.2億元(未考慮虧損對所得稅的影響）；將上述多增加的增值稅攤入土地成本，土地單價增加了500萬元/畝，約1737萬元/畝，樓面價由7136元/上升至10021元/一、房地產行業的主要稅種1.7 企業所得稅應納稅所得稅額應納稅所得稅額應納稅應納稅所得額所得額年收入年收入總額總額不征收不征收收入收入免稅收免稅收入入各項扣各項扣除除成本成本費用費用稅金稅金損失損失允許彌補的允許彌補的年度虧損年度虧損所9、得稅稅率所得稅稅率（25%）一、房地產行業的主要稅種1.8 房地產行業三大主要稅費占比情況項目1（東莞）項目2（湖南）單方營業稅及附加+所得稅=843+385=1228 上述稅費占售價比=1228/9737=12.6%單方營業稅及附加+所得稅=411+137=548 上述稅費售價比=548/5233=10.5%售價越高，增值越高，稅費占售價比越高；一般而言，房地產行業主要稅種（營業稅及附加、所得稅）占售價比約10-13%，土地增值稅一般按2-4%預征，上述三大主要稅費占售價比值約為13-17%；概算時，三大主要稅種：一二線按15%；三四線城市按13%。15第二部分不同拿地模式應關注的稅務問題二10、八種常見和新型的拿地模式一級市場二級市場直接招拍掛勾地一二級聯動股權類合作開發土地使用權轉讓聯營型合作開發三舊改造委托代建代管二、不同拿地模式應關注的稅務問題耕地占用稅是農用地轉為建設用地過程中向用地申請人征收的一種稅，是轉性環節中交的，是土地成本中的一種。不應該是拍地人交的，在勾地時，若當地提出要交耕地占用稅，則在談判時應盡量要求不交。若一定要交，則在掛牌文件中體現。目前廣西、河北、山東等省要單獨交。直接招拍掛勾地NO.1&2契稅營業稅土地增值稅企業所得稅印花說買方/開發企業賣方契稅+印花稅+耕地占用稅（山東：30元/m2）（3%-5%）萬分之五二、不同拿地模式應關注的稅務問題應用計算若山11、東一200畝地塊最終通過招拍掛的形式拿下，總價10,000萬元，契稅稅率4%，稅務費用是多少呢？契稅：400萬元印花稅：5萬元耕地占用稅(農轉用土地）：400萬元直接招拍掛勾地NO.1&2二、不同拿地模式應關注的稅務問題稅務問題契稅、營業稅、企業所得稅、耕地占用稅、印花稅一二級聯動NO.3 營業稅問題：（1）視為投資行為的不交；（2）視為代理行為（一般為有拆遷資質的公司）的按差額的5%繳納；（3）因拆除、平整土地取得的勞務收入（一般為有拆遷資質的公司），全額交3%。土地返還款是否繳納所得稅問題：土地返還款如屬于“符合條件”的財政性資金（）返還不計稅，但 往往土地返還款因難以滿足上述“條件”一般12、要計稅。土地增值稅抵扣問題：一般情況下 均要求沖減土地成本，也有的地方未加以明確，具體需跟主管稅務機關進行確認。注：能夠提供規定資金專項用途的資金撥付文件；財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求；企業對該資金以及以該資金發生的支出單獨進行核算。契稅營業稅土地增值稅企業所得稅印花說買方/開發企業賣方二、不同拿地模式應關注的稅務問題稅務問題三舊改造NO.4營業稅的處理問題：政府收回土地及出讓土地環節：不征收營業稅；以產權置換方式補償的：征收；拆遷補償：被拆遷人取得的補償收入免稅；土地或房產補償給被拆遷戶的，對開發企業要計征營業稅；自主改造模式：土地和方案所有權未13、發生變化，開發企業投資收益不征稅；村集體轉讓股權的行為：不征收營業稅；共同開發模式：各自取得的物業不征稅，對外銷售要征稅；舊廠改造：自主改造、公開出讓均不征收；廣州為例土地增值稅抵扣項問題：按政府要求需另行支付的補償款及在復建地塊上出資建造安置房、其他房產、公共配套設施的支出可做扣除項目。