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1、某項目管理方案某項目位于甲縣城東，將是甲縣新城區(qū)及行政、文化、體育、經(jīng)濟中心，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的物業(yè)背景，某小區(qū)的物業(yè)管理水準(zhǔn)將更顯重要。二、目標(biāo)貫徹開發(fā)商開發(fā)某小區(qū)項目構(gòu)思，引進大都市物業(yè)管理理念，通過優(yōu)良的服務(wù)將某小區(qū)管理成都市居住區(qū)，讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業(yè)功能發(fā)揮最大，力促某小區(qū)物業(yè)保值增值。樹立某物管公司品牌，三、組織物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，當(dāng)前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔、實用，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。反饋運行機制組織結(jié)構(gòu)圖 經(jīng)營環(huán)境圖四、 人事人事設(shè)置原則：一人多崗，不要因人設(shè)崗。預(yù)計16名員工（按整2、個小區(qū)交付時設(shè)計）。序號 崗位 人數(shù) 主要職責(zé) 備注1 經(jīng)理 1 在董事會領(lǐng)導(dǎo)下，全面負責(zé)經(jīng)營等。 2 經(jīng)營部主任 1 具體經(jīng)營事務(wù)、人事等。 3 辦事員 3 文書、財務(wù)、勞資、后勤等。 財會要持證4 物業(yè)管理員 1 具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費、維保服務(wù)等。 5 安全護衛(wèi)員 7 門衛(wèi)、巡更、停車管理、小區(qū)內(nèi)公共秩序等。 6 水電工 1 公共區(qū)域水電設(shè)施維護、水電維修服務(wù)等。 7 保潔員 2 公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護等。 員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問公司進行培訓(xùn)，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓(xùn)結(jié)構(gòu)培訓(xùn)。培訓(xùn)率100%。五、 經(jīng)營預(yù)測a) 經(jīng)營收入： 19.14萬元（年度，以下省略）3、l 物業(yè)管理費：11.34萬元應(yīng)收 12.6萬元30000*12*0.35=126000（元） 預(yù)計收入 11.34萬元（收繳率90%）l 維修服務(wù)費：0.5萬元l 特約服務(wù)： 5.8萬元l 其他收入： 1.5萬元b) 支出：20.25萬元l 人員工資福利：14萬元l 辦公費用：2.5萬元（辦公、安全護衛(wèi)、綠化、保潔、消殺等）l 維修保養(yǎng)費用：1.5萬元l 稅金：1.05萬元l 不可預(yù)見費用：1.2萬元c) 潤虧：-1.11萬元d) 物業(yè)接管期間前期投入：10萬元（辦公設(shè)施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護衛(wèi)用品、綠化等）e) 公共性服務(wù)費構(gòu)成測算：21.962萬元/年， 0.61元/月4、* M2 （1） 員工的工資和按規(guī)定提取的福利費序號 崗位 人數(shù) 工資標(biāo)準(zhǔn) 工資合計1 經(jīng)理 1 1200 12002 經(jīng)營部主任 1 800 8003 辦事員 3 600 18004 物業(yè)管理員 1 800 8005 安全護衛(wèi)員 7 500 35006 水電工 1 700 7007 保潔員 2 400 800工資總額合計 9600工資總額合計：9600元/月；115200元/年福利：115200*23%=26496（元/年）合計：14.17萬元/年（2） 公用設(shè)施設(shè)備維修及保養(yǎng)費：1.5萬元（3） 綠化管理費：綠化率45% 1.04萬M2*1元/年* M2 =1.04萬元（4） 清潔衛(wèi)生費：5、2人*12月*80元/月*人=0.192萬元（5） 