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房地產(chǎn)開發(fā)成本控制要點(diǎn)及技巧
房地產(chǎn)開發(fā)成本控制要點(diǎn)及技巧.doc
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1、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制要點(diǎn)及技巧 隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈,房地產(chǎn)正在告別暴利時(shí)代,利潤(rùn)回歸社會(huì)正常利潤(rùn)水平。房地產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)入精耕細(xì)作時(shí)代,專業(yè)化分工越來(lái)越細(xì),專業(yè)化水平越來(lái)越高,需要開發(fā)企業(yè)變粗放式管理為集約式管理,實(shí)現(xiàn)開發(fā)成本費(fèi)用的精確控制。企業(yè)存在的終極目的是利潤(rùn)最大化,實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)無(wú)非“開源節(jié)流”。“開源”要求對(duì)公司現(xiàn)有資源通過(guò)整合,發(fā)揮其最大效益;節(jié)流是成本費(fèi)用的降低、控制。具體到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上,“開源”即是最大限度挖掘項(xiàng)目潛在價(jià)值,提高附加值;“節(jié)流”即房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)用的控制。 房地產(chǎn)開發(fā)成本控制主要是對(duì)其中主要費(fèi)用中的變動(dòng)費(fèi)用的控制,因?yàn)檫@些既是可控制的又是對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果影響較大的費(fèi)用2、,控制住這些費(fèi)用就控制住了開發(fā)成本費(fèi)用的主要部分。 第一部分征地和拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)征地和拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)的控制關(guān)鍵是建設(shè)項(xiàng)目的選址,首先必須符合城市總體規(guī)劃,還要考慮地理位置、交通狀況及環(huán)境因素等。用地上不能有太多的地上建筑物、構(gòu)筑物以及地下管線等,毗鄰無(wú)異議。同時(shí)要求對(duì)國(guó)家和地方關(guān)于征地、拆遷的一系列法規(guī)、政策的熟練把握。 第二部分勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)的控制將前期費(fèi)用分為行政事業(yè)性收費(fèi)和工程服務(wù)性收費(fèi)兩部分。對(duì)前一部分通過(guò)爭(zhēng)取各項(xiàng)優(yōu)惠政策降低;勘探、設(shè)計(jì)等前期工程任務(wù)的發(fā)包,必須按照新的招投標(biāo)法的規(guī)定,通過(guò)公開招標(biāo)確定承包單位,最大限度壓低承包價(jià)。工程項(xiàng)目在設(shè)計(jì)上的浪費(fèi)是3、十分驚人的,設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)一定要與項(xiàng)目的市場(chǎng)定位相適應(yīng),不要一味追求高、新、美,不要多余的功能和多余的承重力,積極推行價(jià)值工程管理。設(shè)計(jì)目前很多知名開發(fā)企業(yè)實(shí)行方案設(shè)計(jì)落實(shí)到人頭,方案設(shè)計(jì)與施工圖設(shè)計(jì)分開的做法。三通一平工程費(fèi)用,也是前期工程費(fèi)控制的重點(diǎn)。土、石方工程一般工期較短,也沒有復(fù)雜嚴(yán)格的質(zhì)量要求,可以采用市場(chǎng)價(jià)格,實(shí)行總價(jià)招標(biāo)。施工用水、用電線路的敷設(shè),一定要兼顧小區(qū)建成后生活用水、用電的需要,切忌重復(fù)建設(shè),增加成本。 第三部分建安工程費(fèi)的全程控制一、決策階段的難題和對(duì)策:1、加強(qiáng)項(xiàng)目投資決策的科學(xué)性、系統(tǒng)性,準(zhǔn)確市場(chǎng)定位。2、推行價(jià)值工程管理,“用最少的投資,爭(zhēng)取最大的效益”:1)保持項(xiàng)4、目功能不變,降低項(xiàng)目投資;2)投資不變,提高項(xiàng)目功能;3)投資雖有所增加,但功能提高幅度更大;4)降低一些次要功能,使成本大幅度降低;5)運(yùn)用新科技、新技術(shù),既提高功能,又降低項(xiàng)目投資;3、決策的連貫與調(diào)整。前期計(jì)劃的完整、系統(tǒng)、合理、科學(xué),盡量避免后期調(diào)整帶來(lái)的震蕩和成本上升。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制要點(diǎn):研究表明,房地產(chǎn)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)階段,影響工程造價(jià)的程度約65%,施工圖設(shè)計(jì)階段,影響工程造價(jià)程度為2535%,施工階段通過(guò)技術(shù)措施節(jié)約工程造價(jià)的可能性僅為510%,這表明設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是建安工程費(fèi)控制的關(guān)鍵。