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1、1都市綜合體精裝工程項目管理目錄一、都市綜合體精裝項目特點分析二、項目管理組織架構三、施工前的準備工作四、工程實施控制與管理五、竣工驗收及保修六、施工重點難點控制3一、都市綜合體精裝項目特點分析u都市綜合體，作為一個全新的房地產形態，它高度集約、融合了多種城市功能，包括居住、商務辦公、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等，并創造了一個各種物業功能高度集約、相互作用、互為價值鏈的空間。u都市綜合體的開發一般規模巨大、投資巨大、而且涉及的專業眾多，影響深遠，對各個參建者的綜合管理能力提出了更高的要求。u對于室內精裝修工程，主要表現出如下特點：41、裝修類型多，風格多樣u裝修類型不僅涵蓋了大部分城市功2、能，如住宅、酒店、商場等，各個城市功能的裝修風格也分門別類，如意大利餐廳、日本料理館等，這就要求裝修施工技術管理人員必須有豐富的閱歷和經驗。5各種城市功能6各類裝修風格72、工程量大、難度高u酒店、商場的室內往往表現為高空間、大跨度，這給裝修施工帶來不少困難，而且天花、墻面復雜多變，節點大樣多。8不規則天花9大跨度空間施工103、新材料、新技術、新工藝使用率高u都市綜合體的成功往往體現在時尚與潮流的領先，對于室內設計，往往表現在新材料的使用上，新材料的使用又帶來新技術、新工藝。11二、項目管理組織結構u多標段項目管理組織結構12u單標段項目管理組織結構13三、施工前準備工作1、圖紙深化 (1)3、圖紙深化工作按右圖流程進行：(2)萬象城萬象城項目室內深化目室內深化設計的工作介的工作介紹 A、優高雅參與的萬象城深化設計工作簡介 優高雅設計中心參與了目前已建和在建的深圳、杭州、沈陽三個萬象城項目的深化設計工作，并針對這三個商業項目的共同特點，結合以往的商業設計的經驗，進行了一些專題性考察和研究工作，在與業主及國外設計公司和國內設計院的配合設計工作中獲取了寶貴經驗。深圳萬象城 深圳萬象城是都市綜合體商業項目的成功范例。2004年開業的深圳萬象城在商業規劃、動線組織、招商工作和商業運營等多個方面都是比較成功的。而且在不斷的經營調整中取得了豐富的經驗，培養了一批專業人才，為今后各城市公司的萬象城4、項目的規劃籌建、招商運營提供了寶貴的經驗和參考依據。優高雅負責萬象城的深化設計，工作得到了業主和RTKL的認可，同樣獲益匪淺，積累了一定的經驗。杭州萬象城設計 2008年，優高雅在深圳成立了設計中心，設計能力進一步增強。在杭州萬象城的深化設計工作中，優高雅項目設計師與業主及方案設計師對方案設計進行了大量的反復研究與論證，并進行了大量的商業考察工作，深化設計圖紙從初步設計、擴初設計、招標圖紙到施工圖設計，在方案反復的修改和不斷的細節調整過程中共完成了9個版本圖紙，為幫助業主與方案設計師更好的把握設計效果和成本控制作了大量而細致的工作，其工作內容以及圖紙精度也遠遠超過了深圳萬象城項目當時的深化設計5、成果。具體體現在：中庭攔河及檐口的設計及裝飾的預埋件設置，根據方案設計要求，就不同位置、不同款式及尺寸的攔河、檐口提前進行設計及歸納工作，參考了深圳萬象城的部分節點做法，為方案的確定和設計研討提供了最有力的技術支持；在土建尚未進行到中庭部位之初，設計好中庭攔河及檐口并精確設置結構預埋件為將來的裝飾施工提供了便利，為成本控制及結構保護提供了條件。