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1、 官網(wǎng)房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本控制要點(diǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)控制方法備注征地1征地費(fèi)用盡量爭取對(duì)自己有利的付款條件及付款時(shí)機(jī)，優(yōu)惠金額或延遲日期。2規(guī)劃條件滿足利益最大化，合理提高容積率， 降低土地成本。規(guī)劃方案3可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)市場信息搜集和分析。市政狀況信息分析。規(guī)劃要點(diǎn)確立。可行性研究設(shè)計(jì)任務(wù)書。可行性設(shè)計(jì)變更。規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，具有“一錘定音”的地位和作用：在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后變動(dòng)帶來的成本。4方案評(píng)審組成可行性規(guī)劃評(píng)審委員會(huì)，對(duì)方案進(jìn)行評(píng)審、確定。5設(shè)計(jì)成果對(duì)可行性規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)整。設(shè)備選型方案提前確定。根據(jù)提交的設(shè)計(jì)成2、果進(jìn)行投資估算。報(bào)批設(shè)計(jì)6設(shè)計(jì)方案根據(jù)項(xiàng)目前運(yùn)營的情況和市場分析制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書。方案設(shè)計(jì)招投標(biāo)。方案設(shè)計(jì)評(píng)審。7報(bào)批注意市政設(shè)計(jì)。注意相關(guān)法規(guī)，完善自身報(bào)批規(guī)范性，材料完整。擴(kuò)初設(shè)計(jì)8擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求對(duì)報(bào)批設(shè)計(jì)進(jìn)一步調(diào)整。設(shè)計(jì)要求。內(nèi)部審核。9成本概算根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)招投標(biāo)方案和設(shè)備選型、實(shí)體研究、環(huán)境方案等因素對(duì)總成本作出概算。制訂經(jīng)營指導(dǎo)書。10擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求招標(biāo)。專家評(píng)審。內(nèi)部評(píng)審。設(shè)計(jì)調(diào)整。樁基設(shè)計(jì)11地質(zhì)勘察搜集權(quán)威地質(zhì)資料。自己專業(yè)人員勘察。12設(shè)計(jì)方案評(píng)審樁基設(shè)計(jì)2種以上形式。由專家進(jìn)行樁基形式和樁基結(jié)構(gòu)評(píng)審。13樁基施工圖設(shè)計(jì)調(diào)整。施工圖設(shè)計(jì)14施工圖設(shè)計(jì)要求根據(jù)銷售包裝設(shè)3、計(jì)、樁基設(shè)計(jì)、功能設(shè)計(jì)及配套設(shè)施等因素，在擴(kuò)初圖基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計(jì)要求。建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價(jià)、建筑造價(jià)和環(huán)境設(shè)施費(fèi)等約占總造價(jià)70%的部分屬于設(shè)計(jì)方可控部分，應(yīng)嚴(yán)格審核。15審圖互審互簽，明確修改意見16面積測算設(shè)計(jì)圖紙測算與實(shí)際施工時(shí)檢驗(yàn)相結(jié)合。銷售包裝設(shè)計(jì)17營銷費(fèi)用控制。施工招投標(biāo)。裝修方案設(shè)計(jì)18方案設(shè)計(jì)要求根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖、經(jīng)營指導(dǎo)書和實(shí)體研究的結(jié)果確定方案設(shè)計(jì)要求。