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1、商業步行街策劃與運營中國步行街的起源最早可追溯至唐代。唐代的長安城就已出現著名的東市和西市商業街，到了宋代，步行商業街已極度繁榮，清明上河圖所描繪的就是宋代典型步行商業街的繁榮景象。 中國商業步行街的發展歷程 在近代和現代，由于種種原因，我國步行街發展逐漸落后于西方國家。 直到20世紀80年代，我國才開始建設現代的步行街。19992000年，我國許多城市開始出現規劃和建設步行街的高潮，步行街成為我國城市建設和形象提升的重要內容。商業步行街為商業服務企業營造舒適的集中經營環境，是商業服務業多業種、多業態的有機組合體；在店鋪數量上，是以專賣店為主、大型商場或超級市場為輔；滿足人們購物、餐飲、休閑、2、觀光、娛樂、健身等多種需要；由于集吃、住、游、購、娛多功能于一身，步行街成為商業與旅游業的最佳黃金結合點。據粗略統計，全國目前已有幾百條大大小小，風格各異的商業步行街。 全球商業步行街的發展歷程 全球商業步行街發展的3個階段 第一階段，為集市貿易時期。 第二階段，“馬路貿易”時期，即集市里的攤販慢慢地開始進店經營，在道路兩側形成不同數量不同規模的店鋪。 第三階段，大型商業街時期，集購物、餐飲、休閑、娛樂、旅游、商務、辦公等于一體的復合型商業街區。由此商業步行街開始在各國獲得極大的發展。 世界著名商業步行街發展成功的6要素 1、豐富的歷史：一條古老而又傳統的商業街，有著悠久的歷史和深厚的文化底蘊3、，能引起人們的歷史回憶。 2、獨特的建筑和商業格局：有著百年以上歷史的建筑，且匯集著傳統和現代的各種零售業態。 3、多元化的商業功能：具有零售、餐飲、住宿、休閑、娛樂和文化等綜合功能。 4、知名的骨干商戶：具有不斷更新的知名骨干店鋪或核心店鋪，這是吸引客流的基石。 5、便捷的公共設施和愉悅的環境：交通便利、配備有足夠的停車位，有綠地、休閑椅和花園廣場等。 6、牢固的政企合作關系有自己的店鋪組織，有相關的管理機構，并與政府保持著密切的聯系。 世界著名的商業街具有三大特征：全球聲譽、密集的客流量和可靠的收入 商業步行街對城市發展的影響 商業步行街是城市的商業文化名片，是城市繁榮的象征，是城市運營的4、點睛之筆。 重振原有商業中心，帶動城市新一輪發展。 塑造新的城市中心，沒有大型商業步行街，新城區就無法形成城市的中心。 步行街對城市商業結構更新，改變了單一購物結構，通過發展旅游文化等多種功能，提升了城市生活品質。 強化城市中心的價值和凝聚力，改變城市空心化的格局。 步行街對城市文化影響較大，它是對都市文化的提升與再造。商業步行街所倡導的不僅是城市文化的堆砌或變遷，它蘊藏著文化移植、文化嫁接、文化轉換的城市發展，因此步行街將商業文化提升為社會文化層次。 中國商業步行街發展的問題及對策 中國商業步行街發展的問題 國內商業步行街道大部分是原先基礎良好的商業街區，后來將機動車道路改建為步行道，其建筑5、格局、商業布局等基本延續多年來已經形成的風貌。由于先天不足，后天改造水平有限，國內商業步行街普遍存在如下問題： 經營業態與業種不合理，經營商品雷同，缺乏特色。 經營利潤下滑，對風險分析不到位，經濟效益堪憂。 商業功能單一，文化休閑功能不強，缺少配套設施。 空間布局和尺度與消費者心理行為存在差異，缺少合理規劃與商圈分析，與城市規劃、購買力流向等沒有很好地結合，導致步行街成為“不行”街。 