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1、萬科工程預結算管理辦法1.目的為加強萬科集團所屬各房地產公司工程預結算的規范化管理，結合工程造價形成的特點，通過合理地確定工程造價及有效地控制工程造價而提高工程預結算工作的效益，制定本管理辦法。2.范圍本管理辦法適用于萬科集團所屬各房地產公司。3.職責3.1 集團總部財務管理部成本管理組負責本管理辦法的制訂、修改、解釋、指導、監督檢查。3.2 集團所屬各房地產公司從事工程預結算的計價、審批及其他有關責任人員負責貫徹執行本管理辦法。4.方法與過程控制（包括原則、一般規定、工程預算管理、工程結算管理、其他規定）4.1 工程預結算工作應遵循的原則4.1.1 廉潔奉公原則：工程預結算工作中，應始終以公2、司利益為最高利益，遵守法律法規，恪守職業道德，嚴禁主動索要或被動接受財物，如出現損公肥私性質的不正當計價行為，將按照有關規定給予處罰。4.1.2 多級審核原則：工程預結算應建立起預結算人員之間、部門之間等的編制及審核控制體系；工程預結算皆須經過多級審核，各級在審核過程中應認真仔細，有關手續資料的簽字、蓋章等務必齊全、有效，否則不得辦理預結算。4.1.3 準確高效原則：工程預結算中的各項計算應準確、清晰、合規，具有很高的準確度，體現出較高的專業水平；同時工程預結算工作應保持較高的工作效率，做到及時帳清，以適應工程招標、成本核算、工期等多方面的要求。4.1.4 可復查性原則：工程預結算工作的全過程3、應有詳細、真實的記錄及完善的資料管理制度，量價計算過程、審批記錄等文件、資料應具備完全的可復查性。4.1.5 合理低價原則：工程預結算工作應以客觀事實、工程合同等為依據，充分理解、靈活運用當地工程造價管理規定，并利用市場競爭、甲方品牌資源等因素，處理好質量、工期與成本的關系，追求以合理較低價格確定工程造價。4.1.6 方案優化原則：成本管理部在工程預結算工作中，應積極協同設計、工程管理等單位、部門充分應用價值工程理論，進行設計、施工措施、材料設備等方面的方案優化工作。4.1.7 信息通達原則：工程預結算在編制時應考慮適應成本核算、成本分析等多方面的需要，對資料、信息應及時整理，并根據工作需要及4、時提供給設計、工程管理部、項目部等部門；對于當地公司財務管理部、總部的財務管理部成本管理組，除尚未公開的標底情況外，其他情況，如其需要，均應真實、透明、系統地提供所有信息資料。4.2 工程預結算工作的一般規定4.2.1 成本管理部是工程預結算工作的主要職能部門，對工程預結算工作負主要責任，項目部、工程管理部、財務管理部應積極配合、參與并負相應責任。4.2.2 工程預結算工作應根據項目的總工期制定預結算編制的計劃，統籌安排，分清輕重緩急，做到早做、快審、準確。4.2.3 施工圖預算由本公司自行編制，也可以委托造價咨詢機構編審；委托的機構必須已經過政府有關部門認可且具備乙級以上（含乙級）資質證書。5、4.2.4 工程結算和實行總價包干的工程預算的編審應委托造價咨詢機構進行，但如某工程的預算已委托了造價咨詢機構進行編審、并簽署了總價包干協議，則該工程的竣工結算可不再進行外委編審。4.2.5 委托造價咨詢機構編制工程預結算，在造價咨詢委托合同中應明確要求其提供計算底稿（包括工程量、鋼筋實際含量的詳細計算書）及與承包單位核對后的預結算資料，并同時提供與承包單位的核對差異情況說明。