根據對設計效果以及實施難度評估，提取部分設計進行現場模擬實驗。依據深圳萬象城運營中的實際要求，在新的萬象城項目中對中庭舞臺燈光設備、冰場音響及燈光設備、廣告吊鉤設備、特殊用途的配電插座等，提出了建議及巧妙的設計方案，保證了空間效果及運營要求。為實現方案設6、想，在可實施性、材料、技術細節上進行了大量的研究論證和實踐，如天河方案的設計、慶典大道及電梯廳的發光天花設計。關于消防卷簾的設置，在實現大跨度無柱店面設計、在控制成本和效果，針對具體空間選擇合適卷簾類型的工作中，進行了大量的計算、研究與考察。在確定天花及店面高度中，對天花綜合各專業管道的設置做了大量的組織、排列與計算工作，并繪制了大量的結構剖面圖供業主、設計單位進行研究與探討。天花燈具的布置綜合了空調、消防排煙、消防噴淋、煙感、溫感、喇叭等設備末端，在嚴格遵循各專業規范的情況下，精確的計算了各專業末端的位置，使其與照明燈具有序的呈現于天花上。為消防門的分區歸類與設計、消防栓設計、連橋的設計、衛7、生間設計、扶梯、電梯轎廂的設計的提供了多種意見與參考，針對扶梯、特別是跨層扶梯的安全性與廠商進行了大量的研究與努力，并與開發商及設計方進行了多次考察，最終確定了設計方案。為車庫的收銀位置、ATM取款機的位置、服務臺位置的設置提供了多種意見和實施辦法，盡最大可能人性化，方便未來運營管理。對公共空間的廣告位置進行了研究與控制，對商場標識系統提供了參考意見并及時的在圖紙中進行綜合與論證；因總體造價的控制，在控制成本的問題上也做了大量的努力與配合，對設計方案進行刪減、簡化，在材料運用上綜合調整，并配合業主進行了大量的材料產地考察，材料選型與替換工作。在施工單位對現場進行測量和核對后，及時對方案進行更新8、與調整；根據實地樣板效果，提出實際問題，并提供改進或調整意見；沈陽萬象城 深圳和杭州萬象城深化設計大量細致的工作充實了優高雅在操作大型商業項目的能力，培養了一支優秀的商業設計團隊和設計骨干。在沈陽萬象城的深化設計工作中，在方案設計不完整的情況下，優高雅設計中心在杭州項目積累的工作經驗和技術基礎上，積極與業主和方案設計師溝通，根據沈陽項目的方案設計特點不斷提出相應調整和改進意見。借鑒深圳和杭州兩個項目設計上的經驗，從總體設計和節點詳圖深化等多個方面對項目的設計效果、材料應用、照度控制進行把握，較快的完成了方案整合工作，快速的推進了方案深化的開展，并就方案設計中的種種問題提出了大量的設計建議和調整9、意見，目前已完成招標圖紙的設計和調整工作，此階段工作深度和精度相對于杭州項目同期工作又有了進一步提升，具體體現在：提供了專業的照明深化設計服務，對全場的照明設計進行調整，根據實際經營需要指導了照明控制系統的設計。并在原有燈光效果的基礎上，部分空間增加了造型燈箱，活躍了整體氣氛，成為整個空間照明效果中的亮點。綜合專業材料人員及施工團隊的實際經驗和建議，對原方案地面使用大量天然石材的可控性提出疑問，在得到發展商和方案設計方的認可后調整為人造石，并考慮了石材的損耗問題對鋪地石材規格進行了較合理的調整，為后期施工及運營后的地面保養節約了成本。根據杭州項目的工作經驗，對檐口及立挺的樣式設計合理性提供多個10、調整方案。在杭州項目的基礎上對沈陽項目的消防門的設計應用進行更細致合理的調整。從項目運營需求的角度考慮，建議增加了母嬰室等配套功能設施。