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1、學習改變人生做成功物業管理人！第18頁，共18頁中國物業服務教育網新建物業接管驗收(前期物業管理)河南M安物業管理有限公司2007年8月目 錄第一章 物業接管驗收的基本條件第二章 物業接管驗收應檢索提交的材料第三章 物業接管驗收交接雙方的責任第四章 物業接管驗收程序第五章 新建房屋接管驗收第六章 物業接管驗收中需注意的問題第七章 工程完善和工程遺留問題處理竣工驗收時應提交的資料系統圖接管應移交的產權與技術資料系統圖第一章 物業接管驗收的基本條件1建設工程全部施工完畢，并經竣工驗收合格（1）全部施工完畢，是指工程范圍不僅是房屋的主體工程，而且也包括房屋的附屬工程，以及設計規定應與主體工程同步交驗2、的配套項目（不得漏項、甩項）。住宅小區內分期建設的工程項目，可以分階段組織驗收、交接，但公用項目未竣工不得影響前期已接管工程的正常使用。（2）竣工驗收合格，是由建設單位會同施工單位及有關專業部門，按照國家建筑施工驗收規范及其他專業質量標準，進行工程竣工驗收，由驗收部門對工程項目進行檢查、考核、鑒定，取得數據材料、憑證，證明符合標準，工程合格，呈報批準通過。2供電、采暖、給排水、衛生、道路等設備和設施能正常使用即要求供水、供電、供氣等設施正常運轉，做到電通、水通、氣通、路通（高級住宅還要求電話線路進戶，電視信號到位，安全技防聯網等）并做到：雨污水排放暢通；廢棄物處理的落實；綠化面積達標；房屋配套3、齊全；設備功能完備，滿足業主生活必需的要求。3房屋幢、戶編號已經有關部門確認即要求建設單位在房屋竣工驗收前，應同當地公安干部門聯系，確認幢、戶編號，提前申領門牌，安裝到位。以免業戶入住后，無法申報戶口、入托入學、就業安置、郵電通信等；也避免幢、戶編號不清，給產權登記、物業管理、房產交易帶來后遺癥。第二章 物業接管驗收應檢索提交的材料在物業接管驗收前，建設單位應將有關產權資料和技術資料系統整理，分類立卷，在驗收時交物業管理單位歸檔保管，以適應產權管理、維護保養的需要。1產權資料（1）什么是產權資料。房地產的產權資料是國家房地產管理部門依法對各類房地產進行管理的依據；市房地產管理部門確認產權、稅務4、部門依法征稅、司法部門處理產權糾紛的必要依據；也是產權人參與房產租賃、交易、抵押的必要依據。物業管理企業將以產權資料為依據，收取或分攤有關費用，行使管理職能，防止發生私拆、亂改、違章搭建，損壞房屋結構和公共設施等行為，維護共有設施、共有部位和綠地不受侵犯，維護廣大業主的權益。（2）接管驗收時檢索提交的產權資料主要有：1) 項目批準文件；2) 用地批準文件；3) 建筑執照；4) 拆遷安置資料；5) 房地產平面圖。2.技術資料（1）技術資料是房屋接管驗收時對房屋進行質量檢驗的依據。物業管理單位在接管驗收時，必須根據有關技術資料來進行檢驗：1) 房屋結構、管線布置是否按設計要求施工；2) 工程質量、5、裝修標準是否符合驗收標準；3) 建房用的各類材料是否符合設計要求；4) 房屋各項附屬設施的數量、性能、規格、型號及安裝是否符合技術文件的要求。（2）接管驗收時應提供的技術資料主要有：1) 竣工圖包括總平面圖、建筑、結構、設備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；2) 地質勘查報告;3) 工程合同及開、竣工報告；4) 工程預決算；5) 圖紙會審紀錄；6) 工程設計變更通知及技術核定單（包括質量事故處理記錄）；7) 隱蔽工程驗收簽證；8) 沉降觀察記錄；9) 竣工驗收證明書；10) 鋼筋、水泥等主要材料的質量保證書；11) 新材料、構配件的鑒定合格證書；12) 水、電、采暖、衛生器具、電梯等設備的檢驗合6、格證書；13) 砂漿、混凝土試塊試壓報告；14) 供水、供暖的試壓報告；15) 園林綠化的圖紙和清樣；16) 設備清單、安裝調試記錄、使用注意事項說明、質保書和保修單；17) 有關工程項目的其他重要技術決定和文件。上述技術資料中，竣工圖是一份尤其重要的資料。竣工圖是全面、真實地反映各種地下、地上建筑物、構筑物、管線、電纜等施工最終情況的技術文件（圖紙、資料）。