19材料設(shè)備選型成本方案市場信息調(diào)研。根據(jù)設(shè)計(jì)要求確定裝修材料和設(shè)備。制訂裝修設(shè)計(jì)目標(biāo)成本計(jì)劃明細(xì)表。裝飾綜合價(jià)格拆分分析。20招投標(biāo)制訂設(shè)計(jì)任務(wù)書。評(píng)審。功能設(shè)計(jì)21小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟(jì)評(píng)估市場調(diào)研。有針對(duì)性擴(kuò)充建筑物4、功能。22市場配套方案市政狀況調(diào)研。爭取政府有利條件。23環(huán)境方案設(shè)計(jì)根據(jù)投資估算和報(bào)批標(biāo)準(zhǔn)確立環(huán)境設(shè)計(jì)方案目標(biāo)成本總額。招投標(biāo)。24智能化設(shè)計(jì)市場現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析智能化內(nèi)容控制。招投標(biāo)尋找外部合作，爭取雙贏。25銷售承諾保持各部門與銷售部的信息暢通，保障銷售承諾與實(shí)際功能的一致性。設(shè)計(jì)變更26設(shè)計(jì)變更洽商嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)變更洽商流程進(jìn)行。材料設(shè)備27選型方案確定時(shí)間在擴(kuò)初圖確定前確定材料設(shè)備，使設(shè)計(jì)在圖紙階段就考慮了材料設(shè)備的安裝。28采購招投標(biāo)。投標(biāo)單位的選擇29資質(zhì)管理水平技術(shù)力量歷史記錄資金實(shí)力合作經(jīng)歷建立承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商名冊及資料庫。選擇投標(biāo)單位。推薦五家投標(biāo)5、單位報(bào)招投標(biāo)工作組。招投標(biāo)工作小組審核、考察、評(píng)估、篩選三家以上投標(biāo)單位報(bào)招投標(biāo)評(píng)審委員會(huì)及主管領(lǐng)導(dǎo)。招投標(biāo)文件30各類合同的招投標(biāo)書內(nèi)容應(yīng)包括：工期工程造價(jià)或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量要求付款方式招標(biāo)范圍結(jié)算方式驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)投標(biāo)注意事項(xiàng)廢標(biāo)條件接標(biāo)時(shí)間開標(biāo)時(shí)間定標(biāo)方法投標(biāo)單位補(bǔ)充意見標(biāo)準(zhǔn)合同條文圖紙、其他要求等招標(biāo)工作組審核。評(píng)標(biāo)和定標(biāo)31技術(shù)性評(píng)標(biāo)和定標(biāo)優(yōu)先順序。技術(shù)評(píng)標(biāo)。32經(jīng)濟(jì)性評(píng)標(biāo)定標(biāo)經(jīng)濟(jì)評(píng)標(biāo)。合作經(jīng)歷。綜合審核投標(biāo)單位，評(píng)定中標(biāo)單位。設(shè)計(jì)變更環(huán)節(jié)33變更評(píng)估項(xiàng)目前期規(guī)劃、定位要全面、準(zhǔn)確，盡量避免在施工中的重大設(shè)計(jì)調(diào)整。加強(qiáng)施工前的審核工作。全面考慮工程造價(jià)，對(duì)可能發(fā)生變更的地方有預(yù)見性，并予以事先6、約定。各部門全面評(píng)估變更帶來的各種變化，為審批提供參考依據(jù)。施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意兩大方面，一個(gè)是因各種變更帶來的費(fèi)用，另一個(gè)是材料、工程款的支付。由于市場變化與市場把握的原因，施工階段不可避免由于各種情況而要對(duì)施工計(jì)劃和內(nèi)容進(jìn)行改動(dòng)，而在變更明確目的和遵循程序是必須。這一階段進(jìn)行成本控制時(shí)要注意各部的及時(shí)溝通和良好合作。34變更的審核簽認(rèn)設(shè)計(jì)變更通知單。變更必須有設(shè)計(jì)單位、設(shè)計(jì)部、工程部、監(jiān)理單位和施工單位共同簽字后，才能有效。