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1、億翰智庫 執(zhí)行總裁2數(shù)據(jù)來源：巧芯科技現(xiàn)象一：有多少企業(yè)已經(jīng)不再投資？現(xiàn)象一：有多少企業(yè)已經(jīng)不再投資？20192019年年，700家房企中，新增公司少于5個(gè)的有518518家房企，其中沒有新增公司的有365365家房企；等于接近75%75%的房企已失去再投資能力。“2017201720182018 2019201932%32%表：2017-2019年700家房地產(chǎn)集團(tuán)新增項(xiàng)目公司數(shù)量320192019年年，據(jù)人民法院公告的破產(chǎn)文書，檢索“房地產(chǎn)”關(guān)鍵詞，共有 467467家企業(yè)。2016年-2018，此類企業(yè)數(shù)量分別為184184、274274、410410家。“一線城市核心二線普通二線三四線2、表：2019年破產(chǎn)房地產(chǎn)公司各城市能級(jí)分布占比現(xiàn)象二：有多少企業(yè)面臨清算？現(xiàn)象二：有多少企業(yè)面臨清算？4表：2019年北京部分限競(jìng)房項(xiàng)目成交/限售均價(jià)對(duì)比編號(hào)編號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱區(qū)域區(qū)域批證套數(shù)批證套數(shù)去化率去化率成交均價(jià)成交均價(jià) 限售均價(jià)限售均價(jià)漲跌幅度漲跌幅度1和悅?cè)A璽昌平64672.45%4681849877-6.13%2華萃西山門頭溝95812.42%4803451205-6.19%3金辰府昌平6270.48%4918653000-7.20%4萬科翡翠西湖豐臺(tái)150728.87%3814841230-7.48%5大興金茂悅大興138842.00%3863442061-8.15%6熙悅觀3、湖房山5448.27%3420837245-8.15%7萬象華府昌平41961.34%4975354197-8.20%8旭輝城房山75416.71%3393137000-8.29%9金悅府大興49830.92%4988555016-9.33%10中國(guó)鐵建國(guó)際公館亦莊1003-4700052695-10.81%11頤璟萬和大興41155.47%4894755016-11.03%12金地大湖風(fēng)華房山8768.79%3312437245-11.06%13熙湖悅著房山12166.74%3285837245-11.78%14金樾和著房山89034.04%3409138994-12.57%15金隅學(xué)府亦莊4、990-4600052695-12.71%16碧桂園世奧龍鼎延慶91618.89%2744232000-14.24%17招商雍合府大興63275.32%4710955800-15.58%表：2019年6-11月典型城市項(xiàng)目平均開盤周度去化率城市6月7月8月9月10月11月北京73%50%37%66%45%32%成都47%49%41%45%43%46%福州67%47%66%30%33%37%杭州83%83%84%78%72%69%濟(jì)南52%48%47%36%41%27%南京54%77%42%67%61%56%青島56%54%49%56%61%62%蘇州84%90%80%95%86%66%天津785、%50%59%65%58%42%重慶70%71%60%58%52%68%鄭州74%70%65%68%56%71%西安87%85%81%78%79%72%武漢74%82%69%81%76%57%廣州42%36%41%51%47%35%深圳46%46%35%50%30%54%上海25%43%48%48%37%52%長(zhǎng)沙66%66%82%58%59%63%佛山49%34%57%84%45%43%中山53%63%52%65%18%25%現(xiàn)象三：有多少項(xiàng)目已經(jīng)賣不到指導(dǎo)價(jià)？現(xiàn)象三：有多少項(xiàng)目已經(jīng)賣不到指導(dǎo)價(jià)？