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1、關于物業公司成立的可行性報告一、新成立物業公司的可行性分析（一）設立的必要性1、目前國家規定，新開發物業必須落實日后日常物業管理單位；2、各個城市的業主日漸對購置物業后，日常的物業服務需求意識越來越強，希望所購買的小區，日后有物業管理，那樣至少安全些、干凈些；3、物業管理作為房產開發的下游銜接產業，主要為房產開發的掃尾工作提供全程的跟蹤和服務，可以為房產開發的后期工作提供很多便利，減少很多瑣事和麻煩事，為項目的順利結案提供保障；4、請別的物業公司進行管理，銜接工作非常麻煩，扯皮拉筋的事情會很多，反而還有可能為公司帶來很多不必要的麻煩，阻礙項目的順利進展，甚至會損害公司及項目的形象和影響。（二）2、設立中存在的問題根據一些物業公司的實際運作情況，物業管理主要存在以下實際問題：1、一些大城市物業管理需求意識剛剛起來，還有很多人對物業管理需求意識不是很強烈，甚至無需求意識，主要原因考慮到，現在自住房不需要每月交物業管理費，以后每個月要交100 元左右的物業管理費，感覺 100 元在日常生活中可以辦其他的事情，有點舍不得；新成立物業管理公司如果管理或服務水平不好，在日常與業主的溝通與交流中，有很多麻煩，甚至管理的不好，將把整個小區的形象搞砸；2、業主本身就不太愿意交物業管理費，再加之物業管理服務又不好，很難達到業主的要求，會導致物業管理費很難收，本身物業管理就是微利甚至是賠本的，而已入住、未入3、住的物業費都難收，空置未出售房的物業管理費又要自己貼，所以物業公司最終基本都是賠本的生意；鑒于以上兩方面的原因，成立物業公司是考慮為自己項目服務，同時從長遠考慮是為公司以后開發項目服務，為新開發項目提供前期規劃設計建議（來自日常的實際管理過程中碰到的實際問題的反饋和總結），為項目開發后期提供交接保障和服務，同時，又打算為了服務項目，便利自己公司，減少與外來物業公司交接合作中的麻煩。二、企業創業機會分析（一）行業分析 2010 年樓市在新政的影響下，市場進入一個觀望的階段，而越來越多的消費者，放棄了以前價格低就好的舊觀念，開始注重后期的物業服務。新政讓許多本來要選擇置業的購房者選擇了觀望，但也有4、許多購房者，特別是第二、第三次置業的，對物業服務的認可度非同一般。他們會覺得后續的服務能使得他們的生活更加貼心和完美，與此同時，品質服務業逐漸成為眾多置業者關注的一部分，成為置業者購房的重要因素。近幾年，我國物業管理行業呈現出生機勃勃的發展趨勢，隨著一系列物業管理法規、制度的頒布實施，物業管理市場環境日趨成熟，既為物業管理企業創造了發展的機遇，同時使物業管理企業面臨著發展的挑戰。并且隨著我國房地產業的迅速發展，人們對居住質量的要求越來越高，物業管理被提到了越來越重要的地位。酒泉隨著近幾年的發展，日趨成為生態環境優美、安全的宜居城市，各類小區、公寓近幾年發展非常快，對售后服務和物業管理提出了更高5、的要求，這也給物業公司的發展提供了很大的空間。三、成立物業公司對于房地產開發的價值分析(一)成立物業公司是對公司房地產開發價值鏈的完善物業管理系統作為房地產產業鏈中開發、建設、銷售、售后服務的末端環節，肩負著兩個重要職能：其一是對房地產開發、建設、銷售業務的支持，其二是對業主提供物業管理服務。具體說來物業公司可以在以下方面發揮重要作用：為項目規劃設計階段出謀劃策；建設施工階段的現場安全管理；建設施工末期的開荒清潔；銷售階段的樣板房管理；銷售階段的售樓部、銷售通道、人員車輛的進出管理；銷售活動的現場管理等。甚至于負責園林工程施工、智能化工程施工等分項工程。(二)成立物業公司有利于維系客戶、推廣品6、牌、促進銷售簡單的說就是“海爾現象”在房地產企業的應用。“海爾”產品的質量、技術并不一定強于對手，但公眾喜歡并接受“海爾”產品，究其根源，在于公眾充分信賴海爾的售后服務。區外萬科、中海、金地等全國知名房企，區內有榮和、保利以及盛天都有一批忠實“粉絲”，老業主再次置業或介紹新客戶置業的比例很高，就是房地產行業類似現象的體現。通過老業主再次置業或帶動客戶置業，為在房地產市場疲軟的情況下力爭一個理想的銷售業績發揮了決定性作用，同時可節約大量的廣告開支。(三)把控接管驗收關，避免不必要的損失接管驗收是房地產產品的最后一道質量關口，物業公司接管驗收物業可以對開發商的施工質量形成致命影響。