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1、鶴壁市文化步行街商業定位報告鶴壁市文化步行街商業定位報告第二部分第二部分 商業商業定位方案定位方案第一部分第一部分 定位參考因定位參考因素素第三部分第三部分 招商原則與策略招商原則與策略目錄鶴壁市文化步行街商業定位報告第一部分第一部分 定位參考因素定位參考因素鶴壁市文化步行街商業定位報告參考因素立足本土城市發展規劃支撐因素分析項目所在區位特點商業發展方向競爭情況及差異消費者的消費趨勢適度前瞻性 鶴壁市文化步行街商業定位報告城市發展規劃以新區為中心，城市東移南擴，“一核雙星”“一河五園”未來新區的核心優勢已經確立全市產業中心由老城區向新城區轉移，打造豫北地區服務、市域經濟中心、先進制造業基地加快2、旅游產業轉型升級支撐因素分析鶴壁缺少游客集散中心豐富的旅游資源，年旅客人達1100多萬歷史民間文化豐富項目所在區位特點項目周邊處于建設起步階段，周邊人口稀少，隨著人口增加、配套日趨完善，未來發展前景值得期待處于新區商務休閑區，區域景觀生態資源明顯鶴壁市文化步行街商業定位報告競爭情況及差異商業發展方向單一模式向多元化多方向發展有形銷費與無形消費相結合消費者的消費趨勢體驗式消費增強文化娛樂消費增長趨勢明顯周邊規劃有較大體量現代商業綜合體、步行街利用定位優勢與競爭對手形成差異化鶴壁市文化步行街商業定位報告打造鶴壁市旅游綜合體，提升鶴壁市旅游檔次充分挖掘鶴壁文化、旅游資源發揮項目自然環境優勢，規避項目3、位置劣勢定位方面突出殷商文化魅力、拉動消費人群與周邊項目形成差異化定位，提高我項目物業價值定位方針鶴壁市文化步行街商業定位報告第二部分第二部分 商商業定位方案定位方案A.定位理念定位理念B.項目總定位項目總定位C.目標客群定位目標客群定位D.功能定位功能定位E.業態布局業態布局鶴壁市文化步行街商業定位報告沉淀淇河風韻定位理念濃縮殷商歷史剪影融合古今文化打造文化旅游地標鶴壁市文化步行街商業定位報告以殷商文化為主題淇河文化、鶴壁名俗為輔、結合現代商業的時尚旅游綜合體來鶴壁旅游人群不得不來的地方鶴壁文化藝術窗口，文化的展示、交流、交易平臺中國唯一的殷商文化展示中心鶴壁配套最齊全的完美體驗時尚旅游首選4、地鶴壁旅游新名片12345項目總定位鶴壁市文化步行街商業定位報告目標客群定位旅游度假人群本地時尚人群、商務人士商旅人士鶴壁文化業者客群定位鶴壁市文化步行街商業定位報告白娘子的故事起源于這里古建筑這么美淇河三珍的美味這里人才輩出現代時尚與古文化的完美融合來鶴壁旅游人群不得不來的理由來到這里才知道.鶴壁市文化步行街商業定位報告文化娛購旅游集散地食宿賞演藝商業定位商業功能定位朝拜鶴壁市文化步行街商業定位報告游客聚集中心、中轉站，鶴壁旅游信息發布中心 旅游局牽頭 聯合鶴壁旅行社，設立旅游接待中心、信息中心、旅游會議中心，打造鶴壁市旅游集散地，共享全市旅游客源旅游集散地功能定位鶴壁市文化步行街商業定位報5、告如建造文曲廟、財神廟、雷神廟、三清觀等廟宇道觀建造殷商文化博物館、青銅器博物館、中國第一國家糧倉博物館、古錢幣博物館、中華朝歌姓氏文化館、中國（淇水）詩歌文化館.挖掘殷商文化，引入封神演義故事的相關元素鶴壁歷史文化、淇河文化為元素的博物館文化功能定位鶴壁市文化步行街商業定位報告以泥猴張、泥咕咕為代表的民間藝術家創作展示交流中心以古錢幣、黃河古陶為代表的古玩文化交流中心經營形態以展現鶴壁文化為主題的展覽館以鶴壁藝術文化、民間工藝、當地特色文化為元素的展銷館，匯聚鶴壁文化名人，打造鶴壁文化交流平臺文化功能定位鶴壁市文化步行街商業定位報告經營形態以大平調為代表的戲曲文化交流中心以李中令為代表鶴壁書6、畫文化交流中心文化功能定位鶴壁市文化步行街商業定位報告以古廟會、社火為元素的民間習俗文化展示交流中心復原古代露天集市模式，結合商業活動，展現古代交易文化文化功能定位雜耍、武藝、皮影、舞蹈、廣場戲臺等吸引、帶動步行街客流鶴壁市文化步行街商業定位報告本地特色小吃店本地特色酒樓、大餐飲經營形態打造鶴壁市特色餐飲、時尚餐飲、文化餐飲 