數(shù)據(jù)來源：巧芯科技20192019年行業(yè)邏輯年行業(yè)邏輯6一切以一切以“穩(wěn)穩(wěn)”為主為主穩(wěn)：穩(wěn)：既是6、目標(biāo)既是目標(biāo),更是底線更是底線因城施策因城施策+因企施策因企施策格局優(yōu)化，優(yōu)勝劣汰格局優(yōu)化，優(yōu)勝劣汰外圍放水，地產(chǎn)筑壩外圍放水，地產(chǎn)筑壩（三大治理路徑）（三大治理路徑）政策邏輯：7路徑一：外圍放水，地產(chǎn)筑壩路徑一：外圍放水，地產(chǎn)筑壩0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 2018/12018/22018/32018/42018/52018/62018/72018/82018/92018/102018/112018/122019/12019/22019/32019/42019/52019/62019/72019/82019/92019/10成交面積（萬平）成交金7、額（億元）圖：圖：20182018年年1 1月月-2019-2019年年1010月月TOP50TOP50房企土地成交量?jī)r(jià)變化情況房企土地成交量?jī)r(jià)變化情況節(jié)流節(jié)流緩?fù)顿Y緩?fù)顿Y開源開源抓回款抓回款圖：2019年房地產(chǎn)融資收緊和央行貨幣政策脈絡(luò)圖5 5月月6 6月月7 7月月4 4月月1111月月9 9月月中央政治局會(huì)議重申房住不炒中央政治局會(huì)議重申房住不炒郭樹清批評(píng)房地產(chǎn)過度融資郭樹清批評(píng)房地產(chǎn)過度融資全面收緊信托、銀行、海外債等融資全面收緊信托、銀行、海外債等融資渠道渠道全面降準(zhǔn)全面降準(zhǔn),下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率1 1個(gè)百分點(diǎn)個(gè)百分點(diǎn)降息：下調(diào)降息：下調(diào)MLFMLF利率利8、率全面降準(zhǔn)全面降準(zhǔn),下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率率0.50.5個(gè)百分點(diǎn)個(gè)百分點(diǎn)2323號(hào)文，信托融資全面收緊號(hào)文，信托融資全面收緊1 1月月0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%201120122013201420152016201720182019圖：圖：20112011年年-2019-2019年年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中定金及預(yù)收款比例中定金及預(yù)收款比例（%）9 9月月郭樹清強(qiáng)調(diào)堅(jiān)決打擊非法金融活動(dòng)，郭樹清強(qiáng)調(diào)堅(jiān)決打擊非法金融活動(dòng)，遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化傾向遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化傾向數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、億翰智庫9、1.48可以有可以有“小陽春小陽春”但不能但不能“入夏入夏“！一二線不能一二線不能“過熱過熱”，三四線不能，三四線不能“過冷過冷”！蘇州、大連等熱點(diǎn)二線城市調(diào)控加碼部分高杠桿、拿地王的出頭企業(yè)融資受限需求釋放需求釋放經(jīng)濟(jì)壓力經(jīng)濟(jì)壓力政策松動(dòng)政策松動(dòng)城市冷熱不均城市冷熱不均“地王地王”再再現(xiàn)現(xiàn)“因城施策因城施策”“因企施策因企施策”市場(chǎng)出現(xiàn)市場(chǎng)出現(xiàn)“小陽春小陽春”1 1）城市）城市“自救自救”，不再感性，調(diào)控力度微調(diào)，不再感性，調(diào)控力度微調(diào)2 2）企業(yè)）企業(yè)“自救自救”，不再堅(jiān)守，現(xiàn)金流為王，不再堅(jiān)守，現(xiàn)金流為王3 