午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、 地上部分總體定位地上部分總體定位 經過我公司在前期所做市調基礎上及針對本項經過我公司在前期所做市調基礎上及針對本項目的特殊性，我公司對本商業項目擬初步定位為目的特殊性，我公司對本商業項目擬初步定位為“休閑娛樂美食廣場休閑娛樂美食廣場”或或“唐島灣不夜城唐島灣不夜城”等，等，具體名稱在招商之前確定。具體名稱在招商之前確定。唐島灣步行街地上項目定位項目自身狀況項目自身狀況1.劣勢：劣勢：劣勢：劣勢：2.項目遠離黃島區成熟商圈。項目遠離黃島區成熟商圈。3.項目公共交通狀況不夠理想，希望開業后有所改觀。項目公共交通狀況不夠理想，希望開業后有所改觀。4.項目周邊居住人群目前相對較少，需得到后續入住人項2、目周邊居住人群目前相對較少，需得到后續入住人口支持。口支持。5.項目地上部分體量相對較小，且銷售零散。項目地上部分體量相對較小，且銷售零散。6.項目建筑類型比較分散，難以引進銷售類大主力店。項目建筑類型比較分散，難以引進銷售類大主力店。7.項目季節性消費比較明顯。項目季節性消費比較明顯。8.項目配套設施及配套性較差。項目配套設施及配套性較差。優勢：優勢：優勢：優勢：項目屬近水項目，有天然的濱海環境利好因素。項目屬近水項目，有天然的濱海環境利好因素。項目自身建筑典雅精致，古樸大方，外觀視覺整體性好，項目自身建筑典雅精致，古樸大方，外觀視覺整體性好，部分建筑相連又相對獨立。部分建筑相連又相對獨立。3、項目有地下部分相互支持，停車位充足。項目有地下部分相互支持，停車位充足。周邊高檔住宅社區的陸續開工建設和入住，會對本項目周邊高檔住宅社區的陸續開工建設和入住，會對本項目提供長期穩定優質客源。提供長期穩定優質客源。項目在特定項目上整體綜合性較強，規模在本商圈最大，項目在特定項目上整體綜合性較強，規模在本商圈最大，可有效利用規模效用。可有效利用規模效用。項目有較大價值提升空間，雖有項目有較大價值提升空間，雖有3 3至至5 5年的培育期，但隨年的培育期，但隨時間推移有很大的上升空間。時間推移有很大的上升空間。項目只要有精準的業態定位，合理的業種組合，在開發項目只要有精準的業態定位，合理的業種組合，在4、開發區有生存發展的較大空間。區有生存發展的較大空間。四座樓的項目設置與功能劃分四座樓的項目設置與功能劃分項目基本劃分：項目基本劃分：一號樓一號樓 酒吧咖啡街；酒吧咖啡街；三號樓三號樓 特色美食街；特色美食街；二號樓二號樓 婚嫁親情街；婚嫁親情街；四號樓四號樓 休閑健身養生街休閑健身養生街 落位理由落位理由 A A、本項目整體來看，項目的東側，即一號樓和三號樓東側、本項目整體來看，項目的東側，即一號樓和三號樓東側為主要的停車場和落客區，相對客流較大，婚紗影樓、兒童為主要的停車場和落客區，相對客流較大，婚紗影樓、兒童類項目、休閑保健、美容美發、養生會所及相關聯消費品店類項目、休閑保健、美容美發、養5、生會所及相關聯消費品店等主要以女性消費為主，具有一定的沖動性消費特性，既要等主要以女性消費為主，具有一定的沖動性消費特性，既要較為便利又要講求環境的舒適性，如果女性去酒吧或西餐廳較為便利又要講求環境的舒適性，如果女性去酒吧或西餐廳消費，回途必然經過二、四號樓，這樣對二、四號樓的項目消費，回途必然經過二、四號樓，這樣對二、四號樓的項目渲染和積累印象有利。