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1、商業定位建議商業定位建議提報單位：蓮集團國際有限公司提報單位：蓮集團國際有限公司 張廣生張廣生 總經理總經理領行領行2121臺灣廣場（天津步行街）臺灣廣場（天津步行街）目錄CONTENTSCONTENTS 2 2.項目周邊市場分析項目周邊市場分析 3 3.項目整體項目整體SWOTSWOT分析分析 1.1.項目地理位置項目地理位置 6 6.項目經營特點項目經營特點4 4.領行領行2121臺灣廣場（天津步行街）業態規劃及定位臺灣廣場（天津步行街）業態規劃及定位 5 5.租金預算表租金預算表城市中心地標城市中心地標和平區天津市核心區領行21臺灣廣場（天津步行街）和平區的中心 北方最大沿海國際口岸城市2、，傳統商貿中心；優越地理位置，毗鄰北京，面向渤海；北方經濟中心、國際港口城市、生態城市；充足經濟發展空間與強勁城市發展動力；1 1.地理位置地理位置北方經濟中心建立北方經濟中心和生態城市，提升城市國際地位；成為繼深圳、上海后中國經濟的“第三極”；距北京只需28分鐘車程。和平區：和平區：面積面積10平方千米，人口平方千米，人口47萬萬河東區：面積39平方千米，人口68萬 河西區：面積37平方千米，人口74萬南開區：面積39平方千米，人口79萬 河北區：面積27平方千米，人口62萬 紅橋區：面積21平方千米，人口56萬 濱海新區：面積1978平方千米，人口100萬東麗區：面積460平方千米，人口33、2萬 西青區：面積545平方千米，人口33萬 津南區：面積401平方千米，人口38萬 天津市各區縣簡介天津市各區縣簡介現階段天津地鐵規劃由9條軌道交通線路組成。天津地鐵1號線、2號線和3號線為軌道交通骨干線；天津地鐵4號線、5號線和6號線為軌道交通填充線；7號線和8號線為軌道交通外圍線；9號線為津濱輕軌線的延長線，總長度為227公里。現已開通：天津地鐵一號線，1號線北起北辰區劉園，南至津南區雙林，總長度為26.188公里。其中天津西站至新華路段為既有線，長7.4公里，既有線以北新建路段長7.5公里，以南新建路段長11.4公里。全線共設22座車站。本項目緊鄰本項目緊鄰1 1號線營口號線營口道地鐵4、站，交通極為便捷。道地鐵站，交通極為便捷。天津的地鐵情況天津的地鐵情況萬達商圈萬達商圈南京路商圈南京路商圈萬達廣場萬達廣場本項目本項目地鐵地鐵1 1號線號線客流分布：客流分布：南京路是天津知名道路之一，內環線的重要組成，天津高端商務的聚集地；濱江道是著名的商業步行街，沿街聚集十幾座綜合商場，平時客流量4040萬人萬人/日日以上，節假日客流量超過9090萬人萬人/日日，領行21臺灣廣場（天津步行街）均可鎖定各方向客流。本項目本項目南京路南京路濱濱江江道道1.沃爾瑪超市 6.米萊歐女人店 11.麥購休閑廣場 16.凱賓斯基 21.和記黃埔2.百盛百貨 7.中原百貨 12.時尚基地 17.美美百貨 5、22.君龍廣場3.百貨大樓 8.友誼新天地 13.歐樂購物廣場 18.米萊歐 23.威斯汀酒店4.圣奧體育 9.濱江商廈 14.樂賓百貨 19.號外 24.國際大廈5.勸業場 10.米萊歐男人店 15.伊勢丹百貨 20.津樂匯 25.河川大廈項目所在區域是天津市商業、商務核心地帶，周遍配套完善，板塊成熟，云集了天津市高端的商業、寫字樓和酒店。中高檔百貨：伊勢丹、美美百貨、海信廣場、樂賓百貨、米萊歐、津樂匯等；已入住和即將入住的酒店：凱賓斯基；步行街：項目緊鄰天津市最具人氣與商業價值的“濱江道-和平路金街”商業區，周邊區域內餐飲、休閑娛樂、體育運動、文化教育、醫療服務等配套十分完善。2 2.