35變更的審批主管總經(jīng)理審批后方可進(jìn)行變更。施工現(xiàn)場簽證36簽證的必要性現(xiàn)場簽證的確認(rèn)應(yīng)嚴(yán)格按照合同中所約定的條款執(zhí)行。37簽證的時(shí)限現(xiàn)場簽證確需發(fā)生，應(yīng)堅(jiān)持當(dāng)7、時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原則。38簽證的工程量認(rèn)真核對(duì)簽證的工程量準(zhǔn)確。簽證的內(nèi)容、原因、工程量應(yīng)清楚準(zhǔn)確、無涂改、編號(hào)準(zhǔn)、全、并有監(jiān)理工程師的簽字確認(rèn)。39簽證的審批施工洽商通知單。必須遵循“先洽后干”的原則，在確認(rèn)簽證前，應(yīng)按相應(yīng)審批程序報(bào)審，通過后方可正式簽證。40簽證的反饋對(duì)工程變更應(yīng)定期進(jìn)行分類匯總統(tǒng)計(jì)分析，并根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料對(duì)控制工程變更提出改進(jìn)意見。審圖41擴(kuò)初圖會(huì)審施工圖會(huì)審分項(xiàng)、分部圖會(huì)審各專業(yè)技術(shù)圖紙會(huì)審圖紙多層次會(huì)審會(huì)簽及審批制度。各專業(yè)互審互簽制度。力爭在開工前把圖紙中的問題修改完。總分包配合費(fèi)42分包方式分包內(nèi)容分包的責(zé)任界定通過投標(biāo)確定配合費(fèi)。應(yīng)避免在施工過程中修改分包方式、分8、包內(nèi)容、范圍而增加工程成本。材料供應(yīng)43選型材料供應(yīng)方式材料計(jì)劃預(yù)留時(shí)間施工所用的各項(xiàng)材料的選型應(yīng)在材料招標(biāo)前確定。先確定材料供應(yīng)方式，通過招標(biāo)確定相關(guān)費(fèi)用。限時(shí)編制材料計(jì)劃。材料計(jì)劃簽認(rèn)。要考慮可能出現(xiàn)的問題，留出相應(yīng)的時(shí)間。工程款的支付44付款進(jìn)度工程進(jìn)度付款的審批按合同約定執(zhí)行付款。按進(jìn)度付款。多層次多角度審核工程進(jìn)度。根據(jù)情況由不同級(jí)別人員最終審批。材料進(jìn)場計(jì)劃45采購招投標(biāo)及訂立合同時(shí)間材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制的核心要素是計(jì)劃和信息，通過明確而科學(xué)的流程，就可以最大限度的減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)的損失的概率，達(dá)到成本控制的目的。46生產(chǎn)周期與工程進(jìn)度相配合。47運(yùn)輸周期具體與采購點(diǎn)遠(yuǎn)近相對(duì)9、應(yīng)。48安裝、驗(yàn)收周期與工程進(jìn)度相配合。49交叉作業(yè)時(shí)間與工序安排相聯(lián)系。材料的性能價(jià)格比50市場信息日常搜集市場信息，建立材料市場信息庫。51技術(shù)參數(shù)材料設(shè)備的技術(shù)參數(shù)由設(shè)計(jì)部確定或封樣。52招投標(biāo)必須招投標(biāo)的材料設(shè)備要制定招投標(biāo)計(jì)劃。不需招投標(biāo)的材料設(shè)備，采用三家以上廠家報(bào)價(jià)選擇。材料款支付53材料款支付方式材料款支付進(jìn)度預(yù)付款限額控制。首次驗(yàn)收后付款總額進(jìn)度控制。保修款一般不低于合同總價(jià)的5%。依據(jù)合同中約定的付款。材料驗(yàn)收54數(shù)量驗(yàn)收幾方共同確定貨到現(xiàn)場數(shù)量。55質(zhì)量驗(yàn)收外觀質(zhì)量的驗(yàn)收。安裝后質(zhì)量的驗(yàn)收。投入使用后的質(zhì)量驗(yàn)收。材料保管與保修56材料保管在合同中明確貨物的卸貨和保管的責(zé)任10、承擔(dān)者。57材料保修用合同的方式明確保修責(zé)任與保修期。營銷方案58費(fèi)用總額確定費(fèi)用目標(biāo)總額。銷售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制，但一旦制訂了費(fèi)用目標(biāo)總額，具體的單項(xiàng)支出就必須嚴(yán)格控制。由于銷售涉及的部門比較多，所以各部門乃至總經(jīng)理都需要分工負(fù)責(zé)這部分的控制職能。