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1、 中國地產商域網廣西長島物業公司物業接管驗收程序 一、目的為了明確交接雙方責、權、利關系，確保接管的物業符合設計的使用要求并與物業管理合同、購房合同中記載的狀態相符合。 二、應用范圍 本程序適用于集團公司開發的新接管的物業。 三、物業接管驗收應達到的條件1.各項工程通過竣工驗收，物業滿足入住使用條件：建設工程按照工程合同規定和設計圖紙要求已全部/分期施工完畢，達到國家規定的質量標準，能夠滿足使用要求；經竣工驗收合格，有相關部門驗收合格的證明（竣工驗收備案）；2.交接驗收的房屋達到窗明、地凈、水通、燈亮；排水管正常使用,疏通無阻；3.技術檔案資料齊全。四、職責1.項目經理負責組建物業接管驗收小組2、并委任組長，審批物業接管驗收計劃。 2.物業接管驗收小組組長負責擬定物業接管驗收計劃并報項目經理審批。 3.項目經理批準的接管驗收計劃由小組組長組織執行。4.物業接管驗收小組成員（以下簡稱驗收責任人）負責物業的接管驗收。五、資格或培訓執行本程序的物業接管驗收小組成員中工程技術人員須經過相關專業的教育或培訓。 六、接管驗收的程序 物業接管驗收的準備 1.成立物業接管驗收小組成立由開發公司項目經理指定的項目工程部、客服部、施工單位、物業公司負責人、管理處經理以及物業公司各專業人員組成的物業接管驗收小組，并委任小組組長。2.草擬接管驗收計劃。由小組組長根據開發公司提供的竣工圖紙,按設計及施工要求編制3、驗收計劃和驗收標準，并報項目經理審批。3.項目經理在交房前10天，負責組織召開由開發公司、施工方、物業公司三方負責人參加的交房工作協調會，主要是針對以下內容進行協調：所交付的房屋主體及設施設備是否已經具備交付的條件；各方面的準備工作是否充分；如果部分房屋主體及設施設備因客觀因素不具備交付的條件，共同協商逾期交房所采取的應對措施、三方需相互配合、協調解決的辦法；針對交房時業主提出房屋質量維修整改的問題，指定施工方責任人專人負責具體落實維修整改事宜。物業的預驗收1圖紙資料的預驗收圖紙資料的預驗收：應在實物移交七天前完成圖紙資料驗收和歸檔工作。負責圖紙資料預驗收的責任人，應按計劃規定的時限完成圖紙資4、料的清點和校對工作，認為缺少有關資料時，應向移交單位索取。 應予驗收的圖紙資料一般應包括： 物業產權資料項目開發批準報告；規劃許可證；投資許可證；土地使用合同；建筑開工許可證；用地紅線圖。綜合竣工驗收資料（含小區規劃圖）；所交接的竣工圖紙資料必須是經規劃部門審批，并蓋有審核章。 竣工圖（包括總平面布置圖、小區規劃圖、建筑、結構、水、電、氣、設備、附屬工程每個專業竣工圖及地下管線布置竣工圖）； 建設工程竣工驗收證書； 建設消防驗收合格證； 防雷裝置竣工驗收合格證; 公共配套設施綜合驗收合格書； 供水合同；供電協議書、許可證；供氣協議書、許可證；光纖合格證；通信設施合格證；電梯準用證。施工設計資料5、地質報告書；全套設計圖紙；圖紙會審記錄；設計變更通知單；隱蔽工程驗收記錄；沉降觀測記錄；其他可能會影響將來管理的原始記錄。機電設備資料機電設備出廠合格證、設備保修卡、保修協議。機電設備使用說明書（要求中文）、隨機資料、工具等；機電設備安裝、調試報告；機電設備購銷合同（復印件）；業主資料已購房業主姓名、位置、面積、聯系電話等；商品房買賣合同（復印件）；其他資料2.物業的現場預驗收驗收責任人提前介入在建工程、參與工程竣工驗收工作，當房屋建筑質量經驗收合格后，及時向施工單位領取蓋有該單位公章的建筑工程保修書（保修書上注明保修房屋的座落地點、單元房號、保修內容、起止時間、驗收等）。 驗收責任人依據驗收6、計劃、標準，按專業分工進行預驗收。在預驗收過程中,檢查出未達到驗收標準的樓宇、設施、設備，提出書面整改報告返回開發公司，由開發公司督促施工單位進行整改。