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1、總費(fèi)用構(gòu)成明細(xì)單位：元項(xiàng)次費(fèi)用項(xiàng)目金額1 管理服務(wù)人員的工資、社會保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)、職員教育經(jīng)費(fèi)289524 2 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用4878363 清潔衛(wèi)生費(fèi)用400504 4 綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用81140 5 秩序維護(hù)費(fèi)用672030 6 辦公費(fèi)用753600 7 固定資產(chǎn)折舊50000 8 經(jīng)開發(fā)商/業(yè)主同意的其他費(fèi)用59693 9 物業(yè)管理服務(wù)酬金162071 10 營業(yè)稅金172193 合計(jì)3128591 4、測算過程（一）管理服務(wù)人員的工資、社會保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)、職員教育經(jīng)費(fèi)；4、1 本項(xiàng)費(fèi)用明細(xì)構(gòu)成單位：元項(xiàng)次費(fèi)用細(xì)項(xiàng)金額1 管理服務(wù)人員的工資22、78450 2 管理服務(wù)人員的社會保險(xiǎn)111380 3 管理服務(wù)人員福利費(fèi)、職員教育經(jīng)費(fèi)43160 合計(jì)432990 4、2 費(fèi)用細(xì)項(xiàng)測算（1）管理服務(wù)人員的工資管理人員共計(jì) 15 人。年工資總額為278450 元/年，其中深圳外派昆明管理人員年工資總額為85200 元，昆明當(dāng)?shù)卣衅腹芾砣藛T年工資總額為193250元。人均平均工資18563元/年（2）管理服務(wù)人員的社會保險(xiǎn)昆明社會保險(xiǎn)投保比率40%計(jì)算 278450 40%=111380 元（3）管理服務(wù)人員福利費(fèi)、職員教育經(jīng)費(fèi)單位：元費(fèi)用項(xiàng)目說明計(jì)算過程年費(fèi)用福利費(fèi)按工資總額 14%計(jì)提27845014%38983 職工教育經(jīng)費(fèi)按工資總額 3、1.5%計(jì)提2784501.5%4177 小計(jì)按工資總額 15.5%計(jì)提27845015.5%43160 5、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用5、1 本項(xiàng)費(fèi)用明細(xì)構(gòu)成單位：元項(xiàng)次費(fèi)用細(xì)項(xiàng)金額1 技工工資、福利、社會保險(xiǎn)費(fèi)用1791362 設(shè)備設(shè)施維護(hù)費(fèi)305700 2.1 房屋本體維護(hù)費(fèi)131002.2 電梯系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)259900 2.3 供配電系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)125002.4 供水排水系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)40002.5 消防系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)87002.6 智能化系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)5000 2.7 其他公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)2500 3 維修工具更新費(fèi)600 4 技工服裝費(fèi)2400 合計(jì)487836 5、2 費(fèi)用細(xì)項(xiàng)測4、算（1）技工工資、福利、社會保險(xiǎn)費(fèi)用單位：元費(fèi)用項(xiàng)目說明計(jì)算過程年費(fèi)用工資配置 8 人，人均月工資 1200元1200712 115200 福利費(fèi)按工資總額 14%計(jì)提 115200 14%16128 職工教育經(jīng)費(fèi)按工資總額 1.5%計(jì)提1152001.5%1728 社會保險(xiǎn)按工資總額 40%計(jì)算11520040%46080 小計(jì)按工資總額 155.5%計(jì)算115200155.5%179136（2）設(shè)備設(shè)施維護(hù)費(fèi)房屋本體維護(hù)費(fèi)：13100元/年1#46#電梯系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)（外包）：259900元/年供配電系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)：12500元/年供水排水系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)：4000 元/年消防系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)：8700 元/5、年智能化系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)：5000元/年；其他公共設(shè)施維護(hù)費(fèi)：2500元/年；（3）維修工具更新費(fèi)：600 元/年；（4）技工服裝費(fèi)：300 元/人.