4.2.6 由成本管理部組織，工程管理部、項目部等積極配合，及時整理齊全工程預結算工作所需的必備資料，資料必須完整、簽章齊備、編號準確，并指定專人負責進行分類、裝訂、存檔；工程預結算工作的必備資料主要包括：u材料價格（政6、府指導價格、市場價格、甲供材料、限價材料通知書）；u招標、投標文件等確定合同價格的文件（包括中標單位的投標書、雙方達成一致的預算書等）；u工程合同（包括合同審批表）；u施工組織設計方案、施（竣）工圖、圖紙會審記錄；u雙方確認的所有工程變更簽證及相應的預算書；u工程竣工驗收資料（工期或者質量未達到合同要求的項目應提供相應的明確責任的說明）；u其他與工程結算相關的雙方確認的協議、備忘錄等。4.2.7 工程預結算的劃分按照萬科集團房地產企業成本核算指導進行，共劃分為建設項目的開發前期準備費、主體建筑工程費、主體安裝工程費、社區管網工程費、園林環境工程費、配套設施費。4.3 工程預算管理4.3.1 所7、有工程應編制施工圖預算，并填寫萬科企業股份有限公司工程預算審批表。4.3.2 集團主張在進行工程招標之前，編制好施工圖預算，并作為工程招標之標底。4.3.3 項目主體工程確因工期緊張需采用費率招標，應嚴格按萬科企業股份有限公司工程招標管理辦法有關內容辦理；當施工圖齊備后，成本管理部應立即要求承包單位編制施工圖預算，同時成本管理部應對施工圖預算進行編審或委托造價咨詢機構編審，而后，成本管理部應督促并始終參與施工圖預算的核對工作，按核定的預算價簽定補充工程合同。上述所有工作，應在施工圖完備后60天內完成。4.3.4 費率招標情況下，為防止承包商高估冒算而增加工程預算的核對難度，合同中應約定控制辦法8、。比如：若承包單位報送的施工圖預算造價超出最終核定預算造價10%時，發包單位將按預算高報部分的一定比例進行扣款（具體扣款辦法可參照工程結算相關內容各公司自定），乃至取消其今后對萬科工程的投標資格。4.3.5 如果僅是委托造價咨詢機構進行施工圖預算的編制，造價咨詢酬金一般按總造價的一定比例計取；如果是委托編制預算并負責審核承包單位編制的預算，造價咨詢酬金可采取按總造價的一定比例并結合核減額的一定比例計價的方式計取。4.3.6 成本管理部在工程預算外委時還應作好如下工作：u對施工圖等進行核查后，向造價咨詢機構提供施工圖、材料設備控制價格、工程預算分類要求等必備資料；u跟蹤、了解造價咨詢機構的編制或9、審核情況，督促咨詢機構履行造價咨詢委托合同，仔細審查咨詢機構的編制結果；同時要求各有關部門作好必要的保密工作：所有工程在招標工作完成之前，委托編制預算的造價咨詢機構必須對施工單位保密；在實行費率招標的情況下，在編制預算階段，編制預算的造價咨詢機構必須對施工單位保密，同時也不必向造價咨詢機構告知施工單位的具體名稱等情況。4.3.7 工程預算編制的方法：u根據工程量計算規則，按詳細的施工圖、確定的施工方案并結合現場實際情況計算工程量；u分項工程的子項如無合適定額套用，且不能換算，則應編制補充定額單價；u造價工程師要主動發現施工圖中標注不清、前后矛盾、缺項、漏項等問題，并明確標注、落實調整，以減少或10、避免設計變更及簽證，同時準確掌握工程動態成本。4.3.8 工程預算確定后，及時對目標成本進行修改，以目標成本為上限，監督各相關部門，采取有效措施控制工程造價。4.4 工程結算管理4.4.1 項目部在向成本管理部提交的工程結算工作交接單中詳細說明合同價款、設計變更現場簽證之外的增減款事項、工程遺留、合同違約、施工現場清理、甲供材料、隱蔽工程等問題。4.4.2 結算造價咨詢酬金的計取盡量采取按造價核減額的一定比例的方式計取，或采取固定金額加核減額的一定比例計價的方式，并與造價咨詢機構在委托合同中明確。