3）消費(fèi)者）消費(fèi)者“自救自救”，不再瘋狂，觀望情緒漸濃，不再瘋狂，觀望情緒漸濃下10、半年市場(chǎng)呈現(xiàn)三大特征企業(yè)積極應(yīng)對(duì)加快推貨加快推貨，積極展開促銷政策邊際放松邊際放松部分城市的調(diào)控松綁以“穩(wěn)”為綱“730”730”會(huì)議會(huì)議提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”“小陽春小陽春”行情結(jié)束，市場(chǎng)開始回落行情結(jié)束，市場(chǎng)開始回落路徑二：因城施策路徑二：因城施策+因企施策因企施策上半年：需求驅(qū)動(dòng)，出現(xiàn)小陽春上半年：需求驅(qū)動(dòng)，出現(xiàn)小陽春下半年下半年：需求萎縮，：需求萎縮，啟動(dòng)啟動(dòng)“自救自救”模式模式（治理邏輯）最終目標(biāo)9企業(yè)升維精進(jìn)，強(qiáng)者恒強(qiáng)企業(yè)升維精進(jìn)，強(qiáng)者恒強(qiáng)28%50%62%75%0%10%20%30%40%50%60%70%80%200920102011201220132014211、0152016201720182019圖：2009-2019年1-11月行業(yè)集中度變化TOP10TOP30TOP50TOP100行業(yè)降維淘汰，競(jìng)爭(zhēng)力較弱的企業(yè)面臨行業(yè)降維淘汰，競(jìng)爭(zhēng)力較弱的企業(yè)面臨“淘汰淘汰”行業(yè)一定會(huì)在，但企業(yè)不一定行業(yè)一定會(huì)在，但企業(yè)不一定在在路徑三：格局優(yōu)化，優(yōu)勝劣汰路徑三：格局優(yōu)化，優(yōu)勝劣汰行業(yè)集中度攀升行業(yè)集中度攀升“爆雷爆雷”企業(yè)日漸增多企業(yè)日漸增多數(shù)據(jù)來源：各企業(yè)公告，億翰智庫20202020年行業(yè)趨勢(shì)年行業(yè)趨勢(shì)113.1以穩(wěn)為主，要素回歸核心邏輯以穩(wěn)為主，要素回歸核心邏輯核心核心一、一、行業(yè)行業(yè)回歸回歸“調(diào)節(jié)調(diào)節(jié)”邏輯邏輯二、二、政策政策回歸回歸“箱體箱體”邏輯12、邏輯三、三、城市城市回歸回歸“價(jià)值價(jià)值”邏輯邏輯五、五、企業(yè)企業(yè)回歸回歸“經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)”邏輯邏輯四、四、消費(fèi)者消費(fèi)者回歸回歸“居住居住”邏輯邏輯行業(yè)回歸行業(yè)回歸“調(diào)節(jié)調(diào)節(jié)”邏輯邏輯15.012.40 2 4 6 8 10 12 14 16 20002001200220032004200520062007200820092010201120122013201420152016201720182019圖：2000-2019年1-10月全國(guó)商品房銷售額（萬億元）數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、億翰智庫圖表：2015-2019上半年YH50房企利潤(rùn)表現(xiàn)手段一：手段一：地價(jià)難降，房?jī)r(jià)難漲，行業(yè)利潤(rùn)率下降大勢(shì)所地價(jià)難降13、，房?jī)r(jià)難漲，行業(yè)利潤(rùn)率下降大勢(shì)所趨趨0%10%20%30%40%50%010002000300040005000600020152016201720182019H1凈利潤(rùn)（億元）凈利潤(rùn)同比增速保量：行業(yè)未來發(fā)展空間將保持保量：行業(yè)未來發(fā)展空間將保持1515萬億，機(jī)會(huì)仍在萬億，機(jī)會(huì)仍在去質(zhì)：去質(zhì)：壓縮行業(yè)利潤(rùn)壓縮行業(yè)利潤(rùn)，引導(dǎo)企業(yè)參與引導(dǎo)企業(yè)參與B2GB2G“保量去質(zhì)保量去質(zhì)”觀點(diǎn)一：觀點(diǎn)一：20202020年房地產(chǎn)行業(yè)交易量仍將保持年房地產(chǎn)行業(yè)交易量仍將保持1515萬億上下規(guī)模萬億上下規(guī)模13數(shù)據(jù)來源：各地方統(tǒng)計(jì)局、億翰智庫政策回歸政策回歸“箱體箱體”邏輯邏輯u 