借鑒了杭州項目消防簾的經驗，提出較合理的建議，最大的保證了公共空間整體的裝飾效果。整合了杭州項目的機電設計成果及沈陽業主的經營需求，對空間照明及動力配電供應進行了更合理的分配，提高后期項目運營的適應性。吸取了杭州項目招標工作中的經驗，積極改進深化設計工作標準，提供了更完整、細致的招標圖紙。B、萬象城深化、萬象城深化設計范范圍和內容（以杭州萬象城和內容（以杭州萬象城為例）例）設計范范圍 中庭、慶典大道、影院入口共享大廳、店鋪店面、公共空間、美食廣場、公共走廊、公11、共衛生間、員工衛生間、開水間、電梯廳和電梯轎廂、扶梯廳和扶梯、中庭連橋、地鐵通道、服務臺 設計內容內容 天花、地面、墻/柱面、欄桿/欄板、門及把手、室內照明設計；室內空調通風設計、室內無障礙設計；與EGD的布置、樣式、構造及節點設計有關的室內設計協調；、消防卷簾、遮陽卷簾、消火栓、噴淋頭、感應探頭、檢修門、檢修口、檢修馬道等設施選型、布置及節點設計；燈具選擇、裝修材料選擇；與建筑、結構、機電、幕墻等其他設計的協調；精裝修內容所需的結構設計、機電設計及設備選型；固定家具設計及選擇C、萬象城深化、萬象城深化設計工作的一些體會工作的一些體會 統一形象和一形象和標準準 萬象城項目在集團多個城市公司的地12、產項目中存在。根據不同的地形條件進行的規劃和建筑設計，結合了不同地區的氣候和使用要求的特點。但在萬象城這一商業品牌形象、視覺效果控制、功能特點劃分等深入設計中缺乏統一的要求和標準，此標準會影響萬象城的規劃、設計、工程、招商和運營的規范性。從設計角度看，項目對于建筑和室內層高、設備照明、店面設計、防火、標準柱、欄桿、檐口、扶梯、電梯、后勤通道等各個方面都有著共同的設計標準和要求。而像冰場、影院、超市也有著較穩定的配合運營商。作為商業形象的VI設計和導視系統就更需要一個相對統一的標準面對顧客。經驗推廣和推廣和資源共享源共享 在項目實際工作中體會到同一設計團隊參與不同萬象城工作項目，在工作效率、細節13、問題的控制和設計標準統一上有著較明顯的優勢。設計人員會根據前一個項目的工作經驗主動解決設計中的很多問題。一次性將工作做到位，避免了反復討論、修改的過程，提高了工作效率。在項目的其它管理團隊的工作中此類問題一樣存在。集團可將萬象城這一類都市綜合體項目的工作團隊作為一個專項團隊，組織有關專業，有相應經驗的管理、設計、工程、招商、經營的人員成為項目的技術支持和顧問，帶領項目團隊的工作。其工作有效性、項目效果的把握、工作細節的控制和項目工作的進展，將會更加順利，工作效率會不斷提高。裝修和裝修和設備的的標準準統一一 經過參與幾個萬象城的工作和在工作中遇到的一些問題，體會到在萬象城這樣大型的綜合性項目中標14、準的統一非常重要。特別是在裝飾和設備工作方面，材料的多樣性為每個項目都帶來了大量的重復工作。對最終的效果統一性和經營的標準化也不夠有利。對于一些標準的輔助空間和服務空間的設計選材及設備可考慮建立統一的標準、統一設計、統一材料，甚至可考慮確定品牌的統一定價，對于項目的總體造價控制也會有一定幫助。設計的先的先導介入介入 項目前期規劃、方案設計對項目未來的運營非常重要。優高雅設計中心如果能介入前期工作，成為萬象城多專業綜合的顧問團隊成員，利用以往的工作經驗和技術標準，在項目前期就可以對設計和運作進行綜合把控，從而可以更為有效的輔助城市公司順利開展工作。