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1、多野 Doit Do it Corporation Mastermind Pty LTD WWW.DOITCO.COM 商 業 & 地 產 策 劃 利華名品商業街 委托管理基本操作思路MONEY THOUGHTS“充分演繹企業管理與技術經濟的關系，讓良好的資本運營在利華名品商業街的委托管理實施中得以體現” -多野商業地產項目運作思想篇多野商業&地產策劃勤奮的品質，良好的職業背景，成功的品牌塑造只是遲早的事diligent quality professional knowledge makes success工作前言prefix(central business district)不管我們從事2、什么樣的事業領域，我們都要抱著艱苦創業的態度從極小處去著眼工作，它既是一種良好的工作品質，也是我們成功事業不可缺少的思想束縛 -多野的工作品德l 說真的，我們可能不是最好的商業謀略者，我們只是通過多年的實戰以及精深的研究經驗，為民族商業的發展多做一些具體的有意義的事情。人生觀各有不同，但對多野團隊的創新、進取、嚴謹、務實卻一致認同！多野的成功在與給我們的客戶不斷帶來成功。l 保持項目成功的奧秘也許是將誠實與信念刻在心上，把困難和障礙寫在沙上，讓刻在心中的恒久不變，讓寫在沙上的隨時間揮之即去。l 多野團隊將致力于“勤勉”、“協作”、永遠支持我們的客戶今日的成功與明日的發展。n 多野的操守基礎、優3、秀的商業策劃是商業工作團隊與客戶之間的一種交流，客戶的需求將始終貫穿與多野的整個策劃過程之中，但這并不是說策劃案的易用性可以凌駕于其它因素之上，所有偉大的策劃都是在藝術美、可靠性、安全性、易用性、成本和性能之間尋求平衡與和諧。CHAPTER 1利華名品街總的思維路線友情提醒：以下委托操作實施方案僅僅是多野多公司對本項目的一個基本經營管理思路，其中很多重要定位最需要全面、科學、系統的進行市場調研數據證明后進行必要的調整才可操作的。這里多野多公司只是想通過本草案表明我們操作管理本項目的基本思路。誠然，操作本項目的手法有很多，最終采用什么手法，需要市場調研數據和貴方的支持。但是，多野策劃、操作、管理4、培訓等工作重點的基本步聚不會有大的變化。 該簡案就是要說明這個項目應該怎么樣來操作，做什么？怎么樣做？（將其串起來想就會形成一個全面的經營管理思路）“讓我們不緊不慢地分析利華名品街總的策劃、委托操作思路，從大型商業地產到商鋪出租、希望樹利華企業新形象的主導思想以及資本運營的角度去構思利華名品街商業項目的資金回收、全面啟動、永續經營，收益均衡，從零開始穩步向前”思路一：日照市現有商業基本情況思路二：日照利華名品街經營立意高度在哪里？思路三：利華名品街的最佳商業模式如何定位？思路四：如何操作、技術特點與經營優勢在哪里？思路五：利華名品街的服務內涵及統一管理標準思路六：如何讓這一事業長期永續發展？5、思路七：利華名品街的企業文化與宣傳炒作手法思路八：利華名品街的招商手法思路九：利華名品街的理念規劃思路十： 利華名品街的工作跟進時間表思路十一：利華名品街商品尾房的銷售思路思路十二：多野公司專業管理運營團隊的優勢附件：多野的基本合作思路說明CHAPTER 2日照現有商業基本情況簡略分析日照，因“日出初光先照”而得名，位于山東半島南翼，東臨黃海與日本、韓國隔海相望，西接沂蒙老區臨沂，南與江蘇省贛榆縣接壤，北與青島市、濰坊市毗鄰，是一個新興港城?