4.4.3 工程結算程序：發出工程結算通知書項目部、工程管理部、成本管理部、財務管理部統一意見后，11、由項目部發給承包單位工程結算通知書確認達到竣工結算條件后，由項目部向成本管理部遞交工程結算工作交接單發出工程結算工作交接單承包單位將整理齊全的工程結算資料，報送項目部承包單位報送結算資料監理公司審核并簽字，造價工程師收到齊備的結算資料后，全面負責審核并簽字，項目部、工程管理部等須全力配合工程結算全面審核部門內部復審成本管理部內部進行復審，經理及其他復審工程師簽字如果工程結算并非在施工圖總價包干的基礎上進行，須選擇確定造價咨詢機構進行審核，盡量按造價核減額計取咨詢酬金工程結算外審相關部門審核公司領導審批外審結果經成本管理部復查，財務管理部復核后，主管副總簽署意見，報公司總經理批示簽署竣工結算價 12、款協議書成本管理部組織甲乙雙方根據工程合同簽署竣工結算價款協議書，并核對已付金額、應扣金額、保修款、余款等4.4.4 所有工程結算須填寫萬科企業股份有限公司工程結算審批表。4.4.5 為防止承包單位高估結算，應與承包單位在工程合同中約定控制辦法。比如：報送的結算造價最終核減額在審核總價5以內（含5）的造價咨詢酬金由甲方支付，若結算造價最終核減額超出5，則因造價超出部分而引起的造價咨詢酬金之增加部分由承包方支付；若承包單位報送的結算金額超出最終審定結算金額10（含10）時，承包單位除造價咨詢酬金外，發包單位可進一步扣款（扣款比例、金額各公司自定），直至取消今后對萬科工程的投標資格（應在工程結算通13、知單強調此內容）。4.4.6 為方便客戶入住，供電、自來水、煤氣、電話等市政工程的結算優先辦理；主體工程結算在承包方提供全部竣工結算資料后6個月內核定（包括多級審核）完畢，其余工程結算在承包方提供全部竣工結算資料后3個月內核定（包括多級審核）完畢。4.4.7 駐項目的成本管理工程師必須建立三方和甲供材料的領用臺帳及付款臺帳，對領用單原件進行存檔，便于結算扣減。4.4.8 結算編制的方法: u結算的工程量以竣工圖為準，竣工圖不清之處，預算人員應到工地現場實地測算； u結算單價在合同中有規定的，則按合同規定執行；結算單價在合同中未規定的則參照定額和市場合理低價進行確定； u扣除甲供材料的多用材料費14、（領用甲方材料數量減預算用量的差量乘甲方訂貨單價）； u材料價差嚴格按材料限價調整； u按工程合同確定的結算方式計算結算總價，在審核結算書、與承包方核對時參照合同進行甲供材料、工期獎罰、質量獎罰、安全獎罰、水電費、扣款項目、配合管理費、總包服務費、保修金等費用的計算、扣除； u結算總價=預算造價+設計變更+現場簽證+（人工補差+材料差價）+增加項目-減少項目。4.4.9 工程結算分析：竣工結算完成之后，應編制工程結算成本和目標成本的對比分析，協助考核相關部門的責任成本，并總結項目目標成本控制的經驗和教訓。4. 4.5 其他規定4.5.1 各公司的造價工程師（預算員）由成本管理部統一管理，駐項目15、部的造價工程師（預算員）歸屬公司成本管理部管理；4.5.2 負責工程造價計價、審核的執業專業人員和工程造價咨詢機構必須持有造價工程師注冊證書或預算員從業資格證書或工程造價咨詢單位資質證書；并在經辦的工程造價文件上注明單位名稱、執業人員的姓名和證書號碼。4.5.3 發包單位、承包單位雙方對建設工程施工合同執行過程中的工程價格爭議，可通過雙方協商、合同約定的辦法、仲裁或向人民法院起訴的辦法解決；在爭議處理中，涉及工程價格鑒定的，由工程所在地工程造價管理機構或法院指定的具有相應資質的工程造價咨詢機構辦理。4.5.4 萬科集團內部造價信息的整理利用u萬科集團所屬房地產公司公司的成本管理部應及時總結成本16、管理的經驗和教訓，并寫出專題總結分析報告，上傳到總部成本管理網頁供集團范圍內共享；u萬科集團所屬房地產公司成本管理部作好各項目的成本分類匯總，分析各項技術經濟指標；集團財務管理部成本管理組負責集團各公司工程造價資料的調查、收集、整理、分析，形成工程造價資料信息庫供各公司采用。