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1、洲方地產洲方地產樓盤推廣策劃案樓盤推廣策劃案洲方地產洲方地產關于房子的一切關于房子的一切我有我有 我精彩！我精彩！景閣苑景閣苑小戶領航小戶領航城市經典城市經典洲方地產洲方地產目錄目錄STP戰略2SWOT分析3品牌營銷及推廣戰略4營銷經費預算5樓盤概況1洲方地產洲方地產樓盤概況 STP戰略 SOWT分析 營銷戰略經費預算 關于樓盤概況樓盤信息周圍環境居住特性洲方地產洲方地產樓盤信息l 景閣苑項目占地約50畝，總建筑面積近三十萬平方米，由12棟高層（4棟27層8棟32層）高樓組成，住宅面積從50平方米至120平方米，戶型種類多樣，以小戶型為主，可供購買者喜愛隨意選擇。l 景閣苑小區花園中心綠色廣場2、面積約5000平方米，是該小區最大亮點。社區集中供暖，生活配套設施齊全，高檔外墻面磚，建筑風格現代、時尚。建成后將成為一個高品質小區，成為西安地區的東方之珠。洲方地產洲方地產周圍環境l 項目配套齊全。周邊有國家濕地公園、生態公園、長樂公園、新寺小學、市三十四中、人民醫院、家家悅超市等配套設施。另外，社區內設有早教中心、雙語幼兒園。l 交通便利。周邊有17、23、56、67等公交線路，以及地鐵一號線。驅車出行方便，北面出武寧路連內環高架，南面延安高架路年內竣工。洲方地產洲方地產居住特征居住特征BECDA建筑外形和小區環境和社區設施，給人舒適高檔的氣。整個小區被精心布置，氣度不俗。客廳的落地大玻璃3、，臥室低臺大窗頗具感染力。房型設計和主推面積傾向于小康之家，大部分客廳有陽臺。大空間框架結構，可滿足不同的個性設計。居住特性洲方地產洲方地產樓盤概況 STP戰略 SOWT分析 營銷戰略經費預算 關于STP營銷戰略市場細分目標市場市場定位洲方地產洲方地產市場細分高端市場被盛天國際、金盛時代、麗水灣等高檔樓盤滿足，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業，是終極消費，10年內不會再置業。高端市場中端市場被現代國際、紫金苑、都市江南、盛天名都等中檔樓盤滿足，屬過度消費和終極消費的結合。中端市場復合、小戶型市場。景閣苑是一個大眾小戶型樓盤，從價位角度劃分，屬中低檔樓盤。景閣苑小戶型項目的目標群，預計業主4、身份時尚白領、中產階級年輕人等，置業心理大同小異，因此成為主要推廣主線。復合、小戶型市場市場細分越明確，鎖定的客戶針對性越強。洲方地產洲方地產目標市場權衡及客戶鎖定 年輕人鐘情小戶型，不僅因為總價低，更是因為小戶型能讓各類年輕人找到屬于自己的時尚空間。南寧樓市有眾多小戶型，根據不同特征及適合人群，又分為迷你小戶型、精裝小戶型、溫馨小戶型及百變小戶型四類。洲方地產洲方地產迷你小戶精裝小戶 百變小戶 溫馨小戶 平均單價5800元/平，約50平。平均單價9600元/平，約70平。平均單價7600元/平，約60平。平均單價12000元/平，約90平。市場定位四大精品戶型洲方地產洲方地產戶型解析百變型百5、變型目標人群：經濟實力強的前衛人士。該戶型可以隨意分割或切換房型，為前衛人士提供自由暢想空間。迷你型迷你型溫馨型溫馨型精裝型精裝型目標人群：注重享受生活的都市時尚小資。該戶型配套完善，能滿足百領小資的購物、娛樂等需求。目標人群：初入社會的單身貴族。該戶型簡單實用、總價較低，適合作為自在城市里的第一落腳點。目標人群：即將成婚或新婚的年輕男女。溫馨小戶雖然只是作為過渡性住房，但同時也需兼顧實用性。四大精品戶型解析洲方地產洲方地產樓盤概況 STP戰略SOWT分析 營銷戰略經費預算 關于SOWT分析優勢分析劣勢分析機會分析威脅分析洲方地產洲方地產優勢分析仙葫區域小戶型市場走俏：仙葫經濟開發區天然的地段6、優勢，這里是時尚白領的俱樂部，也是制造中產階級的夢工廠，在這里有錢的時尚白領比比皆是，每年都有新一代需求產生，源源不斷的需求是我公司小戶型樓盤最有力的支撐。時尚白領、年輕中產階級對6080平米的兩室較感興趣，這部分需求將轉化為有力的市場動力。市場狀況表明，目前上海市場產品以面積區間在70-90二房及102-112三房為主，有利于投資，吸引大批外商投資、炒房客。