項目6、周邊市場分析項目周邊市場分析哈 爾 濱 路本案本案 濱濱 江江 道道南南京京路路遼遼寧寧路路樂賓麥購友誼勸業場歐尚中原伊都錦伊勢丹 號外津樂匯天津中心飄飄香烤串狀元烤蹄香中香系列烤串阿拉伯風味烤肉好再來串串香美姐串串香巴蜀風味小吃天津茶湯李紅薯站上海香炸串兩廣小吃店臺灣小吃補給站臺灣老街小吃韓國炒年糕曼谷食客臺灣蚵仔煎在岸甜品屋安緹安張記麻辣燙天津烤鴨店韓式自助燒烤好財記肉餅食樂燒烤津津小吃坊曹記醬驢肉耳朵眼炸糕店綠野仙蹤茶餐廳南京老鴨湯粉清真源云鄉居武漢特色小吃華記上海豆沙派公酥公婆餅新安章魚燒老北京大烤串必勝扒王鐵板燒新新華華路路肯德基馬蘭拉面私房牛肉面十八街麻花李先生牛肉面重慶雞公煲沙縣7、小吃姐弟倆土豆粉過橋米線野山鍋大排檔漢庭開放綠地圣奧國際商城吉利項目周邊市場租金分析項目周邊市場租金分析名稱名稱樓層餐飲分布樓層餐飲分布租金租金物業管理費物業管理費付租方式付租方式領行領行2121臺灣廣場臺灣廣場（天津步行街）（天津步行街）見樓層定位3.54.5元/天押三付三樂賓百貨樂賓百貨7F：休閑時尚餐飲12家6.5元/天押一付六麥購時尚廣場麥購時尚廣場1F：KFC；5F：餐飲6家1620元不等年付（可協商)友誼商廈友誼商廈1F：餐飲7家，新天地電玩城；2FB區：上島咖啡；3F：奇爾特樂園均價：6元/天；其中部分簽約10年，租金3.5元/天/20-35元/月押一付三號外號外B1+1F：3家8、餐飲；B1：4家餐飲7元/天押二付三中原百貨中原百貨7F：餐飲6家；8F：花園酒吧、保齡球、健身房扣率：15%20%；承租：3.54元/天23元/月押一付六國際商場國際商場6F：2家；1F星巴克3.54元/天，部分采用扣率方式押一付六津樂匯津樂匯1F：國際品牌餐飲4家，B1：餐飲11家；B2層位健身、美容俱樂部；5F：餐飲13家均價：6元/天_歐樂時尚廣場歐樂時尚廣場7F：餐飲13家；餐飲部分：6.4元/天44.5元伊勢丹百貨伊勢丹百貨8F：餐飲2家均價：5元/天萬達廣場萬達廣場2F：大食代美食廣場及電影院6.5元/天遼寧路美食街遼寧路美食街餐飲美食一條街：約70家，每大部分在510左右，209、30元/天年付 3 3.項目整體項目整體SWOTSWOT分析分析項項項項 目目目目1、項目雖靠近兩條步行街，人流量大，但因街區改造工程影響，人流很難引入本項目；2、停車位的不足；3、本項目商場門前步行空間狹窄；S SW WO OT T分分析析 1、項目周邊商業的不斷興起和完善，對項目的精準定位有較高的挑戰性。2、周邊消費者對于濱江路餐飲一條街的習慣性消費觀念的轉換。風險：Weakness風險：風險：WeaknessWeakness劣勢：劣勢：Weakness1、項目地理位置優越（轉角位置），廣告面大；2、靠近濱江路步行街，以及遼寧路、哈爾濱道、新華路較成熟的餐飲商圈聚集地，消費力強；3、項目正10、前方綠地可規劃為機械停車場。優勢：優勢：Strong1、軌道交通1號線近在咫尺，為本項目增色不少；2、項目定位餐飲、娛樂相結合，以室內經營的方式，填補本項目的區域空缺。機會：機會：opportunityopportunity項目客群定位項目客群定位項目定位：項目定位：以生活品味為主題，服務逐漸興起新中產階級的餐飲、娛樂、休閑中心。客群定位：客群定位：以中層白領為主體的城市新中產階層，主要服務于1825歲，注重時尚 與、休閑與活潑的人群！