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1、學習改變人生做成功物業管理人！第15頁，共15頁中國物業服務教育網上海中體物業公司保潔綠化操作手冊（一）保潔 保潔是一項服務性工作。“業主至上，服務第一”，為業主創造干凈、舒適、優美的環境，是物業管理公司的服務宗旨，并始終以優質、規范的服務使業主和使用人滿意。 新保輝對大廈進行定點、定時、定人的日常清掃。廢棄物的收集和清運，并依照管理規定對業主和使用人進行宣傳教育、管理和監督，通過清掃、擦、拭、除、洗等專業性的服務，維護轄區內的清潔衛生。保潔綠化管理程序一、清潔衛生質量標準的確定1、 物業管理員每年1月15日前根據物業管理合同中有關清潔衛生的規定，業主管委會的有關要求和最新的訪問住戶記錄總結中2、有關清潔衛生方面的住戶意見，擬定清潔綠化工作檢驗標準或提出對其修改意見，報管理處主任審批。2、 管理處經理批準的衛生標準作為物業管理員組織保潔工作和檢查保潔質量的依據。二、保潔工作安排1、 物業管理員考慮各部分保潔工作量的大小，提出保潔員配置方案并劃分各保潔員負責范圍，報管理處主任審批后施行。2、 保潔員聘用及管理按勞務工管理程序進行。3、 保潔員按衛生標準要求和住宅區保潔綠化工作手冊規定進行保潔工作。4、 保潔質量的檢查監督1） 物業管理員正常工作日每天檢查保潔質量，并保證對所有保潔員的責任范 圍在一周內至少檢查一次，檢查結果記錄于保潔質量巡視記錄表發現 問題，即時要求責任保潔處理。2） 物3、業管理員每月初匯總上月保潔質量巡視記錄表提交管理處主任閱批。3） 管理處經理每周至少一次檢查保潔質量，檢查結果記錄在保潔質量巡視記錄表，發現問題，及時通知物業管理員處理或直接要求責任保潔員處理。4） 管理處經理每月分析匯總的保潔質量巡視記錄表對經常發生的問題，按糾正與預防措施工作程序采取進一步的措施。三大堂操作程序1、應以夜間操作為基礎，白天一般只進行日常的保潔。夜間定期進行徹底的清洗、拋光、定期上蠟，操作時，上蠟區域應有示意牌或欄繩，以防人員滑跤。日常保潔要求每天對地面推數次，玻璃、柱面、墻面、臺面、椅子、欄桿、沙發、燈座，要經常清潔，保持光亮、明凈。操作過程中，根據實際情況，適當避開客人和4、客人聚集的區域，待客人離散后，再予以補做；客人進出頻繁和容易臟污的區域，要重點拖擦，并增加拖擦次數。遇到下雨天，要在大廈大門進出口放置傘袋、踏墊、輔防濕地毯，并樹立“小心地滑”的告示牌和增加拖擦次數，以防客人滑跤及將雨水帶進大樓。2、 大堂衛生標準保持地面無腳印、無污漬、無煙蒂、無痰跡、無垃圾雜物，柱面、墻面、臺面、欄桿、椅子、沙發、燈座等保持光亮、整潔無灰塵。玻璃大門無手印及灰塵，保持干凈、光亮、完好無損。四公共區域操作程序：1、 走道1） 夜間定期對公共區域的走廊、通道進行全面的清掃，并打蠟；2） 用抹布擦灰，依次從左到右，由上到下；3） 定時清掃走廊，保證地面干燥、清潔；4） 每次工作結5、束，把樓面垃圾集中后，帶到指定地點收集、清運；2、 扶梯1） 晚上用抹布把扶梯擦干凈；2） 將扶手從上到下擦干凈，欄桿或玻璃檔面，做到無灰塵，無手印。3） 扶梯四周的墻面及消防器材上的灰塵要及時撣凈；4） 每個樓面的樓梯進出口處，要保持干凈、整潔。