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1、龍湖物業(yè)管理用房龍湖物業(yè)管理用房前期介入指引前期介入指引物業(yè)品保部物業(yè)品保部目錄目錄什么是物業(yè)用房？有什么類別？什么是物業(yè)用房？有什么類別？物業(yè)用房的配置依據是什么？物業(yè)用房的配置依據是什么？新建項目如何確定物業(yè)用房選址？新建項目如何確定物業(yè)用房選址？物業(yè)用房前期介入的關鍵節(jié)點有哪些？物業(yè)用房前期介入的關鍵節(jié)點有哪些？各部門功能用房如何分隔？各部門功能用房如何分隔？物業(yè)用房實例圖片展示。物業(yè)用房實例圖片展示。什么是物業(yè)用房？有什么類別？什么是物業(yè)用房？有什么類別？物業(yè)用房是根據有關法律的規(guī)定，由建設單位在物業(yè)管理區(qū)物業(yè)用房是根據有關法律的規(guī)定，由建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內配置的供物業(yè)服務企業(yè)在物2、業(yè)服務活動中使用的房屋。域內配置的供物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務活動中使用的房屋。永久性物業(yè)用房永久性物業(yè)用房物業(yè)用房類別物業(yè)用房類別根據物業(yè)管理法規(guī)，根據物業(yè)管理法規(guī)，建設單位提供物業(yè)建設單位提供物業(yè)公司使用的正式永公司使用的正式永久用房。包括行政久用房。包括行政辦公區(qū)、客戶中心、辦公區(qū)、客戶中心、庫房、工程用房、庫房、工程用房、宿舍用房、保潔用宿舍用房、保潔用房、綠化用房。房、綠化用房。銷售中心物業(yè)用房銷售中心物業(yè)用房在建項目遠離已有在建項目遠離已有項目，物業(yè)提供項項目，物業(yè)提供項目部或銷售中心物目部或銷售中心物業(yè)服務，需提供保業(yè)服務，需提供保安保潔使用的臨時安保潔使用的臨時物業(yè)用房，包括保物業(yè)3、用房，包括保潔休息室、保安用潔休息室、保安用房和食堂。房和食堂。因項目分期建設，因項目分期建設，永久物業(yè)用房尚未永久物業(yè)用房尚未竣工，項目即交付竣工，項目即交付業(yè)主，按配置標準業(yè)主，按配置標準提供的臨時物業(yè)用提供的臨時物業(yè)用房。房。過度物業(yè)用房過度物業(yè)用房物業(yè)用房的配置依據是什么？物業(yè)用房的配置依據是什么？配置依據配置依據379號國務院令號國務院令物業(yè)管理條例物業(yè)管理條例 第三十一條：建設單位應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內配置必要第三十一條：建設單位應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內配置必要的物業(yè)管理用房。的物業(yè)管理用房。渝辦發(fā)渝辦發(fā)2007280號文號文關于進一步加強物業(yè)管理工作的通關于進一步加強物4、業(yè)管理工作的通知知三（一）建設單位按房屋總建筑面積一定比例在物業(yè)管理區(qū)域內配三（一）建設單位按房屋總建筑面積一定比例在物業(yè)管理區(qū)域內配置物業(yè)管理用房，費用計入建筑成本置物業(yè)管理用房，費用計入建筑成本。物業(yè)管理企業(yè)辦公室、業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)辦公室、業(yè)主委員會用房應具備通風、采光條件和簡單裝修。