目前，優高雅設計中心已獲邀參與南寧萬象城的前期設15、計工作，經過幾個項目的磨練，萬象城深化設計團隊越來越成熟，希望能為萬象城項目的建設做出更大的貢獻。262、材料計劃 （1）材料分類與統計 裝修材料種類繁多，為有效管理各種材料，對材料分為以下幾類:a.金屬類：不銹鋼、各種鋼板、輕鋼龍骨、鋁合金、銅 和銅合金等 b.木材類：木地板、纖維板、刨花板、細木工板、膠合板、木龍骨、木皮等 c.石材類：天然大理石、天然花崗石、人造石、裝飾水磨石等 d.陶瓷類：釉面磚、玻化磚、麻面磚、陶瓷錦磚（馬賽克）、琉璃制品等 e.玻璃類：鋼化玻璃、變色玻璃、鍍膜玻璃、夾布玻璃、魔術玻璃等 f.涂料類：乳膠漆、聚酯漆、硝基漆、防火涂料、防腐涂料等 g.飾面板類：紙面石膏16、板、礦棉吸聲板、鋁塑板、塑料裝飾板等 h.織物及塑料類：地毯、窗簾、壁紙、墻布、壁紙和地板等 27 （2）材料樣板提交確認 對已分好類的材料逐一尋找樣板，并分批提交樣板予設計師審批，做好樣板送審記錄。（3）詢價 對符合要求的供應商進行價格、供貨能力、供貨周期、供貨質量等實質性內容談判。（4）合同簽訂 綜合評價各個供應商，選擇最能滿足采購計劃需要（而不是最低價格）的供應商，與之簽訂合同。（5）材料加工及運輸 （6）材料的存儲及保管 （7）材料的使用283、施工隊伍的選擇 建立勞務分包評價體系，對于現有施工隊伍各個方面進行評價、篩選，確保施工隊伍的能力能夠優質高效的完成項目。評價內容包括：（1）施17、工隊伍的人員儲備及調配能力 施工隊伍的人員數量是否滿足項目工期需要，是否能夠隨時調配人員以保證工期不受工程變更、不可抗力等風險因素影響。（2）施工隊伍的素質 施工隊伍是否服從管理人員安排，是否具備精品意識等。（3）類似工程的施工經驗 施工隊伍是否做過類似工程。除從已有施工隊伍選外，還要時時關注勞務市場，努力尋找優秀施工隊伍。294、臨時設施搭建 工地辦公室 各項規章制度上墻，平面布置圖、甘特圖上墻，設宣傳欄。現場臨時用電 臨時用電嚴格按照施工現場臨時用電安全技術規程布置。現場消防設施施工現場火災危險等級為嚴重危險級，滅火器在整個平面內以間距布置。其它臨時設施每層垃圾堆放點、臨時取水點、廁所、吸18、煙區等。30四、工程實施控制與管理1、職業健康、職業健康安全與環境管理安全與環境管理u建立工程職業健康安全與環境管理目標 安全目標、文明施工目標、環境管理目標u建立施工安全管理體系 建立安全管理組織結構、落實安全生產責任制、制定安全管理各項制度及安全文明施工措施、編制專項安全施工組織設計、建立事故處理機制等，定期進行安全檢查。u加強施工現場消防安全管理 動火作業管理、現場滅火器配備、易燃易爆物品存儲等。u環境管理 施工現場水污染、噪聲污染、空氣污染、固體廢棄物的處理。312、進度控制、進度控制u 編制施工進度計劃及相關的資源需求計劃 編制控制性和指導性施工進度計劃（甘特圖），以及季度、月度、周19、等不同周期進度計劃，還有勞動力需求計劃、物料需求計劃和資金需求計劃。u 組織施工進度計劃的實施 a.跟蹤檢查，收集實際進度數據；b.將實際數據與進度計劃對比；c.分析計劃執行的情況；d.對產生的進度變化，采取措施予以糾正或調整計劃；e.檢查措施的落實情況；f.如有需要，進行計劃變更。32u 施工進度計劃的檢查與調整 a.施工進度計劃周期性進行檢查，檢查內容包括：工程量完成百分比、工作時間、資源使用及與進度保證的情況、前一次進度計劃檢查提出問題的整改情況。