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1、石景山萬達廣場步行街石景山萬達廣場步行街 裝修管理裝修管理 北京萬達廣場 陳向東1、常規物業管理裝修管理部分、常規物業管理裝修管理部分2、步行街裝修管理部分、步行街裝修管理部分 2-1、步行街裝修管理特點介紹、步行街裝修管理特點介紹 2-2、裝修前期房產技術對接、裝修前期房產技術對接 2-3、裝修期間時間進度管理、裝修期間時間進度管理 2-4、裝修期間溝通協調要點、裝修期間溝通協調要點3、總結、總結目目錄步行街裝修管理與常規裝修管理的區別與聯系步行街裝修管理與常規裝修管理的區別與聯系1步行街與常規裝修的共同點：步行街與常規裝修的共同點：1、裝修管理流程基本相同、裝修管理流程基本相同-裝修須知、2、審圖、過程控制、驗收。裝修須知、審圖、過程控制、驗收。2、技術管理內容基本相同、技術管理內容基本相同-（閉水試驗、試壓、隱蔽驗收。）。（閉水試驗、試壓、隱蔽驗收。）。常規物業管理裝修管理在步行街裝修管理中的應用常規物業管理裝修管理在步行街裝修管理中的應用n裝修流程：n裝修手冊：n施工現狀確認單n閉水試驗記錄n限期整改單n使用臨時用電安全交底步行街裝修管理與常規裝修管理的區別與聯系步行街裝修管理與常規裝修管理的區別與聯系2 萬達訂單地產的延續萬達訂單地產的延續 時間節點定死時間節點定死 交叉施工普遍存在交叉施工普遍存在 全系統工程全系統工程1、盡早對接，全面有深度、盡早對接，全面有深度2、全力協3、調，督促進度、全力協調，督促進度3、積極協調，有效溝通，創造條件、積極協調，有效溝通，創造條件4、各專業把關，保證按時開業、各專業把關，保證按時開業 特點特點 要求要求步行街裝修管理步行街裝修管理-房產條件對接房產條件對接1n對接原則：對接原則：1 1、盡、盡 早早 對對 接接 -招商落位后，立即展開；招商落位后，立即展開；2 2、全系統對接、全系統對接-對接針對土建裝修、機電設備（電力、空調、消防）；對接針對土建裝修、機電設備（電力、空調、消防）；3 3、有、有 效效 對對 接接-項目公司與商戶共同確認，不發生輕易改動；項目公司與商戶共同確認，不發生輕易改動；4 4、溝通協調溝通協調 -保證4、條件、避免資源浪費保證條件、避免資源浪費步行街裝修管理步行街裝修管理-房產條件對接房產條件對接2n商戶房產條件對接事例商戶房產條件對接事例n例例1-肯德基交場肯德基交場n例例2-呷哺技術條件及要求呷哺技術條件及要求n例例3-呷哺預留條件確認版呷哺預留條件確認版n例例4-呷哺分店用電設備明細呷哺分店用電設備明細步行街裝修管理步行街裝修管理-房產條件對接房產條件對接3步行街裝修管理步行街裝修管理-房產條件對接房產條件對接4n石景山萬達廣場商戶技術條件對接的經驗與教訓：石景山萬達廣場商戶技術條件對接的經驗與教訓：1 1、完成對接時間較早、完成對接時間較早-2008-2008年年7 7月月-8-8月基5、本完成，此時項目建設尚未基電工程，月基本完成，此時項目建設尚未基電工程，項目公司有效的落實對接條件的施工。項目公司有效的落實對接條件的施工。2 2、對接基本有效、對接基本有效-各種文件簽證清楚，未發生重大項目調改各種文件簽證清楚，未發生重大項目調改 房產條件對接當中，對消防系統有所疏漏，尤其是排煙風口和防火卷簾門移房產條件對接當中，對消防系統有所疏漏，尤其是排煙風口和防火卷簾門移位沒有體現，造成后期條改托延時間較多，大約托延總工期位沒有體現，造成后期條改托延時間較多，大約托延總工期10 10天左右。