契稅營業稅土地增值稅企業所得稅印花說買方/開發企業賣方二、不同拿地模式應關注的稅務問題各付各稅買方包辦我方稅務：契稅（成交價的3%-5%）印花稅（合同價的萬分之五）營業稅及附加：（買價-對方（有發票的）原買價）5.6%土增稅：按土地增值計算公司所得稅：所得25%或 個人所得稅：所得20%注：計算土增值稅的買價14、按評估價，所得稅是按對方實收（成交價）控制評估價很重要。土地使用權轉讓NO.5契稅營業稅土地增值稅企業所得稅印花說買方/開發企業賣方二、不同拿地模式應關注的稅務問題應用計算若江蘇一200畝地塊最終通過土地過戶的形式拿下，評估價為11,000萬元，實際買價10,000萬元，對方原買價（有發票）6000萬，契稅稅率4%，若各付各稅，則我方稅：若買方包辦，則我方稅：土地使用權轉讓NO.5上述稅費合計：3042.5萬元契稅：400萬元印花稅：5萬元印花稅：5萬元土地增值稅：1700萬元營業稅：280萬元所得稅：652.5萬元二、不同拿地模式應關注的稅務問題稅務問題“我方出錢”如何出？“利潤分配”如何分15、？需繳納哪些稅費？聯營型合作開發NO.6 我方不是項目公司的股東只能以借款形式支出，只是一般的債券債務關系，資金風險較大；我方不是股東，只能以“管理費”等名義收取；因不存在土地交易，故不存在土地交易環節稅費，但我方和項目公司在經營過程中會涉及營業稅、所得稅等契稅營業稅土地增值稅企業所得稅印花說買方/開發企業賣方二、不同拿地模式應關注的稅務問題各付各稅買方包辦我方稅務：印花稅（合同價的萬分之五）除上述印花稅外，還要代對方承擔的稅費：印花稅：合同價的萬分之五所得稅：股權轉讓所得（公司：25%，個人：20%）注意：賣方一次性100%轉讓股權的，還可能征收土地增值稅，如海南，如果100%股權轉讓，工商16、部門要求先看到稅務部門出具的完稅憑證才給予辦理股權過戶手續；部分城市以股權轉讓名義轉讓房地產的要征收土地增值稅，如湖南，2015年1月發布關于明確以“股權轉讓名義轉讓房地產”征收土地增值稅的通知。股權類合作開發股權收購NO.7契稅營業稅土地增值稅企業所得稅印花說買方/開發企業賣方二、不同拿地模式應關注的稅務問題應用計算若江蘇一200畝地塊最終通過收購51%股權的形式拿下，評估價11，000萬元，股權成交價為10,000萬元，項目公司賬面成本為6000萬元，股權溢價4000萬元。若各付各稅，則我方稅：若買方包辦，則我方稅：若收購100%股權，則要交土地增值稅，且股權收購溢價不能在土地增值稅前扣除17、，土地增值稅：1700萬元上述稅費合計：1257.5萬元股權類合作開發股權收購NO.7契稅營業稅土地增值稅企業所得稅印花說買方/開發企業賣方印花稅：5萬元印花稅：5萬元所得稅：1247.5萬元土地轉讓稅費合計：3042.5萬元1785萬元二、不同拿地模式應關注的稅務問題雙方稅務買賣雙方都僅需要繳納印花稅：印花稅（合同價的萬分之五）股權類合作開發增資擴股NO.7契稅營業稅土地增值稅企業所得稅印花說買方/開發企業賣方二、不同拿地模式應關注的稅務問題分立階段股轉轉讓階段契稅：免征；營業稅：債權、債務等一并轉讓的，不征收營業稅土地增值稅：一般情況下要繳納，部分城市可做減免操作；印花稅：合同價的萬分之五18、。印花稅：合同價的萬分之五；所得稅：股權轉讓所得（公司：25%，個人：20%）。股權類合作開發先分立后轉股NO.7注意：賣方一次性100%轉讓股權的，還可能征收土地增值稅，如海南，如果100%股權轉讓，工商部門要求先看到稅務部門出具的完稅憑證才給予辦理股權過戶手續；部分城市以股權轉讓名義轉讓房地產的要征收土地增值稅，如湖南，2015年1月發布關于明確以“股權轉讓名義轉讓房地產”征收土地增值稅的通知。