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1、xxxxxC03China ReviewBusiness Line:Management Services,BeijingName:xxxxxC03Jones Lang LaSalle and ChinaINTRODUCTIONxxxxxC03物業(yè)管理公司接管驗(yàn)收程序 總工程師 方鈞3xxxxxC03目錄目錄1.目的目的6.工作程序工作程序2.行為對(duì)象行為對(duì)象7.接管驗(yàn)收相關(guān)文件接管驗(yàn)收相關(guān)文件3.接管驗(yàn)收的作用接管驗(yàn)收的作用 8.分系統(tǒng)接管驗(yàn)收分系統(tǒng)接管驗(yàn)收 工作內(nèi)容工作內(nèi)容4.接管驗(yàn)收的分類(lèi)接管驗(yàn)收的分類(lèi) 9.新建物業(yè)的接管新建物業(yè)的接管 驗(yàn)收工作細(xì)則驗(yàn)收工作細(xì)則5.職責(zé)職責(zé)10.原有物業(yè)2、的接管原有物業(yè)的接管 驗(yàn)收工作細(xì)則驗(yàn)收工作細(xì)則4xxxxxC03一、目的物管企業(yè)在接管物業(yè)前不可缺少的重要環(huán)節(jié)，是確保物業(yè)接管驗(yàn)收工作得到有效控制，保證物業(yè)入伙工作順利進(jìn)行的必要手段。接管驗(yàn)收是指：物管單位按照有關(guān)法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范對(duì)物業(yè)規(guī)劃、設(shè)計(jì)的執(zhí)行，單位工程質(zhì)量的竣工驗(yàn)收情況和市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)配套設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施以及綠化建設(shè)等進(jìn)行整體和全面性的驗(yàn)收。5xxxxxC03二、行為對(duì)象接管驗(yàn)收是建設(shè)單位向物管企業(yè)移交物業(yè)的過(guò)程。接管驗(yàn)收開(kāi)發(fā)企業(yè)或建設(shè)單位物業(yè)管理企業(yè)6xxxxxC03三、接管驗(yàn)收的作用1、明確交接雙方的責(zé)權(quán)利關(guān)系；2、確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)主的利益；3、確3、保物業(yè)使用的安全功能，保障業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全；4、為日后物業(yè)的管理創(chuàng)造條件。7xxxxxC03 四、接管驗(yàn)收的分類(lèi) 1、新建物業(yè)的接管驗(yàn)收；2、原有物業(yè)的接管驗(yàn)收。8xxxxxC03五、職責(zé)1、項(xiàng)目物業(yè)管理處接到總公司物業(yè)竣工驗(yàn)收的通知報(bào)告后，公 司總經(jīng)理指定項(xiàng)目主管領(lǐng)導(dǎo)、各職能部門(mén)負(fù)責(zé)人及專(zhuān)業(yè)的工 程技術(shù)人員組成驗(yàn)收小組。2、驗(yàn)收小組負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)原設(shè)計(jì)圖紙、設(shè)計(jì)變更、竣工圖和設(shè)備 出廠合格證書(shū)，設(shè)備和建材的試驗(yàn)報(bào)告書(shū)，設(shè)備運(yùn)行記錄等 技術(shù)檢驗(yàn)資料進(jìn)行驗(yàn)收。3、驗(yàn)收小組按移交設(shè)備清單的要求，對(duì)清單上的設(shè)備，按規(guī)格 型號(hào)、容量及設(shè)計(jì)要求進(jìn)行驗(yàn)收，并對(duì)設(shè)備的安裝數(shù)量、安 裝位置及竣工圖驗(yàn)收。4、驗(yàn)收4、小組對(duì)物業(yè)按運(yùn)行系統(tǒng)驗(yàn)收，詳見(jiàn)系統(tǒng)驗(yàn)收內(nèi)容。5、驗(yàn)收小組負(fù)責(zé)對(duì)本公司所承接的物業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收并向公司各業(yè) 務(wù)管理部門(mén)辦理移交工作。9xxxxxC03 六、工作程序 1、驗(yàn)收的準(zhǔn)備 驗(yàn)收小組根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的竣工圖紙，按設(shè)計(jì)及施工要求編制驗(yàn)收計(jì) 劃、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。