它是工程接管驗收后，物業管理企業進行房屋保養、維修、改建、擴建的重要依據。繪制、整理竣工圖時，在保證完整、準確的原則基礎上，可根據不同情況，區別處理：凡嚴格按施工圖施工，對原設計未作任何變動的，由施工單位在原施工圖上加蓋“竣工圖”印記；凡7、在施工中對原設計作過一般性變更，又能將原施工圖作修改補充后改為竣工圖的，可不必另繪竣工圖，但須有施工單位在原施工圖上標明修改部分（需附上設計變更通知和施工說明），再加蓋“竣工圖”印記才能做竣工圖。凡結構形式、平面布置、生產工藝、體形體量等有重大改變著，均須重新繪制竣工圖。如果竣工圖不準確、不完整、不符合歸檔要求者，不能辦理接管驗收手續。第三章 物業接管驗收交接雙方的責任在接管驗收的整個過程中交接雙方均應嚴格執行國家建設部批準的房屋接管驗收標準（ZBP3001-90）的有關規定，明確各自應承擔的責任，協調配合，加快接管驗收進度。1.接管驗收的程序和時限（1）建設單位在完成竣工驗收后，應及時提出接8、管驗收申請，并同時提交有關物業的產權、技術資料；（2）物業管理單位在接到驗收申請和產權、技術資料后，應立即組織有關管理、技術人員進行審查，對資料清楚、符合要求、具備接管驗收條件的，應在15天內簽發驗收通知并約定時間進行驗收；（3）交接雙方共同清點房屋、設備和附著物，按驗收標準，查驗物業質量并做好書面紀錄，并由雙方主辦人員會簽；（4）經檢驗符合要求，物業管理部門應在七天內簽署驗收合格憑證和接管文件；（5）驗收不合格的項目，雙方協調處理辦法，并商定時間復驗，建設單位應按約返修合格，再申請復驗，復驗通過，再辦合格憑證和接管文件；（6）新建房屋一經接管，建設單位或開發商應在三個月內辦理入戶手續和租賃手9、續，逾期不辦者，應承擔因房屋空置而產生的經濟損失和事故責任。2.交房方的責任（1）接管前，建設單位必須狠抓工程質量，落實公建配套，注重使用功能，完善資料管理，做好竣工驗收。竣工驗收合格后，妥善保管物業，盡快提出接管驗收申請；（2）在接管驗收時，如發現不符合質量標準的工程項目，以及不具備使用功能的設備、設施應在雙立商定的期限內加以解決，待符合接管驗收要求后，再組織復驗；（3）在接管驗收后，負責規定期限的保修；（4）房屋接管交付使用后，如發生隱蔽性的重大質量問題，應由接管單位會同建設單位組織設計、施工等單位，共同分析研究，查明原因，如屬設計、施工、材料方面的原因，由建設單位負責處理、解決。3.接管10、方的責任（1）按規定的時限要求落實驗收時間，簽署合格憑證和接管文件。無特殊理由，超過時限規定的，要承擔責任；（2）自房屋接管之日起，至住戶入戶為止，由接管單位（物業管理企業）負責看管，由于看管失職而發生人為損害，設施被盜，由接管單位負責；（3）房屋投入使用后，如使用不當、管理不善的原因造成設備和房屋損壞，由接管單位負責。4.交接驗收后的物業保修（1）交接驗收后的物業應落實保修事宜，物業管理單位與建設單位，應按照建設部1984年3月3日制定的建筑工程保修辦法（試行）的規定簽訂保修實施合同，明確保修項目內容、進度、期限、方式等。（2）建筑工程的保修期，自辦移交手續之日起計算：1) 民用與公共建筑、11、一般工業建筑、構筑物的土建工程為1年；2) 建筑物的照明電氣、上下水管線安裝工程為6個月；3) 建筑物的供熱、供冷系統為一個采暖、供冷期；4) 室外的上、下水設施和小區道路為1年。（3）各種建筑物、構筑物和設備安裝工程的保修范圍如下:1) 屋面漏水；2) 煙道、排氣孔道、風道不通；3) 室內地坪空鼓、開裂、起砂、地磚搖動，由防水要求的地面漏水；4) 內外墻及頂棚抹灰、面磚、墻紙、油漆等飾面脫落，墻面起堿脫皮；5) 門窗開關不靈，或縫隙超過規范的規定；6) 廁所、廚房、盥洗室地面倒泛水、積水；7) 外墻滲水、陽臺積水；8) 水塔、水池及有防水要求的地下室滲漏水；9) 室內上下水、供熱系統管道堵塞12、或漏水、漏氣、暖氣不熱，電器、電線漏電，照明燈具墜落；10) 室外上下水管道漏水、堵塞，小區道路沉陷；11) 鋼、鋼筋混凝土、磚石砌體及其他承重結構變形、裂縫超過國家規范或設計要求；12) 對在保修期內的保修項目，應由建設單位組織施工單位負責及時修好，保證質量，不留隱患。