3、 電梯及電梯廳1） 每日夜間對電梯廳及電梯內的墻面和地面進行全面的擦拭清掃，如梯門、轎箱四壁、梯內鏡面、天花板、照明燈具以及對地毯吸塵等；2） 白天不停地循環地對電梯廳的地坪進行保潔，保持電梯干凈、整潔；3） 經常清理煙灰缸內的垃圾和煙頭；4） 夜間定期對電梯進行清潔、保養，包括對電梯門壁進行打蠟上光；5） 每天早上換一次地毯，必要時可增加更換次6、數；4、 室外場地1） 晚間清掃地面的灰塵和垃圾，白天因往來人多，可適當進行跟蹤保潔；2） 每星期進行兩次以上大面積的沖洗（深夜進行），沖洗后及時掃干凈，保證無積水；3） 不停地循環地清掃，保持地面無灰塵、無垃圾、無煙蒂；4） 所有垃圾集中到垃圾箱（房）；5） 保持室外場地的各類標牌、欄桿、墻面、燈座等的清潔；6） 保持室外場地上的下水道干凈、暢通；5、 衛生標準1） 地面保持清潔、光亮、無污跡、無水跡、無腳印；2） 走道四角及踢腳板保持干凈，無垃圾；3） 樓面垃圾箱放置整齊。把垃圾袋套在垃圾箱上，四周無散積垃圾、無異味；4） 墻面及走道設施、門柜、通風口、燈管保持干凈，無積灰；5） 安全扶梯7、臺階保持清潔，無污物、無垃圾，扶桿上保持光亮、無積灰；6） 保持電梯梯門光潔、明亮，轎箱及四壁地面干凈、整潔；7） 室外場地的地面，做到無垃圾、無灰塵、無煙蒂、無紙悄，使人感到寬廣舒暢；五衛生間該區域要求每日清掃六次。1、 操作程序1） 先用清潔濟清洗小便池，并噴上除臭劑；2） 按順序擦拭面盆、水龍頭、臺面、鏡面；3） 墻面要用清潔劑清潔；4） 地面用拖把拖干，保持地面干燥、干凈；5） 配備好卷筒紙和洗手液；6） 檢查皂液器、烘手器等設備的完好情況；7） 噴灑適量空氣清新劑，保持衛生間內空氣清新、無異味；8） 檢查是否有遺漏處，不要遺忘清潔工具；9） 小便池定期投放衛生球；2、 衛生標準1） 8、衛生潔具做到清潔、無水跡、無頭發、無異味；2） 墻面四角保持干燥、無蛛網、地面無腳印、無水跡；3） 鏡子保持明凈，無灰塵、無污痕、無手印、無水跡；4） 金屬器具保持光亮，無浮灰、無水跡、無銹斑；5） 衛生用品保證齊全，無破損；6） 保持衛生間內空氣清新；六會議廳1、 操作程序1） 按順序擦拭窗臺、窗柜、門、扶手；2） 依次清潔墻面、護墻板、踢腳線；3） 擦拭茶幾、桌子、椅子，用吸塵器吸去沙發上的灰塵。4） 噴灑適量的空氣清香劑；5） 檢查是否有遺漏處，收拾清潔工具，并關好門；2、 衛生標準1） 保持室內的窗、窗臺、窗柜干凈、整潔、無破損；2） 保持室內墻面、天花板整潔、完好、無污漬、無浮灰、無9、破損、無蛛網；3） 保持地面、地毯整潔、完好、無垃圾、無污漬、無破洞；4） 保持室內各種家具光潔、無灰塵、放置整齊；5） 保持室內各種燈具清潔、完好、無破損；6） 保持室內空調出風口干凈、整潔、無積灰、無霉斑；7） 室內各種藝術裝飾掛件掛放端正，清潔無損；8） 定時噴灑空氣清香劑，保持室內的空氣清新；七玻璃及不銹鋼1、 操作程序1） 工作前，準備好所有工具，如刮窗器、沾水毛刷、玻璃清潔劑、水桶、抹布等；2） 用沾水毛刷將稀釋后的清潔劑攪勻，來回涂在玻璃表面，用刮窗器按45度從上到下，從左到右，及時將水刮下，最后用抹布把四周及地下的水跡擦干；3） 如遇玻璃表面較臟，則在進行第二步操作前，先用水涂10、在玻璃上，用刀片輕輕地刮去表面污垢；4） 不銹鋼應用絨布擦，并用不銹鋼光亮劑定期上光；2、 衛生標準1） 玻璃無灰塵、無水跡，保持干凈、明亮；2） 玻璃上的污斑，手印應及時清除，保持清潔；3） 要防止玻璃清潔不當而發毛；4） 愛護清潔工具，注意保養，不得用損壞的工具擦洗玻璃；5） 