午啪啪夜福利无码亚洲,亚洲欧美suv精品,欧洲尺码日本尺码专线美国,老狼影院成年女人大片

1、中偉中偉神農步行街神農步行街定位報告定位報告 營銷中心 2011-01.2目 錄篇一：調研分析篇二：項目定位篇三：操作建議篇四：財務分析 營銷中心 2011-01.3篇一：項目分析 營銷中心 2011-01.41.1 城市總體布局現有城區規劃新城區規劃坦塘組團規劃水沖組團 城市的總體規劃結構為“一條軸線、兩個中心、多個組團”，未來城市總體布局將形成“一城兩區，帶狀相連”的空間形態。規劃以現有城區為依托，以嘉禾大道為發展軸，逐步往北拓展。一條軸線：以嘉禾大道為未來的發展主軸。兩個中心：新城區形成行政、文化中心；老城區形成商業中心。多個組團：老城組團，居住人口5.5萬人；水沖組團，居住人口1萬人；2、新城組團，居住人口5.5萬人；坦塘組團為工業組團。營銷中心 2011-01.51.2 項目基本條件總用地面積：25444.56，約38.1畝總建筑面積：74812.93，約7.5萬計容建筑面積：56860.70建筑密度：51.89%容積率：2.58總停車位：373（地上45，地下328）商業：43147.96一層商業面積：12802.51（可去化面積約10000）地下商業建筑面積：6761.36地下停車位面積：11190.87住宅：12512.74 高層住宅建筑面積：4351.50（可售）多層住宅建筑面積：8161.24（部分可售）注：拆遷戶在1、2棟，面積為1200 營銷中心 2011-013、.6u 項目四至珠泉路四至老嘉禾一中人民路中華路l 項目緊鄰嘉禾縣核心商業街人民路，位于核心商圈內；l 人民路作為主要市政街道，人流、車流混雜，物業形態老舊，業態結構混亂；l 人民路上目前一鋪難求，難以承擔日漸增長的市場需求；l 項目呈南北走向平行于人民路和體育路（相隔600米）之間，客觀形成為核心商圈內唯一的南北向非機動車人流主通道；l 綜上所述，項目的商業價值毋庸置疑；營銷中心 2011-01.7核心商圈示意圖嘉家福開心湯姆步步高珠泉商貿城 營銷中心 2011-01.8珠泉商貿城嘉禾大市場人民路核心商圈1.人民路中段是目前嘉禾縣的商業主軸，沿人民路中段為嘉禾縣目前核心商圈，是嘉禾縣居民日常4、消費、休閑購物的主要場所；2.珠泉商貿城附近以小商品批發為主；3.嘉禾大市場目前以建材批發為主，目前仍在市場培育期；4.金城商廈僅10間臨街鋪面，目前尚未銷售，可能將采用拍賣形式；另1、2樓所設賣場仍在招商中，招商目標為超市。本項目金城商廈1.3 城市商業布局 營銷中心 2011-01.9根據實際調研情況，對本案具有參考價值的僅有人民路中段商業數據。租/售價格業態構成租/售現狀人民路中段租金在100150元/月，現無銷售記錄，據了解2年前售價已超過1.5萬元/。品牌服飾、餐飲、休閑娛樂為主；其中以購物為最主要功能，輔以部分餐飲、休閑、娛樂功能。容量不足，目前一鋪難求。營銷中心 2011-01.5、10本項目金泰華城鑫源世紀城神農濱谷灣金城商廈1.4 城市住宅布局 營銷中心 2011-01.11 現有住宅項目數據位置物業類型樓盤體量戶型銷售價格銷售現狀鑫源世紀城嘉禾大道與神農路交匯處12棟，1棟電梯房，11棟樓梯房總建面積5.4萬，共有住宅550套熱銷戶型：150三房，180四房樓梯房均價1400/，電梯房均價1900/樓梯房一期已售5棟；電梯房尚有部分房源。神農濱谷灣金田東路，嘉禾大市場東側多層、小高層總建面積16萬，共有住宅943套以150190三房/四房為主住宅均價1700/左右目前一期樓梯房售罄，電梯房尚有部分房源。金泰華府晉屏南路至南豐廣場路段27棟，25棟樓梯房，2棟電梯房總6、建面積24.9萬，共有住宅1408套四房六房為主樓梯房均價1730/，電梯房均價1900/分三期開發，現售二期，尚有部分房源銷售。