渲染和積累印象有利。B B、三號樓做美食街，和五、六號樓比鄰，屬于同類性消費，、三號樓做美食街，和五、六號樓比鄰，屬于同類性消費，比較集中，而且三號樓的西向，將來即可觀海又能看到西面比較集中，而且三號樓的西向，將來即可觀海又能看到西面的嘉年華、高6、層住宅社區等項目，視覺好又不單調，尤其是的嘉年華、高層住宅社區等項目，視覺好又不單調，尤其是傍晚的時間，晚霞的映襯將使視覺效果更好，增加了品味感。傍晚的時間，晚霞的映襯將使視覺效果更好，增加了品味感。C C、酒吧咖啡街，在特定時間有可能發生吵鬧或其他不安定事、酒吧咖啡街，在特定時間有可能發生吵鬧或其他不安定事件，所以放到一號樓，整個項目中較為獨立的地方，而且酒件，所以放到一號樓，整個項目中較為獨立的地方，而且酒吧是最特定性消費的場所，所以位置的選擇要根據其他業種吧是最特定性消費的場所，所以位置的選擇要根據其他業種的需要再定它的位置。的需要再定它的位置。此落位為基礎落位，還要根據招商具體情況作調7、整，比如西餐招此落位為基礎落位，還要根據招商具體情況作調整，比如西餐招此落位為基礎落位，還要根據招商具體情況作調整，比如西餐招此落位為基礎落位，還要根據招商具體情況作調整，比如西餐招商情況好的話可以適當增加；比如增加關聯性較強商品的店面數量商情況好的話可以適當增加；比如增加關聯性較強商品的店面數量商情況好的話可以適當增加；比如增加關聯性較強商品的店面數量商情況好的話可以適當增加；比如增加關聯性較強商品的店面數量等等等等。項目詳細定位項目詳細定位 一號樓一號樓 酒吧咖啡街酒吧咖啡街主營：酒吧、咖啡店、冰吧、水吧、主營：酒吧、咖啡店、冰吧、水吧、ktv等等定位主要原因：定位主要原因：1 1、經對黃8、島本商圈區域市場調研、經對黃島本商圈區域市場調研本商圈的酒吧、咖本商圈的酒吧、咖啡吧等項目大多聚集在長江路以南的井岡山路、武夷山啡吧等項目大多聚集在長江路以南的井岡山路、武夷山路、紫金山路以及阿里山路的路段上。總數在路、紫金山路以及阿里山路的路段上。總數在1515家左右，家左右，單店面積大多在單店面積大多在100150100150平方左右為主，且經營類型多平方左右為主，且經營類型多以不上檔次的以不上檔次的“亂亂”吧為主，無正規化管理和較高層次吧為主，無正規化管理和較高層次定位，且非常單一，沒有形成吧街的規模和概念，也沒定位，且非常單一，沒有形成吧街的規模和概念，也沒有一個統一的意識，競爭力薄弱9、，因次，整體性強而管有一個統一的意識，競爭力薄弱，因次，整體性強而管理正規的并且具有較大規模的高檔吧街在黃島尚且是空理正規的并且具有較大規模的高檔吧街在黃島尚且是空白，正規酒吧、咖啡吧為主的吧街很適合本項目的區位白，正規酒吧、咖啡吧為主的吧街很適合本項目的區位和環境，因此有較大生存和發展空間。和環境，因此有較大生存和發展空間。2 2、經我公司市調發現現有、經我公司市調發現現有“吧所吧所”參雜不齊的情況下參雜不齊的情況下仍有一定客源，同時本項目所在地周邊以較高檔社區為仍有一定客源，同時本項目所在地周邊以較高檔社區為主，消費人群及消費能力都能滿足未來項目生存發展的主，消費人群及消費能力都能滿足未來10、項目生存發展的需求，而且我們的吧街定位為中高檔，跟黃島區以往的需求，而且我們的吧街定位為中高檔，跟黃島區以往的有很大區別，是高檔、正規、幽雅的會所，故我公司認有很大區別，是高檔、正規、幽雅的會所，故我公司認為一號樓定為為一號樓定為“吧街吧街”項目是能夠適應項目本身的需求項目是能夠適應項目本身的需求和特性的和特性的。