年 8 人=2400元6、清潔衛(wèi)生費(fèi)用6、1 本項(xiàng)費(fèi)用明細(xì)構(gòu)成單位：元項(xiàng)次費(fèi)用細(xì)項(xiàng)金額1 保潔人員工資、福利、社會保險(xiǎn)費(fèi)用203604 2 保潔人員服裝費(fèi)5700 3 保潔材料費(fèi)11400 4 化糞池清理費(fèi)10000 5 環(huán)境消殺費(fèi)13800 6 外墻清洗費(fèi)10000 7 垃圾清運(yùn)費(fèi)146000 合計(jì)400504 6、2 費(fèi)用細(xì)項(xiàng)測算（1）保潔人員工資、福利、社會保險(xiǎn)費(fèi)用單位：元費(fèi)用項(xiàng)目說明計(jì)算過程年費(fèi)用工資配置 27 人，人均月工資 600 元6006、2712 194400 福利費(fèi)按工資總額 14%計(jì)提 194400 14%27216 職工教育經(jīng)費(fèi)按工資總額 1.5%計(jì)提 1944001.5%2916 社會保險(xiǎn)按 40%計(jì)提77760 小計(jì)302292（2）服裝費(fèi)：300元/人.年27 人=8100 元；（3）保潔材料費(fèi)：50 元/人.月27 人12 月=16200元（按保潔員人頭估算）；（4）化糞池清理費(fèi)：10000元/年；（5）環(huán)境消殺費(fèi)：17800元（6）垃圾清運(yùn)費(fèi)：130000 元7、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用7、1 本項(xiàng)費(fèi)用明細(xì)構(gòu)成單位：元項(xiàng)次費(fèi)用細(xì)項(xiàng)計(jì)算過程金額1 綠化人員工資、福利、社會保險(xiǎn)費(fèi)用見細(xì)項(xiàng)測算 2 74640 7、2 綠化人員工7、資、福利、社會保險(xiǎn)費(fèi)用單位：元費(fèi)用項(xiàng)目說明計(jì)算過程年費(fèi)用工資配置 5 人，人均月工資 800元 800512 48000 福利費(fèi)按工資總額 14%計(jì)提4800014%6720 職工教育經(jīng)費(fèi)按工資總額 1.5%計(jì)提480001.5%720 社會保險(xiǎn)按 40%計(jì)提19200 小計(jì)74640 8、秩序維護(hù)費(fèi)用8、1 本項(xiàng)費(fèi)用明細(xì)構(gòu)成單位：元項(xiàng)次費(fèi)用細(xì)項(xiàng)計(jì)算過程金額1 安管人員工資、福利、社會保險(xiǎn)見細(xì)項(xiàng)測算6585302 綠化人員服裝費(fèi)300 元/人.年5 人1500 3 租用植物及花卉費(fèi)（重大節(jié)假日）1500元/年1500 4 綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)估算3000 5 工具更換費(fèi)估算500 合計(jì)81140 費(fèi)用28、 安管人員服裝費(fèi)300 元/人.年 45 人13500 合計(jì)672030 8、2 安管人員工資、福利、社會保險(xiǎn)費(fèi)用；單位：元費(fèi)用項(xiàng)目說明計(jì)算過程年費(fèi)用工資配置 52 人，人均月工資 900 元9005212 561600 福利費(fèi)按工資總額 14%計(jì)提 561600 14%78624 職工教育經(jīng)費(fèi)按工資總額 1.5%計(jì)提5616001.5%8424 社會保險(xiǎn)按工資總額 40%計(jì)算48600040%224640 小計(jì)873288 9、辦公費(fèi)用753600元/年（包括交通費(fèi)、辦公用品費(fèi)辦公用水電費(fèi)通訊費(fèi)公共區(qū)域水電費(fèi)）10、固定資產(chǎn)折舊估算為 50000 元/年；管理處籌備費(fèi)用預(yù)計(jì)25 萬分五年折舊9、11、經(jīng)開發(fā)商/業(yè)主同意的其他費(fèi)用42669元/年社區(qū)交流活動費(fèi)：5000 元/年；不可遇見費(fèi)：37669 元/年（按一至七項(xiàng)總支出的百分之二計(jì)算）12、物業(yè)管理服務(wù)酬金162071元/年應(yīng)收服務(wù)費(fèi) 3114373元/年，小高層應(yīng)收服務(wù)費(fèi)1808395元/年花園洋房應(yīng)收服務(wù)費(fèi)211488元/年別墅應(yīng)收服務(wù)費(fèi) 