，F轄東港區、五蓮縣、莒縣、嵐山辦事處和日照開發區（石臼）、山海天旅游度假區，總面積5368平方公里，總人口270萬，其中城區人口25萬人。日照市由于特殊的6、地理位置關系和發達的公路交通，距青島市近200公里，距除州也近200公里，周邊基本無大的城市，因此地域和城市文化的差異使得消費層基本流向還是在日照市內，在當地消費的人群主要是來源于市區中、低收入的居民和市郊農村的農民。近年來由于日照發展速度極快，吸引來不少各地打工者，職工相對穩定，消費主要靠當地居民和產業工人、流動人口，商業消費品流通和消費能力基本穩定，市區商業形成多元化、聚集化結構的發展。1、商業市場格局狀況 日照市商業整體基本分為三大塊市場，一是原老城區以海曲路為主的老商業，其中以日照百貨商業集團公司、利群百貨占據日照大部分老城區市場，各商場分別把守主要商業要點，主導日照市居民消費品的需求7、。二是以石臼區商圈為主的開發區新商業。三是特色店和臨街商鋪以時尚潮流和品牌拓展帶動普通消費群和特殊消費群。2、大型商場的經營現狀日照市百貨大樓 略利群百貨 略太陽城 略注：商業市場的調研是我們成功操作的前提，因時間關系，這部分在此略過。CHAPTER 3利華名品街的立意高度一、 “步行街”的內涵“步行街”實際上是現代商業的一種文化發展表象。它體現的是一個城市現代化商業整體綜合實力，是為了營造一種比超市、百貨等其它商業模式更優更好購物、休閑、餐飲、娛樂一體的綜合商業場所。步行街實際上強化的是一種經營方式與經營特色，它同時體現的是企業”整體實力”的經營理念二、 “步行街”的特色利華名品街“步行街”8、的特色應這樣來概括：充分利用其房地產資源，樓宇銷售、場地租賃、引進為主、自營為輔、專業分工、優勢互補，在這一過程中形成有自己特色的，營造出日照目前還沒有或沒有形成一定規模的市場空白點，并將這些空白點采用現代化的商業運營手法，全方位的表現出來。因此，利華名品街要充分利用其在日照市內目前位置上的絕對優勢，利用自己的商業特色，打造自己的商業步行街品牌完全具備條件的。在這種思路下，利華名品街不需要做大量的投資，只需要在現有的基礎上強化特色，重新調整思路、充實未到位的業態等，就可很快形成自己品牌市場來。其成功的關鍵在于調整目前現有業態，強化經營管理。同時借助各類有影響力的大型活動整合市場，采用多種方式合9、作，聯營、自營、品牌組合等完成步行街的策劃運作。三、 “步行街”的背景實際上“步行街”是房地產行業在不穩定的投資貸款政策背景下的一種新型的房地產商業化運作模式，將充分體現大型房地產企業經營的整體實力，其收效將是十分積極可靠、穩妥的。四、 “步行街”的思維邏輯利華名品街“步行街”的整體經營思路應旗幟鮮明地體現與市場（消費者）的關系，經營目標，實現目標的科學方法及深刻的哲學理想即：事業領域、經營宗旨。市場定位、企業形象定位、經營范圍、經營目標、經營哲學、價值取向、經營戰略等。CHAPTER 4利華名品街最佳商業經營模式定位根據多野公司對利華名品街的簡單觀查和對日照市目前商業的基本了解，多野公司認為10、，目前利華名品街商業項目全面啟動前，必須采用科學的商業操作手法對本項目的經營模式定位、商品定位、業戶定位、布局定位、企業形象定位、宣傳定位等等進行系統的、長久發展性的策劃，否則，本項目就是啟動起來，也會存在極大的風險。這樣操作本項目才會為下一步的全面啟動打下良好的基礎。