主委員會用房應具備通風、采光條件和簡單裝修。龍湖地產與物業(yè)公司界面文件龍湖地產與物業(yè)公司界面文件物業(yè)用房配置標準物業(yè)用房配置標準。物業(yè)用房面積要求物業(yè)用房面積要求建筑規(guī)模（平方米）建筑規(guī)模（平方米）物業(yè)管理用房提供比例物業(yè)管理用房提供比例1 1萬至萬至1010萬萬5 51010萬以上至萬以上至2020萬萬4 5、42020萬以上至萬以上至3030萬萬3.53.53030萬以上萬以上3 3渝辦發(fā)渝辦發(fā)2007280號文號文關于進一步加強物業(yè)管理工作的通知關于進一步加強物業(yè)管理工作的通知規(guī)定最低要求：規(guī)定最低要求：物業(yè)項目在物業(yè)項目在1萬平方米以內的，其物業(yè)管理用房的建筑面積不萬平方米以內的，其物業(yè)管理用房的建筑面積不得低于得低于50平方米。平方米。物業(yè)用房面積要求物業(yè)用房面積要求 龍湖地產與物業(yè)公司界面文件龍湖地產與物業(yè)公司界面文件物業(yè)用房配置標準物業(yè)用房配置標準規(guī)定企規(guī)定企業(yè)標準為：業(yè)標準為：430平方米平方米+項目總建筑面積項目總建筑面積3.5新建項目如何確定物業(yè)用房選址？新建項目如何確定物業(yè)用房選6、址？行政辦公區(qū)及客戶中心行政辦公區(qū)及客戶中心相同名稱項目集中設置一個行政辦公區(qū)域和客戶中心，下列相同名稱項目集中設置一個行政辦公區(qū)域和客戶中心，下列 情況可例外設置：情況可例外設置：1.大型購物廣場類持有型物業(yè)和住宅類項目應分別設置商業(yè)大型購物廣場類持有型物業(yè)和住宅類項目應分別設置商業(yè)運運 營和物業(yè)服務公司辦公區(qū)及客戶中心，如北城天街項目。營和物業(yè)服務公司辦公區(qū)及客戶中心，如北城天街項目。2.根據有關法規(guī)劃定為不同物業(yè)管理區(qū)域的項目，獨立設置。根據有關法規(guī)劃定為不同物業(yè)管理區(qū)域的項目，獨立設置。如龍湖區(qū)域南苑和西苑。如龍湖區(qū)域南苑和西苑。3.客戶步行至客戶中心距離大于客戶步行至客戶中心距離大于7、700-1000米時，獨立設置客戶米時，獨立設置客戶服務中心，以方便客戶到達，如藍湖郡好望山。服務中心，以方便客戶到達，如藍湖郡好望山。客戶服務中心應設置在平街層或有自然采光和通風條件的半客戶服務中心應設置在平街層或有自然采光和通風條件的半地下室，向項目外圍開門，方便人車來訪。有條件時宜設置地下室，向項目外圍開門，方便人車來訪。有條件時宜設置2-4個個臨時停車位。臨時停車位。行政辦公區(qū)和客戶中心應集中設置，確需分開設置時，獨立行政辦公區(qū)和客戶中心應集中設置，確需分開設置時，獨立設置的客戶中心需增設設置的客戶中心需增設30平方米資料室、平方米資料室、2-4人辦公區(qū)和衛(wèi)生間。人辦公區(qū)和衛(wèi)生間。工程8、保潔、綠化和庫房工程、保潔、綠化和庫房設置在項目隱蔽處，可集中或分散布置，集中設置時應分別設置在項目隱蔽處，可集中或分散布置，集中設置時應分別設計獨立出入口。工程用房應布置在項目居中位置。設計獨立出入口。工程用房應布置在項目居中位置。可布置在半地下室或地下室，不應布置在沒有防潮或潮濕處可布置在半地下室或地下室，不應布置在沒有防潮或潮濕處理的地下室。理的地下室。不具備自然通風條件時需設置機械通風，滿足規(guī)范要求的人不具備自然通風條件時需設置機械通風，滿足規(guī)范要求的人均新風標準。