（4）為了保證保修及時，交接雙方可以根據具體情況協商采取下列方法：1) 建設單位委托物業管理單位負責包干保修，由建設單位一次性撥付保修費用，由物業管理單位包干使用，費用標準雙方依據物業質量商定；2) 由建設單位一次性向物業管理單位預付保修金，由物業管理單位用于應急代修，保修期滿，按實結算。保修金額一般不低于當地直管公房每平方米13、建筑面積的年均維修費用；3) 由建設單位落實組建一支維修小分隊，在保修期內，留駐在住宅小區，承擔各項保修任務。4)第四章 物業接管驗收程序1.工作程序（1）開發商擬定移交接管工作進度計劃，成立移交小組，任命專職移交人，并送達接管驗收通知書，由物業公司備案；（2）物業公司的“驗收小組”，按物業接管資料的移交核對所接受的資料，在15日內簽發驗收回復函并約定驗收時間，對其提供的建筑、設備、配件清冊，逐項清查驗收；（3）物業公司驗收小組同移交人對房屋質量、使用功能、外觀質量、公共配套設施/設備等進行接管驗收；（4）對未按設計要求配套到位，和不能正常運轉的設備（包括水、電、暖等），物業提出整改意見，由開14、發商負責落實，直至合格；（5）對驗收中發現的質量問題，驗收小組填寫各類遺留問題統計表，約定期限由移交人負責整改，并商定時間復核；（6）對單元內物件無明顯不符和檢驗標準要求的房屋，由管理處接收鑰匙。管理處對接管了鑰匙的房屋承擔保管責任，要避免人為破壞；對仍存在缺陷的房間待整改驗收合格后在接管鑰匙；（7）業主入住時，由管理處樓管員陪同業主對室內進行全面細致的質量檢查。對發現的質量問題由管理處整理后報告開發商，由其限令施工隊逐項返修，經管理處或業主驗收后清項；（8）在保修期內，在使用過程中由業主或管理人員發現的，由于建筑施工或產品制造上的缺陷，報告開發商查驗證實后，由其責令施工隊更換或返修。2.注意15、事項（1）接管驗收工作必須依靠開發商、管理公司雙方密切合作，才能順利完成；（2）應選派素質好、對工作負責的技術人員參與驗收；（3）物業公司應首先站在業主的立場上，對將要交付使用的物業進行嚴格驗收，以維護廣大業主的合法權益，同時也應從物業日后維修保養的角度進行驗收；（4）驗收中出現的問題應明確記錄在案，督促開發商（或指定的施工單位）維修、改進；（5）落實物業的保養事宜；（6）移交工作應辦理書面移交手續，物業公司接受的只是管理權。3.物業接驗收接流程圖各機電分包土建分包 總包制定驗收表及竣工圖紙物業管理企業發展商審核有關資料需修改 是第五章 新建房屋接管驗收1.新建房屋接管驗收標準（1）主體結構116、) 地基基礎的沉降不得超過建筑地基基礎設計規范的允許變形值；不得引起上部結構的開裂或相鄰房屋的損壞；2) 鋼筋混凝土構件發生變形、裂縫，不得超過鋼筋混凝土結構設計規范的規定值；3) 木結構應結點牢固，支撐系統可靠，無蟻害，選材必須符合木結構工程施工及驗收規范中2.1.1條的有關規定；4) 磚石結構必須有足夠的強度和鋼度，不允許有明顯裂縫；5) 凡應抗震設防的房屋，必須符合建筑抗震設計規范的有關規定。（2）外墻不得滲水。（3）屋面。1) 各類屋面必須符合屋面工程施工及驗收規范中的4.0.6條規定，排水暢通、無積水、不滲漏；2) 平屋面應有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位要設置屋面檢修孔；3)17、 陽臺和三層以上的房屋屋面要有排水設施，出水口、檐溝、落水管應安裝牢固，接口嚴密，不滲漏。（4）樓地面1) 面層與基層必須粘結牢固，不空鼓，整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮或起砂等缺陷；塊料面層應表面平整、接縫均勻順直，無缺棱掉角；2) 衛生間、陽臺、盥洗間地面與相鄰地面的相對標高應符合設計要求，不應有積水，不允許倒泛水和滲漏；3) 木樓地面應平整牢固，接縫密合。（5）裝修1) 鋼木門窗應平整牢固，無翹曲變形，開關靈活，零配件裝備齊全，位置準確，鋼門窗縫隙嚴密，木門窗縫隙適度；2) 進戶門不得使用膠合板制作，門鎖應安裝牢固、底層外窗、樓層公共走道窗、進戶門均裝設鐵柵欄；3) 木裝修工程應表面光18、潔、線條順直、對縫嚴密、不露釘帽，與基層必須釘牢；4) 門窗玻璃應安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固；5) 抹灰應表面平整，不應有空鼓、裂縫和氣泡等缺陷；6) 飾面磚應表面光潔、粘貼牢固，陰陽角與線角順直，無缺棱掉角，7) 油漆、刷漿應色澤一致，表面沒有脫皮、漏刷等現象。