城市承壓城市承壓u 政策松動(dòng)：14、有條件解限購政策松動(dòng)：有條件解限購觀點(diǎn)二：因城施策是主導(dǎo)思想，局部小松有戲，全局大調(diào)無望觀點(diǎn)二：因城施策是主導(dǎo)思想，局部小松有戲，全局大調(diào)無望土地出讓金和銷售金額土地出讓金和銷售金額增速下滑增速下滑城市城市重點(diǎn)關(guān)注u紅色字體為近期有條件放松人才政策城市14“資金驅(qū)動(dòng)資金驅(qū)動(dòng)”“價(jià)值驅(qū)動(dòng)價(jià)值驅(qū)動(dòng)”轉(zhuǎn)轉(zhuǎn) 變變市場(chǎng)機(jī)會(huì)市場(chǎng)機(jī)會(huì)2015年開始政府在去庫存背景下開始放水，城市出現(xiàn)“輪動(dòng)彈鋼琴”城市經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、人口、規(guī)劃等基本面有支撐處于核心都市圈的城市等（外力，資金流向）（內(nèi)力，自身價(jià)值釋放）“能級(jí)能級(jí)+區(qū)域區(qū)域”“區(qū)域區(qū)域+城市群城市群”表：典型區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展特征區(qū)域區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展特征市場(chǎng)發(fā)展特征典型城市15、市典型城市市場(chǎng)現(xiàn)象場(chǎng)現(xiàn)象長(zhǎng)三角整體比較健康，個(gè)別城市出現(xiàn)透支現(xiàn)象鎮(zhèn)江、常州等城市市場(chǎng)壓力整體偏大等珠三角部分城市供大于求，市場(chǎng)分化明顯東莞、深圳市場(chǎng)整體量?jī)r(jià)穩(wěn)定，表現(xiàn)相對(duì)較好珠海、惠州、江門等其他城市市場(chǎng)熱度不高，需求回落環(huán)渤海供應(yīng)過量，需求透支自政策收緊后已低位運(yùn)行兩年多，市場(chǎng)庫存處于高位，如天津、廊坊等中部市場(chǎng)分化嚴(yán)重合肥、鄭州等出現(xiàn)下滑，武漢、長(zhǎng)沙等總體活躍西部整體下行趨勢(shì)明顯，部分城市保持穩(wěn)定西安自政策升級(jí)后，市場(chǎng)成交處于持續(xù)下滑狀態(tài)昆明、南寧等城市成交稍有下降，但整體保持穩(wěn)定城市回歸城市回歸“價(jià)值價(jià)值”邏輯邏輯觀點(diǎn)三觀點(diǎn)三：市場(chǎng)趨勢(shì)重：市場(chǎng)趨勢(shì)重區(qū)域聯(lián)動(dòng)，輕城市輪動(dòng)區(qū)域聯(lián)動(dòng)，輕城市輪16、動(dòng)15消費(fèi)者回歸消費(fèi)者回歸“居住居住”邏輯邏輯7.0%7.5%8.0%8.5%9.0%9.5%10.0%10.5%2018.1-22018.32018.42018.52018.62018.72018.82018.92018.12018.112018.122019.1-22019.32019.42019.52019.62019.72019.82019.92019.1圖：社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增速情況 北京、深圳土拍重啟70/90政策 北京、上海發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)房多措并舉保證供應(yīng)多措并舉保證供應(yīng)（政府端）（政府端）開始控制總價(jià)，匹配對(duì)應(yīng)的購買需求 強(qiáng)調(diào)多樣化的功能性控總價(jià)、強(qiáng)調(diào)功能性控總價(jià)、強(qiáng)調(diào)功能性17、（企業(yè)端）（企業(yè)端）區(qū)域區(qū)域/項(xiàng)目間價(jià)值更加分化項(xiàng)目間價(jià)值更加分化消費(fèi)者：回歸居住核心，更關(guān)注項(xiàng)目性價(jià)比消費(fèi)者：回歸居住核心，更關(guān)注項(xiàng)目性價(jià)比價(jià)格價(jià)格配套配套交通交通服務(wù)服務(wù) 