在驗收各分項工程7、時，物業公司渾水摸魚會給開發商帶來損失及負面影響。反之，如果物業公司扮演好自己的角色，給房地產企業帶來的正面影響也是巨大的。三、市場調查分析 (一)物業公司市場現狀目前很多一流的物業公司都處于虧損狀態，需要房地產公司的供養。在產品同質化越來越嚴重的市場中，房地產公司通過成立物業公司為業主打造高品質高品位的生活，可以快速搶占市場份額，建立起忠實的客戶群，促進房子銷售快速獲取豐厚利潤。一些高端樓盤，為了彰顯業主的尊貴身份，更是不惜成本引入國際一線的物業管理品牌做物業顧問。(二)市場盈虧平衡狀況根據訪談調查了解，一般能較好滿足業主要求的物業公司，純住宅管理盈虧平衡點不低于800至 1000 個住戶，8、低于該管理指標的物業企業就有可能虧損。品牌開發商的物業公司因為提供更多服務，往往會發生虧損。如保利每年會搞業主聯誼會、社群文化演出、業主感恩回饋等活動，其物業公司定位本身就是不以盈利為目的，只是作為項目營銷和推廣的有效手段。物業公司屬勞動力密集型的微利企業，盈利水平不高。經測算，物業公司的成本主要來源于人力成本、稅負成本以及公共費用支出，但隨著項目的不斷成熟、入住率的不斷提高以及各項費用按時收取，物業公司的盈利水平也逐漸提高。對于品牌開發商而言，成立物業公司是必不可少的。這是公司布局房地產價值鏈的必要條件之一，對于合理解決開發后遺留問題，節省營銷成本，打造優質的品牌具有積極作用。而且隨著物業公9、司商業物業占比的提高，物業公司的贏利水平將會逐漸改善。四、物業公司趨勢分析及定位(一)物業公司管理趨勢隨著國家宏觀調控的長效機制逐步形成，房地產粗放、暴利的時代已經終結。未來的房地產競爭將更加激烈，歸根結蒂是軟實力的競爭。客戶買房更加注重物業的配套服務。這將主要表現在幾個方面：一是業主的需求將發生分化，物業服務的創新功能將顯得尤為重要，物業提供的服務越來越多樣化、精細化、專業化，不再是過去的注重保安和搞衛生；二是市場將逐步規范，市場準入和退出機制將逐步完善，市場準入門檻將提高，而市場上的一些違規行為將會遭到封殺直至被迫永遠退出，只有品牌做得好的企業才有生存空間。三是品牌化之路是物業服務企業順應10、經濟發展的必然趨勢，未來物業服務的競爭就是品牌的競爭.品牌開發商成立專業化、規范化管理的物業公司管理自己開發的物業是大勢所趨，要在房地產長期發展應順勢而為。(二)物業公司的發展前景在未來的發展趨勢，物業公司不只負責管理和維護公司開發的各類物業，同時適時向外延伸管理其他相關產業，打造高檔物業管理品牌，作為配合公司開展房地產營銷的手段，盈利目標為在公司的支持下，為公司發展提供可持續的現金流。主要業務經營模式如下：(1)住宅物業管理模塊為公司所開發物業提供專項物業管理服務，如保安、停車場、保潔、維修、房屋中介及銷售代理等；同時，隨著企業、機關等單位的后勤部門也將逐步走物業管理理模式的進一步深化，物業11、服務市場空間巨大。(2)商業物業管理模塊1.寫字樓租賃：開展寫字樓租賃業務。由物業公司與開發公司簽訂統一包租合同，再由物業公司與各物業使用單位簽訂租賃合同；2.寫字樓酒店管理：日常寫字樓酒店管理，包括保安、保潔、維修、停車場、客服管理等。(3)綠化模塊a.苗圃基地：以現有的房地產項目為基地，建立儲植基地，供應房地產項目自用，條件成熟時推向市場；b.綠化租擺：以寫字樓辦公室綠化租擺為主線，逐步拓展市場，條件成熟時，拓展家庭綠化租擺業務。四、新趨勢下經營風險及解決方法(一)物業公司的門檻低、啟動資金小，投資風險較小。物業公司最大的風險來源于經營風險。具體如下：1.公司項目擴展與運營過程中承受著員工12、成本不斷上漲，員工流動性大的問題，導致公司運營困難。2.項目入住率不高，業主拖欠物業費或者故意拖欠物業費影響公司正常運營。3.物業公司的好壞對企業品牌是雙刃劍，如處理不好，會對開發商品牌有負面效應，影響企業社會形象。(二)風險防范措施：1.資金上，公司每年可從銷售收入中撥出一塊資金支持物業公司的運轉，用以保證員工待遇、開展各種營銷活動、更換老化設施。2.管理上，重要崗位給予員工更好待遇，避免員工流動過大給公司帶來的負面影響。通過員工培訓，加深員工對企業的認同感。3.與業主開展互動活動，涉及業主切身利益的費用公開化，促進雙方良性發展。綜上分析，成立物業公司，發展前景廣闊，經濟效益好，還可以同時帶動其他產業的發展，形成良好的產業鏈，共同促進經濟的繁榮和社會環境的建設，滿足人們的日常需求。