1、成立成本評(píng)估審核部門:公司內(nèi)部成立專門的工程設(shè)計(jì)管理部門,制定詳細(xì)的設(shè)計(jì)要5、求和下達(dá)設(shè)計(jì)任務(wù),并對(duì)設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)方案和施工圖進(jìn)行審核;對(duì)工程項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)形式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備選型、設(shè)計(jì)的合理性和安全性等進(jìn)行全面的評(píng)估和審核。1)通過(guò)招標(biāo)和方案競(jìng)賽,縮短設(shè)計(jì)周期和優(yōu)化設(shè)計(jì)方案;2)按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書及投資估算來(lái)控制初步設(shè)計(jì);3)通過(guò)合同對(duì)勘察設(shè)計(jì)單位明確規(guī)定責(zé)任;4)加強(qiáng)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的制訂和合理應(yīng)用。2、對(duì)設(shè)計(jì)單位限額設(shè)計(jì):由于當(dāng)前設(shè)計(jì)單位普遍經(jīng)濟(jì)觀念和市場(chǎng)觀念淡薄,“重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)”,加上設(shè)計(jì)費(fèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般按建筑面積或投資額計(jì)算,不利于設(shè)計(jì)單位加強(qiáng)成本控制意識(shí),設(shè)計(jì)保守不合理,浪費(fèi)極大。在設(shè)計(jì)任務(wù)書或投資估算上規(guī)定造價(jià)的限額,并和設(shè)計(jì)費(fèi)掛鉤。對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行經(jīng)6、濟(jì)賞(節(jié)約)罰(超支)。3、積極實(shí)行設(shè)計(jì)監(jiān)理制度,加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的成本控制。4、盡量避免設(shè)計(jì)變更帶來(lái)的成本增加。三、招標(biāo)階段的成本控制:通過(guò)施工招投標(biāo),促進(jìn)公平競(jìng)爭(zhēng),降低工程造價(jià),縮短工期,提高工程質(zhì)量。四、施工階段的成本控制:1、加強(qiáng)監(jiān)控,加強(qiáng)預(yù)算審查,嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)簽證和工程變更管理,安排施工全過(guò)程的材料和質(zhì)量。2、自購(gòu)材料、設(shè)備的選用和采購(gòu)應(yīng)深入了解建材市場(chǎng)行情,在保證結(jié)構(gòu)安全和使用功能的前提下,盡量選用市場(chǎng)供應(yīng)充足、價(jià)格相對(duì)低廉的材料;或者當(dāng)條件成熟,達(dá)到一定的開發(fā)規(guī)模的時(shí)候,采用自行招投標(biāo)采購(gòu)或與其他方合作聯(lián)合招投標(biāo)采購(gòu)。3、處理好質(zhì)量與成本的關(guān)系,質(zhì)量要同物業(yè)設(shè)定的檔次、市場(chǎng)定位聯(lián)系起來(lái),7、研究目標(biāo)市場(chǎng)對(duì)某項(xiàng)材料設(shè)備質(zhì)量、檔次的重視和敏感程度。4、保證工程進(jìn)度。第四部分基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建設(shè)單位應(yīng)主動(dòng)為各專業(yè)部門提供技術(shù)支持,充分發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì),統(tǒng)籌協(xié)調(diào),降低造價(jià)。第五部分管理費(fèi)用根據(jù)目前公司的實(shí)際情況,在投資估算和成本控制體系上,將開發(fā)間接費(fèi)用即企業(yè)直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的工資、福利、勞保、折舊、辦公、水電、周轉(zhuǎn)房攤銷等費(fèi)用計(jì)入管理費(fèi)用。管理費(fèi)用控制的關(guān)鍵在于開發(fā)建設(shè)的規(guī)模,因此應(yīng)當(dāng)通過(guò)加大開發(fā)力度和開發(fā)規(guī)模,降低單位管理費(fèi)用水平。 一、定崗定員,精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu),減少人員冗積情況出現(xiàn)。但對(duì)關(guān)鍵崗位和關(guān)鍵業(yè)務(wù),尤其成本效益高的崗位,不但不能過(guò)于精簡(jiǎn),而且有必要增加、充實(shí)定員。