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1、物業接管驗收標準作業規程中海申能物業管理有限公司2006年10月一、 目的1、規范物業接管驗收工作，確保接管驗收工作的質量合格。2、為了嚴把物業接管驗收質量，從業主的角度去驗收，防止出現物業質量問題、被業主投訴而采取的替業主提前服務式的驗收，而非具有法律效力的政府評價行為。確保業主交收樓入伙工作順利開展，為物業管理日常運作打好良好基礎（對物業工程的了解）。3、完成與開發商權屬的過渡之后過渡給業主。是房地產從生產進入流通環節的標志。參與人是開發商與物業管理公司。4、 是在竣工驗收的基礎上，以主體結構安全和房屋、配套功能、設備為主要內容的再驗收 。便于發現存在的隱患，特別是隱蔽工程的和復雜項目、設2、備的安裝調試等，以確保及早發現并解決。二、適用范圍1、適用于物業公司對物業接管驗收工作。三、職責1、物業經理負責組建物業接管驗收小組并同開發商具體辦理物業的接管手續。2、接管驗收小組組長負責接管驗收的工作質量。3、接管驗收小組負責依據本規程進行物業的接管驗收工作。4、成立驗收小組,確定責任人、步驟、驗收項目、標準、進度。5、主動與開發商/項目公司/售房部、施工單位聯系、協商、解決：樓宇問題、設備的安裝調試、熟悉設備的性能/構造/產地/供貨商/使用/運行/保養的方法/；電/水/氣管道鋪設位置及走向； 6、與開發商協商驗收的注意事項，協商制定驗收的方案，統一標準，確定交接的日期,解決遺留問題。7、3、各類資料的移交，并對照圖冊、設備清單驗收；8、負責圖紙資料的建檔、造冊、設備試運行。四、程序要點1、接管驗收應具備的條件、要求。1）建設項目按規劃、設計要求/各有關專業管理要求已建成，并有相關部門驗 收合格的證明（竣工驗收備案）；資料齊全。2）道路名稱標志清楚，樓宇/棟號戶號牌編號準確經公安部門確認。3）本體物業接通水、電、氣。4）區內場地平整，施工現場清理完畢(在建采取圍護措施)，無建筑垃圾/泥土侵占路面；道路能通汽車。綠化、小品已經完工。5）排水管正常使用,疏通無阻。6）物業公司有固定辦公場地。2、接管驗收的準備工作。1）在物業竣工驗收后、業主入住前，應及時組建接管驗收小組，對所接管的物業4、進行綜合性的接管驗收，以確保物業基本合格，達到售房合同及相關規劃要求、業主要求的質量標準。2）成立物業接管驗收小組。A、小組由公司工程部、行政部、客戶服務中心相關人員組成：B、由行政部負責接管物業的產權、工程、設備資料的驗收移交工作。C、由客戶服務部負責業主資料的驗收移交及協助樓宇的驗收移交工作。D、由工程部負責具體的物業本體、公共設施、機電設備的驗收移交工作。3）接管驗收前的準備。A、與開發商聯系好接管驗收的的事項、交接日期、進度、驗收標準。B、由工程部進行現場技術摸底，制定接管驗收計劃。C、提前參與發展商申請的竣工驗收和機電設備 最終安裝、調試工作。D、準備好接管驗收記錄表格：a、單項項目5、驗收單/表b、房屋本體接管驗收表c、公共配套設施接管驗收表d、機電設備接管驗收表e、驗收交接記錄f、接管驗收問題整改表g、圖紙、資料移交清單h、機電設備移交清單i、鑰匙移交清單3、接管驗收的工作程序。(流程圖見支持文件)1）程序A、驗收小組依據驗收項目、標準，形成物業單項項目驗收單、驗收交接記錄表、圖紙資料移交清單、設備移交清單、房屋接管驗收檢查記錄表、鑰匙清單；并由責任人簽名。B、對驗收過程中不符合設計、安裝、移交清單的，提出書面驗收不合格整改報告，確定整改時限，返回開發商，由開發商督促施工單位進行整改。C、對不影響結構安全和設備使用安全的質量問題，也可采用費用補償辦法。D、對整改項目由施工6、方整改落實后,予以復查,并在驗收不合格整改報告中記錄結果,合格后進行正式移交。E、對保修期內因施工、安裝、設備因素產生的質量問題，物業公司促請相關單位限期解決，按照保修期工程維修管理細則對工程維修加以監管，并建立施工保修單位檔案、聯系表。F、移交雙方必須有雙方簽名辦理移交手續。4、資料的接管驗收。（發展商向物業管理公司移交相關資料）1）物業產權資料：A、項目開發批準報告商品房建設立項。B、建設項目選址意見書。C、國有土地使用權證D、建設用地規劃許可證。E、商品房準建證。F、建設工程規劃許可證。G、建設工程施工許可證。H、商品房預售許可證。I、命名資料。J、其他售樓的資料（預售合同、裝修標準、配7、套設施等相關資料）。