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1、 服務指南及管理規定入伙辦理須知 一、售樓部領取交樓入伙手續：（1）業主持購房合同書及身份證到開發商售樓部確認，到財務算清余款；（2）售樓部發給業主交房入伙手續書及業主手冊資料袋；（3）交房驗收：業主在售樓人員陪同下對所購房屋室內項目逐一驗收填寫住房交接驗收表，雙方簽字確認。二、物業管理處辦理入伙：（1）物業管理處查驗業主入伙手續書、售樓合同、業主手冊資料等；（2）業主填寫 業主入住登記表（附件一），簽署業主手冊聲明、物業管理服務協議、，并交家庭成員身份證、戶口本復印件各2份；（3）交納物業管理費及其它應交費用；移交房屋鑰匙、單元對講門鎖匙等。（4）業主在物業管理處辦理辦理入伙登記以后可申請通2、水、通電和裝修等事項。住宅裝修管理需知一、住戶二次裝修規定：為了維護您的合法權益，保證房屋的結構安全，保持本小區安全、美觀、整潔，當您進行住宅二次裝修時，請按以下規定執行。1、業主在裝修前必須到物業管理處填報房屋裝修承諾書（附件二）和房屋裝修申請表（附件三），交納拆改平面圖、施工隊營業執照復印件，裝修人員身份證復印件、裝修人員近期半身免冠相片每人各一份，由管理處工程管理員、主管初審后報管理處主任及開發商工程部經理審批后發放施工許可證、施工人員臨時出入證。2、施工時間：周一周五：上午8：00到12：00，下午14：30到18：30，周六、周日：上午9：00到12：00，下午14：30到18：303、，其余時間只能進行低噪音的施工工作，以免影響其他住戶的休息。3、垃圾清運：裝修垃圾必須裝袋并堆放在物業管理人員指定堆放的位置（業主交裝修垃圾清運費150元/戶）,由物業管理公司統一代為清運，嚴禁從樓上拋擲垃圾及其它物品，嚴禁將裝飾垃圾倒入下水道內。4、裝修范圍：（1）不得擅自改變房屋的內部結構及防水層、上下水管和主電路等建筑構（配）件。（2）不得改變原有外門、窗的規格、位置及外墻的顏色、結構等。（3）本住宅設計為框剪結構，用戶進行裝修時如需拆除部分墻體或添加輕質隔墻，必須在申報表上詳細填寫附圖注明并報建設單位同意后方可施工。（4）本住宅樓面均布活荷載按樓面2.0KN/、廚、衛2.0KN/、陽臺4、2.0KN/設計，用戶可按規定荷載范圍內進行裝修或添置家用設備。（5）廚房，浴廁等采用室內排煙（氣）管道進行有組織排煙（氣），每戶廚房內均有一個150的進風篦子，用戶只要將抽煙管套入蓖子口即可使用，嚴禁在外墻鑿洞進行排煙(氣)；每個衛生間的排氣管上均留有進風口，用戶可將排氣扇直接嵌在洞口外面即可。（6）本住宅空調室外機須安裝在物業公司統一指定的位置上。（7）本住宅已為您考慮了空調的冷凝水排放，您可將冷凝水排放到室外排水管內或陽臺的地漏內等，切勿將冷水凝水往外墻任意排放。（8）裝修時應注意文明施工，不得損壞和弄臟外墻、堵塞地漏；在搬運材料時注意不要弄臟（或碰壞）過道（樓梯間）的墻面、樓梯步級和扶5、手。（9）為防止裝修材料搬時影響交通或造成污染，禁止在小區內堆放散裝材料，樓梯口不得臨時放置材料，也不得在樓梯口攪拌砂漿或混凝土，裝修材料統一從大門方向進入住宅區。5、裝修驗收：住戶的二次裝修完成后須報物業公司，由物業公司及開發公司按申報內容進行驗收，二次裝修涉及的項目、范圍，均視為住戶自建自保，不在正常保修范圍內，住戶應在裝修完工驗收之日起，對裝修工程所涉及項目及線路管道保修半年（保證無滲、漏、堵、壞現象，保住對建筑質量不會產生負面影響）。二、裝修施工管理：1、業主及裝修人員在裝修過程中應遵守小區的有關裝修管理規定，不得違規裝修、超時施工，不得在小區內到處亂竄、亂拉大小便，裝修人員不得留宿小6、區。