均新風標準。庫房應與工程用房集中設置，方便材料領用和工具借用。庫房應與工程用房集中設置，方便材料領用和工具借用。大型購物9、廣場工程用房宜靠近中央空調和變配電室附件設置，大型購物廣場工程用房宜靠近中央空調和變配電室附件設置，以方便設備值班，避免重復配置設備運行值班用房。以方便設備值班，避免重復配置設備運行值班用房。不宜設置在項目以外。不宜設置在項目以外。宿舍用房宿舍用房設置在項目隱蔽處，避免在設備機房或商業(yè)門面等噪音源附設置在項目隱蔽處，避免在設備機房或商業(yè)門面等噪音源附近近，以免影響住勤輪崗隊員睡眠質量。，以免影響住勤輪崗隊員睡眠質量。設置在有自然采光和通風的空間，不應設置在地下室和潮濕設置在有自然采光和通風的空間，不應設置在地下室和潮濕環(huán)境。環(huán)境。獨立設置出入口，避免與其它功能房公用通道。獨立設置出入口，避免與10、其它功能房公用通道。物業(yè)用房前期介入的關鍵節(jié)點有哪些？物業(yè)用房前期介入的關鍵節(jié)點有哪些？項目啟動會階段：由研發(fā)部和物業(yè)共同確認物業(yè)用房的選址項目啟動會階段：由研發(fā)部和物業(yè)共同確認物業(yè)用房的選址及功能用房分隔。（包括：永久性、過渡和銷售中心物業(yè)用及功能用房分隔。（包括：永久性、過渡和銷售中心物業(yè)用房）房）施工圖設計階段：項目預計交房前施工圖設計階段：項目預計交房前8個月應協(xié)調研發(fā)完成建個月應協(xié)調研發(fā)完成建筑、水電、暖通和裝飾等施工圖紙設計成果。交房前筑、水電、暖通和裝飾等施工圖紙設計成果。交房前6月應月應協(xié)調造價和項目部完成裝修施工單位確定。協(xié)調造價和項目部完成裝修施工單位確定。施工階段：預計交11、房前施工階段：預計交房前4個月應完成土建安裝施工向裝修施個月應完成土建安裝施工向裝修施工單位的現場移交，開始裝修施工。跟蹤施工質量及工期，工單位的現場移交，開始裝修施工。跟蹤施工質量及工期，督促物業(yè)用房在預計項目接管前督促物業(yè)用房在預計項目接管前30日完成物業(yè)用房各項施工。日完成物業(yè)用房各項施工。協(xié)調項目部在預計交房前協(xié)調項目部在預計交房前30日，完成物業(yè)用房施工開始向物日，完成物業(yè)用房施工開始向物業(yè)移交。業(yè)移交。各部門功能用房如何分隔？各部門功能用房如何分隔？主要物業(yè)用房功能介紹主要物業(yè)用房功能介紹行政辦公區(qū)行政辦公區(qū)提供管理處部門經理以上崗位和客戶中心員工日常辦公使用提供管理處部門經理以上12、崗位和客戶中心員工日常辦公使用的場地，分為區(qū)域總經理室、部門經理室、財務室、人力行的場地，分為區(qū)域總經理室、部門經理室、財務室、人力行政部、資料室、會議室、呼叫中心和值班室等功能房。政部、資料室、會議室、呼叫中心和值班室等功能房。客戶中心客戶中心用于接待客戶來訪和辦理對客服務的房間，分為接待大廳、用于接待客戶來訪和辦理對客服務的房間，分為接待大廳、小接待室、設備間和資料室等功能房。該房間系展示龍湖企小接待室、設備間和資料室等功能房。該房間系展示龍湖企業(yè)形象的重要窗口，應按項目特點進行精裝修。業(yè)形象的重要窗口，應按項目特點進行精裝修。工程用房工程用房提供工程維修人員值班、會議和休息的房間，分為值13、班室、提供工程維修人員值班、會議和休息的房間，分為值班室、電梯值班室、休息室、資料室、加工間和工具間等功能房。電梯值班室、休息室、資料室、加工間和工具間等功能房。宿舍用房宿舍用房提供住勤隊員換班休息生活的房間。