對在預驗收中未達到驗收要求的樓宇、設施、設備，整改實施后，驗收責任人進行檢查、驗證，整改合格后進行正式驗收。物業現場驗收 1鑰匙的交接驗收接收鑰匙工作人員要提前準備好標簽，在現場按照售樓書所定的棟號、房號，采取逐戶核實、逐個標識的方法驗收，做到清點核對無誤。鑰匙核對完成后，進行鑰匙交接記錄，填寫鑰匙交接記錄表，由開發公司和物業公司雙方負責交接的工作人員簽字確認，貼驗訖封條。接收鑰匙的工作人員負責將所接管的鑰匙分類、分棟、分戶有序存放，并按鑰匙管7、理規定實行管理。鑰匙密封包裝破損的不予接收。已經辦理鑰匙交接的樓宇、房屋的管理：樓宇所有鑰匙交接驗收后，除管理處經理、管理處相關工作人員因工作需要進入外，其他人員一律不準再進入樓宇。若施工單位人員對工程進行收尾工作，必須經管理處批準，憑出入證方能進入。 2房屋本體及設施的交接驗收 交接驗收前三天，施工單位必須將所交付的房屋本體、公共設施設備及房屋內外的周邊環境打掃干凈。由驗收責任人根據接管驗收計劃，按設計及房屋銷售合同規定，逐棟逐戶驗收房屋本體及其他設施。驗收項目主要包括以下內容： 房屋墻、地、門、窗裝修情況； 有線電視、網絡系統、電話、智能化系統情況； 水、電、氣設施，五金、潔具及其他設施（8、對衛生間進行24小時閉水試驗）； 3公共設備設施驗收設備的實物驗收,要做到符合以下幾點：圖紙設計與設備的規格、型號、數量符合。主要設備、設施的安裝位置與安裝質量符合。設備與連接整個系統的技術性能,應與設計要求符合,檢查結果對應不同類設備記錄在設施、設備接管驗收清單中。對物業的其它配套系統、設施進行驗收，驗收結果記錄在設施、設備接管驗收清單相應的表格內。移交檔案、資料驗收：根據驗收提交檔案、資料進行對照檢查，并將檢查結果填寫在樓宇資料交接清單中。公共設施設備交接驗收的原則設備調試驗收合格一項接管一項，經調試仍末達到合格的必須進行重新調試，直至調試合格為止，否則不予簽字接管驗收。公共設施設備交接驗9、收的內容驗收責任人根據接管計劃的分工對共用設施進行驗收，驗收項目主要包括以下內容： 給排水系統； 電氣系統； 燃氣系統； 消防系統；通訊系統；智能化系統；電梯系統； 防雷系統；園林綠化系統；公共配套設施及公共照明系統； 管理配套系統及其他系統（含管理房、停車場、車棚、垃圾房等）。 4物業交接驗收標準 (見附件1)、物業的正式驗收接管1物業接管小組組長在圖紙資料，房屋及公共設備設施均完成驗收后，制作房屋及共用設施接管驗收交接表和物業整體移交驗收表，物業即正式接管。 2物業整體移交驗收表應一式三份，由施工單位、開發公司和物業公司三方簽章后各執一份。 3物業公司同開發公司和保修單位簽訂三方保修協議，10、明確保修期限和保修內容： 開發公司、物業公司在質保期間對保修單位進行監督、考核工作； 質保期滿，根據開發公司、物業公司雙方簽訂的意見確定質?？铐椀闹Ц?； 4物業公司各專業部門將收集匯總的基本資料移交資料管理人員與移交資料一并歸檔。 5物業工程部依據已移交設備設施著手編制機電設備、設施接管驗收清單 (注：小區變壓器的移交是由開發公司直接與供電部門移交)。 接管驗收資料的收集整理1房屋及共用設施接管驗收交接表和物業整體移交驗收表，圖紙資料驗收清單和機電設備、設施接管驗收清單等表格由驗收責任人交接管小組組長審閱后歸檔。2接管驗收資料的整理存檔：搭建目錄；將資料分類整理、裝訂、命名；將資料存檔，一式二11、份，總部、管理處各一份。接管驗收中存在的問題及遺留問題的處理1.對遺留問題的登記確認：對資料驗收中發現的資料不全、不真實、不合格等問題，驗收責任人應當將問題逐項記錄在交接問題處理單中并與開發公司相關人員簽字確認； 對資料遺留的問題，驗收責任人應當積極同開發公司聯系補齊。 