2、驗(yàn)收的實(shí)施 （1）驗(yàn)收小組依據(jù)驗(yàn)收計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)，按專(zhuān)業(yè)分工進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收。（2）在預(yù)驗(yàn)收過(guò)程中，檢查出未達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備及與設(shè)計(jì)要求不 符的設(shè)備，提出書(shū)面整改報(bào)告返回開(kāi)發(fā)商，由開(kāi)發(fā)商督促施工單 位進(jìn)行整改。（3）對(duì)在預(yù)驗(yàn)收中未達(dá)到要求的設(shè)備，整改實(shí)施后，驗(yàn)收小組進(jìn)行檢 查、驗(yàn)證，整改合格后進(jìn)行正式驗(yàn)收。（4）設(shè)備的實(shí)物驗(yàn)收，要做到符合以下幾點(diǎn)：A5、設(shè)計(jì)圖紙與設(shè)備的規(guī)格型號(hào)、數(shù)量符合 B、主要設(shè)備、設(shè)施的安裝位置與安裝質(zhì)量符合設(shè)計(jì)要求與施工規(guī)范 C、設(shè)備與連接整個(gè)系統(tǒng)的技術(shù)性能，應(yīng)與設(shè)計(jì)要求符合，檢查結(jié)果 對(duì)應(yīng)不同類(lèi)設(shè)備記錄在物業(yè)移交書(shū)中 （5）對(duì)物業(yè)的其他配套系統(tǒng)、設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收結(jié)果記錄在物業(yè) 移交書(shū)的相應(yīng)的表格內(nèi)。10 xxxxxC033、物業(yè)驗(yàn)收后的處理 （1）驗(yàn)收小組專(zhuān)業(yè)人員根據(jù)分工寫(xiě)出單項(xiàng)的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。（2）驗(yàn)收小組負(fù)責(zé)人根據(jù)全部單項(xiàng)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，寫(xiě)出物業(yè)綜合性 驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的評(píng)定及意見(jiàn)書(shū)，呈交公司總工程師。（3）驗(yàn)收小組對(duì)不合格設(shè)備、設(shè)施，寫(xiě)出書(shū)面報(bào)告，上呈總公 司及建設(shè)單位（發(fā)展商）監(jiān)理公司，解決記錄在交接記錄 中。（4）公司總6、經(jīng)理代表物業(yè)管理接收單位（物業(yè)管理處）同物業(yè) 交接單位進(jìn)行正式移交，并簽署有關(guān)手續(xù)。（5）驗(yàn)收小組要填寫(xiě)物業(yè)竣工資料的驗(yàn)收記錄，填寫(xiě)物業(yè)的交 接記錄。（6）辦理正式物業(yè)驗(yàn)收移交手續(xù)，會(huì)同發(fā)展商、施工單位、管 理公司簽字生效，將全部檔案資料存檔。11xxxxxC03七、接管驗(yàn)收相關(guān)文件1、建設(shè)部房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；建標(biāo)（1991）第69號(hào)2、北京市居住小區(qū)接管綜合驗(yàn)收辦法；京政管字（1995）17號(hào)3、建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例；（2000年1月10日國(guó)務(wù)院第25次常委 會(huì)議通過(guò)）4、房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法；中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第78號(hào)（2000年4月7日）5、北京市工7、程竣工驗(yàn)收備案管理暫行規(guī)定；北京市建設(shè)工程質(zhì) 量監(jiān)督總站2000質(zhì)監(jiān)總站第36號(hào)（2000年5月26日）6、房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法；中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第80 號(hào)（2000年6月30日）7、北京仲量聯(lián)行物業(yè)管理服務(wù)有限公司關(guān)于接管驗(yàn)收文件。12xxxxxC03 八、分系統(tǒng)接管驗(yàn)收工作內(nèi)容（即質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)）1、主體結(jié)構(gòu) 地基基礎(chǔ)工程、鋼筋混凝土工程、磚石工程、鋼結(jié)構(gòu)工程、木結(jié)構(gòu)工 程、外墻面工程、屋面樓內(nèi)面工程、室內(nèi)外裝修裝飾工程。