有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘信c區(qū)域、迎合消費(fèi)者需求的項(xiàng)目會(huì)持續(xù)熱銷 不被消費(fèi)者認(rèn)可的，將會(huì)被拋棄數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局消費(fèi)力下降，產(chǎn)品回歸消費(fèi)力下降，產(chǎn)品回歸“控總價(jià)、重功能控總價(jià)、重功能”需求回歸居住，區(qū)域需求回歸居住，區(qū)域/項(xiàng)目?jī)r(jià)值分化項(xiàng)目?jī)r(jià)值分化觀點(diǎn)四：消費(fèi)者回歸理性消費(fèi)，性價(jià)比、功能性需求將重回市場(chǎng)觀點(diǎn)四：消費(fèi)者回歸理性消費(fèi)，性價(jià)比、功能性需求將重回市場(chǎng)16企業(yè)回歸企業(yè)回歸“經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)”核心核心圖：2015-2019上半年YH518、0家典型房企凈負(fù)債率走勢(shì)表：典型企業(yè)2014-2019年上半年凈負(fù)債水平變化情況人才杠桿人才杠桿 中梁：阿米巴模式服務(wù)杠桿服務(wù)杠桿 金科：美好生活家產(chǎn)品杠桿產(chǎn)品杠桿 融創(chuàng)：“桃花源”系列企業(yè)經(jīng)營(yíng)核心由財(cái)務(wù)杠桿到經(jīng)營(yíng)杠桿企業(yè)經(jīng)營(yíng)核心由財(cái)務(wù)杠桿到經(jīng)營(yíng)杠桿典型企業(yè)紛紛加大經(jīng)營(yíng)杠桿典型企業(yè)紛紛加大經(jīng)營(yíng)杠桿1 1經(jīng)營(yíng)杠桿經(jīng)營(yíng)杠桿2 23 34 4管理杠桿管理杠桿 碧桂園：高周轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報(bào)、億翰智庫0%50%100%150%200%201420152016201720182019.H1觀點(diǎn)五：現(xiàn)金流為核心，輕財(cái)務(wù)杠桿，重經(jīng)營(yíng)杠桿觀點(diǎn)五：現(xiàn)金流為核心，輕財(cái)務(wù)杠桿，重經(jīng)營(yíng)杠桿20202020年企業(yè)策略19、年企業(yè)策略20202020年，從核心向外擴(kuò)張年，從核心向外擴(kuò)張20202020年企業(yè)策略年企業(yè)策略立勢(shì)借勢(shì)合勢(shì)19表：典型企業(yè)區(qū)域銷售業(yè)績(jī)占比企業(yè)企業(yè)深耕區(qū)域深耕區(qū)域省份銷售業(yè)績(jī)（億）省份銷售業(yè)績(jī)（億）全國(guó)銷售業(yè)績(jī)（億）全國(guó)銷售業(yè)績(jī)（億）占比占比新城控股江蘇省787246032%32%中南置地江蘇省745170243%43%祥生地產(chǎn)浙江省521105549%49%弘陽地產(chǎn)江蘇省34559058%58%新力地產(chǎn)江西省31996533%33%規(guī)模優(yōu)勢(shì)規(guī)模優(yōu)勢(shì)資源優(yōu)勢(shì)資源優(yōu)勢(shì)優(yōu)先定價(jià)權(quán)，主動(dòng)性強(qiáng)，易于抵抗市場(chǎng)波動(dòng)渠道暢通，投資、營(yíng)銷品牌效應(yīng)較強(qiáng)陣地聚焦，機(jī)會(huì)型二線不如深耕型的三四線陣地聚焦，機(jī)會(huì)型二20、線不如深耕型的三四線企業(yè)名稱類型城市銷售金額（億）占比祥生地產(chǎn)深耕三四線諸暨93.38.80%泰興676.30%機(jī)會(huì)二線遼寧0.040.01%新力地產(chǎn)深耕三四線中山71.17.4%南通68.77.1%徐州59.86.2%惠州58.56.0%機(jī)會(huì)二線贛州9.40.50%濟(jì)南8.60.40%弘陽地產(chǎn)深耕三四線常州46.37.9%無錫44.57.5%江陰