b.進度計劃檢查后編制進度報告，包括：進度計劃實施情況綜合描述、實際進度與計劃進度比較情況、實施過程存在的問題及原因分析、對工程質量、安全和成20、本的影響、采取的措施和進度的預測。c.施工進度計劃的調整，內容 包括：工程量、工作（工序）起止時間、資源提供條件、必要目標。333、成本控制、成本控制u編制實施性施工成本計劃 根據工程進度計劃編制成本計劃，繪制最早開始和最遲開始時間成本累積曲線（“香蕉圖”）。u采用“掙值”法控制成本 a.確定三個基本參數：已完工作預算費用（BCWP）計劃工作預算費用（BCWS）已完工作實際費用（ACWP）b.計算四個評價指標：費用偏差（CV）進度偏差（SV）費用績效指數（CPI）進度績效指數（SPI）34 c.偏差分析 利用橫道圖法、表格法、曲線法對上述四個指標進行分析，找出偏差原因。d.偏差原因分析與糾偏u21、成本分析 分部分項工程成本分析 月（季）度成本分析 形成成本報表 竣工成本綜合分析 354、質量控制、質量控制u施工準備的質量控制 a.工程項目劃分：逐級劃分精裝工程項目為分部工程、分項工程和檢驗批，使之具有實際可控單元。b.現場施工準備的質量控制 軸線、標高線等測量控制點的復核，現場平面布置保證道路暢通、材料合理堆放等，制定現場質量管理制度。c.材料的質量控制 把好三關：“采購訂貨關、進場檢驗關、存儲使用關”。d.施工機械設備的質量控制 三方面：機械設備選型、主要性能參數指標的確定、使用操作要求。36u施工過程的質量控制 a.質量技術交底 每個分項工程開始前，對作業班組進行施 工方法、質量標22、準和驗收標準、施工中注意 的問題等內容的會議交底。b.質量檢查、跟蹤及改進 每周定期對工程質量檢查，并采用直方圖 等現代質量控制手段對各分項工程質量進行 跟蹤、改進，例如涂膜防水工程可按右圖方 法跟蹤分析，提出改進措施。c.成品保護控制37、合同管理、合同管理 涉及到的合同主要為施工合同、勞務分包合同和采購合同。u合同的跟蹤與控制 熟悉合同內容，對合同執行者的履行情況進行跟蹤、監督和檢查，對合同實施偏差進行分析，找出原因，采取措施調整處理。u合同變更管理 分析變更原因，確定變更范圍和內容，采用約定的變更估價原則計算變更價款。u合同的索賠 索賠起因分析、索賠依據和證據收集、索賠通知、索賠文件編制23、等。38386、信息管理、信息管理u工程施工技術管理資料 圖紙會審記錄、技術和安全交底記錄、施工組織設計、施工日志、設計變更記錄、工程洽商記錄、施工記錄、工程質量事故記錄、工程竣工文件等。u工程質量控制資料 材料、構配件和設備出廠合格證及進場檢（試）驗報告、施工試驗記錄和見證檢驗報告、隱蔽工程驗收記錄等。u工程施工質量驗收記錄 質量管理檢查記錄、單位（子單位）工程質量竣工驗收記錄、分部工程質量驗收記錄、分項工程質量驗收記錄、檢驗批質量驗收記錄。u竣工圖39五、竣工驗收及保修、竣工驗收 a.檢驗批質量驗收：質量驗收的最小單元 b.分項工程質量驗收：一個或若干個檢驗批組成 c.分部工程質量驗收：一24、個或若干個分項工程組成 d.室內環境質量驗收：室內環境污染物氡、游離甲醛、苯、氨、TVOC等濃度限量達到國家規范要求 e.節能工程質量驗收：墻體節能、地面節能、空調與采暖系統的冷熱源及管網節能 f.消防驗收：建筑內部裝修防火材料的防火等級檢測 g.竣工驗收：編制竣工資料 402、工程保修 根據建筑工程質量管理條例，實行質量保修制度。