2、電氣工程 變配電系統(tǒng)、電氣線路、照明系統(tǒng)、動(dòng)力設(shè)備系統(tǒng)、業(yè)主（住戶）電 量計(jì)量、防雷系統(tǒng)、接地系統(tǒng)、應(yīng)急發(fā)電機(jī)系統(tǒng)。3、垂直運(yùn)輸 客用電梯、消防貨用電8、梯、自動(dòng)扶梯。4、水衛(wèi)工程 給排水系統(tǒng)、生活冷水處理系統(tǒng)、中水處理系統(tǒng)、污水處理系統(tǒng)、衛(wèi) 生間設(shè)備與給排水、廚房洗滌設(shè)備與給排水、生活熱水交換系統(tǒng)、雨 水系統(tǒng)、市政、公建配套工程。5、一次能源工程 燃?xì)夤艿老到y(tǒng)、燃油儲(chǔ)油系統(tǒng)、熱力入戶工程。6、暖通與空調(diào)工程 熱交換系統(tǒng)、采暖系統(tǒng)、制冷機(jī)組、空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)、水質(zhì)處理系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)。13xxxxxC037、安保工程 消火栓系統(tǒng)、消防噴淋系統(tǒng)、防火監(jiān)控系統(tǒng)（FAS）、保安自 動(dòng)化系統(tǒng)（SAS）、公共廣播與應(yīng)急廣播系統(tǒng)、消防排煙系統(tǒng)、正壓送風(fēng)系統(tǒng)、中央保安閉路電視監(jiān)察系統(tǒng)、消防對(duì)講系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、巡更系9、 統(tǒng)、遠(yuǎn)紅外防范系統(tǒng)。8、系統(tǒng)集成工程 樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)（BAS系統(tǒng)）、通訊自動(dòng)化系統(tǒng)（CAS）、辦 公自動(dòng)化系統(tǒng)（OAS）、結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)（SCS）。9、有線電視、衛(wèi)星天線及調(diào)頻天線工程。10、電訊接入工程 語(yǔ)音通訊接入系統(tǒng)、數(shù)字通訊接入系統(tǒng)。11、戶外工程 圍墻、車(chē)輛人行道路、消防車(chē)通道、交通管理設(shè)施、雨水泄 水設(shè)施、綠化、廣場(chǎng)照明、泛光照明、停車(chē)場(chǎng)、綠化水源。14xxxxxC03九、新建物業(yè)的接管驗(yàn)收工作細(xì)則1、檢索提交的資料（1）產(chǎn)權(quán)資料A、項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；B、占地批準(zhǔn)文件；C、規(guī)劃說(shuō)明書(shū)；D、環(huán)境預(yù)評(píng)價(jià)書(shū)；E、建筑執(zhí)照；F、開(kāi)工許可證書(shū)；G、規(guī)劃總平面圖、道路規(guī)劃圖、豎向規(guī)劃圖、市政10、設(shè)施管網(wǎng)、綜合規(guī)劃圖、綠地規(guī)劃圖。H、供用電合同；I、供用水合同；J、供用熱源（熱水、蒸汽）合同；K、供用天然氣合同；L、污水排放協(xié)議；M、通訊協(xié)議；N、接收衛(wèi)星傳送的境外電視節(jié)目許可證。15xxxxxC03（2）技術(shù)資料A、設(shè)計(jì)說(shuō)明；B、施工說(shuō)明；C、設(shè)備明細(xì)表（含設(shè)備名稱(chēng)、規(guī)格型號(hào)、性能、數(shù)量、功能）；D、竣工圖含總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程、隱蔽 工程紅線內(nèi)與市政管網(wǎng)連結(jié)相關(guān)圖紙；（注：因竣工圖需物業(yè)竣工后6個(gè)月之內(nèi)繪制完成，所以在接管驗(yàn)收日建設(shè)單位需提供有效設(shè)計(jì)圖紙（專(zhuān)業(yè)圖紙為主），以供管理部門(mén)熟悉物業(yè)、管理物業(yè)之用。）E、地質(zhì)勘察報(bào)告；F、工程合同及開(kāi)竣工報(bào)告；G、工程預(yù)決算；11、H、圖紙會(huì)審記錄；I、工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（含質(zhì)量事故處理記錄）；J、隱檢驗(yàn)收簽證；K、沉降觀察記錄；L、竣工質(zhì)量核定證明書(shū)；16xxxxxC03M、消防驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；N、飲用水檢測(cè)證書(shū)；O、鋼材、水泥等主材質(zhì)量保證書(shū)；P、新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書(shū)；Q、水、電、采暖、空調(diào)、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備及配套產(chǎn)品 檢驗(yàn)合格證書(shū)、圖紙、安裝使用說(shuō)明、維修保養(yǎng)程序、維 保合同及供貨單位、生產(chǎn)單位明細(xì)表。