K、用地紅線圖。2）綜合竣工驗收資料：A、竣工圖。B、建筑執照。C、建設工程規劃驗收合格證。D、人防驗收意見。E、消防驗收意見及同意使用意見書。F、質監驗收意見。G、環保驗收意見書。H、 開工、竣工報告。I、公共配套綜合驗收合格證。J、供水合同。K、供電協議書、許可證。L、 供氣協議書、許可證。M、有線電視合格證。N、通信設施合格證。O、 電梯準用證。3）施工設計資料：A、地質報告書。B、全套設計圖紙。C、圖紙會審記錄。D、設計變更通知書/書，技術核定單（包括工程質量事故記錄）；。E、工程預決算報告書。F、重要施工會議記錄。G、隱蔽工程驗收記錄。H、沉降觀測記錄，建筑物沉降8、和變形位移監測記錄/永久性水準點位置和基礎性深埋；。I、鋼材、水泥、主要材料的質量保證書、驗收記錄；新材料、配件的簽定合格證書；砂漿、混凝土試塊試壓報告；J、水、電、氣、衛生潔具、電梯、消防等設備檢驗合格證書，如消防驗收及同意使用意見書、電梯準用證、電梯運行許可證；K、自動儀表的調試記錄；出廠合格證明；L、管道系統：供水、供氣、消防的試壓或試漏檢查記錄報告；M、園林綠化圖紙、清樣、品種、數量、養護注意事項；N、其他資料。4）機電設備資料：A、機電設備出廠合格證。B、設備清單：名稱、規格、數量、產地、主要性能、單價、隨機工具、備件設備清單、（及其配件/工具）、安裝高度記錄、試運行記錄、C、機電設9、備使用說明書（要求中文）。D、機電設備安裝、調試報告。E、機電設備保修卡、保修協議。F、機電設備清單。G、機電設備供應商、施工單位資料。5）業主/租戶資料：A、已購房的業主/已簽租賃合同的租戶的姓名、位置、物業名稱、面積、聯系電話等資料。B、已購房的業主/已簽租賃合同的租戶的購房合同/租鋪合同及交樓標準。C、已購房的業主/已簽租賃合同的租戶的付款情況或付款方式等。5、接管驗收的標準和驗收方法。1）建設部物業接管驗收標準。2）業主生活工作的合理要求。3）售房合同/租賃合同的交樓標準、裝修標準、配套設施等要求。4）新建小區驗收暫行辦法。5）建筑裝飾裝修工程質理驗收規范。6）建筑安裝工程質量檢驗評定10、標準。7）主要以觀感驗收法、使用驗收法、對照驗收法。如對照開發商提供的設備清單、資料清單等項目逐項對照、驗收，并將實際情況寫明在相關表格，并請開發商相關人員簽字認可。6、樓宇本體硬件設施的具體驗收標準、公共配套設施接管驗收標準、機電設備的接管驗收 (詳見物業接管驗收程序標準方法) 。7、接管驗收的遺留問題處理。1）遺留問題的登記確認。A、對資料驗收中發現的資料不全，不真實、不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在接管驗收資料遺留問題登記表中，交開發商相關人員簽字確認。B、對物業硬件設施接管驗收中發現的不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在接管驗收設施設備問題遺留問題登記表中，交開11、發商相關人員簽字確認。2）對資料遺留問題。接管驗收小組應當積極同開發商補齊相關資料。3）物業硬件設施、設備遺留問題。A、一般問題要求開發商在一周內解決。B、重大問題要求開發商在一個月內解決。C、必要時經理予以協助處理。4）長期解決不了、勢必影響物業管理的問題。以備忘錄的形式將問題登記后交開發商進行備錄。5）按開發商、施工單位簽署相關保修書及相關法規運作在保修期的維修事宜。8、保存：接管驗收遺留問題登記表和備忘錄由公司行政部歸檔長期保存。五、記錄1、接管驗收遺留問題登記表2、單項項目驗收單/表3、房屋本體接管驗收表4、公共配套設施接管驗收表5、機電設備接管驗收表6、驗收交接記錄7、接管驗收問題整12、改表8、圖紙、資料移交清單9、機電設備移交清單10、鑰匙移交清單六、支持文件1、物業接管驗收標準方法2、物業接管標準作業規程七、移交書樣本物業移交書經雙方接管驗收合格，位于（ ）市（ ）區（ ）街（ ）號（ ）物業從即日起交由（ ）物業管理公司接管。移交內容詳見以下附件，雙方簽證無誤。本移交書一式兩份，直簽字之日起生效。移交方： 接管方：（蓋章處）房地產公司 （蓋章處）物業管理公司經辦人： 經辦人：日期： 年 月 日附件明細：1、 物業移交清單。2、 物業設備移交清單。3、 物業管理分項標準與人員編制表。4、物業房屋本體維修基金收取及使用方法。5、 物業鑰匙移交清單。6、 物業質量保修書。7、 物業使用說明書。