天左右。教訓教訓步行街裝修時間進度管理步行街裝修時間進度管理1n原則：原則：1、商戶盡早進場；、6、商戶盡早進場；及時安排商戶進場裝修及時安排商戶進場裝修2、關注非知名品牌的商戶的裝修進度；、關注非知名品牌的商戶的裝修進度；此類商戶裝修管理缺乏規范化系統化（人員組織、技術能力、物資供應）此類商戶裝修管理缺乏規范化系統化（人員組織、技術能力、物資供應）3、裝修進度表；、裝修進度表；商鋪進場前應提交裝修進度表并張貼于施工現場，當發生時間變更，須及時更新，保持裝修商鋪進場前應提交裝修進度表并張貼于施工現場，當發生時間變更，須及時更新，保持裝修進度可控在控。進度可控在控。4、現場管理；、現場管理；定人定責承包管理，每日統計工作量、施工人數定人定責承包管理，每日統計工作量、施工人數5、及時溝通；、及時7、溝通；及時解決商鋪施工條件及時解決商鋪施工條件,公司日巡場、晚例會制度，對工期拖延的商戶提出針對性要求，在招公司日巡場、晚例會制度，對工期拖延的商戶提出針對性要求，在招商營運配合下，對商鋪保持強勢。商營運配合下，對商鋪保持強勢。步行街裝修時間進度管理步行街裝修時間進度管理2n裝修進度表n例1-呷哺裝修進度表步行街裝修時間進度管理步行街裝修時間進度管理3n裝修時間進度管理n二次裝修檢查表n燃氣灶就位安裝時間n商鋪施工進度評估表n施工電梯使用登記表步行街裝修時間進度管理步行街裝修時間進度管理4n石景山步行街裝修總體進度控制：石景山步行街裝修總體進度控制：n7 7月月208208月月2020日日 技8、術對接技術對接n9 9月中旬月中旬 成立裝修管理小組成立裝修管理小組n9 9月初下旬月初下旬 編制并確定裝修管理文件編制并確定裝修管理文件n10 10月月6 6日日 第一批餐飲商鋪進場第一批餐飲商鋪進場n10 10月月10 10日日1010月月2020日日 第二批毛坯商戶進場第二批毛坯商戶進場n11 11月初月初 洋快餐進場洋快餐進場 n11 11月月10 10日日1212月月15 15日日 精裝修商鋪進場精裝修商鋪進場n12 12月月5 5日日-12-12月月18 18日日 安裝調整店招安裝調整店招n12 12月月5 5日日1212月月17 17日日 開通燃氣開通燃氣n12 12月月1 1日9、日-12-12月月16 16日日 通水、通電通水、通電n12 12月月2020日日 開業開業步行街裝修溝通協調配合要點步行街裝修溝通協調配合要點12、外、外 幕幕 墻墻店店 招招1、施工、施工進場條件進場條件3、機、機 電電項目公司項目公司4、消防改造、消防改造商鋪、裝修單位商鋪、裝修單位進進 度度燃燃 氣氣界面交接點界面交接點商管管理部商管管理部現場成品保護及安防現場成品保護及安防工程部工程部招商營運部招商營運部步行街裝修溝通協調配合要點步行街裝修溝通協調配合要點2n08版制度規定：n工程副總為步行街裝修管理小組負責人（組長），工程副總要全面掌控裝修管理工作，代表公司對內、對外協調，召集相關10、會議。n商戶二裝進場會議紀要步行街裝修溝通協調配合要點步行街裝修溝通協調配合要點3n關于消防系統改造的意見：n在某些城市城市綜合體業態尚無明確消防驗收規范，通過消防驗收是一件相對復雜的工作，因此，建議明確由項目公司負責整體消防驗收。