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1、房地產開發項目成本控制要點第一部分 項目立項環節成本控制要點根據項目開發方式的不同而有所區別。由于國家法規政策的限制，該環節運作時靈活度較小，基本原則是在國家規定范圍內最大限度地控制企業的費用。項目開發部在項目開發前期起主要作用，因此，這一環節成本控制的主要任務由項目開發部來承擔。一、新征土地（一）征地費用：少交或晚交，力爭減免。由項目開發部負責。（二）拆遷安置費用：房產確權后辦理拆遷安置費用。由項目開發部負責。（三）市政大配套費用：自建部分按照公司工程體系走；交政府部分按有關規定辦理。工程部和預算部負責自建部分；工程部負責交政府部分。（四）規劃條件：滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土2、地成本。由項目開發部、工程部負責。二、買斷項目（一）買斷內容：明確買斷內容明細。由項目開發部負責。（二）付款總額：為公司爭取最大利益。由項目開發部負責。（三）付款時間：周期長、次數多。由項目開發部負責。（四）三通或七通一平的標準：明確驗收標準明細。由工程部、項目開發部負責。（五）手續風險：與項目付款時間直接掛鉤。由項目開發部負責。三、合作開發（一）合作方式：符合集團要求，有利于大連公司。（二）分成比例：雙贏原則。（三）交房時間：盡可能地延后交房。（四）交房標準：不低于合同中規定的交房標準。（五）付款總額與付款時間：選擇有利于公司利益的方式。上述5項內容均由項目開發部負責。第二部分 項目規劃環節3、成本控制要點項目規劃環節的成本控制所占權重最大，具有“一錘定音”的地位和作用。在規劃環節進行成本控制是實現事前控制的關鍵環節，可以最大限度地減少事后變動帶來的成本。所以，該環節控制要點和控制內容相當復雜。基本原則是：周密規劃，科學討論，嚴格審批。項目開發部、工程部和各類評審委員會在該環節承擔主要的職能。一、規劃方案（一）可行性規劃設計：市場信息搜集和分析、市政狀況信息分析、規劃要點確立、可行性研究設計任務書、可行性設計變更。由預算部、銷售部配合完成。（二）方案評審：組成可行性規劃評審委員會，對方案進行評審、確定。未通過的方案進入可行性設計變更環節，再重新評審。由項目、工程、預算、財務、銷售等部4、門組成評審委員會，總經理負責。（三）設計成果：對可行性規劃設計根據實際情況進行細節調整，設備選型方案提前確定。由工程部負責；根據提交的設計成果進行投資估算：預算部負責，工程部配合。二、報批設計（一）設計方案：根據項目前期運營的情況和市場分析制訂設計任務書，項目開發部負責、銷售部協作。方案設計招投標：工程部負責。方案設計評審：招投標評審委員會。（二）報批：注意市政設計；注意相關法規，完善自身報批規范性，材料完整。項目開發部負責，工程部配合。三、擴初設計（一）擴初設計要求：對報批設計進一步調整、設計要求、內部審核。工程部負責，各部門配合。（二）成本概算：根據擴初設計招投標方案和設備選型、實體研究、5、環境方案等因素對總成本作出概算。項目開發部與工程部負責。制訂經營指導書：預算部負責。（三）擴初設計圖：根據擴初設計要求招標、專家評審、內部評審。招投標評審委員會負責。設計調整：工程部負責。四、樁基設計（一）地質勘察：搜集權威地質資料；自己專業人員勘察。（二）設計方案評審：樁基設計2種以上形式，由專家進行樁基形式和樁基結構評審。（三）樁基施工圖：設計調整。上述5項內容均由工程部負責。五、施工圖設計（一）施工圖設計要求：根據銷售包裝設計、樁基設計、功能設計及配套設施等因素，在擴初圖基礎上確立施工圖設計要求。