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1、 中國地產商域網中國地產商域網2009年1月物業接管驗收物業接管驗收CB Richard Ellis|Page 中國地產商域網中國地產商域網培 訓 大 綱 一、接管的準備工作一、接管的準備工作 二、正式接管二、正式接管 三、接管驗收與竣工驗收的區別三、接管驗收與竣工驗收的區別 四、接管驗收的主要項目四、接管驗收的主要項目 五、遺留問題的確認五、遺留問題的確認 六、接管驗收的標準六、接管驗收的標準 七、接管驗收應遵循的原則七、接管驗收應遵循的原則 八、接管驗收時應準備的工具八、接管驗收時應準備的工具 九、存在的常見質量問題分析九、存在的常見質量問題分析CB Richard Ellis|Page 2、中國地產商域網中國地產商域網接管驗收的作用接管驗收的作用通過接管有關物業文件資料，可以摸清物業的性能與特點，預防管理中可能出現的問題，計劃安排好各項管理，充分發揮社會化、專業化、現代化的管理優勢。促使開發企業按標準進行設計和建設，達到工程質量要求，減少日常管理過程維修養護工作量。通過接管驗收和接管合同的 簽訂，實現權利和義務的轉移，在法律上界定清楚各自的義務和權利。CB Richard Ellis|Page 中國地產商域網中國地產商域網一、接管驗收的準備工作一、接管驗收的準備工作 1.派出專業技術人員前往工地現場了解情況，制定好接管驗收計劃。2.定期對施工現場進行檢查，認真填寫現場檢查記錄表現3、場檢查記錄表，及時進行總結歸納，并向開發商及相關單位反映發現問題并協商解決辦法。3.提前參與發展商申請的竣工驗收和機電設備最終安裝、調試工作，做到心中有數。CB Richard Ellis|Page 中國地產商域網中國地產商域網一、接管驗收的準備工作一、接管驗收的準備工作4.準備好接管驗收記錄表格5.事先協調開發商、總包，制定關于接管驗收后遺留問題的處理方法及進場整改須遵守的管理規定，并簽訂遺留問題處理協議。6.成立物業接管小組7.前期資料的提供8.安全接管CB Richard Ellis|Page 中國地產商域網中國地產商域網二、正式接管工作二、正式接管工作1.待四方驗收合格后開發商、物業公4、司、總包及監理公司開始正式進行接管工作。2.接管工作主要分設備、鑰匙的實物接管及資料的接管。3.在正式接管前三天請開發商通知物業公司進行預檢，待物業公司預檢完成后，再正式進行三方接管驗收工作，屆時物業公司將出詳細接管計劃及時間安排。4.設備、鑰匙的實物接管逐層進行，驗收完項目馬上封閉，物業公司負責管理（整體接管驗收結束前，現場的成品保護責任及安全責任由總包負責），資料的接管同步進行。CB Richard Ellis|Page 中國地產商域網中國地產商域網二、正式接管工作二、正式接管工作5.設備試運行設備試運行設備試運行設備試運行 物業公司協同安裝公司對設備進行試運行測試。6.6.6.6.遺漏問5、題及缺損項目的整改遺漏問題及缺損項目的整改遺漏問題及缺損項目的整改遺漏問題及缺損項目的整改 總包負責對遺漏問題及缺損項目的整改，并會同各方與物業公司進行復驗。7.物業材料的接管驗收物業材料的接管驗收物業材料的接管驗收物業材料的接管驗收 發展商委托物業管理時需向物業管理公司 移交相關資料 CB Richard Ellis|Page 中國地產商域網中國地產商域網7.1 7.1 7.1 7.1 物業產權資料：物業產權資料：物業產權資料：物業產權資料：a)項目開發批準資料；b)規劃許可證；c)投資許可證；d)土地使用合同；e)建筑開工許可證；f)用地紅線圖；CB Richard Ellis|Page 6、中國地產商域網中國地產商域網7.2 7.2 7.2 7.2 