不銹鋼無灰塵、無水跡、無污跡、無手印；八綠化帶1、 操作程序1） 用掃把仔細清掃草地上的果皮、紙屑、石塊等垃圾；2） 對煙頭、棉簽、小石子、紙屑等用掃把把不能打掃起來的小雜物，彎腰用手撿入垃圾斗內；3） 在清掃綠化帶時，仔細清理綠籬下面的枯枝落葉；2、 衛生標準1） 保持池綠化帶清潔干凈；2） 目視無枯枝落葉、無果皮11、無飲料罐，無3厘米以上的石塊等垃圾和雜物，50平方米以內無煙頭；九自行車、摩托車（棚）的清潔操作程序1、 用掃把清掃自行車、摩托車（棚）內的果皮、紙屑、灰塵、垃圾等；2、 用干凈掃把將房（棚）頂上、墻上的蜘蛛網、灰塵等清除；3、 用濕抹布擦抹棚架和自行車房拉門及窗網。4、 將自行車、摩托車按順序排列整齊。5、 對沒常使用積塵明顯的自行車、摩托車，每三天用雞毛撣打掃其灰塵；并用毛巾擦拭。長期停放超出規定時限且又影響觀瞻的車輛按車輛管理規定處理；標準1、 地面無果皮、無紙屑、無垃圾等雜物，墻面干凈無污跡、無蜘蛛網；2、 車輛停放整齊有序、無積塵；3、 棚架、拉門、窗、棚頂干凈明亮；十瓷磚地（墻）12、面的清潔、保養A、 先將地面清洗干凈；B、 一般情況瓷磚地（墻）面清洗只需用抹布沾水進行半濕擦拭即可；C、 對于特別臟的地方用水加少量清潔劑調勻后進行清洗，如遇頑固污跡采用小灰鏟或鋼刷進行鏟刷，直至磚間色縫干凈，磚面不留污跡；D、 每次清洗面積達3平方米后，拖布需進行清洗后再抹；E、 對于墻面如遇有污垢時，應有抹布和清潔劑進行清潔；F、 日常清潔過程應按先墻后地面的程序進行清潔；十一.衛生標準：A、地面、墻面無污跡、無灰塵；B、地面、墻面無破損；C、墻縫干凈明亮。十二.其它保潔附表一：清潔工作檢驗標準和辦法分類序號項 目標 準檢驗方法清潔頻率室外部分1馬路和人行道無明顯泥沙、污垢，每100平方13、米內煙頭、紙屑平均不超過2個；無1厘米以上的石子；抽查3處，取平均值；每天保潔，每小時循環一次；樓道口每小時循環一次；2散水坡和排水溝無明顯污垢、泥沙；每50平方米煙頭、棉簽或紙屑在2以下；抽檢2棟房屋的坡和溝，取平均值；每天保潔在8次以上；3停車場、崗亭和自行車棚無雜物、紙屑、漬污、門窗玻璃無灰塵，棚上無垃圾、蜘蛛網；目視抽檢3處（清潔后抽檢）每天保潔，清掃3次/天，自行車棚頂清掃1次/周4綠化池無明顯大片樹葉、紙屑、垃圾膠袋等雜物，地上無3cm以上的石子，房屋陽臺下每100平方米煙頭或棉簽在5個以內，其他地面1000平方米在1以下；目視、每區抽檢3處，取平均值；每天保潔3次以上/天5垃圾池14、（屋）和垃圾箱清運及時，清運率100%，周圍無污垢，無積水落石出，清運后及進沖洗，離池或箱2米沒臭味；每責任區抽檢1個，清潔后檢查；日清運2次，日清洗2次，每周用洗潔精洗1次；6垃圾中轉站清運率100%，周圍無明顯污垢，排水暢通，無污水；每天清潔后目視檢查；日運2次，清洗2次；7游樂場地面無垃圾、紙屑，設施無污跡，沙坑外面無明顯沙石；每天目視檢查；每天保潔，每小時循環1次；每周洗抹1次；8污、雨水井和沙井排水暢通，無外溢，沙井內無紙屑、煙頭，蓋上無污垢；目視，每責任區抽檢3個，取平均值；沙井每周2次/周，雕飾1次/月；9宣傳欄、雕飾無污跡，無明顯積塵，無亂張貼；目視；宣傳欄1次周，雕飾1次/月15、10噴水池無紙屑、雜物，水無變色或異味；目視檢查；每天保潔，每周換水1次；11標識牌、路燈無積塵，無亂張貼，無污跡；目視；標識牌室外1次半月，室內1次/天，路燈1次/月。