對物業設施設備接管驗收中發現的不合格等問題，驗收責任人應當將問題逐項記錄在交接問題處理單中，并與移交單位代表確定整改期限，該表由移交單位代表和驗收人簽字后，副本交移交單位代表并督促整改，正本由驗收責任人和接管小組組長存底備查。2驗收責任人對自己簽發的交接問題處理單的執行情況及時監督，并在期限屆滿時知會移交單位重新進行驗收，驗收12、合格后，在備注欄內注明，并簽字；驗收仍不合格的，要求其繼續整改。 3驗收責任人在自己簽發的交接問題處理單全部完成后，將其提交接管小組組長審核并歸檔。 4接管小組組長根據物業接管驗收項目和驗收責任人提交的房屋及共用設施接管驗收交接表、交接問題處理單對物業接管驗收工作進行監督，發現有遺漏項目時，即時要求驗收責任人進行驗收。 5對于一些長期解決不了的接管驗收中存在的問題，以備忘錄的形式將問題登記后交給開發公司進行備案。開發公司與物業公司簽訂物業交接驗收的協議、報告、備忘錄（見附件2）1交接驗收協議書；2物業交接驗收報告；3物業驗收備忘錄附件1：物業交接驗收標準一、 樓宇本體硬件設施的具體驗收標準1.13、 主體結構：外墻不得滲水；屋面排水暢通、無積水、不滲漏；出水口、檐溝、落水管安裝牢固、接口嚴密不滲漏。2.樓地面面層與基層粘結牢固，不空鼓。整體面層平整，無裂縫，無脫皮，起砂；塊料面層表面平正，接縫均勻順直，無缺棱掉角，粘貼牢固，色澤均勻一致，無明顯色差。3.內墻面：抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷。無面層剝落，無明顯裂縫，無污漬；塊料（如瓷磚）面層：粘貼牢固，無缺棱掉角；面層無裂紋、損傷，色澤一致；對縫沙漿飽滿，線條順直。4.頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷，無脫皮，無裂紋，無霉點，無滲水痕跡，無污漬。5.衛生間、陽臺地面應低于相鄰地面2厘米左右，不應有積水、倒泛水和滲漏。6.木地板平整14、牢固、接縫密合、色澤均勻、油漆完好光亮。7.門、窗門開啟自如，無晃動和裂縫，零配件齊全，位置準確，無翹曲變形；門鎖、窗銷連接牢固，開啟靈活；玻璃安裝牢固，膠封密實，無明顯刮花痕跡，無損傷；油漆均勻，色澤光亮新鮮、完整；電子防盜門通話清晰，完好，無銹跡；不銹鋼房門表面光亮，無刮花、變形；高檔裝飾門裝飾完整。8.樓梯、扶手：鋼木樓梯安裝牢固，無銹蝕、彎曲，油漆完好，色澤均勻，表面平滑；砼樓梯無裂縫，無表皮剝落。9.木裝修工程表面光潔，線條順直，對縫嚴密、牢固。10飾面磚表面平整，無空鼓、裂縫、起泡和缺角，對縫平直。11.油漆、刷漿色澤一致，無脫皮、滲漏現象。12.電器插座安裝牢固，符合“左零右火”15、規定，電源已接通正常。13.光纖已開通，收視良好。14.開關安裝牢固，開關靈活，接觸良好。15.燈具安裝牢固，完好無損，反應靈敏，發光正常。16.水表、電表、氣表安裝牢固，讀數正常，無損傷。17.衛生潔具安裝牢固，配件齊全，無污漬和刮花，接口密實，無滲漏現象、無堵塞，排水通暢。18.給水設施安裝牢固，接口密實，無滲漏、銹跡，流水通暢，有足夠壓力。19.地漏、排水管道安裝牢固，配件齊全，接口密實，無滲漏現象，無堵塞，排水通暢，完好無損。20.門鈴、對講電話安裝牢固，操作靈活，效果良好。21.防盜網、晾衣架安裝牢固，焊接密實，面漆完好均勻，無脫皮、22.其他配備設施要求齊全、完好，型號與設計相符，16、工作正常。二、公共配套設施接管驗收標準1.天臺：天溝、落水口暢通完好；隔熱層、防水層完好。2.散水坡無下陷、斷裂、去墻體分離，坡度適宜、平整。3.屋面避雷設施連接牢固。4.路燈、裝飾燈安裝牢固，完好無損，工作正常；燈柱安裝牢固，油漆完好。5.綠化符合設計要求，不缺株少苗，無死株，無大面積雜草；綠化水觀布局合理，閥門開關靈活，安裝穩固。6.道路：路面平整，無水泥塊，無起砂、斷裂；路牙石砌筑整齊，灰縫飽滿，無缺角損傷；塊料面層拼砌整齊，平整牢固，無明顯裂縫、缺棱掉角；交通標識線、路牌清楚完好。