2、所有裝修散裝材料（含垃圾）需袋裝，統一堆放在物業管理處指定的裝修垃圾堆放處，不得隨意堆放，以免造成二次污染。3、裝修過程中由物業工作人員跟蹤監督，發現違章及時處理，記錄并上報管理處，同時要求業主在違章處理單上簽字，如業主在裝修過程中造成房屋結構、水電的損壞和造成相鄰單元受損的必須負責整改，并承擔整改費用。4、裝修完工時，由管理處組織人員與業主共同進行驗收，達到各項要求，如無違規、破壞或其裝修過程中無損壞場地、設施設備的 ，由業主及驗收人員簽字，退還裝修許可證、裝修人員出入證、辦理裝修工具放行條，一周后裝修負責人可持裝修押金收據，到管理處辦理押金退還手續。業主投訴、求助流程1、業主提出投7、訴或求助可到物業管理服務中心或直接撥打管理處電話。2、物業管理服務中心在接到業主投訴或求助時要及時做好記錄，并報相關部門主管。3、相關部門主管應在規定或預約的時間內對投訴、求助的內容進行確認并及時處理，如屬有償服務或非能力所及的應事先告知業主。4、處理完畢后，受理人員請業主檢查合格后在受理單上簽字確認。5、各主管部門通知服務中心處理完畢后將受理單存檔，服務中心對處理情況進行上門或電話回訪。物業管理一、管理人責任：1、房屋建筑共用部位的維修、保養和管理，包括：樓蓋(包括毗鄰上、下層衛生間)、屋頂、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳等，費用從公共維修費開支。2、房屋共公用設施、設備的維修、保養、運行和8、管理，包括：共用的上下水管道、落水管、樓內共用照明等設施設備，單元對講系統、樓內消防設施設備、戶表前水電管線設施等。費用從公共維修費開支。3、公共設施設備和附屬建筑物、構筑物的維護、保養和管理，包括室外共用照明、低壓供電系統、供水加壓設備、發電機、消防設備、電梯、門崗、車輛出入智能識別系統、衛生設施設備（如垃圾外運及設施），溝渠、室外給排水管道（含水閥及水閥井、污水井）、化糞池（清理）、道路、停車場等附屬配套建筑和設施的維修，養護和管理，也包括公廁、娛樂場所、休閑設施、園林景點、公益性文化設施（如宣傳欄）等的維修、養護。費用從公共維修費開支。4、公用綠地、花木等的養護與管理。5、公共環境衛生，9、包括公共場所、公廁、房屋共用部位的清潔衛生、垃圾的收集、清運、“四害消殺”。6、小區內人行與交通管理，自行車、摩托車、轎車、客運、公交等車輛停放秩序管理。7、維持小區公共秩序，包括安全監控、巡視、門崗執勤、協助公安部門維護公共秩序。8、管理與物業相關的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗收資料。9、對業主和物業使用人房屋自用部位、自用設施及設備（包括毗連部分：上下或左右毗鄰）實行有償服務。10、對業主和物業使用人違反臨時業主公約和臨時管理公約行為，針對具體行為并根據情節輕重，采取批評、規勸、警告、制止、恢復原樣等設施。11、其它管理事項：（1）房屋裝修管理：A、對業主和使用人進行房屋裝修活動管理。B、10、對房屋裝修項目內容進行登記備案并批復。C、對受業主委托的房屋裝修企業和裝修隊伍的施工人員進出小區實行登記制度。D、實行監控管理，監督裝修公司對房屋裝修建筑垃圾進行定期清運，保障物業區整潔干凈。（2）制止和糾正小區內違法行為和違背社會公共道德的行為，并及時向有關部門報告。12、其它有償性特約服務（1）代管房屋。（2）代找保姆、鐘點工等家政服務。（3）預約定期上門清掃室內衛生。（4）土木工程設計裝飾維修。（5）維修室內水電設備和家用電器，墻地面裝飾、維修。（6）代設計、種植保養園林綠化和盆景，出租時花盆栽。（7）住戶委托的其他服務項目（如房屋租賃、轉讓，日用品配送等）。