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1、東莞XX步行街商場用戶手冊東莞市XX物業服務有限公司XX年X月東莞XX步行街商戶手冊致XX步行街各商鋪用戶：謹代表XX步行街（以下簡稱本步行街）歡迎閣下進駐步行街，并敬祝閣下生意興隆!本手冊刊載有關商場設施、商戶之責任、應急措施等方面的資料。敬請各商戶及其屬下之雇員熟讀本手冊內所刊載之資料。我司在制定此手冊時，已力求詳盡，但此手冊仍不可盡含所有步行街管理領域或實際事情。如閣下需要任何協助或希望提出任何有助于改善步行街環境的建議，請隨時與步行街物業管理公司聯絡，電話：XXXX-XXX，傳真：XXX-XXXXXX，敝管理公司必定樂于盡力為閣下效勞。我們謹藉此機會向所有商戶在遵守本手冊所載指引的合作2、表示謝意。東莞市XX物業服務有限公司XX年X月X日管理規則在閣下獲得本單元之使用權前，閣下該已簽了管理公約，現按有關公約所授予之權力及秉承公約所提及的有關規則，擬定有關本步行街的管理規則。目 錄前言 3第一章管理公司及管理人員4第二章遷入出/ 手續及程序6第三章 步行街守則8第四章 保安、防止罪案及緊急聯絡人 15第五章 防火措施 16第六章 查詢 20第七章 管理費、基金及滯納金 21第八章 有償服務及特別服務電話 22備注：請親臨管理公司填妥以下表格，辦理有關申請手續。序號表 格 名 稱序號表 格 名 稱1客戶緊急聯絡資料5申請額外室內清潔服務2申請額外電話線6有償服務項目3申請室內維修服3、務7申請租賃廣告招牌4申請額外清倒垃圾服務8申請制作商鋪指示牌前 言XX步行街位于東莞XX鎮XX路，由東莞市XX實業發展有限公司投資開發。XX步行街首期總建筑面積達9萬平方米，由7幢歐陸式風格的商業大樓組成，有4條街，每條長250米，一至三層商鋪800多個；其負一層設有大型停車場及超市。各幢建筑間設有36座天橋連接，及30臺名廠手扶電梯和10臺高速寬敞客貨梯。步行街布局安排及外觀經由名師設計，采用歐陸式建筑風格，集飲食、娛樂、購物、休閑于一體。東莞市XX物業服務有限公司（以下簡稱“管理公司”），為一專業物業管理機構，并特聘請XX物業服務有限公司為物業管理顧問。作為XX步行街之物業管理公司，本公4、司將全面負責XX步行街之各項設施及設備的管理、保養、維修等工作。為廣大商戶提供國際專業水準、盡善盡美的管理服務，籍此機會，本公司全體同仁對各商戶進駐XX步行街表示熱烈歡迎！本手冊旨在提高商戶對XX步行街的管理守則及制度的了解，并提供本商場設施的使用指引，包括XX步行街有關管理策略及規則、步行街基本情況、物業管理公司提供的服務及一般性資訊資料。本手冊內管理守則及規例會因需要而作出適當調整，內容亦將會及時修訂，本物業管理公司將及時公告或通知商戶有關條例的改變及提供新修訂部份予商戶參考。本手冊力求完善及實用，以便各商戶能夠及時翻閱所需資料，惟本手冊仍無法涵蓋所有服務內容，如各商戶對本手冊內容有任何疑5、問，敬請蒞臨或致電管理公司查詢，本公司定當竭誠為各商戶效勞。第一章 管理公司及管理人員一. 管理服務東莞市XX物業服務有限公司將以資深及專業的物業管理經驗全日24小時不停地全面提供優質的物業管理服務予各商戶。