4.5.5 集團總部財務管理部成本管理組在日常工作中，通過多種工作方式對萬科集團所屬房地產公司的房地產項目預結算、動態成本以及對成本管理辦法的執行等情況等進行了解、檢查，并將不定期地對工程預結算進行審查。4.5.5 萬科集團所屬房地產公司務必嚴格執行本管理辦法，如在執行過程中有與實際情況不適合之處，可根據實際情況作相應修改17、之請示，報送總部財務管理部成本管理組核實，由分管領導批準后方可實施。 5.表格VKCW03-21-F1 萬科企業股份有限公司工程預算審批表VKCW03-21-F2 萬科企業股份有限公司工程結算審批表VKCW03-21-F3 萬科企業股份有限公司竣工結算造價協議清單VKCW03-21-F4 工程結算通知書VKCW03-21-F5 工程結算工作交接單萬科企業股份有限公司工程預算審批表編號: VKCW03-21-F1 版本：A/0 表格生效日期：2001年09月01日 序號:項目名稱施工單位合同編號 工程內容 預算造價名稱金額(人民幣元)備 注成本管理部（施工單位報送）編制預算造價（監理公司審核造價18、）成本管理部審核造價造價咨詢機構審核造價甲乙雙方最終確認審定預算造價人民幣大寫：會簽欄成本管理部財務管理部其他部門及公司領導萬科企業股份有限公司工程結算審批表編號: VKCW03-21-F2 版本：A/0 表格生效日期：2001年09月01日 序號:項目名稱施工單位合同編號 工程內容 結算造價名稱金額(元)備 注合同造價施工單位報送結算造價監理審核造價成本管理部審核造價造價咨詢機構審核造價甲乙雙方最終確認審定結算造價人民幣大寫：會簽欄成本管理部財務管理部其他部門及公司領導萬科企業股份有限公司竣工結算造價協議清單編號: VKCW03-21-F3 版本：A/0 表格生效日期：2001年09月01日19、 序號: 項目名稱施工單位合同編號 工程內容 序號結算項目名稱金額(元)備 注合同造價施工單位報送結算造價1雙方確認最終審定結算造價人民幣大寫：2其中應扣款項：2.1 已付工程款2.2 萬科墊付款2.3 工程水電費2.4 代購材料、設備費2.5 代購物業所投入的費用2.6 零星返修工程費2.7 其他費用3 保修款 4應付余款（1-2-3）人民幣大寫：甲方：（蓋章） 乙方：（蓋章）代表：（簽字） 代表：（簽字）日期：年 月 日 日期：年 月 日萬科企業股份有限公司工程結算通知書編號: VKCW03-21-F4 版本：A/0 表格生效日期：2001年09月01日 序號: 致 ：現 工程已經竣工，具20、備了結算條件，請貴公司準備完整的結算資料，按 合同規定的計價條款、本著實事求是的原則，于 年 月 日之前報送結算資料，報送的結算資料內容不得弄虛作假、高估冒算。如果貴公司報送的結算造價最終核減額在審核總價5以內（含5），則造價咨詢酬金由我公司支付，若結算造價最終核減額超出5，則因造價超出部分而引起的造價咨詢酬金之增加部分由貴公司支付；若貴公司報送的結算金額超出最終審定結算金額10（含10）時，貴公司除支付因超出最終核減額5而增加的造價咨詢酬金外，我公司將按照工程造價 %的比例收取罰款；如情節嚴重，將取消今后參與我公司工程的投標資格。特此通知。 公司名稱（蓋章） 年 月 日萬科企業股份有限公司工程結算工作交接單編號: VKCW03-21-F5 版本：A/0 表格生效日期：2001年 09 月01日 序號: 致成本管理部：本部經辦的以下工程項目，已竣工驗收，完全符合辦理結算的條件，請成本管理部安排辦理工程竣工結算。工程名稱承 包 方合同名稱合同開竣工日期合同編號實際開竣工日期工程質量其 他根據工程現場實際情況，在工程結算中需特別注意如下事項（合同簽證變更之外的增減款事項、工程遺留、合同違約、施工現場清理、甲供材料、隱蔽工程等問題）：項目部（簽字）： 成本管理部（簽字）： 日期： 年 月 日 日期： 年 月 日