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1、物業管理委托合同的制定一、制定物業管理委托合同應遵循的原則1、合法性原則經濟合同法第四條明確規定：制定經濟合同必須遵循國家法律和行政法規，任何單位和個人不得利用合同進行違法活動，擾亂經濟秩序，損害國家利益和社會公共利益，牟取非法收入。制定物業管理委托合同是一種法律行為，它的制定及內容必須合法。所謂合法，就是指經濟合同的內容、程序、要點必須符合國家法律和法規的要求，只有遵循合法原則，才能得到國家的認可和具有法律效力，當事人的權益才能得到保護，并達到當事人雙方或多方制定經濟合同預期的后果。凡是違法的經濟合同，即使是當事人雙方自愿制定的，也是無效的。2、平等互利、協商一致原則物業管理委托合同是開發商2、（業主委員會）與物業管理企業之間制定完成的。開發商（業主委員會）與物業管理企業之間在法律上是平等的兩個行為主體。因此在制定物業管理委托合同、確定其管理內容時，應本著平等互利、協商一致，把目標物業管好的原則。具體地體現在以下兩個方面：（1）經濟法律地位一律平等。作為經濟合同的當事人，不論其級別大小，所有制形式如何，也不論其經濟條件如何優越，在簽訂物業管理委托合同的活動中，雙方處在平等的法律地位上共同協商，不允許一方以強勢欺壓另一方。 （2）雙方當事人意見表示一致。經濟合同是雙方當事人在意思表示一致的基礎上，充分表達了意見，經過協商一致而達成的協議，不允許任何一方違背對方的意志，而把自己的意見強加3、給對方，凡通過脅迫欺詐等手段把自己的意志強加給對方的，即使簽定了經濟合同也是無效的。 （3）雙方權利義務對等。簽訂物業管理委托合同的雙方都應平等享受權利和承擔義務，一方在從對方得到利益的同時，要付給對方相應的代價，而不能只享受權利而不承擔義務。例如廣大業主（使用者）在享受物業管理企業對小區的環境、治安、綠化、道路等方面優質服務的同時，也要承擔定期交付物業管理費用的義務。同樣，對物業管理企業來講，它有收取物業管理費用的權利，也承擔著為業主（使用者）提供一定優質服務的義務。二、物業管理委托合同的主要內容目標物業通過公開招標（或邀標或議標）確定了物業管理單位之后，開發商（業主委員會，稱之甲方）就將代4、表全體業主與物業管理企業（稱之乙方）簽署委托管理合同。物業管理委托合同主要內容有：1、管理方式目標物業的管理方式在委托管理中應明確。通常有自行管理、顧問管理、合作管理和全權委托管理四種。選擇那一種管理方式，一方面是開發商或業主委員會的意向；另一方面要結合目標物業的歷史、現狀等實際情況而定。但無論選擇什麼樣的管理方式，物業管理企業都要堅持權責對等原則。只承擔與其擁有的管理權限對應的管理職責。2、管理權限為保證有充分的管理權履行其管理職責，維持目標物業日常高效的管理運作，在委托管理合同中對管理權限的規定要明確、清晰、規范。3、管理目標管理目標就是目標物業的管理運作預期要達到的水準，這與物業的配套設5、施、設備狀況、使用者層次結構及素質狀況、業主的心理期望值、管理費的收入狀況等因素密切相關。因此，制定管理目標，一定要結合目標物業的實際情況，在滿足業主要求的同時，又要實事求是、客觀科學。4、管理酬金管理酬金是物業管理企業最主要的收入來源。管理酬金標準與物業管理的運作難度、水準要求，以及物業規模、競爭對手狀況、業主經濟承受能力等因素密切相關。對于酬金堅持責權對等原則，以行業平均標準為參照，適當調整，提出雙方都可以接受的酬金標準。許多開發商（業主委員會）根據目標物業狀況，按照國家物價部門關于物業管理服務費收取標準的規定來確定物業收費標準。通過企業內部成本核算，扣除必要成本、稅金后，剩下來再做管理酬6、金。5、合作期限從物業管理運作連續性以及物業管理服務質量來看，合作期不能太短。合作期太短，不利于物業管理企業在目標物業管理運作中去貫徹本企業的管理理念，形成與目標物業相適應的管理模式和特色，也難以體現其專業水準。一般合作期限都以三年或三年以上為宜。6、經濟責任在物業管理委托合同中應說明其各方應承擔的違約責任，主要有以下三點：（1）因物業管理企業管理不善（而非使用人的原因）造成公共設施的損壞等經濟損失，須由物業管理企業負責賠償經濟損失，承擔經濟責任。（2）業主不得借故拖欠各項付款，如逾期不交，應額外支付滯納金。滯納金計算方法應在合同中或管理公約中明確規定。（3）中斷合同的違約金賠償。雙方一經協商7、達成意向簽訂物業管理委托合同之后，如一方無正當理由而中斷合同的實行，則要賠償違約金。