其實，這些道理我們深信貴公司的高層決策人員一定會明白。若決定這樣做了，余下的就是唯一最重要，也是這個項目能否成功的關鍵就是誰來全面運營管理了。 注：本項目基本出發點是做成一個綜合性步行街的商業體（也可以形成一個小型的shopping mall-購物、休閑、餐飲、娛樂等綜合性的），因此，在本地商圈內沒有大的綜合性的商業廣場，本項目11、啟動后可以填補市場的空白，也對本項目的招商工作帶來促進。但這一切還是要聽從市場的，必須從市場中求證。如果多野接手運營管理的話，就必須重新依據市場數據和目前的現狀重新調整現有業態結構，充實未到位的業態和商品類，只有這樣，才能全面啟動好本項目。也才有下一步做什么，怎么做的前提。 建議：1、 依據現有業態結構，劃分區位品牌街，將整體商業項目分幾大專業市場，然后依據專業市場的特色特點進行全面招商啟動。2、 目前全國商業地產能成功運作的只占總量的三分之一，商業地產要想在激烈競爭的市場中拼殺出來，就必須具備以下三個條件，此三個條件缺一不可。l 讓經營者動心的優惠條件l 具備運營大型商業步行街的專業運營管理12、公司l 足夠的市場啟動資金保證CHAPTER 五如何操作、技術特點與經營優勢操作執行程序一、 劃分區位，統一對各區位進行業態和商品結構的定位二、 確定每一樓層的經營主題及經營思想三、 確定形成各區位的商戶結構。四、 根據區域概念進行布局設計、人、物流規劃的設計五、 對所布局每一片區進行位置評估或租金估價六、 對每一位置進行目標商戶或加盟商定位七、 對每一位置進行主題包裝八、 根據目標商戶或加盟商表及利華名品街招商手冊予以談判洽談。九、 跟進合同簽訂（經營面積、經營項目、入場日期及其它與我們公司協調待定的事項）十、 跟進入場裝修圖紙及設備、工具入場定位十一、 跟進商戶或加盟商的裝修結果、上貨日期13、十二、 對所有商戶或加盟商的營業員進行統一培訓十三、 預備待開發加盟商備忘錄，以便進行商戶或加盟商的重新選擇十四、 策劃開業十五、 成功日常運營利華名品街整體品牌形象的服務定位與統一的管理思想服務與管理范疇前提：我們與業主、經營戶（商戶）及加盟商的關系是一種長期合作、永續經營、互惠互利、共同發展的三向溝通的伙伴關系，具體服務與管理范疇為：S/NSERVICE DESCRIPTION1統一進行步行街的整體規劃布局2統一步行街風險管制與有效運營3統一步行街形象包裝與設計4統一步行街培訓體系（經營戶和管理人員的培訓）5統一步行街企業文化與理念6統一步行街的CI識別形象7統一步行街宣傳定位與公關維護814、統一步行街的營銷策劃與媒體廣告發布實施9統一步行街招商與貨源開發并代理經營10統一步行街的物流管理系統與管理系統配置11統一步行街的商品定位與價格形象定位12統一步行街的質量管理體系與統一的行為識別13統一步行街的服務規范與管理識別14統一步行街的市場秩序與良好的經營氛圍15統一步行街的尾房銷售方式與標識系統16統一步行街的防損體系及運營體系17統一步行街的企業價值觀CHAPTER 7利華名品街品牌形象的企業文化規劃一、 利華名品街的成功與否取決于管理團隊及他們所認同的價值觀念二、 利華名品街的目標是成為大眾商業流通領域的主導者三、 利華名品街的文化觀念、價值觀念均能讓我們感到自豪四、 利華名15、品街的文化內涵是我們對內對外溝通的必須具備的思想品質五、 利華名品街必須具備以下文化品質：三個基本價值觀 八個基本運作原則物質文化 精神文化形象文化 人文概念六、 