37.76.4%機(jī)會(huì)二線西安3.80.6%長(zhǎng)沙0.20.01%美的地產(chǎn)深耕三四線佛山104.611.50%邯鄲849.20%常州46.85.10%徐州43.44.80%無錫40.74.50%機(jī)會(huì)二線南京9.81.10%鄭州5.50.60%表：典型企業(yè)21、深耕型三四線與機(jī)會(huì)二線型城市銷售業(yè)績(jī)對(duì)比備注：銷售業(yè)績(jī)?yōu)?019年1-11月銷售金額立陣地之勢(shì)立陣地之勢(shì)20投資從被動(dòng)走向主動(dòng)投資從被動(dòng)走向主動(dòng)圖：閑置土地篩選邏輯NONONONONONO可并購?fù)恋赝恋爻鲎尯贤玫匾?guī)劃證工程規(guī)劃證施工許可證預(yù)售證竣工備案網(wǎng)簽備案報(bào)規(guī)報(bào)建/開工成交拿地竣工追溯集團(tuán)獲取集團(tuán)土地分布信息立陣地之勢(shì)立陣地之勢(shì)3.2.1數(shù)據(jù)來源：巧芯科技n 招拍掛招拍掛 收益率降低n 收并購收并購 被動(dòng)接受信息，后續(xù)問題較多n 產(chǎn)業(yè)購地產(chǎn)業(yè)購地 實(shí)施難度較大當(dāng)前拿地的三類方式當(dāng)前拿地的三類方式表：30強(qiáng)房企對(duì)核心二、三線城市的投資熱度變化從投后復(fù)盤走向投前預(yù)判從投后復(fù)盤走向投前預(yù)判立陣22、地之勢(shì)立陣地之勢(shì)3.2.1數(shù)據(jù)來源：巧芯科技，備注：投資熱度為當(dāng)年該城市新成立項(xiàng)目公司數(shù)城市20152016201720182019杭州市294813116388重慶市2028918282成都市2654789458天津市3562938084南京市39741037870佛山市2757959347武漢市1473915551青島市1724877162濟(jì)南市1649946741西安市1234595247寧波市1162558748溫州市1616927883福州市631867250合肥市935726060長(zhǎng)沙市817584817昆明市1722438541鄭州市1533483924蘇州市141967322723、廈門市828356123惠州市48335177貴陽市511285422南寧市1523274334企業(yè)名稱城市熱度企業(yè)名稱城市熱度企業(yè)名稱城市熱度企業(yè)名稱城市熱度中梁控股溫州市24招商蛇口南京市7旭輝集團(tuán)天津市8華潤(rùn)置地上海市5合肥市9佛山市5貴陽市5北京市5南京市8濟(jì)南市4溫州市4溫州市3融創(chuàng)中國(guó)重慶市17融信集團(tuán)杭州市20世茂房產(chǎn)福州市8中國(guó)恒大重慶市4武漢市10天津市5武漢市5南京市3福州市8溫州市4溫州市4寧波市2萬科地產(chǎn)佛山市11保利發(fā)展佛山市7中南置地寧波市9龍光地產(chǎn)南寧市7重慶市8青島市6上海市4佛山市4鄭州市8廣州市6溫州市3廣州市2碧桂園青島市12綠地集團(tuán)西安市10綠城中國(guó)北京24、市5中海地產(chǎn)上海市4天津市8天津市6寧波市4廣州市3佛山市8上海市5杭州市4杭州市2奧園集團(tuán)廣州市24新城控股天津市16新力地產(chǎn)合肥市11雅居樂昆明市3武漢市6昆明市5杭州市7鄭州市2成都市5常州市4福州市3惠州市2龍湖集團(tuán)青島市9正榮集團(tuán)天津市11陽光城濟(jì)南市8華夏幸福武漢市3溫州市7南京市11南京市4南京市2成都市6廈門市9昆明市4鄭州市1金科集團(tuán)重慶市17中國(guó)金茂杭州市8金地集團(tuán)青島市7祥生地產(chǎn)杭州市2西安市6寧波市5西安市5合肥市1溫州市5蘇州市5杭州市3寧波市1表：30強(qiáng)房企2019年投資熱度前三城市企業(yè)名稱 