分為宿舍、洗澡間、洗提供住勤隊員換班休息生活的房間。分為宿舍、洗澡間、洗衣間、晾衣間、儲物間、活動室、培訓室等功能房。隊員需衣間、晾衣間、儲物間、活動室、培訓室等功能房。隊員需長時間生活在該空間，必須考慮自然通風，避開噪音源。長時間生活在該空間，必須考慮自然通風，避開噪音源。環(huán)境用房環(huán)境用房提供保潔、綠化人員值班、會議和休息的房間，分為保潔值提供保潔、綠化人員值班、會議和休息的房間，分為14、保潔值班室、綠化值班室、工具間、儲物間、農藥間和更衣間等功班室、綠化值班室、工具間、儲物間、農藥間和更衣間等功能房。能房。根據業(yè)務要求，結合房屋現有結構，滿足使用功能根據業(yè)務要求，結合房屋現有結構，滿足使用功能，避免，避免出現相互干擾。結合正在開發(fā)建設的酈江項目介紹功能用房分出現相互干擾。結合正在開發(fā)建設的酈江項目介紹功能用房分隔。隔。酈江項目總建筑面積酈江項目總建筑面積40.7萬平方米，主要業(yè)態(tài)為公寓和花萬平方米，主要業(yè)態(tài)為公寓和花園洋房，其中住宅園洋房，其中住宅32萬平方米，社區(qū)商業(yè)萬平方米，社區(qū)商業(yè)1.5萬平方米，公建萬平方米，公建7.2萬平方米。預計物業(yè)工作人員約萬平方米。預計物業(yè)工作15、人員約150人，人均管理面積人，人均管理面積2700平方米。平方米。客戶服務中心客戶服務中心房間房間名稱名稱功能介紹功能介紹面積需求面積需求m2接待接待大廳大廳用于接待客戶來訪，辦理物用于接待客戶來訪，辦理物業(yè)手續(xù)。能滿足業(yè)手續(xù)。能滿足3-4人的接待人的接待能力。能力。35小接小接待室待室用于接待客戶進行比較私密用于接待客戶進行比較私密的交流。的交流。10資料資料室室用于存放業(yè)主檔案、裝修資用于存放業(yè)主檔案、裝修資料和寄存客戶物品等。料和寄存客戶物品等。10客戶服務中心客戶服務中心行政辦公區(qū)及呼叫中心行政辦公區(qū)及呼叫中心房間房間名稱名稱功能介紹功能介紹面積需求面積需求m2呼叫呼叫中心中心3-416、人接待客戶電話報事，處人接待客戶電話報事，處理報事跟蹤，系報事處置指理報事跟蹤，系報事處置指揮中心，配置有揮中心，配置有3-4臺電腦。臺電腦。15行政行政辦公辦公客戶中心、保安、環(huán)境、工客戶中心、保安、環(huán)境、工程員工使用電腦的辦公場地，程員工使用電腦的辦公場地，配置配置10臺電腦。臺電腦。55更衣更衣室室員工存放工裝、更換工作服員工存放工裝、更換工作服的場所。的場所。8行政辦公區(qū)及呼叫中心行政辦公區(qū)及呼叫中心人力資源行政中心及財務室人力資源行政中心及財務室房間房間名稱名稱功能介紹功能介紹面積需求面積需求m2人力人力資源資源行政行政中心中心提供該部門提供該部門2名工作人員日名工作人員日常辦公，因17、涉及員工關系和常辦公，因涉及員工關系和薪酬管理等工作內容，需獨薪酬管理等工作內容，需獨立設置辦公室。立設置辦公室。10財務財務部部提供該部門提供該部門1名工作人員日名工作人員日常辦公，因涉及大量財務票常辦公，因涉及大量財務票據，需獨立設置辦公室。據，需獨立設置辦公室。10面試面試室室提供招聘面試人員時使用。提供招聘面試人員時使用。10財務室財務室人力資源人力資源行政中心行政中心面試室面試室人力資源行政中心及財務室人力資源行政中心及財務室部門經理室部門經理室房間房間名稱名稱功能介紹功能介紹面積需求面積需求m2經理經理辦公辦公區(qū)區(qū)提供項目經理、保安、客服、提供項目經理、保安、客服、工程、環(huán)境等職能18、經理辦公工程、環(huán)境等職能經理辦公的房間，有條件時宜獨立設的房間，有條件時宜獨立設置，置，5-6人辦公。