此外，由于銷售環(huán)節(jié)的一些操作會(huì)對(duì)入住和物業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響，所以這個(gè)環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長線考慮。59市場信息收集營銷計(jì)劃營銷預(yù)算根據(jù)各種相關(guān)因素確定具體計(jì)劃和費(fèi)用。60營銷方案審批征求各方面意見，按審批流程操作。營銷現(xiàn)場費(fèi)用61現(xiàn)場銷售人工費(fèi)用銷售人數(shù)控制。銷售工作進(jìn)度控制。獎(jiǎng)勵(lì)辦法控制。62現(xiàn)場銷售道具費(fèi)現(xiàn)場包裝費(fèi)銷售模型費(fèi)用宣傳資11、料及禮品費(fèi)展銷費(fèi)63計(jì)劃額度控制額度內(nèi)調(diào)劑和超額審批制度。媒體選擇64媒體及廣告代理公司信息收集和分析專人負(fù)責(zé)。65招投標(biāo)先評(píng)后選的原則。內(nèi)部評(píng)審。招投標(biāo)。樣板房裝修66設(shè)計(jì)、裝修市場信息收集。制訂裝修目標(biāo)成本總額。67材料采購信息搜集。材料、設(shè)備選型。68信息采集及招投標(biāo)招投標(biāo)。69樣板房維護(hù)委托物業(yè)代管協(xié)議。70材料回收、保管和再利用建立材料設(shè)備清單。使用登記。閑置品評(píng)估和處理。銷售回款71銷售折扣點(diǎn)按規(guī)定執(zhí)行。72回款周期按規(guī)定執(zhí)行。銷售補(bǔ)充條款及承諾73承諾的給出制作樓書。承諾分類。74設(shè)計(jì)變更與承諾變更審批與知會(huì)制度。承諾變更。客戶交房75交房日期保修期質(zhì)量補(bǔ)償晚交房原因分類處理。與12、施工隊(duì)洽商延長保修期。交房驗(yàn)收協(xié)議。其它76中介費(fèi)77與銷售相關(guān)的其他費(fèi)用（如因銷售要求而發(fā)生的設(shè)計(jì)洽商變更費(fèi)）嚴(yán)格按相關(guān)流程進(jìn)行。乙方預(yù)算78乙方預(yù)算內(nèi)容的審查先由造價(jià)比例大的項(xiàng)目看（地面、墻面、部分家具），縮小及調(diào)整面積。注意報(bào)價(jià)拆分、施工方法、報(bào)價(jià)及招標(biāo)方法不同會(huì)影響成本的問題。工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制難點(diǎn)在于有關(guān)監(jiān)控信息的及時(shí)和準(zhǔn)確性。這些信息可以來自合作方、第三方，和自己的調(diào)研，不論哪種方式都應(yīng)該注意嚴(yán)格按程序走，防止出現(xiàn)不規(guī)范或不負(fù)責(zé)的實(shí)際操作。鋼筋用量的核實(shí)79施工圖中的鋼筋用量洽商、變更的鋼筋用量選擇并委托現(xiàn)場管理經(jīng)驗(yàn)豐富、職業(yè)道德良好、工作認(rèn)真負(fù)責(zé)工程造價(jià)咨詢公司進(jìn)行鋼筋量計(jì)13、算工作。審算部專人負(fù)責(zé)抽查與核實(shí)工程造價(jià)咨詢公司的鋼筋量計(jì)算工作。工程造價(jià)咨詢公司與審算部相關(guān)人員必須下現(xiàn)場了解乙方綁扎鋼筋情況。價(jià)差的調(diào)整80材料價(jià)差人工價(jià)差費(fèi)用價(jià)差嚴(yán)格執(zhí)行合同中價(jià)差調(diào)整辦法及時(shí)跟蹤價(jià)格（材料、人工、費(fèi)用）變化情況。當(dāng)價(jià)格出現(xiàn)異常波動(dòng)時(shí)，應(yīng)立即與相關(guān)單位商量對(duì)策。洽商及變更的費(fèi)用控制81圖紙審核因市場因素甲方對(duì)圖紙的修改現(xiàn)場簽證工程部項(xiàng)目部負(fù)責(zé)組織各專業(yè)共同審圖，實(shí)行專業(yè)負(fù)責(zé)制。監(jiān)理公司審圖。施工單位審圖。甲方對(duì)圖紙做出重大修改之前，應(yīng)進(jìn)行方案經(jīng)濟(jì)比較。現(xiàn)場簽證中，應(yīng)明確發(fā)生費(fèi)用的原因和責(zé)任。違約與索賠82工期質(zhì)量甲方發(fā)行自己的合同義務(wù)。甲方督促乙方履行合同義務(wù)。工期與質(zhì)量14、重視過程中控制。83配合管理工程部項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)各施工方的配合問題。