3 3、明年海底隧道開通，黃島的交通問題解決就意味著、明年海底隧道開通，黃島的交通問題解決就意味著黃島整體的經濟文化發展會更上一層樓，在特定環境下黃島整體的經濟文化發展會更上一層樓，在特定環境下就需要相配合的特定商業體的建立，如果打出知名度，就需要相配合的特定商業體的建立，如果打出知11、名度，完全可以吸引一部分商圈外的客流，例如青島市南市北完全可以吸引一部分商圈外的客流，例如青島市南市北區和膠南等地的客流，故定位并適時的開發區和膠南等地的客流，故定位并適時的開發“吧街吧街”項項目是符合黃島區整體發展需求的，也是本項目生存和發目是符合黃島區整體發展需求的，也是本項目生存和發展的重要契機。展的重要契機。4 4、項目所處的位置決定了業態，吧街的成功推出并得、項目所處的位置決定了業態，吧街的成功推出并得以實施，必然會攪動黃島區的夜生活，成為本項目整體以實施，必然會攪動黃島區的夜生活，成為本項目整體業態中的核心主力項目，提高本項目綜合生存發展能力。業態中的核心主力項目，提高本項目綜合生12、存發展能力。5 5、本項目一號樓定位酒吧咖啡街后，擬引進：靜吧、本項目一號樓定位酒吧咖啡街后，擬引進：靜吧335 5所，面積約占所，面積約占800800平米；動吧平米；動吧2323所，面積約占所，面積約占10001000平米；平米；KTV 2KTV 2所，面積約占所，面積約占10001000平米；咖啡店平米；咖啡店2 2所，面所，面積約占積約占500500平米；冰吧、水吧等平米；冰吧、水吧等2323所，面積約占所，面積約占200200平米；關聯商品銷售類（機動面積預留），約占平米；關聯商品銷售類（機動面積預留），約占500500平平米。米。三號樓三號樓 特色美食街特色美食街主營：西式餐為主及部13、分中式餐特色飯店主營：西式餐為主及部分中式餐特色飯店定位原因：定位原因：西式餐和中式特色飯店可提高整個項目的檔次和定位，符合本項目的優美環境，而且此類消費群體一般都是駕車消費，對路程的要求不強烈，更關注的是就餐環境和服務，因此西餐特色美食街是作為本項目的主力項目是必要的，也是提升整個項目知名度和美譽度的關鍵所在，而且此類項目也可在白天吸引部分客流，作為對地下配套商業的有力支持。黃島區作為青島市多年的經濟開發區和保稅區，外國人具有一定的數量，也是本業種的主力客源之一，有利于提升整個項目的層次。本項目具有良好的發展預期，周邊寫字樓和高級住宅正在建設當中，地下的商業區作為本商圈最具規模的購物場所之一14、，也會聚集一部分客源，因此西餐及中式特色餐飲將是客源保障的必要條件。三號樓定位特色美食街后，擬引進高檔牛排店1-2家，約占500平米，例如紅屋、爵士等；披薩坊1-2家，約占300平米，例如中士、米來寶等；巴西餐飲1家，約占400平米；綜合性西餐廳2家，約占500平米，例如必勝客、威世頓等；韓日料理、鐵板燒3-4家，約占500平米；中式特色餐飲24家，約占1000平米。機動面積預留800平米，依據招商情況而定。二號樓二號樓 婚嫁親情街婚嫁親情街主營：婚紗影樓、兒童攝影中心、親子園、兒主營：婚紗影樓、兒童攝影中心、親子園、兒童智力開發中心、禮品類、兒童商品類店等童智力開發中心、禮品類、兒童商品類店15、等定位原因：定位原因：1、經我公司市調發現黃島區此類業種缺乏整體性，而黃島區的整體經濟實力、消費水平、人口密度完全可以滿足此類商業業態的集中供用，而且有極大的發展空間和增長潛力，幾乎是人們的必備生活內容之一。