人辦公。20值班值班室室提供深夜值班休息用。提供深夜值班休息用。8部門經理室部門經理室其它必須的房間其它必須的房間其他必須的房間其他必須的房間會議室會議室房間名房間名稱稱功能介紹功能介紹面積需求面積需求m2區(qū)域總區(qū)域總經理室經理室區(qū)域總經理區(qū)域總經理1名辦公。名辦公。10會議室會議室用于區(qū)域每周例會，班長以用于區(qū)域每周例會，班長以上均要參加，上均要參加，20人左右。人左右。30資料室資料室用于存放項目竣工資料、物用于存放項目竣工資料、物業(yè)檔案等。業(yè)檔案等。40工程用房和庫房工程用房和庫房房間房19、間名稱名稱功能介紹功能介紹面積需求面積需求m2值班值班室室用于維修人員值班和會議，用于維修人員值班和會議，有有20人在此工作應配置衛(wèi)生人在此工作應配置衛(wèi)生間。間。55電梯電梯值班值班室室提供專業(yè)電梯公司提供專業(yè)電梯公司2人值班，人值班，存放電梯圖紙、工具和常用存放電梯圖紙、工具和常用配件配件10加工加工和工和工具間具間用于安裝鉆床、砂輪、龍門用于安裝鉆床、砂輪、龍門鉗、臺鉗等加工工具和存放鉗、臺鉗等加工工具和存放斗車、樓梯等工具斗車、樓梯等工具25休息休息室室深夜班零點后休息。深夜班零點后休息。8庫房庫房用于存放區(qū)域工程、保潔物用于存放區(qū)域工程、保潔物品。品。80資料資料室室用于存放工程資料、20、運行記用于存放工程資料、運行記錄等。錄等。10保潔、綠化用房保潔、綠化用房房間名稱房間名稱功能介紹功能介紹面積需求面積需求m2值班室值班室用于保潔和綠化人員值班、會議和就餐休息，保用于保潔和綠化人員值班、會議和就餐休息，保潔有潔有60人，綠化有人，綠化有10人在此工作，應配置衛(wèi)生間。人在此工作，應配置衛(wèi)生間。45儲物間儲物間 用于存放垃圾袋、保潔藥劑、綠化農藥等用品。用于存放垃圾袋、保潔藥劑、綠化農藥等用品。20工具間工具間用于存放割草機、綠籬機、地刷機、吸水機、樓用于存放割草機、綠籬機、地刷機、吸水機、樓梯等工具。梯等工具。15更衣室更衣室 保潔女員工更換工作服。保潔女員工更換工作服。15宿21、舍用房宿舍用房房間名稱房間名稱功能介紹功能介紹面積需求面積需求m2宿舍宿舍用于保安隊員準軍事化管理，換班休息住宿。為用于保安隊員準軍事化管理，換班休息住宿。為保證清潔和睡眠質量每間床位不超過保證清潔和睡眠質量每間床位不超過10人。附近人。附近配置衛(wèi)生間配置衛(wèi)生間20/間間洗澡間洗澡間用于住宿隊員洗澡，淋浴頭數應不少于床位數的用于住宿隊員洗澡，淋浴頭數應不少于床位數的20%。12洗衣間洗衣間用于住勤隊員洗滌衣物，洗衣槽數量不應少于床用于住勤隊員洗滌衣物，洗衣槽數量不應少于床位數位數20%10培訓室培訓室 用于開展保安部內部培訓和召開班會。用于開展保安部內部培訓和召開班會。60物業(yè)用房實例圖片展示物業(yè)用房實例圖片展示客戶服務中心客戶服務中心接待前臺小接待室行政辦公區(qū)及區(qū)域總經理室行政辦公區(qū)及區(qū)域總經理室呼叫中心及財務室呼叫中心及財務室會議室、行政人事部會議室、行政人事部檔案室、值班室檔案室、值班室工程部用房工程部用房值班室值班室工程部用房工程部用房夜班休息室資料室工具室工程部用房工程部用房電梯人員值班室強弱電維修、加工間保潔部用房保潔部用房值班、會議室更衣室工具間綠化部用房綠化部用房值班、會議室農藥間工具間宿舍用房宿舍用房保安宿舍活動、培訓室宿舍用房宿舍用房洗漱間晾衣間洗澡間庫房庫房謝謝大家謝謝大家！物業(yè)技術部物業(yè)技術部20082008年年3 3月月