金城商廈人民路南段4棟多層共有住宅60余套三房/四房為主均價1680/平方米左右2011年年初開盤，尚剩余一半左右房源，但已售物業大部分是回遷戶及內部消化。營銷中心 2011-01.121.5 競爭環境分析 同期項目分析鑫源世紀城：住宅為主，商業為輔，有少量臨街鋪面；且位于新城區，離核心城區較遠。神農濱谷灣：住宅為主，有少量商鋪；位于嘉禾大市場東面，但嘉禾大市場為建材批發市場，且尚處于市場培育初期。金泰華府：住宅為主，商業為輔，有部分臨街商鋪；但位于城南，離現有核心7、城區較遠；金城商廈：位于人民路南段，離本項目較近，但僅有10間臨街鋪面，設計有6000左右賣場，目前仍在招商；住宅檔次低。嘉禾縣同期項目與本案無同質競爭現象，本案商業具有嘉禾縣其他同期項目無可比擬的優勢；本案住宅或將受到周邊項目的擠壓。現有商業分析人民路：是目前嘉禾縣的核心商業街、商業主軸，緊鄰本案；但人民路同時也是主要市政街道，人流、車流混雜，物業形態老舊，業態結構混亂；且受其體量限制，目前人民路上一鋪難求。珠泉市場：以小商品批發為主，臟、亂、差，典型的自然形成的批發市場，與本案無沖突。嘉禾大市場：以建材批發為主的專業市場，尚處于培育初期，業態結構與本案無沖突。嘉禾縣目前與本項目相似的成熟商8、業區僅有與本項目緊鄰的人民路，但人民路在項目體量、物業形態上都無法滿足日益增長的市場需求與消費需要，對本案銷售基本不構成威脅；本案銷售階段不存在與成熟商業區的競爭，后期經營上或將與人民路出現依托融合取代的發展關系趨勢。營銷中心 2011-01.131.6 本章小結 本項目處于核心商圈內，地塊走向合理，地理位置極其優越，與嘉禾縣其他同期項目不存在任何同質化競爭現象。項目商業部分具有不可復制和比擬性，存在較大溢價空間。住宅部分需依托項目商業部分絕對優勢進行準確的差異定位，消除市場抗性，推進銷售。營銷中心 2011-01.14篇二：項目定位 營銷中心 2011-01.152.1 項目商業定位復合形態9、多元組合、特色突出的街區式商業綜合體；引領嘉禾城市消費方式的高端城市商業前沿；湘南財富聚集區湘南商業第一街2.1.1 形象定位 營銷中心 2011-01.16基本功能衍生功能發展功能購物功能休閑功能娛樂功能餐飲功能體驗購物城市舞臺城市商業名片2.1.2 功能定位 營銷中心 2011-01.172.1.3 目標客戶定位泛郴州地區的私營業主、投資客戶、公務員、企事業單位職工等2.1.4 商業價格定位根據當地市場反應，暫定二層商業均價6000元/、地下商業及三、四層商業持有根據目前人民路商鋪租金水平，按十年回報反推，暫定一層底商均價20000元/營銷中心 2011-01.182.2 項目住宅定位210、.2.1 形象定位通過各種功能互補建立相互存在的價值關系從而形成不同時段的城市多樣化生活城市核心，商業綜合體 營銷中心 2011-01.192.2.2 產品戶型定位鑫源世紀城神農濱谷灣金泰華府金城商廈熱銷戶型：150三房，180四房以150190三房/四房為主四房六房為主三房/四房為主嘉禾縣現有項目住宅戶型：根據現有項目的市場反應，目前嘉禾縣住宅市場對大面積戶型有一定偏好，以此為依據，本案住宅戶型暫定以130160的三房、四房為主，輔以少量110130三房及少量160以上四房、五房。營銷中心 2011-01.202.2.3 目標客戶定位目標客戶為項目商業經營戶、嘉禾及其周邊地區商戶、工礦主、返11、鄉企業主、公務員、企事業單位職工等，以改善型需求為主，輔以部分投資性需求。