二、在理順公8、司產(chǎn)權(quán)關(guān)系的基礎(chǔ)上,將公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)管理費(fèi)用明確出來(lái),并按照項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的分?jǐn)偂H⒂捎谀壳胺康禺a(chǎn)專業(yè)分工越來(lái)越細(xì),拆遷、施工、工程監(jiān)理、銷售、物業(yè)管理等均有專業(yè)的公司和隊(duì)伍,可能的話對(duì)開發(fā)過(guò)程中的部分業(yè)務(wù)可分包給外部的專業(yè)公司,前提是這樣做比自己做更節(jié)省。四、推行各部門管理費(fèi)用承包、限額獎(jiǎng)懲,調(diào)動(dòng)節(jié)約管理費(fèi)用的積極性和責(zé)任心。第六部分財(cái)務(wù)費(fèi)用的全面控制首先是建立科學(xué)的財(cái)務(wù)管理體系,算清開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)的資金運(yùn)行情況,投入多少,運(yùn)行時(shí)間,貨幣在不同時(shí)間內(nèi)價(jià)值的調(diào)整、回收期、回收量、資金在某個(gè)環(huán)節(jié)的滯留和損耗。財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制實(shí)際是對(duì)資金時(shí)間價(jià)值的控制,其中主要是貸款利息的降低。因此,應(yīng)當(dāng)通過(guò)分階9、段控制開發(fā)進(jìn)度、縮短開發(fā)周期,降低資金占用時(shí)間,從而實(shí)現(xiàn)對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用的控制。一、安排合理的融資方案:貸款金融機(jī)構(gòu)的選擇;融資方式的選擇;貸款額度的合理確定,利率的談判;籌資費(fèi)用的節(jié)約,進(jìn)度的合理安排等。二、貸款利息應(yīng)從貸款總額、貸款期限和貸款利率三方面實(shí)施控制。1、對(duì)貸款額度的控制,通過(guò)編制建設(shè)資金使用計(jì)劃、現(xiàn)金流量表及貸款計(jì)劃,在滿足項(xiàng)目需求的前提下,盡量壓縮存量資金,減少貸款總額,縮短貸款期限,控制財(cái)務(wù)費(fèi)用。2、對(duì)資金占用期限的控制,主要通過(guò)縮短工期,同時(shí)加快銷售、加速資金的回收來(lái)實(shí)現(xiàn):1)前期階段(征地、拆遷、立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、報(bào)建等):對(duì)時(shí)較多的征地拆遷安置階段,可通過(guò)委托給專業(yè)的公司來(lái)縮短時(shí)10、間;對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段,可利用市場(chǎng)機(jī)制、通過(guò)公開招標(biāo),選擇實(shí)力強(qiáng)、水平高、信譽(yù)好的單位,通過(guò)合同把規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)間鎖定,以加快進(jìn)度。2)施工階段的時(shí)間控制:在搞好工程招標(biāo)和認(rèn)真簽訂好承包合同的基礎(chǔ)上,抓好以下工作:根據(jù)工程進(jìn)度目標(biāo)逐級(jí)編制工作計(jì)劃,包括工程項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃、項(xiàng)目年度計(jì)劃、建設(shè)監(jiān)理單位的計(jì)劃系統(tǒng)和設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)系統(tǒng)。然后進(jìn)行項(xiàng)目進(jìn)度目標(biāo)分解,把目標(biāo)逐個(gè)分解到各施工單位,并確定各施工單位的交接日期。根據(jù)進(jìn)度要求配備足夠的工程技術(shù)管理人員,以保證技術(shù)指導(dǎo)、監(jiān)督適時(shí)到位。協(xié)調(diào)好銀行關(guān)系,安排資金按計(jì)劃準(zhǔn)時(shí)、足額到位,以保證工程的順利進(jìn)行。保證原材料、設(shè)備的組織供應(yīng)及時(shí)到位,以免停工待料,延誤工期。對(duì)于施工過(guò)程中的設(shè)計(jì)變更,保證設(shè)計(jì)單位的充分配合,及時(shí)變更出圖。3)銷售階段的時(shí)間控制:銷售的及早介入,制定銷售策略,及時(shí)啟動(dòng)預(yù)售;實(shí)行銷售業(yè)績(jī)的激勵(lì)制度,促進(jìn)銷售收入的快速實(shí)現(xiàn);監(jiān)控售房款的及時(shí)回收,以便及時(shí)歸還銀行貸款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)全公司的稅務(wù)進(jìn)行科學(xué)的綜合籌劃,爭(zhēng)取合理避稅,以有效降低稅收負(fù)擔(dān)。目前,房地產(chǎn)開發(fā)涉及的主要稅種(所得稅前)有:營(yíng)業(yè)稅及其附加;耕地占用稅;土地增值稅等。財(cái)務(wù)部門應(yīng)針對(duì)每種稅收的特征,制定相應(yīng)的避稅措施。
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