（6）電氣1) 電氣線路應安裝平整、牢固、順直，過墻應有導管。導線連接必須緊密，鋁導線連接不得采用鉸接或綁接。采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結構上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導線和對地絕緣電阻值不得小于1m/kv;2) 按套安裝電表或預留表位，并有電器接地裝置；3) 照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固、部19、件齊全、接觸良好、位置準確；4) 各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠，接地阻值必須符合電氣裝置安裝工程施工及驗收規范的要求；5) 電梯能準時地啟動、運行、選層、停層，曳引機的噪聲和振動聲不得超過規定值。制動器、限速器及其他安全設備靈敏可靠，安裝的隱蔽工程，試運轉記錄、性能檢測記錄及圖紙資料均符合要求；6) 對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號微弱或被高層建筑物遮擋及反射波復雜地區的住宅，要設置公用天線；7) 除上述要求外，同時應符合地區性低壓電器裝置規程等的要求。（7）水、衛、消防。1) 水管安裝牢固，控制部件啟閉靈活，無滴漏。水壓試驗及保溫、防腐措施必須符合采暖與衛生工程施工及驗收規范的要20、求，按套安裝水表或預留表位；2) 高位水箱進水管與水箱檢查口的設置要便于檢修；3) 衛生間、廚房內的排污管應分設，出戶管不宜超過8米，并不宜使用陶瓷管、塑料管；地漏、排污管借口、檢查孔不得滲漏，管道排水必須順暢；4) 衛生器具質量良好，接口不得滲漏，安裝應平整、牢固、部件齊全、制動靈活；5) 水泵安裝應平穩，運行時無較大震動；6) 消防設施必須符合建筑設計防火規范和高層民用建筑設計防火規范的要求，并且應有消防部門檢驗合格簽證。（8）采暖。1) 采暖工程的驗收時間，必須在采暖期之前兩個月進行；2) 鍋爐、箱罐等壓力容器安裝平正，配件齊全，不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷；安裝完畢后，必須有專業21、部門的檢驗合格簽證；3) 爐排必須進行12小時以上試運轉，爐排之間，爐排與爐膛之間不得互相摩擦，且無雜音，不跑偏、不受卡，運轉自如；4) 各種儀器、儀表應齊全準確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門開關靈活；5) 爐門、灰門、煤斗閘板及煙、風擋板安裝平正、啟用靈活、閉合嚴密，風室隔墻不得透風漏氣；6) 管道的管徑、坡度及檢查井必須符合采暖與衛生工程施工及驗收規范的要求，管溝大小機管道排列應便于維修，管架、支架、吊架應牢固；7) 設備、管道不得有跑、冒、滴、漏等現象；8) 鍋爐輔機應運轉正常、無雜音，銷煙除塵、消煙減震設備齊全，水質、煙塵排放濃度要符合環保要求；9) 經過48小時連續試運行，鍋爐和22、附屬設備的熱功、機械性能和采暖后室溫必須符合設計要求。（9）附屬工程及其它。1) 室外排水系統的標高，窖井（檢查井）設置、管道坡度、管徑必須符合室外排水設計規范中2.3.4條的要求。管道應順直且排水通暢，井蓋應擱置穩妥并設置井圈；2) 化糞池應按排污量合理設置，池內無垃圾雜物，進出水口高度差不得小于5厘米。立管與糞池間的連接管道應有足夠坡度，并不超過兩個彎；3) 明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現象；4) 房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通，路面不得有積水、空鼓和斷裂現象；5) 房屋要按單元設置信報箱，其規格、位置必須符合有關規定；6) 掛物鉤、曬衣架要安裝牢固，煙道、通風道、垃圾道23、要通暢，無阻塞物；7) 單體工程必須做到工完料盡場地清，臨時設施及過渡用房拆除清理完畢，室外地面平整，室內外高差符合設計要求；8) 群體建筑應檢驗相應的市政、公建配套工程和服務設施，達到應有的質量使用功能要求。