建安施工圖中結構造價、建筑造價和環境設施費等約占總造價70%的部分屬于設計方可控部分，應嚴格6、審核。由工程部負責，其他部門協助。（二）報建：政府部門報批費，按政府有關政策交納。由項目開發部負責。（三）審圖：互審互簽，明確修改意見，設計洽商。工程部負責，銷售部參與。（四）面積測算：設計圖紙測算與實際施工時檢驗相結合。工程部負責。六、銷售包裝設計結合營銷費用控制，施工招投標。七、裝修方案設計（一）方案設計要求：根據擴初設計圖、經營指導書和實體研究的結果確定方案設計要求。工程部負責，銷售部協助。（二）材料設備選型成本方案：市場信息調研，根據設計要求確定裝修材料和設備；制訂裝修設計目標成本計劃明細表，裝飾綜合價格拆分分析。工程部負責。（三）招投標：制訂設計任務書：工程部負責，銷售部協助；評審：7、招投標評審委員會。八、功能設計（一）小區建筑物功能的經濟評估：市場調研：銷售部負責；有針對性擴充建筑物功能：工程部負責，銷售部協助。（二）市政配套方案：市政狀況調研、爭取政府有利條件。項目開發部負責。（三）環境方案設計：根據投資估算和報批標準確立環境設計方案目標成本總額。工程部負責，項目開發部協助；招投標：招投標評審委員會。（四）智能化設計：市場現狀分析，智能化必要性分析，智能化內容控制：銷售部負責；招投標，尋找外部合作，爭取雙贏：招投標小組組織，總經理負責。（五）銷售承諾：保持各部門與銷售部的信息暢通，保障銷售承諾與實際功能的一致性。銷售部負責，工程部協助。九、設計變更（一）設計調整費用（二8、）設計變更洽商：嚴格按照設計變更洽商流程進行。工程部負責，銷售部協助。十、材料設備（一）選型（二）方案確定時間：在擴初圖確定前確定材料設備，使設計在圖紙階段就考慮了材料設備的安裝。工程部負責。（三）采購：招投標。招投標評審委員會。十一、其他費用物業管理完善費：限額設計。預算部。第三部分 招投標環節成本控制要點招投標環節的成本控制涉及到工程、預算、銷售等多個部門的實際運作，在程序上沒有太多變數，但具體內容特別是招投標評審委員的選擇則須有很強的針對性。這個環節成本控制的難點在于標書制訂，重點在于評標。一、投標單位的選擇主要是：資質、管理水平、技術力量、歷史記錄、資金實力、合作經歷等6個方面。1.建9、立承建商、工程監理、材料及設備供貨商名冊及資料庫；2.從公司認可名冊中的承建商、供貨商、監理公司中選擇投標單位；3.主辦部門推薦5家投標單位報招投標工作組。工程部負責工程監理、設計、環境、裝修招投標合同；預算部負責材料設備招投標合同；銷售部負責營銷、包裝招投標合同。招投標工作小組審核、考察、評估、篩選3家以上投標單位報招投標評審委員會及主管領導。招投標評審委員會審核，總經理批準。二、招投標文件（一）各類合同的招投標書內容應包含：（1）工期；（2）工程造價或取費標準；（3）質量要求；（4）付款方式；（5）招標范圍；（6）結算方式；（7）驗收標準；（8）投標注意事項；（9）廢標條件（投標書必須加蓋10、投標單位法人印章）； （10）接標時間；（11）開標時間；（12）定標方法；（13）投標單位補充意見；（14）標準合同條文；（15）圖紙、其他要求等（二）主辦部門起草、制定招投標標準文本：1、工程部負責工程監理、設計、環境、裝修招投標合同；2、預算部負責材料設備招投標合同。3、銷售部負責營銷、包裝招投標合同。（三）招投標工作組審核：招投標評審委員會審核，主管領導批準。三、評標和定標（一）技術性評標和定標；經濟性評標定標：優先順序是：1、技術評標；2、經濟評標；3、合作經歷。