2、此類業態適合本項目的環境及商圈輻射的目標消費人群群。3、能配套整體業態，提高項目的推廣概念和業態綜合生存能力。4、婚紗影樓可適當加強，因隧道的開通與青島市南、嶗山風景區緊密相連等有利因素，必然會大大提高此類業態的生存和發展，具有很強的發展潛力，并可依托優勢地位和環境輻射膠南等地。5、兒童攝影、親子園等項目是未來發展的趨勢，代表未來生活的品質提升，而且現在家庭對于子女的投入越來越大，因此16、也具有很好的前景。6、二號樓定位婚嫁親情街后，擬引進婚紗影樓56所，約占面積2000平米；擬引進兒童攝影中心1-2家，約占200平米；親子項目2-3家，約占面積300平米；兒童智力開發類項目2-3家，約占300平米；結婚紀念品項目2家，約占200平米；兒童商品類2家，約占200平米。機動面積預留800平米，依據招商情況而定。四號樓四號樓 休閑健身養生街休閑健身養生街主營：健身會所、美容美體中心、美容美發、主營：健身會所、美容美體中心、美容美發、足療按摩保健會所、艾療磁療等特色養生會所。足療按摩保健會所、艾療磁療等特色養生會所。定位原因：定位原因：經我公司調查，黃島區還沒有形成規模而且具有高知名17、度和美譽度的此類業態街區，因此是一個市場空白點。本項目中休閑健身養生的街區定位符合國人生活質量提高的總趨勢，而且符合本項目的整體定位和此類項目的環境要求。本項目中此類業種的定位為正規的中高檔休閑消費場所，與其他較為混亂的休閑消費場所區分開來，而且主要消費群體是女性，從而引領黃島的健身、休閑、養生的消費新時尚。此類業種的設立與以上三種業態的設立起到了互相配合互相支撐的作用，更重要的這些業種的消費群體是最具有消費能力和消費潛力的，因此具有很強的可持續性，對本項目的整體發展極為有利。四號樓定位休閑健身養生街后，擬引進健身會所23家，面積約占800平米；擬引進美容美體會所23家，面積約占500平米；美18、容美發23家，約占200平米；足療按摩保健23家，面積約占500平米；艾療磁療等特色養生會所3-4家，面積約占600平米；保健品、護膚品等商品銷售類45家，面積約占600平米。機動面積預留800平米，依據招商情況而定。四、項目定位綜述四、項目定位綜述 1、以上項目的定位是我公司經過嚴密市場、以上項目的定位是我公司經過嚴密市場調查和客戶走訪做出的基準定位，具有很強的市調查和客戶走訪做出的基準定位，具有很強的市場性、科學性和可操作性，隨著招商工作的開展場性、科學性和可操作性，隨著招商工作的開展可做輕微調整，但大的業種更換不可隨意。可做輕微調整，但大的業種更換不可隨意。2、四座樓的項目設置和業種組合是經過我、四座樓的項目設置和業種組合是經過我公司嚴密的論證和近半年的調查討論而擬定的，公司嚴密的論證和近半年的調查討論而擬定的，幾乎所有的街區業種設置就規模性、檔次性、特幾乎所有的街區業種設置就規模性、檔次性、特色性定位上都填補了黃島區的空白，而且這四大色性定位上都填補了黃島區的空白，而且這四大業種互相配合，涵蓋了黃島區的消費中堅人群，業種互相配合，涵蓋了黃島區的消費中堅人群，并可引導黃島區的潛在消費力，成為黃島區的時并可引導黃島區的潛在消費力，成為黃島區的時尚消費首選場所。尚消費首選場所。