2.2.4 住宅價格定位鑫源世紀城神農濱谷灣金泰華府金城商廈樓梯房均價1400/，電梯房均價1900/住宅均價1700/左右樓梯房均價1730/，電梯房均價1900/均價1680/平方米左右嘉禾縣現有項目住宅價格：根據現有項目定價，結合嘉禾丘陵地貌少平地的實際情況，以及本案定位，本項目住宅暫定價為：多層最低價1800元/、最高價2200元/，均價2000元/；高層最低價2000元/、最高價2500元/，均價2200元/營銷中心 2011-01.21篇三：操作建議 營銷中心 2011-01.223.1 開發策略開發策略核心12、為拔高定位，快進快出；商業先行，住宅依托商業的熱銷造勢推進銷售。節點控制節點控制的核心要素為：2011年6月1號進行商業VIP卡的發售；2011年10月前開盤。項目去化周期：商業去化周期12個月；住宅去化周期36個月。2011.6.1，商業VIP卡發售 2011年10月之前，項目開盤項目商業前期推廣會員推廣、會員升級商業集中推廣期2012年10月前，商業去化完畢借商業熱銷造勢，推出住宅 營銷中心 2011-01.233.2 推廣策略蓄水期強銷期持銷期尾盤期第一輪推廣第二輪推廣第三輪推廣第四輪推廣蓄水期強銷期商業銷售項目推廣住宅銷售 營銷中心 2011-01.24第一輪推廣推廣主題主題：湘南商業13、第一街推廣節點：至2011年6月1號具體活動安排：1.步行街發布會 將產品推向市場，引發話題2.商家簽約會 招商配合，引進大型超市、肯德基等連鎖快餐以及大型影院，布局主力店3.VIP金卡發售 首批意向客戶圈定，再一次引發話題廣告布置：1.發布會前發布大型戶外廣告，預熱項目2.簽約會前鋪開燈箱、車體廣告。營銷中心 2011-01.25第二輪推廣推廣主題主題：世界五百強入駐（招商成功）推廣節點：2011年6月1號至2011年年底具體活動安排：1.嘉禾路演、桂陽路演、郴州路演 擴大推廣范圍，引爆區域內熱議2.會員推介會、會員聯誼會等（湘南商業變局高峰論壇、步行街商業模式經營論壇等）強化會員推廣，進行14、會員升級，從金卡到白金卡再到鉆石卡，對意向客戶進行篩選，引入 “中 偉會”概念3.開盤 年底年底實現商業去化80%4.高端住宅產品說明會暨大型文藝晚會 推出住宅產品，又一次引發話題廣告布置：1.配合三地路演，平媒、流媒、DM、電視、廣播、短信等各平臺廣告全面鋪開2.住宅推出前布局戶外廣告，開始進行住宅廣告推廣 營銷中心 2011-01.26第三輪推廣推廣主題主題：借商業熱銷造勢，推進住宅銷售，主推“城市核心生活區”概念推廣節點：2012年年初至2013年年底具體活動安排：1.住宅VIP發售 圈定住宅意向客戶2.2012年五一節開街 進一步熱炒商業，維持項目熱度，拉動住宅銷售廣告布置：1.戶外、15、傳單、流媒結合，配合項目立面、樣板間等實景效果 營銷中心 2011-01.27第四輪推廣推廣主題主題：財富生活的最后席位推廣節點：2013年6月至2014年2月具體活動安排：1.剩余去化 至2014年2月2.去化完畢 營銷中心 2011-01.28篇四：財務分析 營銷中心 2011-01.294.1 靜態投資分析1500萬營銷、招商、管理成本資金投入估算表項目資金投入項目回購8000萬建安成本805521200元/9700萬園林、配套200萬扣除項目投入-2000萬投入總計：1.74億0.05億2000元/2400多層住宅0.39億6000元/6500二層商業資金溢出估算表可銷售面積銷售均價(估算)銷售額一層商業900020000元/1.8億高層住宅367102200元/0.81億溢出總計：3.05億持有物業價值估算面積抵押估值(估算)抵押總值商業171233000元/5100萬去化周期去化周期uu商業：商業：1212個月個月uu住宅：住宅：3636個月個月整體收益整體收益uu 現金收益：現金收益：1.311.31億億uu 持有物業：持有物業：0.510.51億億uu 總收益：總收益：1.821.82億億