利華名品街成員的團隊合作與服務七、 公司成員的誠實與忠誠八、 利華名品街必須遵守當地的政策與法律九、 利華名品街與業主、經營戶、加盟商的關系與責任感十、 顧客關系十一、 目標凝聚與價值凝聚利華名品街品牌的經營優勢與技術特點PREFIX：我們要經營成功就必須樹立我們自己鮮明的個性特點，創造令人刮目相看的市場效果，建樹專業的商業品牌S/NTYPICALS DESCRIPTION LISTED AS：1創造日照市內最大、最全的功能化專業商16、業步行街廣場2典型的一站式購物、休閑、娛樂、餐飲、置業廣場3最佳綠色環保步行街4最佳、最全業態組合步行街5最佳商業文化品味步行街6最佳資產組合步行街7最規范管理專業步行街8最大商品流通集散步行街9最大規模品牌拓展專業步行街10最規范顧客停車場步行街11最佳形象包裝步行街12最佳人、物流規劃步行街13最佳品牌組合步行街14最佳風險管制步行街CHAPTER 9 9利華名品街的管理特色我們的商業投資立項對管理必須提出極強的特色要求，概括為如下： 統一化 UNITED MANAGMENT 專業化 PROFESSIONAL 現代化 MODERNIZATION 電腦化 COMPUTERIZE 效率化 EF17、FICENCY 規范化 STANDARDIZE 標準化 STANDARDIZATION 法制化 LEGAL SYSTEM 簡單化 SIMPLIFICATION 智能化 INTELLECTUAL 學習化 STUDIES管理特色是品牌形成的前提！CHAPTER 10利華名品街的全面理念規劃理念經營：成功的關鍵S/N理念類別理念形成1業態理念標準化步行街2商品理念以高度的商品流轉為優先3顧客理念顧客滿意，始終如一，顧客永遠是對的4店員理念我們的員工與眾不同、喜愛自己的工作5投資理念僅作必要的投資，投資利潤最大化6財務理念簡單的管理，量入而出7服務理念我們始終堅持100-1=0的顧客服務原則8領導藝術18、領導亦是公仆9銷售理念利華名品街天天有心意，顧客天天有滿意10文化理念價值觀念，目標凝聚11工作品質一次作對，提升品質，日落原則12團隊理念拼博。敬業，團結，創新13溝通體制有效溝通、“0”障礙值14環境理念舒適，典雅的最佳環保步行街15人格形象誠實的品格16經營理念將最好的商品以最低的價格形象，最佳的服務奉獻給顧客，為社會創造財富，為員工創造機會CHAPTER 11利華名品街企業形象與傳播手法在競爭激勵的市場督導下，利華名品街應以強有力的企業形象整體合力切入市場并迅速取得應有的商業地位，所以我們必須具有宏觀構造企業形象的意識和動力以及運作能力一、 商品形象：質量，品質，規格，花色，價格，包裝19、二、 環境形象：整體管理水平，經濟實力，精神面貌三、 職工形象：職業道德、專業訓練，文化素質，裝束儀表四、 文化特色：價值觀念，行為表象，傳播特色五、 領導形象：知識結構，經驗，組織決策能力，管理意識企業形象是通過企業識別系統（CIS）來加以傳播的：MI：理念識別，行為識別（BI），視覺識別（VI）利華名品街經營管理者/業戶的培訓體系這里所說的培訓體系是專業管理團隊的培訓體系，經營戶培訓體系依據最終定位和業戶的定位而確定其培訓內容。整體培訓會因為不同部門，不同職務的訓練課題是不一樣的。