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1、一、物業投標文件的制定 參與物業管理投標是物業管理企業一項重大決策，應當全面考慮項目特點、項目風險及企業自身人、財、物等資源情況，謹慎決策。一旦決定參與，就要調集精兵強將，以志在必得的心態全力投入。對于異地管理項目，企業更要量力而行，如果項目類型既非企業目標客戶，又無法反映企業的核心專長或人力資源無法支撐時，則無論項目多么誘人都應果斷放棄。（一）物業公司參與投標的關鍵因素1、項目區域、規模要符合企業發展規劃。對多數企業來講，管理規模年度擴展比例15至20屬于較快速度，達到25以上則屬于高速擴展，需要企業在管理素質、組織架構、人力資源等方面具備相當堅實的基礎。特別是對跨省外接項目，投標企業決策層2、一定要綜合考慮各方面因素，在企業理性的發展規劃中積極穩健地拓展規模。 2項目類型符合企業確定的目標客戶。有的企業擅長于綜合性高層樓宇管理，有的企業在大規模住宅小區管理上擁有核心專長，也有的企業對商業物業經營管理具有綜合優勢。企業一定要確定自己的目標客戶，要懂得有所為有所不為，在物業管理分項市場上提升占有率，而不是在整個物業管理市場上全線參與競爭，這是現代商戰中重要的競爭原則。 3常規預測盈利。在投標過程中以及日常管理中，物業管理企業應該樹立一個重要觀念，即確保在實現各項管理目標后能夠收到物業管理酬金，或者說要千方百計確保項目本身盈利，特別在項目前期介入期間有關費用、項目開辦費用上要認真測算，盡3、量減少物業管理企業的經營風險。 4項目風險控制在企業可以承受的范圍。由于物業管理招投標市場不完善以及多數企業外接項目經驗不足，投標及中標后簽定物業服務合同直至履行合同過程中，會出現一些不確定因素，直接影響項目的成敗，如管理費價位、空置房管理費收取、工程遺留問題之責任劃分、管理過程中的獎罰條件以及投標書中的每一項承諾等，物業管理企業應給予相當的重視o 5項目招標方誠意合作并具備履行合同的實力。招投標活動應在當地政府有關部門指導下進行，有條件時，還應請當地公證部門參與，增大招投標活動公開性和成功的概率。 6投標企業具備人力資源支特體系。投標企業一旦中標，如果項目擬選主任和骨干人員素質不夠，倉促上陣4、，往往無法實現管理目標，這是近兩年招投標活動中的經驗之談。這就要求投標企業注重長期的人才培養，具備人力資源條件。沒有合適的人才隊伍，寧愿暫時放棄項目也不能貿然簽約。（二）投標書制定的主要內容 1確定管理項目的整體思路，包括目標物業工作重點、服務特色、管理目標、管理方式及實施措施。一般會在投標書第一章中描述，要求思路清晰、特色鮮明、重點突出、措施到位。 2確定物業管理費價位及物業管理費年度收支測算。管理費價位在投標活動中是個至關重要的因素，要綜合考慮目標物業的檔次、業主和物業使用人情況以及當地政府對管理費指導標準等，一般可以先確定二至三個方案，反復核算、比照后確定物業管理費價位。財務年度核算中，5、要特別注意對能源費、設備維護費及分包業務費用的把握。 3慎重考慮物業管理目標、前期投入額及獎罰條件等方面的任何承諾。比如管轄區域刑事案件的發生不是僅靠物業管理可以杜絕的，當業主、物業使用人發生人身和財產安全、損失時，物業管理企業不能隨意承諾給予賠償，而應根據有關法律、法規結合實際情況予以處理。 4確定管理機制、管理架構和擬選主任，明確服務標準、管理制度和工作流程。（三）投標工作的四個階段 階段 工作內容 成立投標小組，明確項目負責人 索取 分析招標文件復有關資料 現場考察及答疑 1 前期準備階段 業主、客戶服務需求調查 項目論證及風險評估 制定投標工作計劃和進度安排 做好招標方實地考察準備 討6、論確定投標項目管理總體思路 2 標書準備階段 分組起草、準備 討論確定物業管理方案預算 討論確定物業管理費、開辦費價位、 審核標書中各項服務承諾 統稿、修改、定稿 總經理審核、簽字 電腦投影及陳述資料準備 標書制作及包裝 準時遞交標書 競爭對手動態及優劣勢分析 3 正式投標、答辯 最后確定陳述提綱 模擬陳述與答辯 正式答辯 投標缺陷分析及完善 投標相關費用結算 4 投標總結階段 投標資料整理、歸檔 中標后物業服務合同準備 （四）中標后的重點工作。中標后將很快進行物業服務合同準備工作。這個階段應著重把握的問題包括： (1)配套設施安裝工程及時問表； (2)八伙后工程遺留問題處理方式， (3)前期介入期相關費用的安排： (4)物業服務費價位的最終確定及管理酬金提取辦法， (5)項目開辦費出資方及安排， (6)空置房管理費價格及收取辦法； (7)能源費有關安排， (8)分承包方的確定， (9)雙方違約責任的劃分和確定；(10)招標方需要中標單位解決的其他問題如人員安置、物業租賃配合等。（五）投標書范本