【消費特質消費特質】錢是錢是賺賺出來的，不是出來的，不是省省出來的出來的消費是需要有選擇性的，不能是盲目的消費是需要有選擇性的，不能是盲目的不需要極品奢侈，但求11、生活的品質化不需要極品奢侈，但求生活的品質化注重商品價值與品牌價值注重商品價值與品牌價值喜歡精致且優雅的生活喜歡精致且優雅的生活易于接受新鮮事物易于接受新鮮事物擁有快捷且多渠道的豐富資訊擁有快捷且多渠道的豐富資訊工作壓力大，重視自我調節與養生保健工作壓力大，重視自我調節與養生保健追求自我價值實現與個性發展追求自我價值實現與個性發展【消費額度消費額度】(20(20 100)100)元元/人人/次次講究情調和浪漫、關注品味、追求流行個性的講究情調和浪漫、關注品味、追求流行個性的講究情調和浪漫、關注品味、追求流行個性的講究情調和浪漫、關注品味、追求流行個性的白領雅人白領雅人白領雅人白領雅人坐落于天津12、最繁華的兩條步行街遼寧路與哈爾濱道的交叉口；項目主樓共計八層，地下一層；總建筑面積22904.72，地上19515.69，地下3389.03，得房率64%；一層層高6.3m，其余層高4.5m；4.4.項目業態規劃及定位項目業態規劃及定位-方案方案A A：1F1F2F2F以美食城為主軸以美食城為主軸B1：3389.03M21F：2046.73M22F：2014.4M23F：2276.26M24F：2300.05M25F：2298.97M26F：2281.12M27F：2107.99M28F：2199.14M2夾層：1481.47M2B1B1：停車位：停車位1F1F：美食城（獨立店）美食城（獨立店13、）夾層：美食城（獨立店）夾層：美食城（獨立店）2F2F：美食城（獨立店）：美食城（獨立店）3F3F：追求流行特色餐飲：追求流行特色餐飲4F4F：品味時尚特色餐飲：品味時尚特色餐飲5F5F：中大型特色婚宴、宴會餐飲：中大型特色婚宴、宴會餐飲6F6F：游樂場：游樂場7F+8F7F+8F：量販式：量販式KTVKTV7F+8F7F+8F：量販式：量販式KTVKTV美食城領行領行21臺灣廣場臺灣廣場1F-1F-夾層夾層-2F-2F（2046.73+2014.4+1481.47）5542.605542.601F+2F1F+2F沿街面部分為國際連鎖品牌沿街面部分為國際連鎖品牌大店，采用獨立經營模式。大店，采14、用獨立經營模式。1F1F中庭及中庭及2F2F搭配搭配當紅的人氣時尚當紅的人氣時尚餐廳餐廳人氣時尚餐廳3F2276.26流行休閑餐飲領行領行21臺灣廣場臺灣廣場時尚特色餐飲4F2300.05天府傳說、韓羅苑、泰姆燒烤、香香涮涮鍋、趙記老鋪（多爾袞）、川香人家、和味拉面、大成家等。領行領行21臺灣廣場臺灣廣場5F2298.97中大型特色餐飲天天漁港、天府傳說、采蝶軒、鷺鷺酒家、王朝、唐朝、蘇浙匯、俏江南、舒友海鮮酒樓、今海明珠、張生記、沈記靚湯、等。領行領行21臺灣廣場臺灣廣場游樂場6F2281.12游樂場游樂場游樂場、網吧湯姆熊、歡樂世界、卡通尼、金色陽光、兒童天地等領行領行21臺灣廣場臺灣廣場15、7F2170.99量販式KTV熱愛唱歌的狂熱年輕人；喜歡飚歌的潮人一族；釋放壓力的OL;朋友聚會的好地方；有快樂、有歡笑定位餐飲與娛樂的結合，符合現代 人消費理念，一站式消費。K K 歌大本營：品牌KTV：好樂迪、米樂星、麥樂迪、優派、好樂迪、米樂星、麥樂迪、優派、麥迪森、錢柜等麥迪森、錢柜等領行領行21臺灣廣場臺灣廣場8F2199.14量販式KTV領行領行21臺灣廣場臺灣廣場坐落于天津最繁華的兩條步行街遼寧路與哈爾濱道的交叉口；項目主樓共計八層，地下一層；總建筑面積22904.72，地上19515.69，地下3389.03，得房率64%；一層層高6.3m，其余層高4.5m；4.4.