綜合竣工驗收資料：綜合竣工驗收資料：綜合竣工驗收資料：綜合竣工驗收資料：a)竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結構、水、暖、電、氣、設備、附屬工程各專業竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）；b)建設工程竣工驗收證書；c)建設消防驗收合格證；d)公共配套設施綜合驗收合格證；e)供水合同；f)供電協議書、許可證；g)供氣協議書、許可證；h)有線電視合格證；i)通信設施合格證；j)電梯準用證；CB Richard Ellis|Page 中國地產商域網中國地產商域網錄用面談程序與內容7.3 7.3 7.3 7.3 施工設計資料：施工設計資料：施工設7、計資料：施工設計資料：a)地質報告書；b)全套設計圖紙；c)圖紙會審記錄；d)設計變更通知單；e)工程預決算報告書；f)重要的施工會議紀要；g)隱蔽工程驗收記錄；h)沉降觀測記錄；i)其他可能會影響將來管理的原始記錄。CB Richard Ellis|Page 中國地產商域網中國地產商域網7.4 7.4 7.4 7.4 機電設備資料機電設備資料機電設備資料機電設備資料 a)機電設備出廠合格證；b)機電設備使用說明書（要求有中文）；c)機電設備安裝、調試報告；d)設備報修卡、保修協議。CB Richard Ellis|Page 中國地產商域網中國地產商域網 1 1、接管驗收、接管驗收 是企業行為8、，是物業管理企業代表全體業主根據物業管理委托合同，從確保物業日后的正常使用與維修的角度出發，對物業委托方委托的物業進行質量驗收。2 2、竣工驗收、竣工驗收 是政府行為，房地產開發項目和任何建設工程的竣工驗收由政府建設、行政主管部門負責，組成綜合驗收小組，對施工質量和設計質量進行全面檢驗和質量評定。三、接管驗收三、接管驗收CB Richard Ellis|Page 中國地產商域網中國地產商域網 1.1.樓宇本體硬件設施：樓宇本體硬件設施：主體結構、樓地面面層及基層、內墻面、頂棚、衛生間及陽臺地面、門及窗、樓梯及扶手、木裝修工程、飾面及油漆、電器插座、有線電視、開關、燈具、水表、電表、燃氣表、衛生9、潔具、給排水設備設施、門鈴及對講電話等。四、驗收接管的主要項目四、驗收接管的主要項目CB Richard Ellis|Page 中國地產商域網中國地產商域網2.2.公共配套設施：公共配套設施：天臺、散水坡、避雷設施、路燈及裝飾燈、綠化、道路、室外消火栓、樓宇標志、垃圾站、停車場、溝井、護坡及擋土墻、臺階及踏步、水池及水箱、招牌及廣告牌等。四、驗收接管的主要項目四、驗收接管的主要項目CB Richard Ellis|Page 中國地產商域網中國地產商域網 3.3.機電設備：機電設備：電梯設備 變配電設備 中央空調設備 消防監控設備 給排水設備 保安監控設備（同消防監控設備）四、驗收接管的主要項目10、四、驗收接管的主要項目CB Richard Ellis|Page 中國地產商域網中國地產商域網1.對驗收資料中發現的資料不全、不真實、不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄接管驗收資料遺留問題登記表接管驗收資料遺留問題登記表中，并交發展商及施工單位相關人員簽字確認。2.對物業硬件設施接管驗收中發現的不合格等問題，接管驗收小組應當將問題逐項記錄在接管驗收設施設備問題登記表接管驗收設施設備問題登記表中，請發展商及施工單位相關人員簽字確認。五、遺留問題的確認五、遺留問題的確認CB Richard Ellis|Page 中國地產商域網中國地產商域網五、遺留問題的確認五、遺留問題的確認3.對資料遺11、留的問題，接管驗收小組應當積極同發展商聯系補齊。4.對物業硬件設施、設備遺留問題，接管驗收小組應當協調發展商及施工單位明確解決時間，并跟進解決。5.未能按時解決而影響物業管理的問題，按遺留問題處理協議遺留問題處理協議處理,和備忘錄交總辦歸檔長期保存。