R、砂漿、混凝土試塊、試壓報(bào)告；S、供水、供暖、空調(diào)試壓報(bào)告；T、水平衡、風(fēng)平衡測(cè)試報(bào)告；U、高低壓供配電系統(tǒng)絕緣測(cè)試報(bào)告，繼電保護(hù)測(cè)試報(bào)告、統(tǒng)調(diào) 發(fā)電檢測(cè)報(bào)告；V、避雷系統(tǒng)測(cè)試報(bào)告；W、接地系統(tǒng)測(cè)試12、報(bào)告；X、排水系統(tǒng)試驗(yàn)報(bào)告；Y、樓宇自控試驗(yàn)報(bào)告；Z、衛(wèi)星電視、無(wú)線與閉路電視系統(tǒng)測(cè)試報(bào)告、保安系統(tǒng)（監(jiān) 視、對(duì)講、巡更、安全防范）驗(yàn)收、測(cè)試報(bào)告。17xxxxxC03 2、質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn) （1）參照建標(biāo)（1991）第69號(hào)文 4.5條進(jìn)行。（2）機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收參照規(guī)范：A、GBJ（66-84）制冷設(shè)備安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范。B、GBJ（242-82）采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范。C、GBJ（243-82）通風(fēng)與空調(diào)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范。D、GBJ（302-88）建筑采暖衛(wèi)生與煤氣工程質(zhì)量檢驗(yàn) 評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)。E、GBJ（304-88）通風(fēng)與空調(diào)工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)。F、GBJ（310-88）13、電梯安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn) G、GBJ（303-88）建筑電氣安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)。18xxxxxC03（3）使用功能的檢驗(yàn)A、無(wú)故障運(yùn)行的檢驗(yàn) 規(guī)范驗(yàn)收是靜態(tài)驗(yàn)收，另新安裝系統(tǒng)需安全無(wú)故障帶負(fù)荷運(yùn) 行后才能交付使用，一般無(wú)故障帶負(fù)荷運(yùn)行時(shí)間如下：a、熱交換系統(tǒng)：72小時(shí)b、供配電系統(tǒng)：48小時(shí)c、垂直運(yùn)輸系統(tǒng)：72小時(shí)d、空調(diào)系統(tǒng)：72小時(shí)e、生活冷水系統(tǒng)：72小時(shí)f、熱水系統(tǒng)：72小時(shí)g、中水系統(tǒng)：一個(gè)廢水處理周期H、消防水系統(tǒng)：出水試驗(yàn) 19xxxxxC03B、完善使用功能 根據(jù)設(shè)計(jì)提供的各項(xiàng)技術(shù)參數(shù)，根據(jù)設(shè)備性能，根據(jù) 季節(jié)與功能變化，在使用中進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)試，直至達(dá)到 設(shè)計(jì)指標(biāo)，滿14、足物業(yè)運(yùn)行需要。C、根據(jù)國(guó)務(wù)院第279號(hào)令，建筑工程質(zhì)量條例要求，建設(shè)工程最低保修期限內(nèi)完善設(shè)施的安全運(yùn)行工作。D、基礎(chǔ)設(shè)施工程，房屋建筑的地基工程和主體結(jié)構(gòu)工程 均以監(jiān)理、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站的簽署文件為依據(jù)。