管理公司的主要服務范圍（但不限于）包括：保持本步行街服務系統正常及有效地運作；保持本步行街所有公共地方包括外圍廣場、中心廣場、樓梯、走廊、車庫及外立面等地方的清潔及處于良好狀況；維護本步行街的保安及公共秩序；解決/解答商戶有關本步行街管理的投訴及查詢；聯絡政府有關部門及協調工作；保持及不斷改善本步行街環境，包括本步行街的節日裝飾等；保持本步行街內所有公共地方的綠化設施處于良好狀況。二. 管6、理公司商戶或訪客如需協助或查詢，可致電或直接到管理公司，電話：XXX-XXXXX，管理公司的辦公時間如下：星期一至日 上午8：3018：00在辦公時間外，管理公司會安排職員當值，保持向商戶提供專業的物業服務。三. 管理人員(一) 如需管理人員提供協助或查詢管理事項，請于辦公時間致電管理公司；(二) 此外,本步行街駐有資深專業的工程技術人員隊伍,為本步行街提供機電及工程上的全面支援服務；(三) 本步行街物業管理人員均由步行街物業管理公司聘用,并發予員工證，各商戶如對管理員工身份有所懷疑，可要求該員工出示有效員工證或致電管理公司查詢；(四) 各商戶不可要求本步行街管理員工，為其提供與本步行街管理無7、關的服務；(五) 各商戶不可直接懲誡本步行街管理員工，如對該員工不滿，應向管理公司提出，由本步行街管理公司采取適當的措施；(六) 各商戶無須提供額外服務小費予本步行街管理員工，如有本步行街管理員工提供服務后索取小費，敬請立即通知本步行街管理公司，以便對該管理員工采取適當措施。 遷入/出手續及程序辦理收鋪手續四. 遷入手續及程序二 次 裝 修遷入及聯絡資料(一) 商戶請帶同有關遷入通知前往管理公司辦理有關遷入手續及繳交應付本步行街物業管理公司的費用,領取有關單元的鎖匙,并簽署管理公約；(二) 商戶開業前如需進行單元內部裝修,敬請詳閱裝修手冊,并按有關程序及規定向管理公司辦理裝修手續；(三) 商戶8、應保證其委托的搬運公司/人員遵守管理公司指示,從指定路徑進入本步行街及保證道路暢通,同時于搬運時亦應注意保護本步行街公共區域的設備、設施，如有造成損壞，有關商戶須作出相應的賠償；(四) 開業后，商戶應向管理公司提供其單元內人員名單及具體聯絡方法，以備發生緊急事故或在必須情況下聯絡之用。同時，遇有上述名單或聯絡方法有所更改，敬請即時通知本步行街管理公司更改登記檔案，避免發生緊急事故或在必須情況下無法聯絡而造成不必要的損失。 提前一周通知五. 遷出手續及程序繳清一切有關費用按 序 搬 運 商戶如需遷出本步行街，請提前一周發出書面信函通知本步行街管理公司，并注明遷出日期及按下列程序辦理有關遷出手續，9、否則物業管理公司將拒絕單元內之設備、設施搬出本步行街。(一) 申請辦理撤銷租用設備、設施服務合約（若有），包括電話直線、分租車位。(二) 退還從物業管理公司借取之一切財物（若有）。(三) 繳清有關應付而未付之帳項（若有），包括管理費、電費、水費、停車費及其他租用設備、設施之服務費用（若有）等。(四) 于遷出時，商戶保證其委托的搬運公司/人員遵守本步行街物業管理公司之規定，從指定路徑遷出本步行街及注意保護本步行街公共區域的設備、設施；如有造成任何損壞，有關商戶須作出相應的賠償。步行街守則六. 更改或加建工程(一) 商戶進行裝修前，請詳細參閱裝修手冊。(二) 裝修手續及程序：1. 商戶選定裝修承建10、商后，商戶應提交裝修申請書，二套裝修材料、結構方案圖紙等予管理公司審批，商戶如需有關裝修之承建商代辦手續，有關裝修承建商須持有商戶的委托書（如商戶為公司名義，則須公司蓋章及簽署）。2. 