北京常州成都佛山福州廣州貴陽杭州合肥惠州濟(jì)南昆明南京南寧寧波青島廈門上海深25、圳蘇州天津溫州武漢西安長(zhǎng)沙鄭州重慶總計(jì)中梁控股6241396686243645243257116融創(chuàng)中國(guó)32728647224542135252105117109萬科地產(chǎn)9261126131153255151127218898碧桂園26825112121282284431579奧園集團(tuán)5232424112112323621267龍湖集團(tuán)11635144211411934273366金科集團(tuán)1123115323111526131759保利發(fā)展23471635342642111156中國(guó)金茂415813341515511250金地集團(tuán)22223221227131132511247新城控股1411126、511321162313147正榮集團(tuán)128119112145招商蛇口1135112417221331111344陽光城11514184421111121342融信集團(tuán)1122023541342綠地集團(tuán)111331123561102141旭輝集團(tuán)2234521131841239世茂房地產(chǎn)11382231321145138中南置地122212119214312135綠城中國(guó)52114114101111134新力地產(chǎn)2317111111230中海地產(chǎn)2213121214111123華潤(rùn)置地511111513120中國(guó)恒大1211132111418龍光地產(chǎn)4272116遠(yuǎn)洋地產(chǎn)1122111111127、雅居樂11123210華夏幸福11231祥生地產(chǎn)211111富力地產(chǎn)21211總計(jì)44375847506922886074141703448622379927848351471724821304表：30強(qiáng)房企2019年對(duì)核心一二線城市的關(guān)注熱度分布打造核心能力，構(gòu)建行業(yè)標(biāo)簽打造核心能力，構(gòu)建行業(yè)標(biāo)簽立專業(yè)之勢(shì)立專業(yè)之勢(shì)3.2.1數(shù)據(jù)來源：巧芯科技，備注：投資熱度為當(dāng)年該城市新成立項(xiàng)目公司數(shù)能力能力IP IP 資金優(yōu)勢(shì)型資金優(yōu)勢(shì)型產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)型產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)型人才人才資金資金土地資源土地資源合作操盤合作操盤產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)型產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)型服務(wù)優(yōu)勢(shì)型服務(wù)優(yōu)勢(shì)型n 融創(chuàng)融創(chuàng) 小股操盤，利潤(rùn)豐厚n 綠城綠城 代建業(yè)務(wù)一枝獨(dú)28、秀n 彩生活彩生活 社區(qū)O2O第一股n 平安不動(dòng)產(chǎn)平安不動(dòng)產(chǎn) 和多家地產(chǎn)企業(yè)達(dá)成項(xiàng)目合作關(guān)系n 保利、華潤(rùn)等央企保利、華潤(rùn)等央企 資金寒冬，國(guó)企優(yōu)勢(shì)突出n 新希望集團(tuán)新希望集團(tuán) 農(nóng)業(yè)為基，賦能地產(chǎn)n 正大集團(tuán)正大集團(tuán) 地產(chǎn)非主業(yè)，主業(yè)帶地產(chǎn)n 綠城物業(yè)綠城物業(yè) 社區(qū)增值服務(wù)先行者24梯隊(duì)梯隊(duì)企業(yè)名稱企業(yè)名稱合作項(xiàng)目公司數(shù)合作項(xiàng)目公司數(shù)TOP10房企碧桂園101保利發(fā)展98萬科地產(chǎn)91新城控股新城控股67金地集團(tuán)金地集團(tuán)66TOP10-TOP30房企碧桂園222保利發(fā)展77萬科地產(chǎn)76旭輝集團(tuán)旭輝集團(tuán)75新城控股新城控股54TOP30-TOP50房企碧桂園72旭輝集團(tuán)旭輝集團(tuán)65萬科地產(chǎn)61保利29、發(fā)展48龍湖集團(tuán)龍湖集團(tuán)46TOP50-TOP100房企碧桂園73萬科地產(chǎn)67旭輝集團(tuán)旭輝集團(tuán)4646保利發(fā)展42中梁控股中梁控股4242表：各省份最開放的百強(qiáng)房企表：各梯隊(duì)房企首選合作對(duì)象排名省份省份集團(tuán)集團(tuán)項(xiàng)目公司總數(shù)項(xiàng)目公司總數(shù)合作項(xiàng)目占比合作項(xiàng)目占比四川省碧桂園9115%萬科地產(chǎn)4529%領(lǐng)地集團(tuán)7316%重慶市金科集團(tuán)5248%旭輝集團(tuán)1580%碧桂園2744%天津市碧桂園3938%萬科地產(chǎn)3926%金地集團(tuán)2839%廣東省碧桂園3299%萬科地產(chǎn)12613%時(shí)代中國(guó)12613%湖北省武漢地產(chǎn)集團(tuán)3653%萬科地產(chǎn)3043%融創(chuàng)中國(guó)3834%江西省新力地產(chǎn)7718%碧桂園6423%中30、梁控股5728%省份省份集團(tuán)集團(tuán)項(xiàng)目公司總數(shù)項(xiàng)目公司總數(shù) 合作項(xiàng)目公司占比合作項(xiàng)目公司占比江蘇省碧桂園22352%弘陽地產(chǎn)11750%正榮集團(tuán)7265%山東省萬科地產(chǎn)4427%中南置地5721%中國(guó)金茂1377%湖南省新城控股2631%美的置業(yè)2330%萬科地產(chǎn)1338%河北省華夏幸福5330%保利發(fā)展2232%奧園集團(tuán)1258%浙江省中梁控股21223%萬科地產(chǎn)17424%德信地產(chǎn)6562%福建省世茂房地產(chǎn)7239%陽光城8533%碧桂園7233%借勢(shì)借勢(shì)3.2.2數(shù)據(jù)來源：巧芯科技構(gòu)建共贏模型構(gòu)建共贏模型25企業(yè)名企業(yè)名稱稱投資能力投資能力開發(fā)能力開發(fā)能力產(chǎn)品能力產(chǎn)品能力成本控成本控制能力31、制能力營(yíng)銷能力營(yíng)銷能力服務(wù)能力服務(wù)能力合作項(xiàng)目占比拿地-施工（天）施工-預(yù)售（天）產(chǎn)品溢價(jià)率/首推去化率客戶滿意度集團(tuán)120%297 447 5%強(qiáng)45%90%集團(tuán)230%124 319 15%弱90%87%集團(tuán)350%183 340 20%中等80%65%集團(tuán)415%114 289 1%弱84%95%集團(tuán)545%492 554-5%弱13%78%集團(tuán)625%120 366 8%中等25%98%表：某城市典型房企經(jīng)營(yíng)能力情況管營(yíng)銷管營(yíng)銷管產(chǎn)品管產(chǎn)品管工程管工程表：我方與合作方現(xiàn)金流走勢(shì)圖客觀評(píng)價(jià)各方能力優(yōu)勢(shì)客觀評(píng)價(jià)各方能力優(yōu)勢(shì)取長(zhǎng)補(bǔ)短取長(zhǎng)補(bǔ)短經(jīng)營(yíng)節(jié)點(diǎn)與我方一致經(jīng)營(yíng)節(jié)點(diǎn)與我方一致門當(dāng)戶對(duì)門當(dāng)戶對(duì)管物業(yè)管物業(yè)管投資管投資通過各維度打分評(píng)價(jià)，選出最優(yōu)合作對(duì)象通過各維度打分評(píng)價(jià)，選出最優(yōu)合作對(duì)象合勢(shì)合勢(shì)3.2.3數(shù)據(jù)來源：巧芯科技-1.00-0.80-0.60-0.40-0.200.000.200.400.600.800200400600800100012002018.1234567891011122019.12345678910現(xiàn)金流谷值現(xiàn)金流峰值-出貨意愿降低，拿地意愿強(qiáng)烈-出貨意愿積極，拿地意愿較低我方現(xiàn)金流走勢(shì)合作方現(xiàn)金流走勢(shì)現(xiàn)金流走勢(shì)與現(xiàn)金流走勢(shì)與節(jié)點(diǎn)基本一致節(jié)點(diǎn)基本一致取長(zhǎng)補(bǔ)短與門當(dāng)戶對(duì)取長(zhǎng)補(bǔ)短與門當(dāng)戶對(duì)管成本管成本Thanks.億翰智庫