20 xxxxxC03十、原有物業(yè)的接管驗(yàn)收工作細(xì)則1、接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件：（1）物業(yè)所有權(quán)、使用權(quán)清楚；（2）土地使用范圍明確；（3）業(yè)主委員會(huì)的委托書(shū)；21xxxxxC031、檢索提交的資料：（1）產(chǎn)權(quán)資料A、房屋所有權(quán)證；B、土地使用證；C、有關(guān)司法、公證書(shū)和協(xié)議；D、房屋分戶使用手冊(cè)；E、物業(yè)設(shè)備及定、附著物清冊(cè)；F、物業(yè)管理啟動(dòng)性經(jīng)費(fèi)結(jié)轉(zhuǎn)帳目；G、商品住宅維修基金清冊(cè)；H、規(guī)15、劃總平面圖、道路規(guī)劃圖、市政設(shè)施管網(wǎng)綜合規(guī)劃圖、綠地規(guī)劃圖；I、供用電合同；J、供用水合同；K、供用熱力（熱水、蒸汽）合同；L、供用天然氣合同；M、污水排放協(xié)議；N、接收衛(wèi)星傳送的境外電視節(jié)目許可證。22xxxxxC03（2）技術(shù)資料 A、竣工圖：含總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程、隱蔽工程紅線內(nèi)與市政連結(jié)的相關(guān)圖紙；B、房屋及設(shè)備技術(shù)資料；C、沉降觀察記錄；D、水、電、采暖、空調(diào)、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備及配套 產(chǎn)品檢驗(yàn)合格證書(shū)、圖紙、安裝使用說(shuō)明、維修保養(yǎng) 說(shuō)明、維保合同及供貨單位、生產(chǎn)單位明細(xì)表。23xxxxxC03（3）物業(yè)檔案：A、物業(yè)總能源消耗情況：移交接管雙方共同確認(rèn)移交之日總電表16、水表、市政熱力表（蒸汽、熱水）表底數(shù)；B、業(yè)主能源消耗查表記錄表（磁卡式儀表除外）；C、業(yè)主能源費(fèi)用交納清冊(cè)；D、備品備件、維修材料庫(kù)存記錄；E、工具、儀表、維修設(shè)備明細(xì)表；F、設(shè)備運(yùn)行記錄；G、設(shè)備維修記錄；H、交接班記錄；I、值班記錄；J、維修保養(yǎng)合同（有效期內(nèi)）含電梯、電纜、消防等；K、設(shè)備年檢證書(shū)：含電梯、飲用水、高壓供電設(shè)備（繼電保護(hù)、絕緣、電纜等）、避雷設(shè)施、壓力容器、儀表等。L、用水申請(qǐng)審批表、月供水計(jì)劃執(zhí)行表。M、衛(wèi)星電視地面接收設(shè)施許可證；N、有線電視入戶協(xié)議。24xxxxxC03（4）機(jī)電設(shè)施、設(shè)備交接順序：A、變配電設(shè)備；B、中央空調(diào)機(jī)房；C、熱力站；D、消防中控系統(tǒng)（17、含消防報(bào)警系統(tǒng)、送排風(fēng)聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)、消防水 泵控制系統(tǒng)、消防水系統(tǒng)等）；E、保安監(jiān)控系統(tǒng)（含監(jiān)控系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)、遠(yuǎn)紅外安防系統(tǒng)；車(chē)庫(kù)管理系統(tǒng)、門(mén)禁系統(tǒng)等）；F、暖通系統(tǒng)；G、生活供水系統(tǒng)（含飲用水、中水、熱水、水處理系統(tǒng)）；H、垂直運(yùn)輸系統(tǒng)；I、燃?xì)庀到y(tǒng)；J、樓宇自動(dòng)化控制系統(tǒng)；K、通訊系統(tǒng)；25xxxxxC03注：1、以上系統(tǒng)交接含其主設(shè)備、附屬設(shè)備、控制柜、配電柜及 管道閥門(mén)等物。2、接工作中，雙方交接人員應(yīng)根據(jù)設(shè)備明細(xì)表進(jìn)行逐項(xiàng)清點(diǎn)，并進(jìn)行運(yùn)轉(zhuǎn)試驗(yàn)。接收方應(yīng)將運(yùn)轉(zhuǎn)檢查狀況詳細(xì)記錄，匯 總后報(bào)總工程師。3、交接工作中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，雙方應(yīng)認(rèn)真記錄、確認(rèn)后簽字，匯總后報(bào)有關(guān)部門(mén)。4、屬于危險(xiǎn)的房屋，應(yīng)由移交人員排險(xiǎn)解危后，始得接管。5、屬于損壞的房屋，由移交人和接管單位協(xié)商解決，即可約 定期限由移交人負(fù)責(zé)維修，亦可采用其它補(bǔ)償形式。6、以上系統(tǒng)交接一項(xiàng)，接管一項(xiàng)，并將鑰匙全部收回（必要 時(shí)可更換門(mén)鎖），除留用人員外，不允許其它人員進(jìn)入機(jī) 房。26xxxxxC03（5）物管公司設(shè)備、財(cái)產(chǎn)、維修工具的接收：A、物管公司設(shè)備、財(cái)產(chǎn)、維修工具的接收；B、工程機(jī)械（固定資產(chǎn)）交接；C、維修工具（低值易耗）；D、維修材料清點(diǎn)盤(pán)庫(kù)交接。注：1、所有工具（含辦公工具）需將數(shù)量、品牌、規(guī)格、損壞程 度交接清楚。2、清點(diǎn)登記表匯總后需報(bào)公司與業(yè)主委員會(huì)備案。27