待裝修方案審批完成后，商戶須繳交費用，由管理公司發給施工許可證及裝修工人臨時出入證后方可動工。七. 清潔服務(一) 商戶必須將日常垃圾用垃圾袋裝好密封，并放于指定的位置，不可隨意棄置于本步行街公共地方，如商戶違反有關規定，管理公司將派人清理并向該商戶收取所需的有關費用。(二) 公共清潔服務并不包括單元內的清潔，商戶單元內之清潔可自費聘請本步行街家政服務員代為清潔，或自聘全職直屬員工清潔，但不得另聘其它清潔公司清11、潔，以確保本步行街秩序及避免不必要的糾紛及誤會發生。(三) 有關垃圾清倒安排，管理公司將不斷與各商戶聯絡，通知有關收集的形式及時間，敬請各商戶留意，并予以充分合作。八. 物品運送(一) 大件物品的搬運或物品搬運時間需時較長者，須提前一個工作天通知管理公司，并請注明搬運時間、物品種類、尺寸、重量及具體負責人，以便管理公司能作出相應安排，指示運送路線及安排人手指揮及調度，以確保各商戶的財物安全、本步行街秩序的暢通無阻及避免不必要的爭執發生。(二) 在物品運送過程中，應小心注意，確保步行街環境及設施免被損壞。(三) 凡因違反上述規定，管理公司有權立即終止該項運送措施，并向有關商戶追討因此產生的責任及12、費用。(四) 貨物進出的管理1. 各商鋪需要進出貨物時，應向物業管理公司申請核發貨物進場或者貨物放行條。2. 為保障各商戶的財產安全，各商戶應當向管理公司提交其公章及法定代表人或者負責人的簽字樣本。送出貨物時，各商戶或其法定代表人、負責人必須在貨物放行條上簽署確認，經管理公司檢查核對后放行。如果貨物放行條登記不相符，管理公司可予以阻止放行。3. 各商戶運送貨物時使用管理公司指定的裝卸平臺和貨運電梯，并按照管理公司指定的路線運送。4. 運送超高、超長、超重等大型貨物，或需要在非營業時間運送貨物，必須經管理公司同意，并在管理公司專人監管下于指定非營業時間內運送。5. 步行街內必須使用膠質車輪的手推13、車運送貨物。6. 運送貨物時因行為不當造成他人人身、財產受到損害或者使步行街公用設施受到損害的，當事人必須依法承擔相應的責任。九. 宣傳及兜售 在本步行街內嚴禁進行宣傳及兜售活動，各商戶/租戶必須合作及防止此類事件發生。十. 懸掛旗幟或天線除獲得管理公司書面許可外，所有商戶/租戶不可以在其窗門、或外墻及其他地方伸展、懸掛旗幟或天線等物件。十一. 危險物品商戶/租戶不可存放任何危險物品或易燃易爆物品在本步行街內任何地方。十二. 滋擾行為商戶不可以制造或容許可能影響其他商戶之噪音、音樂、氣味等滋擾。及為了避免步行街內的消防、廣播等系統受到干擾，不得在商鋪內安裝各類影音設備，確需于鋪內安裝上述設備須14、經管理公司書面同意并確保步行街其它系統不受干擾。十三. 使用者的權責在任何情況下，商戶不可以更改其單元之用途或將其單元用作管理公約、管理規定及物業土地批文用途所限制以外的用途，商戶也不可使用本步行街或其室內進行任何違反國家法規或不道德的用途。十四. 緊急進入商戶單元遇有發生緊急事故（如發生火災或水浸等），而有關商戶不在其單元內，管理公司為減低商戶及本步行街人身/財產受損及避免因等候有關商戶過久而延誤進行緊急措施以致蒙受更大損失，管理公司將保留權利使用任何方法破門進入有關單元或受其影響的單元內，采取相應搶救措施，為此而引起致商戶的損失，管理公司除不負責任何相關損失外，更保留向引致事故之商戶追討所15、有有關責任及損失的權利。十五. 