S/N訓練主題（TOPICS）1從零開始，如何認識利華名品街2利華名品街的政策、文化、品質建設3利華名品街的組20、織構成與工作程序4利華名品街的物流管理系統5利華名品街招商部的運作6利華名品街的市調分析系統7利華名品街的顧客關系8利華名品街的商品賠付與質量管制9利華名品街的安險，防損體系10利華名品街的識別系統與特點11利華名品街的服務規范12利華名品街的公共關系維護政策13利華名品街的促銷主題拓展14人事行政執行程序15利華名品街的業績評估辦法具體部門計劃由部門負責人細分利華名品街的整體營銷策劃一、 營銷要領：主題促銷，季節促銷，活動方案，店慶方案二、 具體營銷辦法一月 二月三月四月五月六月步行街新年新氣象春節團拜會春眠不覺曉，處處聞喜鳥優質良品報告會聰明買家、消費高手兒童歡聚利華名品街店注：空格內是每21、一個部門具體的促銷內容三、 工作組織元素：店內特別陳列，特別形象POP、海報、條幅、展臺、媒體、快訊、單張等四、 各種展覽會：五一商品展覽會六月初舉辦第一屆服裝商品展銷會十一舉辦第一屆小商品展銷會中秋商品展覽會注：正式托管后提供更多更優的具備可操作性的策劃實施方案，以上僅舉例說明。 我們認為：眾多的方案中，長期舉辦各種展會是最佳的市場炒作方式，只有這樣可以將本項目炒火炒旺，最終達成貴公司的目標。利華名品街的廣告發布實施方案階段序階段特點廣告類型廣告系統描述第一階段前期籌備期（前30天左右）戶外條幅，路邊、立桿燈旗，招聘廣告，室內POP張貼“穩健，強調精細運作，講求內部建設”第二階段籌備期第3122、天至41天軟廣告硬廣告“走近利華名品街”第三階段籌備期第51天至61天軟廣告“商業航母，利華名品街之作”“利華名品街-你準備好了嗎？”第四階段籌備期第61天至71天軟廣告“又是紅舞鞋你看，那就是利華名品街”第五階段開業慶典方案MTV“慶典喜訊同賀活動安排”第六階段開業前一天開業商品促銷快訊通過報紙夾帶發行注： 新聞媒體的炒作是本項目宣傳手法的一個重點，很多項目都是用媒體炒火炒旺的，怎么樣炒作，炒什么，這是要點。利華名品街招商加盟合同及手冊一、 確定利華名品街與經營戶、加盟者的健康合作伙伴關系二、 利華名品街的企業宗旨與公司簡介三、 利華名品街的禮品賞金規定四、 合同樣本：場地租賃委托合同書、經23、營管理加盟合同、房屋買賣合同等等五、 利華名品街商品結構分布圖六、 利華名品街的現場管理與管理約定七、 業戶管理手冊 八、 每一加盟商將收到并簽收一份經營戶管理手冊CHAPTER 16利華名品街的形象識別包裝要素一、 廣場內外VI不只是簡單的視覺識別，它既有相對穩定的格式化特點，又具有隨地方特點和主題變化而變化的個性，既具恒定性又有變數。二、 VI識別包裝要案l 廣場外部線條輪廓l LOGO標志識別與表現手法l 廣場外圍環境識別l 標價體系與價格表示法l 警告與敬告標志l 特別包裝標識l 指示標志識別l 辦公區標識系統l 文件，印刷品規定l 休閑區，戶外展區識別開業慶典模擬企劃構成方案一、 開24、業慶典的意義與組織工作要素二、 慶典前整體步行街形象包裝（以OPEN為主字樣）三、 街內形象包裝：喜慶POP、異彩紛呈的標價體系、街內怡人背景音樂、店員周到服務、三米微笑、豐滿的商品形象。四、 開業慶典硬廣告計劃（中英方對照）：主題明確、詳實闡述與分析利華名品街的商業立意與系統優勢，讓利華名品街商業異軍突起的個性特點表露無遺五、 開業慶典企劃工作組織方案l 落實與組建慶典現場l 現場布置 l 現場必備品l 慶典時間安排表六、 慶典活動安排七、 促銷商品組織工作l 實惠多多 天天低價l 喜樂多驚爆價 經營戶禮品派送l 商品快訊 VIP購物計劃八、 現場效果圖九、 團隊工作要素利華名品街商業項目工25、作開展計劃表該項目計劃三年內全面規范化管理，并在市場中占有絕對優勢。