特約服務項目不屬物業管理范圍11、。乙方可提供服務，并另行收費，凡屬物價主管部門已有明文規定的，按規定收費標準的收取。物價主管部門無規定的，物業管理處按市場價格標準或雙方協商收取。13、負責為小區居民提供良好的社區文化生活，創建優秀文明住宅小區。二、管理人的權利1、有權根據有關法律、法規制定適合本物業的管理方法。2、有權依據物業管理服務協議書和有關規定向小區住戶收取管理費用、維修資金、維修基金和其它有償費用。3、有權制止、懲處違反本物業管理規定的行為，向違反規定的責任人索取賠償金；有權向政府部門和法律部門申訴與提請訴訟。4、有權聘請專營公司承擔專項經營服務業務。三、管理人的義務1、以優質服務為宗旨，按照國務院第379號物業管理12、條例的規定和物業管理服務協議書對物業實施物業管理，注重社會效益、經濟效益和環境效益。2、接受業主委員會和全體業主的監督。3、組織或協助政府有關部門進行轄區綜合治理，開展社區文化活動。4、按照法律、法規和政府有關規定，從事經營活動。管理服務費用及其它代繳費用一、物業服務收費標準及服務內容 為了保證福盛家園住宅小區日常管理、公共設施、設備日常維護的正常開展，確保樓宇及公共設施、設備的正常使用功能、延長使用年限，使物業保值、增值；業主需規定交納如下日常費用：1、物業管理綜合服務費：住宅按建筑面積每月每平方米 元交納；地下車位按建筑面積每月每平方米 元交納；地下停車場摩托、電動車位管理費按輛每月每輛 13、元繳納；高層電梯維護費 元/戶。物業綜合服務費用如下：（1）管理服務人員的工資、社會保險和按規定福利費等。（2）物業公用部位、公用設施設備的日常運行、維護費用。（3）物業管理區域清潔衛生費用。（4）物業管理區域綠化養護費用。（5）物業管理區域秩序維護費用。（6）辦公費用。（7）物業管理企業固定資產折舊。（8）物業共用部位、共用設施設備及公共責任保險費用。（9）法定稅費。（10）物業管理企業的利潤。物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用、應通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。2、水電費：水電尚未完成一戶一表移交前，由管理代收代交，費用標準按照當月供水供14、電部門的收費標準收取，如產生有總分表差工線路損耗的，由總分表戶用戶共同分攤。3、公攤水電費：小區公共照明、公共電梯、消防、二次供水、保潔、綠化、安防等公共設施、場地日常運行、養護所使用的水電費、根據實際使用量按戶公攤。4、物業公共維修基金：按建筑面積每月每平方米 元交納。為代收項目，移交物業小區業主委員會專戶管理，用于保修期滿后的小區公共設施、設備、場地維修、更換費用支出。5、停車秩序場地占用費用：由車輛停放在小區內公共場地或停車位上的車主交納。電動車、摩托車按每月每輛 15 元，小汽車按每月每輛 60 元。6、上述所說的物業管理費、停車場地占用費、公共維修費及其他收費均以物價局和營運商核定為15、準。二、管理費及水電費繳付每月15-25日為當月繳費期，住戶可在物業管理處交付現金。遲交按每3加收滯納金；經三次催繳仍不繳費者，管理處有權采取其他合法措施催繳。小區治安管理規定1、為保證住戶安全，小區內裝設有閉路攝像監控系統、門禁對講系統等，任何人員嚴禁攀爬、損壞公共安防設施。2、物業管理人員、業主應自覺遵守國家有關治安管理規定和小區管理公約，自覺維護小區生活秩序。3、小區治安管理工作由物業管理處協管人員配合當地派出所負責，實行專職護衛人員二十四小時值班、巡邏制。