契稅營業稅土地增值稅企業所得稅印花說買方/開發企業賣方二、不同拿地模式應關注的稅務問題作價入股階段股權轉讓階段營業稅：不征收（需參與利潤分配、共擔投資風險）土增稅：暫免征收，但接受出資的公司為房地產19、企業或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資的，均不免征所得稅1：結合項目公司虧損綜合考慮契稅：3-5%（土地作價入股視同轉讓）印花稅：合同價的0.5%印花稅：合同價的萬分之五賣方所得稅2：股權轉讓所得（公司：25%，個人：20%）股權類合作開發作價入股后轉股NO.7注意：賣方一次性100%轉讓股權的，還可能征收土地增值稅，如海南，如果100%股權轉讓，工商部門要求先看到稅務部門出具的完稅憑證才給予辦理股權過戶手續；部分城市以股權轉讓名義轉讓房地產的要征收土地增值稅，如湖南，2015年1月發布關于明確以“股權轉讓名義轉讓房地產”征收土地增值稅的通知。契稅營業稅土地增值稅企業所得稅印花說買方/20、開發企業賣方二、不同拿地模式應關注的稅務問題出地涉及稅費出錢涉及稅費 以貨幣對外出資不發生增值稅、營業稅、契稅、土地增值稅、房產稅和其他附加稅；目標公司接受貨幣出資也不涉及上述納稅義務股權類合作開發一方出錢一方出地合作開發NO.7契稅：3-5%（土地作價入股視同轉讓）營業稅：不征收土增稅：暫免征收，但接受出資的公司為房地產企業或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資的，均不免征所得稅1：結合項目公司虧損綜合考慮印花稅：合同價的0.5%契稅營業稅土地增值稅企業所得稅印花說買方/開發企業賣方二、不同拿地模式應關注的稅務問題稅務問題營業稅及附加所得稅印花稅委托代建代管NO.8營業稅：占股且共擔風險21、，共同分配利潤的，不征收營業稅；收取固定回報的，要按取得的收入收取營業稅；不入股不墊付資金，收取代建手續費的，按差額征收營業稅品牌使用費：要征收增值稅、所得稅契稅營業稅土地增值稅企業所得稅印花說買方/開發企業賣方二、不同拿地模式應關注的稅務問題不同拿地模式土地交易環節涉及稅金一覽表拿地模式直接招拍掛勾地一二級聯動三舊改造土地使用權轉讓聯營型合作開發股權類合作開發委托代建代管股權收購增資擴股先分立后轉股土地作價入股后轉股一方出錢一方出地所得稅土地增值稅營業稅契稅印花稅買方/開發企業賣方注：圓圈較小的表示有免稅規定 32第三部分節稅籌劃與拿地模式選擇三、節稅籌劃與拿地模式選擇股權收購土地過戶優勢：22、1.土地的風險在過戶過程中完全消除。2.后期稅負較輕。劣勢：1.買地過程會產生土地增值稅，導致資金的提前流出。2.由于國家對于土地投資額度的限制，可能導致直接過戶不能完成。3.如果項目已開發報建，還可能涉及重新報建、規劃更改等。優勢：1.轉讓過程的稅費較少，為所得稅。2.項目開發建設可正常開展。劣勢：股權風險留在項目公司，后期稅負較重。對增值額較大的項目，優先選股權收購三、節稅籌劃與拿地模式選擇股權收購增資擴股項目公司的注冊資本不變，買股權的錢給了原股東，項目公司的開發還要再投錢，而原股東可能要馬上交所得稅。項目公司的注冊資本增大了，增資的錢留在項目公司，原股東不用交所得稅先選增資擴股目的風險23、可能影響新進股東，因此合同中必須有兜底性的條款，保證我方的權益。但如果風險是來自于土地，則無可避免地會影響項目的開發。最大區別：錢給了誰？甲公司有一處土地，成本價7000萬元，擬對外轉讓，乙公司有意受讓，雙方協商擬定轉讓價格為20000萬元。三、節稅籌劃與拿地模式選擇方案一：土地過戶1.需繳納稅費合計約8432.5萬元營業稅：650萬元土地增值稅：5450萬元所得稅：1522.5萬元契稅：800萬元印花稅：10萬元2.土地過戶需滿足完成總投額的25%以上等前提條件。方案二：增資擴股乙公司通過增資擴股成為甲公司60%的股東，間接持有項目土地，僅需按照增資部分繳納印花稅。土地過戶VS土地作價入股后轉股感謝聆聽！