930657 元/年商鋪應(yīng)收服務(wù)費(fèi) 121536 元/年根據(jù)昆明市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法第八款第八條規(guī)定即設(shè)定收繳率 97%計(jì)算（1808395+211488）元/年97%3%=58778 元/年（1930657+121536）元/年97%10%=102062 元/年58778+1010、2062=160840 元/年注：（四）至（十二）成本項(xiàng)目費(fèi)用合計(jì)為2956398元/年；13、營業(yè)稅金營業(yè)稅金為 :172193 元/年/,(按法定稅金提取-總收入乘 5.7)；四、管理費(fèi)單價(jià)由前節(jié)測算得知，本項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)年總支出費(fèi)用為3128591 元，年總收入達(dá)到 3128591元時(shí)，方能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡。1、住宅物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)單價(jià)定價(jià)分析由于業(yè)主群體目標(biāo)分析，項(xiàng)目定位較高，其所要求的物業(yè)管理服務(wù)層次及水平比普通住宅高得多。經(jīng)過粗略測算。綜合考慮上述因素，我司認(rèn)為小高層物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)單價(jià)定在 1.2 元/.月、洋房物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)單價(jià)定在 1.0 元/.月,別墅物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)單價(jià)定在1.8 元11、/較為適宜，一符合政策要求，二在一定程度上反映市場。2、臨街商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)單價(jià)由于臨街所要求的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容不同，單價(jià)上應(yīng)有所區(qū)別，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)單價(jià)為 2.0 元/.月，若收支平衡則：總收入=總支出總收入=物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收入 97收繳總支出=物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)支出入+停車場收費(fèi)因標(biāo)書中未說明停車場車位數(shù)，未能測算停車場的收益。根據(jù)我司以往對28618平方米面積估算停車場年利潤為115000元（固定停車收費(fèi) 110000 元/年，臨時(shí)停車費(fèi) 5000 元/年）。我司管理停車場所得受益補(bǔ)充物業(yè)服務(wù)費(fèi)不足。經(jīng)推導(dǎo)，小高層住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)單價(jià)(Y)；、洋房住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)單價(jià)(h)；別墅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)單12、價(jià)(Z)；商業(yè)物業(yè)服務(wù)費(fèi)單價(jià)(X)組合關(guān)系如下：第一種；若 y=1.3 元/.月，z=2元/.月,x=2.5 元/.月；h=1.0 元/.月物業(yè)服務(wù)費(fèi) 3313887元/年(收繳率 97)第二種；若 y=1.2 元/.月，z=1.8 元/.月,x=2 元/.月；h=1.0 元/.月物業(yè)服務(wù)費(fèi) 3017417元/年(收繳率 97)第三種；若 y=1.1 元/.月，z=1.5 元/.月,x=1.8 元/.月。h=1.0 元/.月物業(yè)服務(wù)費(fèi) 2688472元/年(收繳率 97)注:小高層及花園洋房住宅建筑面積:143207 平方米；商業(yè)面積:5064 平方米；別墅面積 43086 平方米。盈虧情況:13、(總收入-總支出)第一種；300296元/年=（3313887+115000）-3128591第二種；3826 元/年=（3017417+115000）-3128591第三種；325119元/年=（2688472+115000）-3128591 根據(jù)目前我司對本標(biāo)書的了解及以往接觸同類項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，建議采用第二種測算依據(jù)，小高層物業(yè)服務(wù)費(fèi)單價(jià)為1.20 元/.