4、為維護小區住房的安全、小區門崗協管人員負責進出人員、車輛的檢查詢問，并嚴格控制外來車輛及閑雜人員、小商販進入小區，對于小區外來人16、員的探訪，應如實進行登記，車輛進出物品，必須有住戶簽字確認的放行條或業主住戶隨貨同行，才能放行；在協管員值勤中因故查詢時，業戶應當給予配合。5、根據國家有關治安管理條例規定，嚴格利用住宅進行賭博、賣淫、吸毒、販毒等違法犯罪的行為，也不得利用住宅窩藏罪犯和為犯罪分子提供方便，不得在小區內打架斗毆，聚眾鬧事。6、小區管理服務人員在樓宇巡視，到各單元住戶抄水電表，或進行維修回訪等，皆佩帶工作卡，對無證人員和陌生人員來訪，在未弄清身份之前，應謝絕進入住宅，以確保住戶的自身安全。7、小區業主應確實做好自身的人身、財產安全防范措施、提高安全警惕，公共做好小區安全防范工作。（1）當遇到或聽見任何可疑情況，請17、立即通知管理處監控中心或與當地派出所聯系，一旦發生事故，業主應立即報公安部門，后可報管理處與管理處一起保護好現場，并協調公安人員共同破案。（2）出入隨手關閉單元門、入戶門，切勿隨意讓陌生人追隨。外出時，關好室內所有門窗，關好水、電、氣等閥門開關。（3）凡遇見自稱公共機構或政府人員，必須清楚查驗其證件。若其懷疑，即時致該機構查證或通知物業管理人員前來核查。（4）無安全防護圍欄陽臺、窗臺邊緣禁擺放花盆等物品，以免受風力影響、墜傷他人，不得往窗外拋物。消防管理規定1、消防工作要貫徹“預防為主、防消結合”的方針。2、不得損壞消防設備及器材，保障樓梯、走道和出口的暢通，小區內不準亂扔煙頭和火種；消防栓關18、系公共安全，切勿損壞。3、小區內嚴禁經營和貯存煙花炮竹、炸藥、雷管、汽油、香蕉水等易燃易爆物品以及各類劇毒物品。4、安全使用燃氣，不能隨意動用燃氣管道閥門，如發現管道開關漏氣，及時報管道燃氣公司維修，業主及時打開門窗，防止一切火種，以免發生爆炸火災。5、遵守安全用電規定，嚴禁超負荷使用電器。6、小區內的電線、電器設備，物業管理部門應定期檢查，發現電線老化、破損、絕緣不良等不安全因素，要及時維修更換。7、根據有關規定，有經下情形之一，根據情況對直接責任人進行處罰，情節嚴重的報請有關部門處以行政拘留。（1）封堵樓梯、公共走道或安全出口的 ，封閉或損壞事故照明設施或消防栓。（2）不按規定使用燃氣管道19、開關使管道燃氣漏氣的，亂拉、亂接電線、電器的。（3）擅自挪用滅火工具、器材或消防備用水源的。（4）小區內違反規定存放易燃易爆物品及各類劇毒物品的。8、有下列情形之一的，責令停止作業，并根據情況對直接責任人進行處罰；（1）未辦理申請報批手續即進行室內裝修的。（2）室內裝修所用材料不符合防火安全要求，不進行防火處理的。（3）燒焊、用火、用電作業、，防火安全保障措施不落實的。車輛、交通管理規定1、凡進出小區的車輛（包括電動車、摩托車）憑卡出入，一車一卡。2、車輛必須按小區規定的行駛路線行駛，不得在人行道、綠化帶及建筑物上行駛及停放，不得高速行駛和按喇叭，進入停車場時限時速5公里以下。3、本物業的停車20、場，專供租、購車位的業主使用，所有外來車輛未經許可，不得進入本物業范圍。4、停車場實行24小時值班制度，車輛出入請自行刷卡或出示車牌。5、車輛按指定位置停放，須服管理人員的調度。已購車位（庫）的必須停放在自己的車位(車庫)上；未購車位者，分為臨時停放和停放過夜，由物業管理公司統一發放停車卡，過夜車輛必須按夜交費。6、物業管理只提供車位管理，不承擔對車輛及車內物品的保管及保險。如車主有保管要求，可另行協商，簽署協議。7、不得在停車場和小區范圍內修車。漏油、漏水及攜帶易燃、易爆、劇毒品車輛禁止入場停放。8、停車后，貴重物品請勿放在車內，否則所造成的損失由車主自負。9、為防止停車場內發生意外事故和保21、持場內清潔，停車場內禁止隨地扔煙頭、丟果皮及清掃車上雜物于地面。