負責部門：1、技術部門負責技術評標；2、預算部負責經濟標書的評標3、財務部負責審核廣告包裝費。（二）綜合審核投標單位，評定11、中標單位：招投標評審委員會審核、評定，總經理批準。第四部分 施工環節成本控制要點施工環節的成本控制主要應注意兩大方面：一是因各種變更帶來的費用；二是材料、工程款的支付。由于市場變化與市場把握的原因，施工階段不可避免地由于各種情況而要對施工計劃和內容進行改動，而在變更時明確目的和遵循程序都是必須的。這一階段進行成本控制時要注意各部門的及時溝通和良好合作。一、設計變更環節（一）變更評估1、項目前期規劃、定位要全面、準確，盡量避免在施工中的重大設計調整。2、加強施工前的審核工作。全面考慮工程造價，對可能發生變更的地方有預見性，并予以事先約定。各部門全面評估變更帶來的各種變化，為審批提供參考依據。3、12、成本控制部負責計算變更費用（含可能引起的索賠）。甲方項目代表執行修改的工期評估。成本控制部成本管理員負責計算變更后的成本現狀。（二）變更的審核簽認1、根據變更原因將設計變更分成四類，不同類別按相應的審核簽認流程進行。由經辦部門負責。2、設計變更通知單。由發生變更項目的負責人負責。3、變更必須有設計單位、設計部、工程部、監理單位和施工單位共同簽字后，才能有效。由經辦部門負責。（三）變更的審批經總經理審批后方可進行變更。由總經理負責。二、施工現場簽證（一）簽證的必要性現場簽證的確認應嚴格按照合同中所約定的條款執行。由經辦部門（成本控制部或工程部）負責。（二）簽證的時限現場簽證確需發生，應堅持當時發13、生當時簽證的原則。由經辦部門（成本控制部或工程部）負責。（三）簽證的工程量1、認真核對簽證的工程量準確。由經辦部門（成本控制部或工程部）負責。2、簽證的內容、原因、工程量應清楚準確、無涂改、編號準、全，并有監理工程師的簽字確認。由經辦部門（成本控制部或工程部）負責。（四）簽證的審批1、施工洽商通知單。由發生變更項目的負責人負責。2、必須遵循“先洽后干”的原則。在確認簽證前，應按相應審批程序報審，通過后方可正式簽證。由總經理負責。（五）簽證的反饋對工程變更應定期進行分類匯總統計分析，并根據統計資料對控制工程變更提出改進意見。主管工程師負責。三、審圖擴初圖會審、施工圖會審、分項、分部圖會審、各專業14、技術圖紙會審。要執行圖紙多層次會審會簽及審批制度和各專業互審互簽制度。力爭在開工前把圖紙中的問題修改完。由甲方總工辦技術負責人負責。四、總分包配合費分包方式、分包內容、分包的責任界定。通過投標確定配合費。應避免在施工過程中修改分包方式、分包內容、范圍而增加工程成本。甲方代表負責。五、材料供應（一）選型。施工所用的各項材料的選型應在材料招標前確定。由總工辦負責。（二）材料供應方式。先確定材料供應方式，通過招標確定相關費用。成本控制部組織工程部參加。（三）材料計劃。限時編制材料計劃，材料計劃簽認。由材料采購部負責。（四）預留時間。要考慮可能出現的問題，留出相應的時間。由經辦部門負責。六、工程款的支15、付（一）付款進度。按合同約定執行付款。按進度付款。甲方代表與監理工程師審核完成的形象部位。（二）工程進度。多層次多角度審核工程進度。預算人員審核工程價值量。（三）付款的審批。根據情況由不同級別人員最終審批。主管副總或總經理。第五部分材料及設備采購環節成本控制要點材料及設備采購環節成本控制的核心要素是計劃和信息。通過明確而科學的流程，就可以最大限度的減少在該環節出現損失的概率，達到成本控制的目的。一、材料進場計劃（一）采購招投標及訂立合同時間：材料采購部、成本控制部、信息審核部共同完成。（二）生產周期：與工程進度相配合。（三）運輸周期：具體與采購點遠近相對應。