7、爭議解決房地產開發商（業主委員會）與物業管理企業在物業管理活動中，碰到問題的出現產生了爭議是完全正常的現象。因此，在物業管理委托合同中，必須明確出現糾紛以后的相應處理辦法。三、物業管理委托合同的實例附物業管理委托合同示范文本物業管理委托合同 第一章 總 則 第一條 本合同當事人 委托方（以下簡稱甲方）： 受托方（以下簡稱乙方）： 根據有關法律、法規，在自愿、平等、協商一致的基礎上，甲方將（物業名稱）委托于乙方實行物業管理，訂立本合同。 第二條 物業基本情況 物業類型： 座落位置： 市 區 路（街道） 號四 8、至： 東 南 西 北 占地面積： 平方米 建筑面積： 平方米委托管理的物業構成細目（略）第三條 乙方提供服務的受益人為本物業的全體業主和物業使用人，本物業的全體業主和物業使用人均應對履行本合同承擔相應的責任。第二章 委托管理項目第四條 房屋建筑共用部位的維修、養護和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構、樓梯間、走廊通道、門廳 。第五條 公用設施、設備的維修、養護、運行管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、消防設備設施、電梯、 。 第六條 市政公用設施和附屬建筑物、構筑物的維修、養護和管理 ，包括道路、室外上下水管道、化9、糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場、 。 第七條 公用綠地、花木、建筑小品等的養護與管理。第八條 附屬配套建筑和設施的維修、養護和管理，包括商業網點、文化體育娛樂場所、 。第九條 公共環境衛生，包括公共場所、房屋共用部位的清潔衛生、垃圾的收集和清運、 。 第十條 交通與車輛停放秩序的管理。 第十一條 維持公共秩序，包括安全監控、巡視、門崗執勤、 。 第十二條 管理與物業相關的工程圖紙、?。ㄓ茫魴n案與竣工驗收資料。第十三條 組織開展社區文化娛樂活動。第十四條 負責向業主和物業使用人收取下列費用：1、物業管理服務費；2、 ；3、 ；第十五條 業主和物業使用人房屋自用部位、自用設施及設備的維修、10、養護，在當事人提出委托時，乙方應接受委托，合理收費。第十六條 對業主和物業使用人違反業主公約的行為，根據情節輕重，采取批評、規勸、警告、制止、 等措施。第十七條 其他委托事項：1、 ；2、 ；3、 ； 第三章 委托管理期限 第十八條 委托管理期限為 年。自 年 月 日起至 年 月 日止。 第四章 雙方權利義務 第十九條 甲方權利義務 1、代表和維護產權人、使用人的合法權益； 2、制定業主公約并監督業主和物業使用人遵守公約； 3、審定乙方擬定的物業管理制度； 4、檢查監督乙方管理工作的實施及制度的執行情況； 5、審定乙方提出的物業管理服務年度計劃、財務預算及決算；6、在合同生效之日起 日內向乙方11、提供 平方米建筑面積管理用房；7、負責收集、整理物業管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起 日內向乙方移交；8、當業主和物業使用人不按規定交納物業管理費時，協助負責催交或以其他方式償付； 9、協調、處理本合同生效前發生的管理遺留問題； 10、協助乙方做好物業管理工作和宣傳教育、文化活動；11、 。12、 。第二十條 乙方權利義務 1、根據有關法律法規及本合同的約定，制訂物業管理制度； 2、對業主和物業使用人違反法規、政策的行為，提請有關部門處理；3、按本合同第十六條的約定，對業主和物業使用人違反業主公約的行為進行處理；4、可選聘專營公司承擔本物業的專項管理業務，但不得將本物業的管理責12、任轉讓給第三方；5、負責編制房屋、附屬建筑物、構筑物、設施、設備、綠化等的年度維修養護計劃和大中修方案，經雙方議定后由乙方組織實施；6、向業主和物業使用人告知物業使用的有關規定，當業主和物業使用人裝修物業時，告知有關限制條件，訂立書面約定，并負責監督；7、負責編制物業管理年度管理計劃、資金使用計劃及決算報告；8、每 個月向全體業主和物業使用人公布一次管理費用收支帳目；9、對本物業的共用設施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業內改、擴建或完善配套項目，須與甲方協商后報有關部門批準方可實施；10、本合同終止時，乙方必須向甲方移交全部管理用房及物業管理的全部檔案資料。