第一年度：大量地重要工作是在第一年度內，在這一年中工作重點是全面啟動并成功開業。依據這個思路，現將項目的全年計劃作如下簡要說明：l 總體工作項倒計時l 各部門根據總體工作布局時間表制訂本部門的工作倒計時總體工作倒計時如下：（按2007年5月1日-中秋節整體開業倒計）時段S/N工作項目工作期限工作描述完成部門第一階段：策劃形成期1運作辦公區規劃，辦公環境形成辦公桌椅、電腦、電話等企劃部2人力資源主要框架形成招商經理、營運經理、企劃經理、市場推廣經理人事勞資3步行街規劃設計完成人流、物流、專業街、中轉小倉等營運4對步行街進行詳細經26、營定位檔口編號、丈量、經營分類、招商目標定位招商營運5各部門完成運作流程及制度等各部編制本部運作流程各部門7利華名品街訓練開始重點培訓、企業文化與招商策略培訓中心8利華名品街開業前詳細費用計劃提報清單與落實跟進營運財務第二階段：操作期1招商談判開始、完成根據布局圖與目標供應商清單招商部2賣場包裝開始、完成標準識別系統企劃營運3設備、工具定位根據布局與營運要求 營運4工程裝修完成交場包括戶外停車場及周邊營運5各系統安裝調試廣播系統、空調系統、燈光工程、防盜系統營運企劃 6形象推廣人員組織、目標管理、實施 營運企劃 第三階段：展開期1加盟商入場裝修按合同、按布局、按CI企劃 營運2業戶營業員入場加27、盟商必須按標準招聘人員營運3業戶營業員培訓期依培訓計劃 營運4廣場精細包裝不同商品區域不同包裝企劃5開業前的各類軟硬廣告切入市場依廣告時間表營運企劃 6各設備、設施、系統的再檢測建立技術操作手冊營運7團隊建設完成各管理層團隊第四階段：沖刺期1加盟商裝修驗收依裝修標準營運2市場推廣成果取得依目標管理市場3清潔、清理步行街依清潔計劃營運4業戶上貨、布展依營運手冊營運5促銷特別陳列依促銷表企劃 6開業慶典方案形成與執行依開業慶典構成方案7試開業演練人員、系統運作、物流各部8完善工作彌補漏洞各部第五階段：開業期隆重開業10月1日中秋節熱烈詳和園滿業績利華名品街第二年度 正常的日常運營管理和市場營銷管理28、物業管理服務，商戶經營指導培訓服務等第三年度 強化市場占有，優化商品結構，優化商戶結構，日常運營管理。 利華名品街尾房銷售思路 據了解，目前該項目中還有約一百多套尾房沒有銷售出，我公司建議這部份尾房的銷售放在該項目全面啟動后再進行加價銷售，充分利用項目成功啟后的熱勁和該房的絕對位置優勢進行宣傳銷售，采用這種操作思路可將本項目的利益最大化，為集團公司創造更優的業績。CHAPTER 20多野公司專業管理運營團隊的優勢 多野公司是一家專業的商業運營管理和商業策劃公司，十年來服務項目遍及全國各地。是全國策劃公司中少有的具有實體的管理公司，我公司近年來的運營思路是一方面為社會提供商業管理策劃服務，一方29、面做商業實體，即承包開辦自己商號的專業商場、專業市場、超市等等。因此，我公司具有其它策劃公司所沒有的實力和專業運營能力。 我公司擁有近一百七十多個商業及商業地產項目成功失敗的寶貴經驗和經歷，是該項目成功運營的前車之鑒，這些經驗和經歷是用巨大的付出換來的，是無價之寶。雖然各地方因項目不同，或是有其它不同之處，但是，其中基本的運營管理手法和操作思路是一致的，這一點是無可厚非的。 