（四）安裝、驗收周期：與工程進度相配16、合。（五）交叉作業時間：與工序安排相聯系。以上各項均由工程部負責。二、材料的性能價格比（一）市場信息：日常搜集市場信息，建立材料市場信息庫。由材料采購部、信息審核部負責。（二）技術參數：材料設備的技術參數由總工辦確定或封樣。由總工辦負責。（三）招投標：必須招投標的材料設備要制定招投標計劃。不需招投標的材料設備，采用三家以上廠家報價選擇。由材料采購部、信息審核部、成本控制部負責。三、材料款支付材料款支付方式、材料款支付進度、保修款。預付款限額控制；首次驗收后付款總額進度控制。保修款一般不低于合同總價的5%。依據合同中約定付款。由經辦部門（工程部或材料采購部）負責。四、材料驗收（一）數量驗收：材料17、采購部、信息審核部、成本控制部共同確認貨到現場數量。甲方工地代表或專業工程師負責監控驗收。（二）質量驗收：外觀質量的驗收、安裝后質量的驗收：工程部負責。投入使用后的質量驗收：物業公司負責。五、材料保管與保修（一）材料保管：在合同中明確貨物的卸貨和保管的責任承擔者。材料采購部、工程部負責。（二）材料保修：用合同的方式明確保修責任和保修期。材料采購部、工程部負責。第六部分銷售環節成本控制要點銷售環節的成本一般是按比例控制，但一旦制訂了費用目標總額，具體的單項支出就必須嚴格控制。由于銷售涉及的部門比較多，所以各部門乃至總經理都需要分工負責這部分的控制職能。此外，由于銷售環節的一些操作會對入住和物業管18、理產生重要的影響，所以這個環節的成本控制也必須有長線考慮。一、營銷方案（一）費用總額：確定費用目標總額。銷售部負責。（二）市場信息收集：根據各種相關因素確定具體計劃和費用。銷售部負責。（三）營銷計劃：根據各種相關因素確定具體計劃和費用。銷售部負責。（四）營銷預算：根據各種相關因素確定具體計劃和費用。銷售部負責。（五）營銷方案審批：征求各方面意見，按審批流程操作。主管副總。二、營銷現場費用（一）現場銷售人工費用：銷售人數控制、銷售工作進度控制、獎勵辦法控制。銷售部部門經理。（二）現場銷售器具費：銷售部部門經理。（三）賣場、現場包裝費：銷售部部門經理。（四）銷售模型費用：銷售部部門經理。（五）宣傳19、資料及禮品費：銷售部部門經理。（六）展銷費：銷售部部門經理。（七）計劃額度控制：額度內調劑和超額審批制度。主管副總。三、媒體選擇（一）媒體及廣告代理公司信息收集和分析：專人負責。銷售部。（二）招投標：1、先評后選的原則：信息審核部、銷售部。2、內部評審：信息審核部、銷售部。3、招投標：招投標評審委員會。四、樣板房裝修（一）設計、裝修：市場信息收集、制訂裝修目標成本總額。銷售部、總工辦。（二）材料采購：信息搜集；材料、設備選型。信息審核部、材料采購部、成本控制部。（三）信息采集及招投標：招投標。招投標評審小組。（四）樣板房維護：委托物業代管協議。物業公司、銷售部。（五）材料回收、保管和再利用：建20、立材料設備清單、使用登記、閑置品評估和處理。材料采購部負責，物業、銷售部配合。五、銷售回款（一）銷售折扣點：銷售部、銷售代理公司提出方案。總經理拍板。（二）回款周期：銷售部、銷售代理公司提出方案。銷售部負責、財務部監督。六、銷售補充條款及承諾（一）承諾的給出：制作樓書；承諾分類。銷售部負責，總工辦、工程部監督。（二）設計變更與承諾：變更審批與知會制度；承諾變更。總工辦負責，銷售、工程協助。七、客戶交房（一）交房日期：晚交房原因分類處理。（二）保修期：與施工單位洽商延長保修期。（三）質量補償：交房驗收協議。上述事項由工程部負責，銷售部、物業公司協作。八、其他（一）銷售代理費費：銷售部與銷售代理公21、司協商。