月，洋房物業(yè)服務(wù)費(fèi)單價(jià)為1.00元/.月，別墅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)單價(jià)為1.80 元/.月，商業(yè)物業(yè)服務(wù)費(fèi)單價(jià)為2.0元/.月，至于具體單價(jià)可由甲方從商業(yè)營銷角度最終確定。3、綜述物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)定價(jià)我司建議如下：1、小高層物業(yè)服務(wù)費(fèi)單價(jià)為1.20 14、元/.月，2、洋房物業(yè)服務(wù)費(fèi)單價(jià)為1.00 元/.月，3、別墅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)單價(jià)為1.80 元/.月，4、商業(yè)物業(yè)服務(wù)費(fèi)單價(jià)為2.0 元/.月，該項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)年費(fèi)用盈虧總額為3826元/年，第五部分物業(yè)前期介入人費(fèi)用工費(fèi)用成本一覽表1、費(fèi)用總表崗位工日工資附加費(fèi)辦公費(fèi)合計(jì)管理處主任180 54 24 256 工程主管50 15 18 83 專家組 3 人共4 次每次 2 天24 40 64 樣板房接待員40 14 8 62 安管員30 12 6 48 清潔工22 9 2 33 備注：1、樣板房接待員根據(jù)開發(fā)商提供的樣板房而定人數(shù)。負(fù)責(zé)樣板房的解說、清潔、樣板房設(shè)施維修的報(bào)請工作。2、安管員三15、人。在售樓處維護(hù)秩序和接待客戶。3、清潔工二人。負(fù)責(zé)售樓處清潔及花卉的修剪、養(yǎng)護(hù)。清潔日常用品未包含在內(nèi)。加班費(fèi)按日工資標(biāo)準(zhǔn)結(jié)算。4、住宿、食膳按昆明同仁實(shí)業(yè)公司標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。補(bǔ)助或直接納入貴司的管理。2、工資及固定附加費(fèi)崗位月薪（含稅金）個(gè)人所的得費(fèi)工資福利費(fèi)（14）工日工資附加費(fèi)管理處主任5400 367 5033 756 180 78 工程主管1500 102 1398 210 50 33 樣板房接待員1200 81 1119 168 40 22 安管員900 61 839 126 30 18 清潔員650 44 606 91 22 11 備注：1、人員進(jìn)駐根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)度和昆明同仁實(shí)業(yè)公司公16、司的安排。所有廬山員工在前期介入時(shí)接受項(xiàng)目部、售樓部的工作指導(dǎo)。具體費(fèi)用根據(jù)進(jìn)駐人員人數(shù)和工作日（月），當(dāng)月按工作確認(rèn)單和結(jié)算費(fèi)用單結(jié)算。2、貴司需提供臨時(shí)辦公場所。說明：昆明同仁實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司可根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)度及實(shí)際工作需要選擇工日或者按月工薪結(jié)算。具體情況可以協(xié)商處理。物業(yè)清潔開荒費(fèi)用未包含在內(nèi)。結(jié)束語通過以上介紹，相信貴司能看出我司對該項(xiàng)目的參與熱情與誠意。如能與貴司成為親密合作伙伴，我司定當(dāng)遵守雙方簽定的合同條款，為貴司及業(yè)主之利益盡職盡責(zé)。在對該項(xiàng)目進(jìn)一步考察后，我司將制定詳盡的物業(yè)管理方案并指導(dǎo)實(shí)施。專業(yè)之道，惟一惟臻。憑籍優(yōu)異之品牌、先進(jìn)之技術(shù)、豐富之經(jīng)驗(yàn)，廬山物業(yè)服務(wù)人致力于向發(fā)展商提供完善之物業(yè)管理服務(wù)。本公司有足夠之信心，保障提供之服務(wù)質(zhì)素與管理品味，從而樹立起昆明住宅項(xiàng)目之管理典范。承諾與意向基于物業(yè)管理受諸多因素影響，如有幸中標(biāo)，我司對滇池印象花園物業(yè)管理服務(wù)提出以下承諾與意向：1、我司遵循國家以及云南省/昆明市相關(guān)法律、法規(guī)文件。凡本次投標(biāo)中涉及雙方的權(quán)益與責(zé)任，有法規(guī)依據(jù)的，嚴(yán)格遵循相關(guān)規(guī)定。反之則雙方友好協(xié)商解決。2、測算中的數(shù)據(jù)、相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)均采集于招標(biāo)書以及昆明市頒發(fā)的相關(guān)文件，如在投標(biāo)過程中發(fā)生變更或因公布不準(zhǔn)確而產(chǎn)生的差額，在中標(biāo)后協(xié)商解決。3、投標(biāo)書中未涉及的內(nèi)容，雙方本著平等互利的原則協(xié)商解決。