阻塞公共地方及物品放置為確保本步行街的整潔、美觀及公眾安全，嚴禁將貨物、雜物等放置于公共走道、電梯大堂、樓梯及其他公共地方，以免阻塞通道及違反消防條例。若發現上述通道被阻塞或有占用公共地方的情況，管理公司將不作通知物主而將物品移走，管理公司除不負責一切損失外，更將向有關商戶索償有關清理費用。商鋪內的貨物等物品應擺設整潔，有序安全，物品堆放時頂端到天花板的距離不少于50cm，地拖、掃帚等用具應當藏置于不顯眼的位置。十六. 保險(一) 物業管理公司已購置物業結構、公共地方、公用設備及公眾責任保險。但商戶仍需自費購置其所屬單元的有關保險（如火險、財產險等），以免發生意16、外時蒙受重大損失。(二) 遇有商戶做出任何行為或發生事故而引致本步行街及其他單元的保險成為無效或令該等保險的保金提高，則有關商戶須承擔全部責任及賠償一切有關的損失。十七. 單元外觀為保持步行街整體的整潔及高檔次，商戶不得擅自拆改鋪面的門或外墻，亦不應直接張貼或懸掛物件于鋪面外墻上。十八. 修訂本手冊管理公司會因應需要，隨時修改、刪除或增加此手冊內任何條文，以確保本步行街管理工作能保持高質水平，及保障所有商戶的共同利益。十九. 營業時間管理(一) 步行街的營業時間1. 營業時間以步行街的營業時間為準，上午09:00至晚上10:302. 營業時間若有變動，管理中心會預先書面通知各商戶。(二) 在營17、業時間內各商鋪應按時營業，各商鋪未經管理中心同意，不得關門停業。如有特殊情況，暫停營業需經管理中心批準同意。二十. 非營業時間管理(一) 各經營單位需要在規定的營業時間以外的加班的，應當在當天下午17時前向步行街管理中心提出申請，未經管理中心同意的不得在非規定時間以外工作。經批準的，必須從步行街的員工通道或者管理中心指定的其他通道出入。(二) 營業時間結束或者加班結束后，員工在離開前必須關閉電閘，確保店鋪在非營業時間內的安全。因商戶、商鋪員工疏忽造成他人人身、財產受到損失的，商戶必須承擔法律責任。(三) 商戶必須確定非營業時間內處理緊急情況的負責人，并將名單及有關聯系方式遞交管理中心備案。發生18、緊急情況時，管理中心將通知負責人到場協助解決。如因商戶或其負責人未遵守本條規定造成管理中心不能及時與負責人聯系或者負責人不能到場的，相關的責任將由商戶承擔，在此情況下，管理中心有權采取非常措施以緩解緊急狀況。二十一. 公共能源服務(一)冷氣供應：步行街內中央空調冷氣在營業時間內供應，各商鋪需要延長空調冷氣時間的，應提前24小時向管理中心申請，經批準的，必須支付延長供應空調冷氣的費用。(二)供水：步行街對各商鋪的供水時間為上午09：00至晚上22：30，商鋪員工清潔用水可在清洗間取用。(三)供電：步行街對各商鋪的供電時間為上午09：00至晚上22：30。(四)電梯服務1. 步行街內自動扶梯的運行19、時間為上午09：00至晚上22：30；2. 步行街內的客貨電梯在營業時間內運行，非營業時間，需使用電梯的商戶應提前通知管理中心派員操作，有關費用由商戶承擔。二十二. 特別說明(一) 如有下列非管理公司因管理過失造成的，管理中心無須對此承擔責任，一切責任由商戶自行負責。1. 該商鋪內所設之固定裝置與設備突然損壞，或因管道爆裂而水浸等造成商戶或其他人的人身、財產的傷害及損失；2. 商戶由于電、水使用上的不當，引起爆炸、停止運作或其它故障而造成商戶的損害；3. 