向建設單位出具質量保修書，明確保修范圍、保修期限、保修責任等。保修期限可與建設單位約定，但以下工程設置最低保修期限：有防水要求的各種房間，為5年；電氣管線、給排水管道、設備安裝，為2年；供熱與供冷系統，為兩個采暖期、供冷期；裝修工程，為2年。保修期自竣工驗收合格之日25、起計算。41六、施工重點難點控制、石材采購加工安裝石材采購加工安裝 綜合體項目的裝飾裝修對石材的需求種類多，數量大，質量高，要保證石材的供應穩定，首先應確定各種石材的需用量（此數量往往很大，需多家石材廠同時供應才能保證穩定供應）；然后尋找和選擇多家石材供應商，為防止同一品種的石材出現過大色差、花紋變化大，同一品種石材應由同一石材供應商提供；石材加工廠應盡量在項目工地附近選擇，以縮短成品石材的運輸時間，減少在運輸過程中受損的風險；石材運抵工地應進行質量檢查，達到要求才可進行鋪裝。在石材采購加工安裝整個過程中，實施全過程質量控制，每個過程都派專人跟蹤監控，確保所交付的石材裝飾工程達到“精品工程”要26、求。石材流轉及監控圖如下：42供應商供應商1 石材流轉 監控流程 供應商供應商2供應商供應商n加工廠加工廠1加工廠加工廠2加工廠加工廠n成品石材運抵工地成品石材運抵工地石材鋪裝石材鋪裝飾面成品保護及移交飾面成品保護及移交石材采購兼質檢員石材采購兼質檢員加工廠監控員加工廠監控員項目材料員和質檢員項目材料員和質檢員項目質檢員項目質檢員項目質檢員項目質檢員43u石材采購 石材穩定供應的保證 （1）供應商的生產能力和儲備能力是穩定供應的重要保證 選擇石材供應商，首先該供應商提供的石材樣品必須得到設計師和業主的確認，然后才遵守以下原則進行選擇：a.具有良好的信譽和知名度；b.具備豐富的礦產資源、充足的荒27、料現貨，足夠大荒料堆場和大板車間；c.擁有先進的石材開采及加工機械設備；d.實地考察。（2）設駐地石材采購兼質檢員 實時監控供應商的供應能力是否滿足項目施工需要。444444石材采購階段的質量控制 石材開采：石材的開采方法與所開采石材的硬度、內部結構是否適用；同種石材應盡可能采自同一地段巖石。荒料加工：保證荒料的尺寸能夠滿足加工成成品后試拼通紋的要求，并且荒料內部質地均勻，無缺陷。為避免大型工程開料的盲目性，應在開料之前先從每一塊荒料上在同一鋸切面上敲取樣品將其磨光，相互對比，并編號。按顏色過渡的原則區分濃、中、淡三色。如料的顏色種類較多時，則用英語字母A、B、C、D、E區分。所取的樣品在工程28、結束后還保存一段時間以便于客戶補料時用。大板：樣品確定后由開料工段的負責人根據生產加工但得技術質量要求，依據客戶所提供的平面布置圖制定詳細的開料計劃。開料計劃必須經過車間負責人，車間質檢，業務跟單員確認簽字后生效。大板規格、厚度應達到要求，并且無通長裂紋、大面積銹斑等，存放應做好保護。4545石材開采464646荒料堆場474747荒料加工 484848 484848 荒料加工機械494949大板堆場50u石材加工 石材加工階段也會嚴重影響石材的穩定供應，此過程是成品石材質量的主要形成過程，所以選擇石材加工廠必須慎重，應主要從加工能力和加工質量兩方面考慮，應對加工廠以下幾方面考察：a.加工 廠的信譽和知名度；b.加工廠的加工機械設備的完善性和先進性；c.加工廠的倉儲能力；d.加工廠與項目工地的距離。此階段派駐地監控員，負責成品石材的供應量保證和質量監控。