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1、投資測算的基本邏輯投資策劃中心2015年11月計提條件自有資金投入需一年內全額回籠回籠資金自有資金投入+年化自有資金收益（30%）【金額的要求】【時間的要求】成就共享金額=（凈利潤年化自有資金30%）20%（區域主導）利 潤現金流利 潤現金流賺多少錢？何時回錢？利 潤收入成本費用稅金利 潤收入成本費用稅金收入如何確定？量價地有多大？能蓋多少？容積率、建筑密度、限高能賣多少？可售面積、公建配套項目定位產品結構價格預判：競品降價、同質產品積存等銷售收入利 潤成本費用稅金成本都包括哪些？收入銷售收入收入前期工程建安成本基礎設施公共配套貸款利息開發間接費開發成本土地成本有票、無票建造成本利 潤收入成本2、費用稅金費用都包括哪些？收入銷售收入成本土地成本建造成本管理費用銷售費用財務費用企業行政管理部門為組織和管理生產經營活動而發生的各項費用（集團、區域）營銷活動、銷售人員傭金等計入成本中的貸款利息銷管費銷售收入銷管費率三四線：5%一二線：3%利 潤收入成本費用稅金收入銷售收入成本土地成本建造成本費用管理費用銷售費用（財務費用）稅金如何計算？營業稅及附加土地增值稅企業所得稅【營業稅及附加】企業經營主要業務應負擔的營業稅、消費稅、城市維護建設稅、資源稅和教育費附加等繳稅金額銷售收入5.7%利 潤收入成本費用稅金收入銷售收入成本土地成本建造成本費用管理費用銷售費用（財務費用）稅金如何計算？營業稅及附加3、土地增值稅企業所得稅【土地增值稅】對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物的單位和個人征收的一種稅。增值額銷售收入扣除項目扣除項目(土地成本建造成本)1.3+相關稅金（營業稅）增值率=增值額扣除項目利 潤收入成本費用稅金收入銷售收入成本土地成本建造成本費用管理費用銷售費用（財務費用）稅金如何計算？營業稅及附加土地增值稅企業所得稅應納稅額=增值額稅率扣除項目速算扣除系數利 潤收入成本費用稅金收入銷售收入成本土地成本建造成本費用管理費用銷售費用（財務費用）稅金如何計算？營業稅及附加土地增值稅企業所得稅【企業所得稅】對我國企業和經營單位的生產經營所得和其他所得征收的一種稅。繳稅金額利潤總額24、5%利 潤收入成本費用稅金收入銷售收入成本土地成本建造成本費用管理費用銷售費用（財務費用）稅金營業稅土增稅所得稅毛利潤利潤總額凈利潤凈利潤=利潤總額所得稅=收入成本銷管費營業稅土增稅所得稅利 潤收入成本費用稅金凈利潤凈利率土地獲利倍數凈利潤銷售收入凈利潤土地總價勞斯萊斯：10%一二線：8%現金流錢是何時支出、收回的現金流入=銷售收入+貸款收入現金流出=成本+費用+稅金+還貸支出土地款1土地款2建造成本建造成本建造成本基金貸款樓款 樓款 樓款交樓收支買地開工開盤管理費用銷售費用財務費用還貸支出稅金（預征及清算）現金流錢是何時支出、收回的現金流入=銷售收入+貸款收入現金流出=成本+費用+稅金+還貸5、支出土地款1土地款2建造成本建造成本建造成本基金貸款樓款 樓款 樓款交樓收支買地開工開盤管理費用銷售費用財務費用還貸支出稅金（預征及清算）成本構成、支付節奏？彭鏡懂開發成本測算和支付融資方式與成本？馮兆輝融資成本與費用稅金繳納與關注點？羅梓月拿地過程中相關稅務問題財稅系列課程凈利潤收入 成本 費用 稅金成就共享獎勵金額=（凈利潤年化自有資金30%）20%（區域主導）多收合理定價提高去化少支成本管理費用減免稅務籌劃成就共享獎勵金額=（凈利潤年化自有資金30%）20%（區域主導）快收晚支開發節奏、提前預售、減少監管融資（財務成本）分期付款延后付款利 潤收入成本費用稅金現金流貸款收入、還貸支出靜態動態8%/10%確保資金一年運轉兩次基本要素成就共享自有資金投入需一年內全額回籠回籠資金自有資金投入+年化自有資金收益（30%）THANKS謝謝聆聽