該鋪及其內人身和財產的安全，商戶應自行采取適當的保安措施及向保險公司投保，管理中心不負責商戶由此帶來的損失。(二) 因下列情況（不限于）所造20、成的步行街服務中斷，管理中心無須對商戶負責。1. 各項公共設備、設施、裝置必要之維修保養；2. 外界（市電、市自來水、燃氣供應）所造成的停水、停電、停氣；3. 上級部門進行消防等安全檢測；4. 消防演習及緊急情況處理；5. 為提高該步行街的檔次和整體形象而進行翻新、改造、修繕工程。第二章 保安、防止罪案及緊急聯絡人一. 公共安全本步行街的公共安全任務由一隊優秀的安防隊伍擔任,并配以本步行街的精密保安系統,例如閉路電視、通訊設備等，所有系統及本步行街巡邏均為全天候24小時不斷運作，并由本步行街自動系統中央監控。此外，管理公司高級職員將密切指揮安防隊伍的服務，并對任何投訴積極地作出適當的處理。二.21、 閘門感應系統建議各商戶自行裝設一閘門感應系統，與保安控制室連接，加強保安的技術防范，目的在于查探是否有任何人在單位上鎖后試圖闖入。三. 意外、偷竊、盜竊、可疑物品等任何商戶如目擊任何上述事件或物品，請即通知就近管理人員或安防員。第三章 防火措施防火指南包括四部分：第一部分：火警指令第二部分：疏散指令第三部分：消防系統第四部分：防火措施一. 火警指令(一) 當你確實目睹火警發生時，保持鎮定：1. 將最就近的手動警報系統的玻璃片打碎，火警鐘會長鳴；2. 通知消防局，致電：119；3. 指示最就近的人員通知管理公司或致電：5222865；4. 可嘗試使用就近的消防喉轆將火撲熄（如火警由電力裝置引起22、，應使用氣體滅火筒）；5. 須確保自己身處安全位置，如火勢蔓延無法控制時，應立即撤退至地面，等候消防人員到場，或進行本商場疏散行動。(二) 當你獲悉火警發生時，保持鎮定，發生火警時，火警鐘會鳴響，各商戶應：1. 所有人員撤離至安全地點；2. 所有人員離開其單元時，應關上所有門鎖；3. 切勿使用電梯逃生。(三) 如何使用消防喉轆：1. 逆時針方向打開消防喉轆箱內的閘掣；2. 將消防喉轆拉至起火位置；3. 如要射水，把消防喉轆龍頭橫手掣轉至與龍頭成一條線。二. 疏散指令當你得悉本步行街其他地方發生火警，但各商戶所在的單元/樓層并沒有火警鐘鳴時，請等候管理公司或消防人員指示，此指示通常會經管理公司人23、員致電給你或親臨知會。(一) 當等候指示時：1. 仍需保持鎮定；2. 緊鎖貴重物品；3. 關掉所有電器用品之電源；4. 停止使用電話。(二) 如緊急疏散令發出，保持鎮定：1. 當所有人員離開單元后，鎖上單元的門窗；2. 切勿使用電梯；3. 不要奔跑，使用最近的樓梯離開本商場；4. 不要攜帶笨重物品；5. 服從在場管理人員及消防人員的指示；6. 商鋪之防火責任人須在疏散前后清點所有職員人數，以便協助在場消防人員，若發現有職員失蹤，請即通知消防主管或管理人員。三. 消防系統(一)手動警報系統 手動警報系統毗連各層之消防喉轆,此前面裝上可碎玻璃及印有“火警打碎玻璃”的字樣，當玻璃打碎后，火警鐘便會長24、鳴而管理公司控制中心亦會即時收到訊息； (二)其他設備 本商場裝置煙霧感應器，當感應有煙時，管理公司控制中心會立即收到訊號并作出適當措施；(三)通訊 非必要時請勿致電管理公司，以免妨礙其他重要電話通訊，如消防責任人需進一步了解情況，應直接向“滅火指揮中心”查詢，此中心將設于步行街廣場附近之“臨時疏散集合處”。四. 