CB Richard Ellis|Page 中國地產商域網中國地產商域網六、接管驗收的標準六、接管驗收的標準 土建結構檢驗土建結構檢驗土建結構檢驗土建結構檢驗 （1）主體結構 （2）外墻不得滲水 （3）屋面 （4）樓地面 （5）裝修CB Richard Ellis|Page 中國地產商域網中國地產商域網六、接管驗收的標準六、接管驗收的標準水電設備設12、施的現場驗收水電設備設施的現場驗收水電設備設施的現場驗收水電設備設施的現場驗收 （1）供配電系統的現場驗收 （2）中央空調系統通風工程部分的現場驗收 （3）消防系統的現場驗收 （4）運輸設備的現場驗收 （5）管道燃氣系統的現場驗收 （6）電信系統的現場驗收 （7）有線電視網的現場驗收 （8）閉路監控系統等的現場驗收 （9）給排水系統的現場驗收CB Richard Ellis|Page 中國地產商域網中國地產商域網 市政設施驗收市政設施驗收市政設施驗收市政設施驗收 （1）道路 （2）砂井 （3）供水管道 （4）化糞池 （5）紅線內六、接管驗收的標準六、接管驗收的標準CB Richard Elli13、s|Page 中國地產商域網中國地產商域網七、接管驗收應遵循的原則七、接管驗收應遵循的原則1.1.1.1.從細從嚴原則從細從嚴原則從細從嚴原則從細從嚴原則2.2.2.2.在處理驗收中的質量問題應把握的原則在處理驗收中的質量問題應把握的原則在處理驗收中的質量問題應把握的原則在處理驗收中的質量問題應把握的原則 2.1 原則性與靈活性相結合 2.2 細致入微與整體把握相結合CB Richard Ellis|Page 中國地產商域網中國地產商域網 八、驗收時準備的工具八、驗收時準備的工具（1）試電筆、帶二相三相插頭和電源顯示開關的插座（插入屋內各個電源插座檢查電源是否已全部接通）（2）鋼卷尺（3）小錘14、子 （4）電筒 （5）抹布 （6）盛水器具（7）計算器 （8）筆、紙CB Richard Ellis|Page 中國地產商域網中國地產商域網 八、驗收時準備的工具八、驗收時準備的工具（9）易貼便條一疊 （寫下問題所在及維修意見，貼在出現問題的地方，以便維修人員查找）（10）小鏡子:觀察難以看到的地方，如門底是否上油漆。（11）紙巾:檢查馬桶排水功能，喉管是否滲水（12）鋁梯（13）報紙，塑料袋:做閉水試驗。CB Richard Ellis|Page 中國地產商域網中國地產商域網九、存在的常見質量問題九、存在的常見質量問題1.1.1.1.給排水系列給排水系列給排水系列給排水系列：包括水管、水龍頭15、水表是否完好；下水道是否有建筑垃圾堵塞；馬桶、地漏、浴缸排水是否暢通、有無泛水現象等。2.2.2.2.門窗系列：門窗系列：門窗系列：門窗系列：包括框架是否平整、牢固、安全；門窗是否密縫、貼合；門鎖、窗鉤有無質量問題；玻璃是否防水密封等。3.3.3.3.墻面、屋頂、地板系列：墻面、屋頂、地板系列：墻面、屋頂、地板系列：墻面、屋頂、地板系列：包括是否平整、起殼、起砂、剝落；有否裂縫、滲水；瓷磚、墻磚、地磚貼面的平整、間隙、虛實等。CB Richard Ellis|Page 中國地產商域網中國地產商域網九、存在的常見質量問題九、存在的常見質量問題4.4.4.4.墻面、屋頂、地板系列：墻面、屋頂、地16、板系列：墻面、屋頂、地板系列：墻面、屋頂、地板系列：包括是否平整、起殼、起砂、剝落；有無裂縫、滲水；瓷磚、墻磚、地磚貼面的平整、間隙、虛實等。5.5.5.5.公共設施及其他：公共設施及其他：公共設施及其他：公共設施及其他：包括垃圾桶、扶梯、電梯、防盜門、防盜窗花、電話電線、天線、信箱等。CB Richard Ellis|Page 中國地產商域網中國地產商域網現現場場檢檢查查記記錄錄表表CB Richard Ellis|Page 中國地產商域網中國地產商域網接接管管驗驗收收資資料料遺遺留留問問題題登登記記表表CB Richard Ellis|Page 中國地產商域網中國地產商域網答問環節答問環節Thank you for your participation!Thank you for your participation!