目前，我公司已在日照成立了分公司，在目前運營的商業項目是站前文化廣場的三號樓，該樓我方已將其定位為：香港福滿堂居家為超級市場，五一前正式開業。CHAPTER 21序后語l 我們團隊追求的是一種崇高的具有極其挑戰性的事業 l30、 我們共同期待的是能夠通過共同的努力，精良的協作達成集團的經營目標，實現集團的資產收益l 我們的誠實工作能夠在某一程序上超越顧客的期望值l 我們的基本人格形象為：誠實，勤肯，拼搏，敬業，團結還有什么不能使我們成功呢？！附件：多野的基本合作方式說明多野的基本合作方式說明（貴公司可提出自己的合作方式，雙方協商）首先，多野公司是一家能獨立承擔法律或民事責任的正規公司，貴公司的這個項目是基于我公司的查看和對項目盤活能力的充分準備基礎之上的。將這個項目做成一個品牌，使集團公司的收益能得到一定的保證。但是，不可否認，項目在策劃操作過程中肯定會有很多困難和風險，雙方必須在合作前就能達成共識，一起控制操作風險31、和共同克服困難。這一點是雙方合作的前提。多野友情提醒合作伙伴，本項目啟動原則是先做本項目整體的前期市場調研工作和業態重新定位的調整、以及商品結構的整體重新調整（這一步重要到人命關天，不可少的，必須要做的，調研后形成項目整體的調研策劃操作實施方案）依據實施方案，全方位的進行操作執行。只有這樣才能成功。但，現有的正在進行的各項工作多野接手后將會全力推進。本項目多野公司采用如下方式介入：項目全面托管：項目整體全部由多野公司托管（即人財物，運營管理、物業管理），多野公司將對項目進行全面的策劃、運營、管理、招商、培訓一條龍的方式全程管理服務。多野公司在項目的整體策劃、操作過程中的每一個動作和方案，都必須32、提交策劃操作的文字性方案，并取得合作方的認可支持后，多野才執行操作。項目托管給多野后，多野公司會在本地注冊分公司對該項目進行全面的運營管理，并承擔一切經濟和法律責任。貴方須派一名聯絡員，專門負責委托公司與貴公司的相關協調及文件傳遞。其它細節將在合同中說明。項目托管收費情況如下：l 合同定金8萬元。簽訂合同時一次性支付。l 項目整體重新調研、調整、業態定位、商品結構調整定位等策劃費共計12萬，協議簽訂時先支付一半，完成并提交方案時付清全部l 多野最少派駐托管人員三至六名（依據項目進行情況而定和調整），每月最低基本保低費用共計4萬元。（本項可在完成第一目標后付款時扣除）現有的物業管理人員只留保安和33、保潔工、水電曖工，工資依據現行標準執行，該費用可由貴司轉我方統一發放。l 托管目標：本年度十二月三十一日前全面啟動步行街一二兩層，啟動鋪位應超過一二層總鋪位數的85%以上視啟動完成。完成這一目標，付多野80萬元（同時可扣除前期每月支付的最低保底費總數）；項目全面啟動并正式開業后，也就是第二年度起，托管費用采取自負盈虧的方式進行，即由多野公司在運營管理中，從物業管理費，運營管理費，市場營銷中產生利潤，該利潤為多野托管公司所有。l 第一年度項目啟動資金控制在100萬以內，該費用由貴公司提供，托管公司提供操作實施方案，貴公司審批后執行。該費用主要是宣傳費、營銷費用、差旅費用、日常辦公費用l 項目啟動開業后尾房的銷售工作由多野托管公司進行操作，銷售價在前期房價基礎上加價進行銷售，加價部分由貴公司和多野公司六四分成。即貴公司六成，多野四成。l 托管合作期十年。l 貴方須給委托管理公司配置微型面包車一輛，以方便運營管理。l 貴公司有權對托管公司的財務進行監督和審計。多野公司日照利華商業街項目托管運營思路案 第 21 頁