防火措施以下各項防火措施，所有人員均須熟悉及遵守。事實上，大多數之火警均由疏忽大意造成，為更有效地防止火警發生，各商戶應遵守本手冊內所列有關之防火須知事項，以避免火警之發生。(一) 于長時間離開單元前，請關掉所有電器用品之電源；(二) 應使用合標準之電源插座，盡量避免使用萬能插頭加重25、用電負荷；(三) 切勿企圖自行維修失效之電源用品，應由合格之電器技工進行；(四) 切勿自行更改單元內之電路裝置；(五) 切勿在單元內儲存易燃易爆物品，如石油氣、火水等；(六) 于吸煙時必須提高警惕，切勿將未完全熄滅之煙蒂棄于垃圾桶內；(七) 切勿阻塞走火通道；(八) 所有消防出路防煙門須保持關閉，但絕對不能上鎖；(九) 各商戶應清楚認識各消防逃生路線。查詢如商戶有任何查詢或建議改善本步行街的管理服務,請致函下列地址:名稱:東莞市XX物業服務有限公司地址:東莞市XX鎮XX路64號XX步行街電話:XXXX-XXXXXX傳真:XXXX-XXXXXX本公司的員工將樂意解答商戶的查詢。此外商戶亦可親身前26、往本管理公司，當值的主管或接待人員將會記錄商戶的投訴或建議，本公司會即時調查及盡快作出相應的措施。本公司深知物業服務是一門不完整的科學，及深信所有政策及方針必須定期檢討，尋求進步，所以貴商戶提出的合理意見，必定能使本管理公司的管理服務精益求精。第七章 管理費、基金、滯納金一. 首月管理費各商戶在其單元辦妥租賃手續時應當繳付首月管理費，計費日期自發展商向商戶發出收樓通知書或向商戶發出入場通知書之日起計。二. 管理費管理費以預繳三個月的方式收取。各商戶（包括承讓人）首次繳款時須向管理處支付三個月之管理費，及后各商戶（包括承讓人）仍須每月按時繳交一個月之管理費，以確保物業管理處在任何時候都預收各商戶27、三個月預繳管理費用。商戶在租賃合約終止時可憑租賃合同到XX步行街物業管理處退還有關的預繳款。三. 維修基金物業管理公司可從日常管理費收入中撥出2%作為維修基金儲蓄，以備日后大型修繕工程及設施、設備換置時支付開支。四. 滯納金各商戶如未能在到期日起十五天內繳付任何其應付的款項，商戶除須繳付有關款項外，物業管理公司有權向該商戶收取滯納金，該滯納金計算方法為如下：每日累計欠交管理費額2上述計算方法如有更改，將不作另行通知。第四章 有償服務及特別服務電話一. 有償服務(一) 為提供方便及優質管理服務予各商戶，物業管理公司將安排有償服務，有關服務內容及相關費用請隨時詢問管理公司。(二) 商戶如需申請額外28、電話線路，可致管理公司辦理。(三) 如商戶需管理公司提供室內維修服務、額外垃圾處理服務或室內清潔服務，請致管理公司辦理。(四) 如商戶需租賃步行街內之廣告燈箱或使用公司名稱指示牌，請致管理公司辦理 。二. 特別服務電話(一)急救電話報警：110火警：119急救中心： 120(二)交通122(三)其他常用電話：公安局：XXXXX國稅局：XXXX勞動分局：XXX智力人才市場：XXXXX勞務人才市場：XXX天氣預報：121話費查詢：170報時臺：117查號臺：114速遞業務：XXXX郵編查詢臺：185電話故障臺： 112本手冊旨在供商戶參考并解釋其權利及責任，本身并非法律文件，管理公司保留隨時因情況變更而修改其內容之權利并將知會商戶。商戶若需更詳細資料，可參閱管理公約。若本手冊內容有異于管理公約，應以公約原文所載為準。若閣下單元轉租時，請將此手冊轉交新商戶，多謝合作。13