項目業態規16、劃及定位項目業態規劃及定位-方案方案B B：B1FB1F2F2F以美食廣場為主軸以美食廣場為主軸B1：3389.03M21F：2046.73M22F：2014.4M23F：2276.26M24F：2300.05M25F：2298.97M26F：2281.12M27F：2107.99M28F：2199.14M2夾層：1481.47M2B1B1：美食廣場（座位區）：美食廣場（座位區）1F+B11F+B1：美食廣場區：美食廣場區夾層：美食廣場（座位區）夾層：美食廣場（座位區）2F2F：美食廣場區：美食廣場區3F3F：追求流行特色餐飲：追求流行特色餐飲4F4F：品味時尚特色餐飲：品味時尚特色餐飲5F517、F：中大型特色婚宴、宴會餐飲：中大型特色婚宴、宴會餐飲6F6F：游樂場：游樂場7F+8F7F+8F：量販式：量販式KTVKTV7F+8F7F+8F：量販式：量販式KTVKTV美食廣場1F+B1=2046.73+3389.035435.765435.761F1F沿街面部分為國際連鎖品牌大沿街面部分為國際連鎖品牌大店，中廳及地下室為開放式美食店，中廳及地下室為開放式美食廣場，采用獨立經營模式，廣場，采用獨立經營模式，B1B1為為座位區。座位區。領行領行21臺灣廣場臺灣廣場1F+B1美食廣場老北京大烤串、新安章魚燒、煎餅果子、公塑公婆餅、曹記醬驢肉、津津小吃坊、香之松肉品、武漢特色小吃、果奶語言水吧18、等1F1F沿街面部分為國際連鎖品牌大沿街面部分為國際連鎖品牌大店，中廳及地下室為開放式美食店，中廳及地下室為開放式美食廣場，采用獨立經營模式，廣場，采用獨立經營模式，B1B1為為座位區。座位區。美食廣場2F+夾層=2014.4+1481.473495.872F2F較較1F1F單價高一級的開放式美食廣單價高一級的開放式美食廣場，并利用場，并利用1F1F的通天梯直達的通天梯直達2F2F，夾，夾層為座位區，層為座位區，2F2F部分為臺灣美食主部分為臺灣美食主力店。力店。老董牛肉面、永和豆漿、四海游龍、布衣粗食、老叔冷面、田點之家、一番咖喱、喜運來港式小廚、吉野家、阿宗面線、韓式小廚、玩味煮義、京都涮19、涮鍋、麻辣王、臺灣肉粽大王等。領行領行21臺灣廣場臺灣廣場2F+夾層=2014.4+1481.473495.872F2F較較1F1F單價高一級的開放單價高一級的開放式美食廣場，并利用式美食廣場，并利用1F1F的的通天梯直達通天梯直達2F2F，夾層為座，夾層為座位區，位區，2F2F部分為臺灣美食部分為臺灣美食主力店。主力店。坐落于天津最繁華的兩條步行街遼寧路與哈爾濱道的交叉口 項目主樓共計八層，地下一層；總建筑面積22904.72，地上19515.69，地下3389.03，得房率64%；一層層高6.3m，其余層高4.5m；項目前綠地可作為停車場使用，方便目的性消費客戶。4.4.項目業態規劃及定位20、項目業態規劃及定位-方案方案C C：5F5F6F6F搭配健身、按摩及桑拿搭配健身、按摩及桑拿B1：3389.06M21F：2046.73M22F：2014.4M23F：2276.26M24F：2300.05M25F：2298.97M26F：2281.12M27F：2107.99M28F：2199.14M2夾層：1481.47M24F4F：大中型婚慶、宴會餐飲：大中型婚慶、宴會餐飲6F6F：中大型足浴、桑拿：中大型足浴、桑拿7F7F：量販式：量販式KTVKTV8F8F：量販式：量販式KTVKTV5F5F：健身房：健身房1F+1F+B1B1：美食廣場（座位區）：美食廣場（座位區）1F1F+B1+B21、1：美食廣場區：美食廣場區夾層夾層+2F2F：美食廣場（座位區）：美食廣場（座位區）2F2F：追求流行特色餐飲追求流行特色餐飲3F3F：品味時尚特色餐飲：品味時尚特色餐飲5F2298.97健身俱樂部星之健、威爾士、力美健、美格菲、舒適一兆韋德、貝菲特等。領行領行21臺灣廣場臺灣廣場游樂場6F2281.12游樂場游樂場足浴、桑拿良子足浴、大桶大足浴、足生堂、海藍云天、太陽島花園浴場、大浪淘沙等領行領行21臺灣廣場臺灣廣場 6 6、項目經營特點、項目經營特點領行領行2121臺灣廣場（天津步行街）經營特點：臺灣廣場（天津步行街）經營特點：1、全幢以美食、娛樂為主2、統一經營3、統一宣傳4、統一管理5、整體形象包裝、客群定位，聚焦年輕時尚族群