10、不準在停車場學習駕駛機動車、試車；嚴禁損壞或移動路牌和交通標志。11、管理人員認為必要時可對出入車輛進行檢查，如發現問題將阻止該車進出。水電管理規定1、業主購買房屋后，應在交房當天檢查室內水電設施，查看水電表，如發現質量問題做好記錄并報物業公司，物業管理公司將協助聯系開發商或施工單位前來處理。2、本住宅小區內的供電、供水由本小區物業管理處統一管理（由供電局、自來水公司、燃氣公司抄表到戶的表前管線設施由其相應部門管理），任何單位或個人未經許可不得介入，需接用水、電，必須向管理處申請，經管理處同意后，方可進行。3、每戶用電容量已22、按當前住宅設計配置，業主（住戶）在選擇家電設備時應充分考慮，選擇匹配電器；如業主認為確需增容，必須向管理處申請，請示水電市政部門同意，準予增容的，費用由申請人負責。4、有以下現象均屬偷盜水電氣行為：（1）未經管理處許可，私自裝表接電、接水，跨表裝接的；（2）私自封水電氣表、故意破壞計量裝置，使計量裝置不準或失效；私自移動公共線路或設施。5、如發現偷電、偷水現象，當場停用外，并按使用容量全負荷和入住時間追計水電氣費補交，還按市供電局和自來水公司的有關規定給予處罰。6、業主違反安全用水用電管理規定，拒絕物業管理人員檢修不采納安全用水用電用氣意見而造成的一切責任事故由業主（住戶）承擔。有較大安全隱患23、時物業公司有權作出停水停電措施。環境衛生管理規定為了美化、凈化、優化福盛家園住宅小區環境，參照（市容環境管理規定）制定本規定，凡在本小區內生活的業主及使用人員都有權監督小區管理處做好環境衛生，綠化工作，有義務自覺做好及監督其他物業使用人公共遵守。1、小區實行袋裝統一收集住戶生活垃圾的辦法，請住戶在早上9：00將袋裝好的生活垃圾放在樓下的垃圾箱（桶）內，以便清理，不準把垃圾擺放在門口、走廊或樓梯間內；其余時間請不要堆放，以防老鼠、蒼蠅等四害孽生；2、不準小區內隨地吐痰，亂丟煙頭、紙屑、果皮瓜殼，不準亂倒垃圾、雜物和隨地大小便，亂堆建筑材料和建筑垃圾。3、不準在室內外（陽臺）飼養家禽，不準將家養寵24、物放到屋外或樓頂天臺上。4、不準在小區內任何地方亂寫、亂畫、亂貼字畫廣告，如屬小孩的所為，則由家長負責恢復原狀，造成的經濟損失，由責任人負責或監護人負責。5、禁止在小區內公共衛生間、上下道口、通風口等處倒堆垃圾物，禁止將垃圾、紙屑等雜物投進下水道。6、裝修垃圾，按規定堆放在指定位置由物業公司統一清理，如需自行袋裝清運出小區，不得滯放在小區公共場所。7、禁止在小區內各處設置有噪音污染的高音喇叭，作息時間禁止高聲吵鬧、猜碼及其高聲唱歌，以免影響他人休息。8、禁止在小區綠化帶上散步、玩耍、不得在綠化帶摘花、折樹枝、掘洞、丟放垃圾雜物，禁止在綠化帶停放車輛、懸掛衣被。房屋租賃、轉讓管理規定1、小區內業25、主在進行房屋轉讓、饋贈、出租或以其他方面處置或變賣時，必須在發生時與新業主（或租戶）一起到小區物業管理處登記，結清有關費用（物業費、水、電費及其它費用），新業主（或租戶）重新辦理入住手續。2、因發生房屋轉讓、饋贈、出租或其它形式處置或變賣而未到管理處辦理有關手續的，管理處將會視該屋產權仍屬在原業主，由此而發生的費用及一切經濟糾紛由原業主承擔。3、屬房屋出租的，租戶可憑租約及業主委托書代為繳納管理費、水電費及其它有關費用，物業公司只將其視為代辦形式，所有因該房產發生的一切事務、費用糾紛由業主負責。4、所有因房產轉讓、饋贈、抵押、出租或其它方式處置或變賣等方面成為房產承受人的，享受其相應的權益，同時必須承擔相應的義務和責任，包括遵守小區業主公約、管理公約以及其它有關小區管理的規章制度。原業主應如實告知新業主或租戶。