12化糞池進排暢通，無污水外溢目視；清理1次/年，平時保持暢通；室內部分1樓道梯級、自行車房和走廊地面無雜物、明顯紙屑、污跡，每個單元梯級煙頭不超過2個；每個自行車房煙頭不超過5個，走廊100平方米煙頭不超過2個；目視，抽查每責任2個單元，抽查走廊50平方米3處，取平均值；清掃2次/周；拖抹1次/周，每天保潔1次；2墻面、窗、扶手、電子門、消防栓、管、電表箱、信報箱、宣傳欄、樓道燈開關無廣告，無蜘蛛網，無痰跡，無積塵；目視，每16、責任區抽查2處；清抹消防管1次/半月；其他項目均為每周清潔1次；3天面、雨篷無雜物、垃圾、紙屑、排水口暢通，水溝無污垢；目視，每責任區抽查1棟樓宇；1次/周；4值班室、衛生間整潔、無雜物，墻面無灰塵、蜘蛛網，地面無污跡；桌椅、沙發、柜無灰塵；目視，全面檢查；1次/日；5衛生間無痰跡、煙頭、雜物，嚴重嗅味；目視，檢查；2次日；6樓道燈具無積塵，透明度好；目視，清潔后抽檢20個；外抹1次/月，取下內抹1次/季；7水池無明顯沉淀，無蟲子，池邊底無明顯結垢；目視，全面檢查；1次/半年；消殺1滅鼠老鼠密度不超過1%，鼠洞每1萬平方米不超過1個；樓道無明顯鼠跡；布粉法：用100塊布粉取值，抽檢3個約2平方17、米的面積，查鼠洞；投藥：1次/半月堵鼠洞，2滅蚊蚊幼蟲孳生在5%以下，倉庫或地下室在10%以下，目視無明顯蚊蟲在飛；抽查1020處；噴藥、投藥；草地和樓道等大面積1次/半月；垃圾池（箱）1次/周；3滅蠅每1萬平方米暴露的蒼蠅孳生地不超過1處；商店、飲食店和辦公室無蠅蛆孳生地；目視抽查；噴、投放藥物：1次/半月；垃圾池（箱）：1次/半月；4滅蟑螂室內不超過5%，室外污、雨水井不超過10%；抽查室內20間，污雨水井20個，取平均值；噴藥：1次/月；發藥（到戶）：1次/2月；請注意：清潔頻率中“每小時循環一次”是指在保潔時間內表二：消殺服務質量檢驗表位： 年 月 日 檢查項目檢查地點滅 蚊滅 蠅滅 18、鼠滅 蟑 螂不合格處理結果垃圾池垃圾中轉站污、雨水井化糞池沙井綠地樓道自行車庫天面雨篷食堂、宿舍游泳場停車場設備房商業網點說明：1、清潔班長每月對照清潔工作檢驗標準中消殺蟲的檢驗標準進行檢查并填寫此表： 2合格打，不合格記錄其原因；表三：大廈室外清潔日檢表單位： 年 月 日檢 檢 查 查 記 項 錄 目受檢人1、人行道 6、游樂場 11、崗亭 16、污水井2、排水溝 7、衛生間 12、綠地 17、路燈4、 散水坡 8、垃圾池 13、公共場地 18噴水池4、停車場 9、垃圾站 14、雕飾 5、單車場 10、馬路 15、標識牌不合格次數處理結果說明：對照清潔工作檢驗標準由班長檢查記錄，合格在記錄欄19、內打“”，發現不合格時寫出對應項目序號及不合格原因，輕微不合格由班長關閉處理，發生嚴重不合格時，由班長及時報告管理處主任處理。表四、大廈室內清潔日檢表單位： 年 月 日日期檢 檢 查 查 記 項 錄 目受檢人1、消防管 6、信報箱 11、天面 16、扶手2、宣傳板 7、走廊 12、雨篷 17、單車房3、電表箱 8、墻面 13、樓道梯級 18、4、電子門 9、窗戶 14、拖抹樓道 19、5、消防栓 10、開關 15、樓道燈具不合格次數處理結果說明：對照清潔工作檢驗標準由班長檢查記錄，合格在記錄欄內打“”，發現不合格時寫出對應項目序號及不合格原因，輕微不合格由班長關閉處理，發生嚴重不合格時，由班長20、及時報告管理處主任處理。