2.新建房屋接管驗收程序 通知15日內簽發驗收通知，約定驗收時間物業管理企業提請接管驗收書 質量、使用問題進行檢驗驗收中的問題按質量要求處理房屋開發單位 否 是 簽發驗收合格憑證、接管文件 是 第六章 物業接管驗收中需注意的問題（1）接管的物業雖然經過竣工驗收為合格工程，但不意味著接管驗收時沒有問題。因為有些質量問題，如墻壁污跡、劃痕、地磚斷裂、缺角、玻璃破裂、衛生間排水不暢等不影響竣工24、驗收，但物業管理企業接管驗收時必須逐一列出，并要開發商承諾在一定期限內解決。（2）現實中的物業接管驗收很少有整個物業同時驗收，因此，物業管理企業必須堅持合格一項接管一項，未經調試合格驗收的不能簽字接管，否則，就要承擔責任。（3）重視硬件驗收的同時，要加強對軟件的接管驗收，力求硬、軟件系統的協調一致。（4）接管驗收一定要寫明接管的日期，以表明物業管理企業僅對接管后的物業所產生的問題負責 。第七章 工程完善和工程遺留問題處理1.工程完善指開發建設單位在房屋本體工程竣工驗收后，才進行的部分公共配套設施工程的完善。（1）室外改造完善工程 ，如下所示：1) 室外娛樂設施；2) 綠化、區間道路等配套設施；25、3) 建筑景觀、小品等環境設施；4) 大廈(小區)入口大門。（2）室內改造完善工程，所示如下：1) 消防監控中心；2) 樓道燈改造；3) 大堂、會所；4) 設備房土建工程；5) 停車場及其配套；6) 宣傳欄、大廈(小區)布置圖，及各種標識類。2.工程遺留問題指在竣工驗收和樓宇使用過程中，發現的安全隱患、使用的建筑材料不合格、設計無法達到使用的要求、保修無法解決的設計缺陷等方面內容。3.處理規定（1）管理處對完善配套工程執行監督職能，指定專人管理，做好協調工作。（2）對發現的遺留問題及時向物業公司匯報，并作好與開發建設單位的聯系工作。4.管理工作規定（1）在業主未辦理入住手續之前進行的完善和工程26、遺留問題改造時：1) 管理處對已接管的房屋和設施實施保管；2) 分清責任范圍，管理處指定專人與施工隊保持聯系，協調解決須交叉工作時的矛盾，以確保已接管房屋和設施的完好；3) 配合施工隊的用水用電，要求施工隊有序進出場（必要時，簽訂協議）；4) 按設計要求限制施工隊活動范圍。（2）在業主開始辦理入住手續之后進行的完善或工程遺留問題改造時，除按（1）規定執行以外，還必須在以下工作方面加強管理： 1) 限制噪音、施工時間，以確保業主的休息；2) 給進場施工人員（保修人員）辦理特別通行證，避免與裝修施工人員或其他外來人員混淆，給已入住的業主帶來安全隱患；3) 管理處須增強保安力量以加強施工隊的人員管理27、；4) 施工隊離場前，必須到管理處申請放行條，在經管理處樓管員以上人員核查無誤后，（核查如有無違反管理規定，收回通行證，督促水電費結算等）并經樓管員以上人員簽名后施工隊方可離開。竣工驗收時應提交的資料系統圖資料系統竣工工程項目一覽表在工程項目竣工驗收前，承建單位應將資料系統整理，驗收時交開發商存檔設備清單設備、材料證明 土建施工記錄設備安裝調試記錄建筑物監測記錄隱蔽工程驗收紀錄設備清單工程質量事故發生及處理紀錄圖紙會審記錄設計變更通知和技術核定單工程項目竣工圖建筑物使用注意事項接管應移交的產權與技術資料系統圖資料系統建筑執照拆遷安置資料用地批準文件 產權資料 技術資料竣工圖紙，包括總平面圖、建筑結構、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙項目批準文件地質勘察報告工程合同及開工、竣工報告工程預、決算圖紙會審記錄工程設計變更通知及技術核定單質量事故處理紀錄隱蔽工程驗收簽證沉降觀察記錄竣工驗收證明書鋼材、水泥等主要材料的質量保證資料新材料、購配件的鑒定合格證書水電、空調、衛生器具、電梯等設備的檢驗合格證及說明書、保修單等礦漿、混凝土塊的試壓報告供水供暖試壓報告