安全護衛(wèi)費：7人*200元/年*人=0.14萬元（6） 辦公費：按管理人員工資總額25%計算 5.52萬元*25%=1.38萬元（7）固定資產(chǎn)折舊費：按10%計算即 1萬元（8） 稅費：按營收5.5%繳納即 1.052萬元（9） 保險費：暫不投保（10） 合理利潤：按營收8%計算 1.36萬元但為減輕業(yè)主負擔(dān)，我司將通過多元化經(jīng)營、特約服務(wù)，嚴(yán)控經(jīng)營成本等多項措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務(wù)費價格，擬向政府物價主管部門申報本小區(qū)公共性服務(wù)費價格指導(dǎo)價格為0.35元/月* M2 。 六、 前期物業(yè)接管a) 派物業(yè)管理員、水電工等工程技6、術(shù)人員參與工程驗收（無驗收權(quán)，僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議）。b) 物業(yè)接管驗收l 既應(yīng)從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行驗收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進行嚴(yán)格的驗收，以維護業(yè)主的合法權(quán)益。l 是物業(yè)通過竣工驗收后，對物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和使用功能的再驗收；l 供電、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備設(shè)施能正常使用；l 房屋幢、戶編號已經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)；l 落實物業(yè)的保修事宜（保修責(zé)任、保修期限、保修范圍）。確保保修項目、期限、標(biāo)準(zhǔn)、責(zé)任、方式的落實，重大保修項目細則與圖紙校驗到位；l 接管小組按圖紙資料移交清單，技術(shù)資料進行對照檢查，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)、技術(shù)資料有缺漏的，應(yīng)以書面形式上報開發(fā)商，請求給予協(xié)助解7、決。l 接管小組按設(shè)備移交清單，對各類設(shè)備按數(shù)量、規(guī)格、性能、容量等進行對照檢查，發(fā)現(xiàn)接管設(shè)備（設(shè)施）與移交清單不符或有缺漏的，應(yīng)以書面形式上報開發(fā)商，請求給予協(xié)助解決。l 接管小組對每套單元房的水、電、土建部分進行全面檢查，并將檢查記錄在冊，對發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)及時督促有關(guān)單位迅速解決。l 在保修期內(nèi)，因施工、安裝、設(shè)備等因素產(chǎn)生的質(zhì)量問題，公司應(yīng)查明原因，及時上報開發(fā)商，請求盡快解決。l 抄水、電、氣表的底數(shù)，記錄備案。l 接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商督促建筑商對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。l 接管驗收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文8、件。l 當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)驗收與接管工作即 完成。七、 入伙1、準(zhǔn)備工作l 治安方面：小區(qū)四周種綠籬或安裝防護欄；增設(shè)報警系統(tǒng)；統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng)、防盜窗或鋁金窗；l 車輛管理：增設(shè)區(qū)間道路標(biāo)志；封閉小區(qū)由多個出入口到一進一出；增設(shè)自行車棚；加固架空層車庫；l 垃圾清運：增設(shè)垃圾池(屋)或垃圾清運站等l 樓道燈：改用節(jié)能燈(如：溫感、聲控或角摸式等)l 分步購置辦公、護衛(wèi)、保潔、水電工等設(shè)備及工屬具和員工工作服等；l 制定入住流程；l 印刷入住表格；2、協(xié)調(diào)工作l 與供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證住戶入住后的水、電、氣等的9、供應(yīng)。