尤其是精裝小戶型更受歡迎，構成了提高成交量和價格形成的主要產品。優勢1 優勢2 優勢3我們的優勢在哪？洲方地產洲方地產難難劣勢分析n資金、資源不足n小戶型裝修難度大n 市場競爭激烈洲方地產洲方地產 小戶型市場競爭激烈，局勢嚴峻。盛天熙園、7、盛天華府、錦繡豪庭、普羅旺斯等都是名氣響亮、深受青睞的戶型。我公司樓盤銷售可能面臨比較嚴峻的競爭局面。5%10%25%30%35%盛天國際盛天華府 景閣苑錦繡豪庭普羅旺斯市場競爭激烈本區域主要競爭對手的市場份額和受歡迎度本區域主要競爭對手的市場份額和受歡迎度洲方地產洲方地產資金、資源不足 我公司剛成立不久，人力資源、資金不足，力量有限。而小戶型開發成本高，相對可能比一些中大戶型還高。洲方地產洲方地產小戶型裝修難度大小戶型精裝修很講究，我公司經驗不足，尤其在小戶型精裝修方面有待提高。小戶型精裝風格需與項目建筑風格以及目標客戶特征相匹配，需將戶型特色優勢充分展示出來。整體應奢雅、大氣、精致，直觀傳8、遞出尊榮、優雅、浪漫、時尚的生活氣息。裝修水平裝修水平裝修要求裝修要求洲方地產洲方地產第一第二第三小戶型的目標市場主要由單身貴族、時尚人士、將要結婚或未婚男女幾種人組成，這些人購買能力強。小戶型樓市場前景看好，精裝的戶型模式的出現滿足了現代生活的快捷、高效的市場需求。北京是經濟社會穩步發展的開放之城。積極抓住機遇，不斷提高開放意識，合理利用有效資源。機會分析洲方地產洲方地產行業內市場競爭激烈威脅依然存在房地產同質化現象嚴重行業內外同質化威脅分析洲方地產洲方地產 周邊樓盤云集。龍騰一號、府地豪庭、合天華府、合天國際、航城都會、東方家園、半島竹林等林立在開發區內，客戶分流，競爭激烈。合天華府、半島9、竹林、蘋果園、東方家園、都市樣街近期均有小戶型投入市場。我們應當密切關注市場動態，爭取占領市場先機。行業內的競爭景閣苑合天華府東方家園都市樣街半島竹林蘋果園洲方地產洲方地產行業外的威脅 房地產同質化加大，我們要在這其中突圍而出。現在建材、地板、家私價格不斷提升，加劇開發建設成本。洲方地產洲方地產樓盤概況 STP戰略 SOWT分析 營銷戰略經費預算關于品牌營銷戰略品牌形象廣告戰略營銷策略洲方地產洲方地產品牌形象 我們公司實力雄厚，資質優等，堅持“信譽至上，服務周到”的宗旨，為顧客提供“誠實、守信”的服務，重金打造成南寧乃至全國的優秀企業，決意塑造優秀綠色的樓盤品牌形象。洲方地產洲方地產 洲方地產10、洲方地產廣告戰略媒介選擇戶外廣告廣告目標媒體宣傳洲方地產洲方地產銷售前期銷售前期達至最大范圍的到達率內部認購期內部認購期讓目標消費者關注景閣苑，使之進入他們的選購名單公開發售期公開發售期讓目標消費者了解景閣苑，使之成為他們的購買目標廣告目標洲方地產洲方地產我們需要考慮的因素媒體選擇投放波段可行性目標消費群到達率媒體比重接觸頻率/視點洲方地產洲方地產目標對象媒介接觸習慣27.23455.357.892.282.895.6020406080100昨天收聽電臺過去一周看過車箱內廣告過去一周看過車站廣告過去一周看過車身廣告閱讀日報、晚報等報紙昨天收看電視過去一周收看電視媒介選擇洲方地產洲方地產房地產信11、息渠道選擇向專業人士請教98%58%41%36%23%11%8%6%5%2%0%20%40%60%80%100%報紙廣告電視廣告親友介紹售樓現場平時外出時留意的樓盤傳單戶外廣告電臺廣播雜志報紙廣告是消費者獲得房地產信息的主要渠道洲方地產洲方地產缺點缺點 成本高 信息生命短 人口層面選擇性低 較容易被刪除(轉臺)較長的制作時間 廣告法限制優點優點聽覺，視覺和動感 廣告的沖擊力與理解度強強闖性的廣告傳達高普及率能快速建立到達率能提供品牌的形象訴求電視特性洲方地產洲方地產優點優點 時效性強 可以很好地理解和記憶 有選擇性閱讀 主動性閱讀能傳播大量信息 提供權威性及可信性的環境 是消費者獲得房地產信息12、的 主要渠道缺點缺點 生命周期短 彩色制作差 靈活性差 只有視覺效果 