7.室外消防栓：消防箱標識清楚，玻璃完好；消防設施配件齊全；消防管安裝牢固，標識明顯，閥門完好，無滲漏水，17、水壓充足。8.樓宇門牌、樓棟號牌安裝牢固，標識清楚。9.垃圾中轉站密封完好，外表裝飾完整，油漆完好，使用方便。10.安全員崗亭安裝牢固，配件齊全，標識清晰，完好無損。11.安全員道閘安裝牢固，開啟靈活，標識清楚，完好無損。12.停車場地面平整，照明充足，標識清楚，安全設施良好，排水設施良好。13.自行車、摩托車棚安裝牢固，照明充足，標識清楚，安全防護和排水設施良好。14.明溝、暗溝排水暢通，不積水，無斷裂，溝蓋板安裝牢固、平穩。15.沙井、檢查井、化糞池排水暢通，池壁無裂縫，池內無雜物。16.護坡、擋土墻泄水通暢，砌筑牢固。17.臺階、踏步砌筑平實、牢固，無裂縫。18.水池、水箱衛生清潔，無滲18、漏。19.信報箱安裝牢固，完好無損，標識清楚，表面平整光潔。20.雕塑、小品牢固，完好，安全。21.招牌、廣告牌安裝牢固，安全，表面平整光潔。三、機電設備的接管驗收標準1.電梯設備型號、數量與移交清單相符，運行平穩，安裝符合規范；有電梯運行準運證；機房設置合理，配件安全，標識清楚，表面光潔平整、明亮。2.變配電設備型號、數量與移交清單相符，工作狀態良好，安全防護裝置齊全，標識清楚、機房配置齊全，通風、采光良好，設備表面油漆完好，無損傷。3.中央空調設備型號、數量與移交清單相符，工作性能達到設計指標，配置齊全，標識清楚，機房通風、采光、降溫良好，設備表面油漆完好，無損傷。4.發電機型號與移交清單19、相符，工作狀態良好，反應敏捷，標識清楚，表面油漆完好無損傷，設備安裝牢固，機房隔音、防護設置完好，通風、采光良好。5.消防監控設備型號、數量與移交清單相符，工作狀態良好，標識清楚，設備表面完好無損，設備安裝牢固，機房干燥、通風、采光良好。6.給排水設備型號、數量與移交清單相符，工作狀態良好，標識清楚，設備表面油漆完好無損，安裝牢固，無滲漏現象，機房配置完整。7.安全監控設備：同消防監控設備。附件2：交接驗收協議書甲方：廣西長島房地產有限公司乙方：廣西長島物業管理有限公司甲、乙雙方于年月日對 小區的物業及設施設備進行交接驗收，參與交接驗收的主要工作人員是：1、開發公司；2、施工單位；3、物業公司20、共 人。交接驗收的內容：1圖紙資料的交接；2房屋本體及設施的交接；3公共設施設備的交接（見附件1）交接驗收的標準：（見附件2）交接驗收程序：（見附件3）本協議一式兩份，甲乙雙方各持一份。甲方： 乙方：代表簽字： 代表簽字：簽約日期：物業交接驗收報告編號： 甲方：乙方：廣西長島物業管理有限公司根據甲乙雙方簽訂的物業管理委托合同書的有關規定，甲方將 年 月 日將 物業的設備設施交與乙方（詳見物業交接清單），乙方同意接收甲方交來以上設備設施，對于遺留問題，雙方將另行簽署物業交接備忘錄。附：（1）物業交接清單 張。（2）物業交接備忘錄一份。本協議一式兩份，甲乙雙方各持一份。甲方： 乙方：代表簽字： 代21、表簽字：年 月 日工程交接驗收匯總表序 號交接驗收表名稱移交人接收人交接日期備 注統計人： 工程負責人： 統計日期： 物業交接驗收備忘錄編號： 根據物業交接報告（交接編號 ），雙方在交接 小區的設備或設施中，尚有以下問題沒有交清，特簽訂此備忘錄，甲方同意在 年 月 日之前，將上述問題解決，若到期仍不能解決，乙方有權采取乙方認為應該采取的辦法解決，直至交接工作全部完成。遺留問題如下：問題原因：解決辦法：本協議一式兩份，甲乙雙方各持一份。甲方： 乙方：代表簽字： 代表簽字： 年 月 年 月 附件3：交接驗收的各類表格（由管理處根據小區交接驗收的實際情況，在草擬物業接管驗收方案時，在此表格的基礎上進行選擇、修改、補充買房地產資料光盤 - 到中商網