n為避免因消防系統改造驗收困難，建議由原施工單位承擔，商戶消防改造工程，商管公司負責對接、協調n石景山步行街消防改造報價步行街裝修溝通協調配合要點步行街裝修溝通協調配合要點4店招管理店招管理店招控制要點店招控制要點:招招 商商 營營 運運 部部：整體形象；整體形象；工工 程程 部：部：規格尺寸、材質、施工工藝；規格尺寸、材質、施工工藝；集集 團團 商商 管管 拓拓 11、展展 部：部：協調、整理、把關；協調、整理、把關；集集 團團 規規 劃劃 院院 景景 觀觀 所：所：最終把關、確定；最終把關、確定；集團規劃院項目負責人：集團規劃院項目負責人：審定、批準；審定、批準；步行街裝修溝通協調配合要點步行街裝修溝通協調配合要點5n機電配合問題照機電配合問題照片（風機盤管出片（風機盤管出風段無法安裝）風段無法安裝）步行街裝修溝通協調配合要點步行街裝修溝通協調配合要點6裝修現場條件實景照片：裝修現場條件實景照片：步行街裝修溝通協調配合要點步行街裝修溝通協調配合要點7n石景山萬達廣場步行街裝修溝通協調配合小結：石景山萬達廣場步行街裝修溝通協調配合小結：1、第一時間與項目公司12、明確了項目公司為消防驗收責任 單位；2、現場施工水、電基本能夠保持供應，電工巡視；3、垂直運輸和通道存在一定困難，安排專人協調有效；4、與項目公司機電專業協調工作量較大5、外幕墻施工滯后對商戶裝修影響較大商鋪裝修中常見技術問題商鋪裝修中常見技術問題n1 1、餐飲商鋪新風對接時未安裝調節閥，造成新風供給、餐飲商鋪新風對接時未安裝調節閥，造成新風供給不均勻。例如：麻辣誘惑不均勻。例如：麻辣誘惑-首段風壓大，噪音也大，首段風壓大，噪音也大，末端無風末端無風 。n2 2、火鍋商戶：前廳蒸汽較大，但又未裝排氣裝置，、火鍋商戶：前廳蒸汽較大，但又未裝排氣裝置，造成溫度過高。造成溫度過高。n3 3、個別商戶13、，廚房內未安裝補風機，造成廚房排風、個別商戶，廚房內未安裝補風機，造成廚房排風不暢不暢n4 4、穿線不規范：未穿管或穿線管未固定、穿線不規范：未穿管或穿線管未固定n5 5、店招未接入自身回路；、店招未接入自身回路；n6 6、負荷分配不均勻；、負荷分配不均勻；n7 7、回路標簽未制作、回路標簽未制作；裝修管理體會裝修管理體會n1、良好的合作關系良好的合作關系 與項目公司及施工單位應建立良好合作關系保持良好溝通（例如：口頭溝通后，與項目公司及施工單位應建立良好合作關系保持良好溝通（例如：口頭溝通后，再發再發OAOA流程）流程）n2 2、通過會議解決問題、通過會議解決問題 每日召開裝修管理進度每日召14、開裝修管理進度 商鋪進場條件落實會議商鋪進場條件落實會議,有效的推動了問題的解決。有效的推動了問題的解決。n3 3、提高裝修期工程介入的質量、提高裝修期工程介入的質量 裝修期容易造成工程部工作重心過于偏重裝修管理，忽視技術介入，裝修期容易造成工程部工作重心過于偏重裝修管理，忽視技術介入，造成接電、造成接電、接水、空調調試等困難，完全依賴施工單位，反而影響裝修收尾。接水、空調調試等困難，完全依賴施工單位，反而影響裝修收尾。n4 4、引入專業化小分隊、引入專業化小分隊 通過引入專業化小分隊快速解決裝修及空調調試進度置后的問題，保證商鋪及通過引入專業化小分隊快速解決裝修及空調調試進度置后的問題，保證商鋪及時進場及開業。時進場及開業。特別感謝集團商管領導正確的指導以及兄弟公司無私的幫助！特別感謝集團商管領導正確的指導以及兄弟公司無私的幫助！石景山萬達廣場步行街裝修管理匯報石景山萬達廣場步行街裝修管理匯報匯匯 報報 完完 畢畢 謝謝謝謝