有選擇的閱讀頁數報紙特性洲方地產洲方地產消費者經常閱讀的報紙內容頭版要聞國際新聞國內新聞港澳臺新聞本地新聞體育報道影視娛樂報道健康醫療生活常識合計68.654.158.218.035.021.230.217.115.9男性70.361.860.916.136.136.322.39.09.016-24歲57.453.553.518.824.846.536.61.010.925-34歲68.860.848.812.037.631.225.69.611.235-44歲75.068.373.120.238.532.713.510.613、5.845-54歲84.360.065.714.341.437.117.111.44.355-60歲71.474.380.014.345.734.357020.014.3女性67.046.955.719.833.97.237.524.722.416-24歲49.538.744.123.729.012.950.514.023.725-34歲69.252.457.321.031.57.740.618.923.135-44歲76.147.858.218.732.84.533.626.919.445-54歲71.451.460.014.340.07.130.041.421.455-60歲58.631.14、062.120.751.70.017.237.931.0洲方地產洲方地產各報紙房地產信息優勢對比獲得房地產信息的主要報紙93%57%38%8%6%廣州日報羊城晚報南方都市報新快報南方日報洲方地產洲方地產消費者看樓所受的信息影響洲方地產洲方地產戶外廣告優點優點 覆蓋率廣泛 頻次高沖擊力強 可選擇地理 能見度高 全天效應缺點缺點 觀眾選擇性低 局限于簡單信息 自然因素會影響效果 較長制作周期戶外特性洲方地產洲方地產戶外的策略執行 戶外廣告針對目標消費群體較為集中的區域重點投放，品牌的形象長期暴光，接觸的人口多而廣泛。運用形式的建議公交車車身廣告候車亭燈箱廣告戶外廣告牌洲方地產洲方地產戶外廣告一生一15、棟 景閣苑 訂房熱線：010-26*999 你有，你選擇訂房熱線：010-26*999 我有，我精彩洲方地產洲方地產其他宣傳媒介手提袋洲方地產洲方地產洲方地產洲方地產洲方地產洲方地產營銷策略洲方地產洲方地產樓盤概況 STP戰略 SOWT分析 營銷戰略經費預算關于經費預算營銷目標營銷費用洲方地產洲方地產營銷目標及經費預算占銷售凈額5%左右2開發商品房587套、總建筑面積18788.47及預期銷售凈額 40800萬元。3 1營銷費用率地區分解計算方法3 3銷售目標：營銷預算：費用計算：洲方地產洲方地產該樓盤三期開發預期銷售目標及營銷費用 銷售目標/開發年度20XX年一期20XX年二期20XX年三期16、套數X單價X面積百變小戶（套）45*12000*9055*14000*9070*16000*90溫馨小戶（套）22*9600*6037*11600*6043*13600*60精裝小戶（套）60*7600*4565*9600*4570*11600*45迷你小戶（套）30*6400*3043*8400*3047*10400*30銷售凈額（萬元）8755.213396.8 18709.2營銷費用（萬元）437.76669.84 935.46洲方地產洲方地產營銷費用計算方法每個地區首先按地段市場增長潛力劃分為新市場、成長市場、成熟市場或衰退市場，不同地區地段市場對其銷量增長和費用投入設置不同的系數。具17、體計算方法是：某區地段市場營銷費用=上年銷售凈額X（1+今年銷售凈額成長率）X全區各開發商平均營銷費用率X本地區市場營銷費用率系數（1）各地區該年的銷量增長率依各房產公司聯盟或協會商定；（2）營銷費用率系數一般為：新市場（1.5)、成長市場（1.3）、成熟市場（1）、衰退市場（0.7）。例如：區屬于一個成長市場，某開發商的一樓盤銷售額為10000萬元，增長率是35%，即銷售凈額為：10000萬元X（1+35%）=13500萬元，那么，該樓盤營銷費用為：10000萬元X（1+35%）X6%X1.3=10530萬元。（3）按月份分解：即分解到一年之中的每個月。注：營銷目標分解下達時，最好將銷售量和銷售額目標加上5%10%，而營銷費用最好留10%機動資源，以應變可能的市場房價變化。洲方地產洲方地產680萬1035萬498萬營銷費用柱狀圖一期一期二期二期三期三期謝謝觀賞！謝謝觀賞！