l 代業(yè)主與電話公司聯(lián)系電話安裝事宜，爭取現(xiàn)場放號，方便業(yè)主。l 與學(xué)校、派出所和居委會聯(lián)系，了解小孩轉(zhuǎn)學(xué)和遷移戶口的手續(xù)辦理細節(jié)，以及有關(guān)聯(lián)系電話，入住時公告。3、入伙現(xiàn)場 入伙準(zhǔn)備、協(xié)調(diào)工作到位后，要部署入伙現(xiàn)場，彩旗、橫幅、花卉、背景音樂，安全護衛(wèi)立崗、巡更，迎接業(yè)主入伙。 舉行入伙儀式：邀請政府官員、新聞媒體、業(yè)主代表剪彩，造聲勢。 注意事項：避免后期工地的灰塵、噪音等不和諧的現(xiàn)象。4、業(yè)主、使用權(quán)人入住程序發(fā)函 辦入伙手續(xù) 簽約 5、辦理入伙手續(xù)程序 已繳款票據(jù) 入伙手續(xù)書、身份證、購房合同 確認(rèn)業(yè)主身份 繳清代墊代繳費用、裝修保證金 建筑垃圾清運費、物管費，蓋章 業(yè)主簽署向業(yè)10、主八、 物業(yè)裝修與管理業(yè)主在收樓后有權(quán)對自己所購物業(yè)進行裝修，但裝修必須在規(guī)定范圍內(nèi)進行。其有關(guān)規(guī)定包括：國家建設(shè)部發(fā)布的建筑裝飾裝修管理規(guī)定和物業(yè)管理企業(yè)制定的住戶裝修管理規(guī)定。根據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主在裝修前必須向物業(yè)管理企業(yè)進行申請登記，包括填寫業(yè)主 裝修申請表、領(lǐng)取裝修管理規(guī)定，根據(jù)約定在申請表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經(jīng)批準(zhǔn)后方可動工。業(yè)主在裝修完成以后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)組織驗收，合格后即退還裝修押金及保證金。業(yè)主在裝修前向物業(yè)管理企業(yè)申請登記時，需如實填寫裝修施工內(nèi)容，并注明委托施工單位及進場人數(shù)，業(yè)主、施工隊及物業(yè)管理企業(yè)三方應(yīng)在申請書上簽字蓋章。九、物業(yè)檔案的建立物業(yè)檔案資料的11、建立是對前期建設(shè)開發(fā)成果的記錄，是以后實施物業(yè)管理時對工程維修、配套、改造必不可少的依據(jù)，也是更換物業(yè)管理企業(yè)時必須移交的內(nèi)容之一。現(xiàn)代建筑工程隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展和使用需求的提高，樓宇設(shè)備設(shè)施以及埋入地下和建筑體內(nèi)部的管線越來越多，越來越復(fù)雜，越來越高科技化和專業(yè)化，因此一旦發(fā)生故障，物業(yè)檔案就成了維修必不可少的東西。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個環(huán)節(jié)。收集的關(guān)鍵是盡可能完整，時間上講是指從規(guī)劃設(shè)計到工程竣工的全部工程技術(shù)維修資料；從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建筑物到環(huán)境，整理的重點是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內(nèi)在規(guī)律、12、聯(lián)系進行科學(xué)地分類與保存，利用即是在日后的管理過程中使用并加以充實。十、 日常管理（一）房屋管理運作一覽表工作內(nèi)容 核對業(yè)主 裝修審核 巡視 跟蹤監(jiān)督 走訪回訪 熟悉 收費 財務(wù)頻度 天 一天內(nèi)辦完 二遍/天，入伙期間6H/天，消滅違章于未然 每周三次 100% 標(biāo)準(zhǔn) 準(zhǔn)確 符合規(guī)定，無危及安全、外觀無改變、用途無改變 無亂堆亂放、亂挖亂接，無違章裝修，房屋完好率100%，投訴率 1以下。 無違章裝修 及時聽取業(yè)主意見、滿足業(yè)主合理要求，業(yè)主滿意率99%以上 對小區(qū)幢數(shù)、套數(shù)、面積、公共實施、管線、開關(guān)、業(yè)主幢號、房號、姓名、單位、電話以及家庭情況等隨問隨答，正確率90%以上 收繳率90%以上13、 日清月結(jié)，帳表相符，每六個月帳目向業(yè)主公開一次工作程序 8：008：30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。