84停工、窩工當(dāng)造成重大停工、窩工時(shí)，工程部與審算部及時(shí)進(jìn)行停、窩工費(fèi)用計(jì)算。財(cái)務(wù)費(fèi)用85公司開發(fā)速度、規(guī)模與貸款計(jì)劃制定年度資金計(jì)劃。資金占?jí)嘿M(fèi)用估算與控制。期間費(fèi)用主要有財(cái)務(wù)、人工、行政三塊費(fèi)用組成。由于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的周期變化，期間費(fèi)用的靈活性很高，更需要加強(qiáng)對(duì)期間費(fèi)用的計(jì)劃控制，財(cái)務(wù)部在這一環(huán)節(jié)除了承擔(dān)主要的控制任務(wù)外，還有義務(wù)指導(dǎo)監(jiān)督其他部門的有關(guān)費(fèi)用支出情況。86地價(jià)款的支付制定項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃。87工程款的支付制定項(xiàng)目年度付款計(jì)劃。88銷售回款的管理制定年度銷售計(jì)劃。人工費(fèi)用89薪金崗位津貼出差補(bǔ)助加班補(bǔ)助及其他費(fèi)用獎(jiǎng)金15、（含即時(shí)獎(jiǎng)金）依據(jù)總部人事部有關(guān)規(guī)定確定公司工資總額。依據(jù)國家和公司有關(guān)規(guī)定確定加班補(bǔ)助及其他費(fèi)用與出差補(bǔ)助。依據(jù)公司獎(jiǎng)優(yōu)自懲劣的政策確定資金額。行政管理費(fèi)用90通訊費(fèi)用通訊費(fèi)用實(shí)行限額報(bào)銷。91交際費(fèi)用交際費(fèi)用實(shí)行定額報(bào)銷。92車輛交通費(fèi)車輛交通費(fèi)實(shí)行油料歸口管理：過路費(fèi)、過橋費(fèi)、停車費(fèi)、養(yǎng)路費(fèi)實(shí)報(bào)實(shí)銷管理；維修費(fèi)、保養(yǎng)費(fèi)事前審批；部門經(jīng)理以上私家車限額報(bào)銷。93其他辦公用品費(fèi)委托物業(yè)管理94未銷售的商品房地產(chǎn)公司辦公室職工宿舍樣板間制定委托管理邀約并致物業(yè)公司。物業(yè)公司就邀約項(xiàng)目提交物業(yè)管理方案。經(jīng)同公司客戶服務(wù)中心達(dá)成一致意見后簽訂委托管理協(xié)議。房地產(chǎn)公司在物業(yè)管理方面支出的費(fèi)用主要是委16、托管理、委托經(jīng)營和虧損補(bǔ)貼三個(gè)方面。客戶服務(wù)中心擔(dān)負(fù)著這一環(huán)節(jié)的主要控制工作，控制原則是以明文的法律合同形式界定房地產(chǎn)與物業(yè)公司的權(quán)責(zé)關(guān)系，防止因權(quán)責(zé)不清帶來的額外成本。資產(chǎn)委托經(jīng)營95康樂中心幼兒園班車制定委托經(jīng)營合同。物業(yè)公司就委托經(jīng)營合同提交委托經(jīng)營方案。經(jīng)同公司客戶服務(wù)中心達(dá)成一致意見后簽訂委托管理協(xié)議。物業(yè)虧損或補(bǔ)貼96物業(yè)管理費(fèi)虧損（含環(huán)境維護(hù)費(fèi)）取暖費(fèi)虧損水電費(fèi)虧損（含差額部分）本文摘自房地產(chǎn)開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)化日志：房地產(chǎn)開發(fā)全程各階段，更多相關(guān)資料請點(diǎn)擊網(wǎng)站，可免費(fèi)申請。項(xiàng)目質(zhì)量和進(jìn)度49個(gè)控制節(jié)點(diǎn)計(jì)劃表房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方式征地可行性論證要點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本測算示例表項(xiàng)目定位要點(diǎn)提示項(xiàng)目定位流程標(biāo)準(zhǔn)化施工圖設(shè)計(jì)合同要點(diǎn)提示項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)創(chuàng)造附加值具體做法商業(yè)地產(chǎn)設(shè)施的策劃及前期準(zhǔn)備工作要點(diǎn) 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