交通系統滯后，內外部交通組織不暢。 中國商業步行街發展問題的對策 完善功能。從單一購物的初級化市場，向購物、旅游、休閑、娛樂、會展、文化等多樣性的高級化市場功能轉變。 調整結構。將傳統的商業結構向現代化、國際化商6、業結構轉變。按照國際通行的中心商業區結構和業態分布進行調整，商業占3035，餐飲企業占2025，休閑、娛樂、酒店、服務等占3040。 提升檔次。融入世界經濟大潮中，引進跨國公司、世界知名品牌，國際管理集團，使其成為引領時尚潮流展示世界名品的舞臺。 營造環境。貫徹“以人為本”的原則，綜合運用多種手段，營造輕松、舒適、整潔、美觀的休閑購物氛圍，構建體現“人文關懷”的城市景觀與生態環境。 打造信息化街區。建設與互聯網相通的電子觸摸屏、自動化停車誘導系統、現代化自動停車場，將其與世界緊緊相連。 商業步行街策劃與經營創新 創新理念設計 理念設計是商業步行街策劃的靈魂，步行街策劃要考慮步行街的商圈特征、消7、費習慣、區域歷史文化、建筑與商業文化。理念的設計要在商業街歷史基礎上創新，兼顧歷史特點，更重要的是有利于未來發展。 創新歷史、文化定位 現代商業街的靈魂是它的歷史、文化內涵，要善于發掘、整合本地特有的歷史、文化資源，創新文化定位。 注重整體形象的推廣，營造文化氛圍。如通過舉辦大型國際藝術節，豐富居民與外地游客的文化生活。 創新發展規劃 在街市的規劃上要改變以往雜亂無章的自由發展，實現整體布局全面、協調。 在步行商業街發展與規劃的構造上，實現網點布局、經營結構、經營形態、門市鋪面等配置的合理化與高級化。如在對步行區外部環境進行整治改造時，要堅持以保護傳統街區歷史文脈、建筑風格、空間尺度為前提，重8、點整治改造臟、亂、差的環境及設施，恢復、重現商業街區傳統建筑風貌。 創新經營管理 經營管理機構通過運用城市經營理論，運用市場手段，組織社會力量等多種途徑創新經營管理商業步行街。 創新開發建設模式 政府統一引導、規劃開發模式 如廣州的“上下九”，具有地方文化特色的，以市民消費為主。由于商鋪多為私人產權，政府只能通過逐步的引導，來實現統一的規劃，政府作為主要手法來規范市場，至于經營者要賣什么，還是需要靠市場調節來運作。 政府投資，進行整體改造、開發保護地域歷史建筑風貌及文化特征，打造城市旅游品牌。 政府引導、開發商開發模式 政府進行項目整理、產權清理、成片出讓，吸引一級開發商進行商業旅游開發，如上9、海新天地開發模式。 開發商統一開發、招商模式 用舊建筑包裝現代商業文化，讓人既能在歷史時空的隧道中穿梭，感受到歷史的氣息，又能享受現代時尚文化。目前，上海新天地已成為集餐飲、購物、娛樂等功能于一身的國際化休閑、文化、娛樂中心。其開發模式由一個發展商根據自己的市場定位，采取統一對外招商的辦法，而且只租不賣，招租的對象均是來自世界各地的知名品牌。 對于初步形成市場效益的區域，開發商進行項目整理，雖然拆遷、置換成本高，但土地出讓成本較低。 創新管理模式 委托制 在管理處下設監察大隊，受政府相關職能部門的委托，對街區道路、公共設施、戶外廣告、衛生綠化等進行綜合管理，如上海南京路步行街。 抽調制 從政府各機關部門抽調人員，合署辦公，綜合執法管理，成立由宣傳、技術監督、工商、物價和轄區負責人參加的管委會，如南京市湖南路商業街。 物業管理制 成立物業管理公司，靠向商家收取一定的管理服務費維持正常管理工作，并協助相關職能部門維持街區的正常管理秩序，如深圳市東門商業街。