8：3017：00跟蹤監(jiān)督、巡視、走訪、整理檔案（二）綠化管理工作項目 澆水 施肥 修剪整形 病蟲防治 除雜草 保潔 補苗工作要求 冬春季晴天每二天澆一次水，時間近午為宜；夏秋季每天二次，時間近早晚為宜 春秋季一遍，根據(jù)長勢局部加施 灌木和粗生喬木春秋季多遍；冬季喬木一遍 春夏秋季多遍，冬季清園，嚴(yán)重者重點防治 每月一遍，嚴(yán)重者半月一遍 8H/天 春夏季一遍，嚴(yán)重者隨缺隨補標(biāo)準(zhǔn) 均勻，保持綠色長勢良好 均勻，無重、無漏 喬木剪下叢生枝、內(nèi)生枝、整形，灌木造型，地被草保持3050MM 長勢14、優(yōu)良不污染環(huán)境 純度90%以上 保潔率99%以上 綠化率95%以上程序 7：009：30澆水、施肥；9：3011：30除雜草、整形、保潔；13：3015：30除殺蟲、補缺、保潔；15：3017：00澆水、施肥（三）房屋及公用設(shè)施維修、養(yǎng)護運作一覽表工作內(nèi)容 裝修審查、監(jiān)督 巡視 清理 室內(nèi)維修 室外維修及養(yǎng)護道路停車場 天面 樓梯及墻面 明溝暗溝 外墻 供水供電供氣 路燈頻度 8H內(nèi)隨來隨辦，隨進度進行 每天一遍 污水井、雨水井一遍/月，化糞池一遍/半年，污水管二遍/季 急修不過夜，小修補24H內(nèi)，中修二天，大修二天內(nèi)有回音 檢查二遍/天，及時維修 每月檢查一遍 每二年漆刷一遍，每周查換梯燈一15、遍，隨壞隨修 每周檢查一遍，即壞即修 每月檢查一遍，即壞即修 每月檢查一遍，責(zé)任范圍內(nèi)即壞即修，責(zé)任區(qū)外及時報告有關(guān)部門 每月檢查一遍，即壞即修標(biāo)準(zhǔn) 符合規(guī)定，無危及安全、外觀，無改變用途 熟悉房屋公用設(shè)施、種類、位置、分布、安全要求、開關(guān)位置，公用設(shè)施完好率90%以上 無堵、少污積、無缺損、井蓋完好率100% 憑票收費不索要小費、好處，回訪率100%，業(yè)主滿意率90%以上 平整率無積水，缺損，完好率90%以上 無積水，無漏隔熱層完好 整潔無缺，扶手完好，梯燈正常，無張貼痕跡 暢通無積水、無塌陷無鼠洞 無脫無鼓、無滲水、無違章、整齊統(tǒng)一 運作正常，無亂搭亂接，無泄漏 燈泡正常，燈罩完好率90%16、以上程序 8：008：30向總值班了解和處理業(yè)主保修、投訴。8：3017：00跟蹤監(jiān)督、養(yǎng)護維修、巡視、走訪、整理檔案工作內(nèi)容 定崗檢查 流動檢查 學(xué)習(xí)與訓(xùn)練消防設(shè)施 家居安全 違法行為 裝修監(jiān)督 車輛行駛停放 保潔 單車、摩托保管 突發(fā)事件 學(xué)習(xí)法規(guī) 教育 訓(xùn)練頻度 24H 每周一遍 24H，每20分鐘一遍 24H 5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場 每周一次，每次1H標(biāo)準(zhǔn) 人車進出有序，車輛發(fā)牌、登記，交費90%以上，無收購、乞討、商販等可疑人物進出。 完好率100% 被盜、刑事、火災(zāi)、治安案件發(fā)生率2 違章率5%以下 無違章、無鳴笛叫人 100% 無違章 采取正確、恰當(dāng)措施 國家和地方法規(guī)、業(yè)主公約等 遵17、紀(jì)守法、嚴(yán)明安全護衛(wèi)紀(jì)律 健身、隊列等常規(guī)訓(xùn)練（四）安全護衛(wèi)、停車管理（五）保潔管理工作項目 地面清潔 保潔 樓梯道 垃圾清運 消殺 滅鼠、蟑螂頻度 二遍/天 14H/天 掃二遍/周洗一遍/月 二遍/天 一遍/天 二遍/月，向業(yè)主發(fā)藥一次/年標(biāo)準(zhǔn) 地面無雜物、垃圾、道路無泥沙，無雜草、積水，單車棚、樓梯口無雜物和蜘蛛網(wǎng)，清潔率95%以上 所有公共區(qū)域無雜物、垃圾，保潔率95%以上 無雜物和蜘蛛網(wǎng)，無張貼、亂堆，扶手無塵，清潔率95%以上 日產(chǎn)日清，整潔無味無污積，垃圾清運率100% 無蠅、少蚊、少蟲 鼠密度1%以下（夜夾法）；蟑螂密度室內(nèi)15M2或室外管道20M內(nèi)3只以下程序 5：007：00地面清掃；7：008：00清運垃圾；8：0010：30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害；13：3015：00清運垃圾；15：0016：00地面清掃保潔