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1、大連中信上海路項(xiàng)目 市場(chǎng)定位策劃提案 2007/12/132007/12/13 提案匯報(bào)框架 總結(jié)論 總結(jié)論說(shuō)明 系統(tǒng)分析 用地 市場(chǎng) 發(fā)展商 規(guī)劃條件 政府政策 定位細(xì)化結(jié)論 市場(chǎng) 產(chǎn)品 操作 是什么? （what） 為什么? （why） 怎么做? （how） 總結(jié)論：復(fù)合型城市生態(tài)街區(qū) 復(fù)合多種物業(yè)類型、高檔為主 并具有中一定彈性 城市從城市的角度定位的，開(kāi) 放的，24小時(shí)的 生態(tài)技術(shù)上可持續(xù)發(fā)展，不同 功能之間互補(bǔ)與共生 街區(qū)道路與城市道路是連接的， 具有引入人流功能的，各地塊相 對(duì)獨(dú)立 what 核心要素分析？ 舊城中心/開(kāi)放性高/線性空間 區(qū)域升值 價(jià)值深層挖掘 風(fēng)險(xiǎn)分散 吸引有效購(gòu)2、買力 造勢(shì) 復(fù)合 城市公共空間 亮點(diǎn) 持有 核心要素 主要目的 主要手段 區(qū)域認(rèn)可度不高 缺乏提升價(jià)值的現(xiàn)成資源 地價(jià)高/成本高 周邊價(jià)格低/高端競(jìng)爭(zhēng)激烈 高端消費(fèi)不足 單一物業(yè)面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大 品牌/利潤(rùn)/資金回收統(tǒng)一考慮 what 物業(yè)分布示意 what 物業(yè)分布示意 豪宅 酒店式公寓 辦公 商業(yè)（地上）娛樂(lè) 酒店 公寓式酒店 會(huì)展 學(xué)校 地下賣場(chǎng) 1.50.8352120.614 what 總平面圖 what 分析圖 what 剖面圖（地上地下） what 分期開(kāi)發(fā)建議 what 系統(tǒng)分析 Why? 為什么？ what 系統(tǒng)分析 市場(chǎng) 政府 政策 規(guī)劃 條件 發(fā)展 商 用地 如何深入 挖3、掘價(jià)值？ 如何創(chuàng)造城市意 向（city image）？ 如何吸引有 效購(gòu)買力？ 如何操作？ 如何持續(xù)升 值與繁榮？ why 城市尺度 地塊內(nèi)部 why 用地 規(guī)劃條件 市場(chǎng) 發(fā)展商 政府政策 地段認(rèn)可度不高 CBD（中山廣場(chǎng)、天津街一 帶） 青泥洼 西安路 星海廣場(chǎng) 老城區(qū) 大連市政府和體育場(chǎng)一定 程度上有區(qū)域參考性 高爾基路對(duì)于大連本地人 和外地人其認(rèn)可度并不高 why 本項(xiàng) 目 用地 規(guī)劃條件 市場(chǎng) 發(fā)展商 政府政策 土地成本高 土地費(fèi)用預(yù)計(jì)共6 億元（其中土地出 讓金為1661萬(wàn)元） 樓面單價(jià)為3547元 /平方米 單方成本在10000 元/平方米左右 總價(jià)單位造價(jià) （萬(wàn)元）（元/平方米） 一、土地費(fèi)用一、土地費(fèi)用60,00060,0003,5473,547地價(jià)及動(dòng)遷費(fèi) 二、前期費(fèi)用二、前期費(fèi)用8,3588,358494494 （一）前期工程費(fèi)6,791401市政交費(fèi) （二）勘察設(shè)計(jì)