11、 。 第五章 物業管理13、服務質量 第二十一條 乙方須按下列約定，實現目標管理。 1、房屋外觀： ； 2、設備運行： ；3、房屋及設施、設備的維修、養護： ；4、公共環境： ；5、綠化： ；6、交通秩序： ；7、保安： ；8、急修： ； 小修： ；9、業主和物業使用人對乙方的滿意率達到： %。 第六章 物業管理服務費用 第二十二條 物業管理服務費 1、本物業的管理服務費，由業主按其擁有物業的建筑面積按每平方米 元向乙方交納。 2、管理服務費的調整，按 調整。 3、業主出租其擁有的物業，應當承擔物業管理服務費的交納，業主與物業使用人另有約定的，從其約定，但業主應將此約定送乙方備案并負連帶繳納責任； 4、業主轉讓物業時，須14、交清轉讓之前該業主應承擔的各項物業管理服務費用； 5、業主和物業使用人逾期交納物業管理費的，按以下第 項處理；（1） ；（2） ； 第二十三條 乙方對業主和物業使用人的房屋自用部分、自用設備、毗連部位的維修、養護及其他特約服務，由當事人按實際發生的費用計付，收費標準經甲方同意。 第二十四條 房屋的共用部位、共用設施、設備、公共場地的維修、養護費用： 1、房屋共用部位的小修、養護費用，由 承擔；大中修費用，由 承擔；更新費用，由 承擔。 2、房屋共用部位設施、設備的小修、養護費用，由 承擔；大中修費用，由 承擔；更新費用，由 承擔。3、市政公用設施和附屬的建筑物、構筑物的小修、養護費用，由 承擔15、；大中修費用，由 承擔；更新費用，由 承擔。4、公共綠地的養護費用，由 承擔；改造、更新費用，由 承擔。 第二十五條 物業服務費用主要用于以下開支: （1）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等； （2）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用； （3）物業管理區域清潔衛生費用； （4）物業管理區域綠化養護費用； （5）物業管理區域秩序維護費用； （6）辦公費用； （7）物業管理企業固定資產折舊；（8）法定稅費。 第七章 違約責任 第二十六條 甲方違反合同第十七條的約定，使乙方未完成定管理目標，乙方有權要求甲方在一定期限內解決，逾期未解決的，乙方有權終止合同；否則造成乙方經濟16、損失的，甲方應給予乙方經濟賠償。 第二十七條 乙方違反本合同第五章的約定，未能達到約定的管理目標，甲方有權要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權終止合同，造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。 第二十八條 乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費標準的，甲方有權要求乙方清退；造成甲方經濟損失的，乙方應給予甲方經濟賠償。第二十九條 甲乙任一方無正當理由提前終止合同的，應向對方支付 元的違約金；給對方造成的經濟損失超過違約金的，還應給予賠償。 第八章 附 則第三十條 自本合同生效之日起 天內，根據甲方委托管理事項，辦理完交接驗收手續。第三十一條 甲、乙雙方可對本合同的條款進行補充，以書面形17、式簽訂補充協議，補充協議與本合同具有同等效力。 第三十二條 本合同及其附件和補充協議中未規定的事宜，均遵照中華人民共和國有關法律、法規和政策執行。 第三十三條 本合同執行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時，雙方應按有關法律規定及時協商辦理。 第三十四條 本合同正本連同附件共 頁，一式 份，甲乙雙方及物業行政主管部門（備案）各執 份，具有同等法律效力。 第三十五條 因房屋建筑質量、設備設施質量或安裝技術等原因，達不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔責任并做善后處理，產生質量事故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準。第三十六條 合同期滿本合同自然終止，雙方如續訂合同，應在該合同期滿 天前向對方提出書面意見。第三十七條 本合同自簽字之日起生效。甲方簽章： 乙方簽章： 代表人： 代表人： 年 月 日 年 月 日