聚集地 以淇河鯽魚、蠶絲鴨蛋、無核棗、浚縣八大碗、浚縣王橋豆腐、石子饃等為元素的本地特色餐飲食功能定位鶴壁市文化步行街商業定位報告經營形態美食一條街全國特色小吃：以河南小吃為主的全國各地最具特色的小吃美食聚集地食功能定位鶴壁市文化步行街商業定位報告經營形態仿古院落、商墅形7、式打造鶴壁最具特色的休閑餐飲體驗地茶館、咖啡館：配合相應的休閑設施，如：咖啡文化、茶文化的普及講解等，增添文化韻味及娛樂性；配以西點簡餐，滿足休閑商務人士消費需求；西餐廳、異域風情餐廳：依附仿古建筑，從外觀上區別于普通的餐廳，與異域餐飲文化完美融合；食功能定位鶴壁市文化步行街商業定位報告經營形態寬窄巷子-琉璃會憨刀創意文化園 文化餐飲：餐飲文化與本地特色文化相結合，打造餐飲品牌亮點以鶴壁民間工藝、戲曲文化等為元素，將展覽與餐飲相結合雙黃米酒為主題的餐飲，展現鶴壁酒文化食功能定位鶴壁市文化步行街商業定位報告快餐甜點：各式甜點、中西快餐、水吧點式分布于各個街道經營形態食功能定位鶴壁市文化步行街商業8、定位報告經營形態當地特產：纏絲鴨蛋、無核棗、鶴壁五谷、冬凌草、雙黃米酒為代表的鶴壁特產購功能定位鶴壁市文化步行街商業定位報告經營形態當地特色藝術品、工藝品泥塑、泥玩、石雕、木雕、剪紙、根藝、柳編等為代表的民間藝術品購功能定位鶴壁市文化步行街商業定位報告具有本地文化特色、其它地域特色紀念品展銷館以殷商文化、淇河詩經文化、名人文化、民間傳說為主題的旅游紀念品展銷館匯聚各地域特色的旅游紀念品展銷館非主流文化紀念品購功能定位鶴壁市文化步行街商業定位報告景區配套服務配套藥店、小型超市、銀行、郵局、書吧等購功能定位鶴壁市文化步行街商業定位報告傳統購物業態以文旅依托帶動傳統業態銷售機會服裝、配飾、精品、珠寶9、皮具等購功能定位鶴壁市文化步行街商業定位報告服裝、配飾、精品、珠寶、皮具等領略古建筑風韻，感受歷史文化多種風格（秦漢、隋唐、明清等）、多種形態（殿堂、亭、廊、橋等）的仿古建筑群交相輝映，形成河南唯一的古建筑博物館；引入水系元素，與仿古建筑完美結合，增加項目靈動性、觀賞性。賞功能定位鶴壁市文化步行街商業定位報告設以潼關、泗水關為代表的城門關隘重現哪吒鬧海、姜太公釣魚、大戰泗水關等經典傳說摘星臺、紂王殿等歷史景觀、鶴壁知名景點微縮重建，展現鶴壁歷史文化、自然生態文化神話人物、歷史人物、文化名人雕塑展現鶴壁人文文化觀歷史故事 賞人文景觀以封神榜故事、人物為主線，搭配鶴壁歷史人文景觀，打造全國知名文10、化旅游品牌賞功能定位鶴壁市文化步行街商業定位報告朝拜修建財神廟、三清觀、女媧廟、清真寺等寺廟道觀，增加文化信仰，打造鶴壁朝拜圣地。功能定位鶴壁市文化步行街商業定位報告以封神演義、白蛇傳說等為題材，打造具有主題特色大型文藝演出步行街內布點式隨機的小型表演：如：行為藝術、皮影戲、大平調演繹鶴壁傳說故事演藝功能定位鶴壁市文化步行街商業定位報告慢搖吧、演藝吧、音樂茶座古色古香的建筑、街道與霓彩燈光的搭配，體現現代時尚與歷史文化的完美結合酒吧可與室外有機相通，并且間間具有獨特的風格打造城市休閑娛樂中心，為旅游人群提供閑暇休憩、娛樂場所娛功能定位鶴壁市文化步行街商業定位報告電影院、KTV、臺球俱樂部、會所11、SPA、足療、魚療、電子競技、兒童游樂等娛功能定位鶴壁市文化步行街商業定位報告建設仿古客棧、青年旅社、主題旅館、民宿，提供旅居功能的同時，突顯項目定位，并且與其它相關酒店形成差異化競爭，吸引不同的客群；宿功能定位鶴壁市文化步行街商業定位報告業態布局原則：各業態以穿插形式布局，打造亮點區域 文化貫穿始終，體現人文理念，突出項目定位 主水系西側以旅居、民宿、休閑、博物館、廟宇等為主 主水系東側以娛樂、購物、餐飲、配套等為主 主水系旁增大休閑娛樂面積 一街一水三中心：呈雙線狀形態布局，通過面（廣場或庭院）連接線（步行街），同時在街、廣場、庭院中點綴點狀景觀設施（如景觀小品、牌坊、碑碣、連橋等）。