表五：消殺服務過程記錄表單位： 年 月 日 項目記錄地點滅蚊蠅滅鼠消殺人監督人備注噴藥投藥放藥裝籠堵洞垃圾池垃圾中轉站污、雨水井化糞池沙井綠地樓道自行車蓬天面雨篷食堂宿舍停車場設備房商業網點各住戶發藥說明：1、對當天已做的項目及地點用“”表示，未做的項目用“”表示； 2、清潔班長負責監督，填寫此表，管理處保存一年；（二）綠化綠化管理程序一、確定綠化方案1、 管理處經理根據業主管委會的委托和要求，并根據小區美化實際需要，提出初步綠化方案。2、 管理處經理就初步擬定綠化方案，向業主管委會征詢意見。3、 根據業主管委會的意見，管理處主任擬定綠化方案，并提交公司經理審核、批準。21、二、委托施工1、 綠化工程承包商的確定按供應商選擇程序進行；2、 管理處經理與被選定的供應商簽訂綠化工程合同；三、施工質量監控1、 物業管理員按綠化工程合同的規定對施工質量進行監控。2、 物業管理員對發生的不符合要求的情況，記入綠化工程存在問題處理單并將處理單交承包商限期整改。3、 物業管理員跟蹤整改的進度，并檢查整改結果，決定認可或要求其繼續整改。4、 對合同期限內不能完工的綠化工程，物業管理員應要求承包商尋求補償。四、綠化工程的驗收1、 綠化工程的施工完畢，物業管理員應組織人員進行驗收。2、 參與驗收的可包括下列人員：A、 物業管理員；B、 管理處經理；C、 業主管理委員會委派的人員；D、22、 公司總經理；E、 承包商。3、 參與驗收的人員在綠化工程驗收移交記錄表上簽字，即為驗收合格。4、若驗收時發現存在問題，物業管理員按規定進行處理。五 綠化工程驗收接管后，由管理處自行養護。六.日常管理1、 物業管理員每周對綠化帶至少巡視一遍，并做好綠化巡視記錄。2、 物業管理員在巡視中發現的問題，及時通知綠化養護單位處理。3、 物業管理員每月匯總綠化巡視記錄，提交管理處主任審閱。4、 管理處主任對匯總的綠化巡視記錄進行分析，對存在的重大問題經常發生的問題，按糾正與預防措施工作程序進行處理。七.日常養護1、 除草1） 保潔員除草責任范圍及工作內容的確定物業管理員根據綠化面積、保潔員人數的多少，劃23、分和規定保潔員除草責任范圍和工作內容并列出保潔員除草責任范圍及工作內容一覽表。2） 保潔員對自己責任范圍的綠化帶內雜草每半個月清除一次，保證無顯目的雜草。2、 澆水由綠化養護員按以下要求進行。1） 對新栽綠地，自栽種之日起十天內，須早晚各澆一遍，待成活后，可酌情減少澆水次數。2） 持續一星期干旱時，須澆水一遍。3、 施肥、殺蟲、修剪按以下要求進行：1） 殺蟲：每星期至少檢查一遍，如有蟲害應及時進行消殺治療；2） 修剪：每年不少于五次，應保持綠化植物的整齊、美觀；3） 施肥：每季度應施肥一遍，并保持生長良好；4） 補種：枯死、病死和損傷死亡的綠化植物應及時補種。4、 以上項目由物業管理員每月填寫綠化養護記錄表并交管理處主任簽署意見。5、 綠化帶的日常維護綠化帶的開挖或占用1） 物業管理員知道或發現施工單位需要或正在開挖、占用綠化帶時，應要求施工單位提交臨時占用、開挖公共用地（道路）申請表對未經批準擅自開挖、占用綠化帶的按業主違例事件處理程序對委托該施工單位的業主進行處理。2） 物業管理辦理審批手續，并將經批準的臨時占用、開挖公共用地（道路）申請表原件交施工單位據以施工，復印件存底備查。3） 開挖或占用完畢，物業管理員應檢查綠化帶恢復情況。6、 綠化帶受損的處理物業管理員發現綠化帶受損時，可以：A、要求責任人限期恢復綠化帶原狀；B、安排綠化養護單位恢復綠化帶并要求責任人支付該費用。