總經理拍板。（二）與銷售相關的其他費用（如因銷售要求而發生的設計洽商變更費等）：嚴格按相關流程進行。主管副總。第七部分工程預決算環節成本控制要點工程預決算環節的成本控制難點在于有關監控信息的及時和準確性。這些信息可以來自合作方、第三方，和自己的調研，不論哪種方式都應該注意嚴格按程序走，防止出現不規范或不負責的實際操作。一、乙方預算乙方預算內容的審查：（一）先由造價比例大的項目看（地面、墻面、部分家具），縮小及調整面積。（二）注意報價拆分、施工方法、報價及招標方法不同會影響成本的問題。上述事項由成本控制部負責，工程部、總工辦協助。二、鋼筋用量的核實（一）施工圖中的鋼筋用量：選擇并委托現場22、管理經驗豐富、職業道德良好、工作認真負責的工程造價咨詢公司進行鋼筋量的計算工作。由成本控制部、總工辦與主管副總負責確定工程造價咨詢公司。（二）洽商、變更的鋼筋用量：成本控制部專人負責抽查與核實工程造價咨詢公司的鋼筋用量計算工作；工程造價咨詢公司與成本控制部相關人員必須下現場了解乙方綁扎鋼筋情況。成本控制部負責人監督。三、價差的調整包括材料價差、人工價差、費用價差。嚴格執行合同中價差調整辦法；及時跟蹤價格（材料、人工、費用）變化情況；當價格出現異常波動時，應立即與相關單位商量對策。成本控制部預算工程師負責。四、洽商、變更的費用控制（一）圖紙審核：總工辦、工程部負責組織各專業共同審圖，實行專業負責23、制；監理公司審圖；施工單位審圖。總工辦負責建筑專業圖紙質量的審核；工程部負責其他專業圖紙的審核。（二）因市場因素甲方對圖紙的修改：甲方對圖紙做出重大修改之前，應進行方案經濟比較。（三）現場簽證：現場簽證中，應明確發生費用的原因和責任。工程部負責現場簽證的監控；成本控制部負責審核洽商、變更的合理性、完整性及經濟性。五、違約與索賠（一）工期與質量：甲方履行自己的合同義務；甲方督促乙方履行合同義務；工期與質量要重視過程中控制。工程部負責施工合同中技術條款的監控；成本控制部負責施工合同中合同條款經濟部分的監控。（二）配合管理：工程部項目經理負責各施工方的配合問題。工程部負責施工過程中各方的協調、配合。24、（三）停工、窩工：當工程造成重大停、窩工時，工程部與成本控制部及時進行停、窩工費用計算。成本控制部負責違約費用的核實。第八部分期間費用成本控制要點期間費用主要有財務、人工、行政三塊費用組成。由于地產業務的周期變化，期間費用的靈活性很高，更需要加強對期間費用的計劃控制。財務部在這一環節除了承擔主要的控制任務外，還有義務指導監督其他部門的有關費用支出情況。一、財務費用（一）公司開發速度、規模與貸款計劃：制定年度資金計劃；資金占壓費用估算與控制。財務部負責年度資金計劃；財務部與成本控制部配合控制占壓資金量。（二）地價款的支付：制定項目總體開發計劃。開發部、總工辦負責項目總體開發計劃。（三）工程款的支25、付：制定工程年度付款計劃。工程部負責工程年度付款計劃。（四）銷售回款的管理：制定年銷售計劃。銷售部負責制定年度銷售計劃。二、人工費用包括員工薪金、崗位津貼、出差補助、加班補助及其他費用、獎金等。依據集團有關規定確定各公司工資總額、出差補助、加班補助及其他費用。財務部負責。三、行政管理費用（一）通訊費用：通訊費用實行專項審批報銷。（二）交際費用：交際費用實行專項審批報銷。（三）車輛交通費：車輛交通費實行油料歸口管理；過路費、過橋費、停車費、養路費實報實銷管理；維修費、保養費事前審批；經批準的私家車（私車公用）限額報銷。行政人事部與財務部共同負責。（四）其它辦公用品：按計劃采購、領用。第九部分物業管理成本控制要點（略）8