業12、態布局原則酒吧、茶館、餐飲、演藝、文化博覽廟宇、博物館、會館、客棧、民宿、餐飲特色、民間藝術品制作展銷、地方特產、特色餐飲鶴壁市文化步行街商業定位報告3號地塊預落位品類：旅游集散中心、殷商文化博物館、古錢幣、陶器、青銅器展銷館、中國詩歌文化館、書畫制作展覽館、民間藝術展銷館、文化主力餐飲、鶴壁特色美食餐飲、仿古客棧、各類小吃、冷飲水吧、文化類精品、藝術品。業態布局鶴壁市文化步行街商業定位報告2號地塊預落位品類：中國第一糧倉博物館、廟宇、古玩交易、各地特色產品、特色餐飲、全國特色小吃、酒吧、各地特色手工藝、民族工藝品、超市、銀行、郵局、藥店、SPA、足療、兒童配套、創意精品、休閑餐飲、冷飲水吧、13、主題客棧等。業態布局鶴壁市文化步行街商業定位報告1號地塊預落位品類：廟會、社火主題文化博覽展銷街、廟宇、陶藝制作展銷館、酒店、茶樓、會所、影院、KTV、時尚客棧、企業會館、異域餐飲、特色餐飲、精品配套、冷飲水吧等。業態布局鶴壁市文化步行街商業定位報告建議各業態面積占比業態布局鶴壁市文化步行街商業定位報告 兩條主動線，一條以路面為主，一條一入水系 三個中心作為兩條主動線人流交換區域 局部亦可通過通道、庭院、連橋相通人物雕塑、情景小品典故重現、微縮景觀客流動線主動線2主動線1內環動線鶴壁市文化步行街商業定位報告第三部分第三部分 招商原招商原則與策略與策略A.招商原則與策略招商原則與策略B.銷售招商14、建議銷售招商建議鶴壁市文化步行街商業定位報告1、強化文化旅游概念，體現殷商文化主題定位；3、定向招商，挖掘本地品牌，引進外埠、連鎖品牌，打造領軍代表品牌概念，形成領頭羊效應；2、業態合理搭配，提升物業價值，加大體驗式業態比例，吸引客流；4、適度讓利：制定優惠政策，如：招商前期可通過減免租金形式引進目標商戶；5、聯合政府相關部門共同招商。招商原則與策略鶴壁市文化步行街商業定位報告自然銷售進行市場必要的推廣，等客戶上門購買。按照我們的定位方向及品牌選擇，由商戶自行招租經營。銷售模式分析劣勢：銷售周期難以把握；商業定位無法有效執行。優勢：營銷成本低鶴壁市文化步行街商業定位報告銷售模式分析優勢：占有經15、營主導權，可以嚴格按照既定的方向發展，形成長期收益，且享受物業價值提升帶來的遠期利益。商業先行，帶動住宅價格增長。劣勢：沉淀資金，短期無法實現快速資金回籠；遠期風險，如果租金達不到預期目標，則無法帶動商鋪的高價銷售。自持經營、帶租約銷售（前期銷售壓力很大的前提下）銷售招商建議鶴壁市文化步行街商業定位報告商戶投資人開發商所有權使用權經營權優勢：實現資金快速回籠；短期內可實現依定位方案統一經營。劣勢：價格按市場情況，但每年需兌現給投資者的預期回報，等同于低價銷售；租賃期屆滿，則脫離自主經營，無法保證項目按照既定的定位及方向運行。假設每平方米：目標均價：12000元/平方米 返租期限：3年 投資回報率：年8%則：三年兌現投資回報：2880元/平方米 等同于商鋪售價為：9120元/平方米銷售模式分析銷售招商建議返租銷售采用三權分離模式，即所有權、經營權和使用權分別三個不同的個體所有承載。鶴壁市文化步行街商業定位報告 以文化為魂，帶動整體商業的發展，使得文旅綜合項目成為了商業發展的新方向，未來十年，文旅綜合項目的將進入蓬勃發展期，且該類型商業對整體物業價值具有很大拉動作用，若鶴壁項目按照該定位落地，我們將有信心打造成豫北地區最具時尚的旅游綜合體項目！結束語鶴壁市文化步行街商業定位報告謝謝THANKS