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1、房地產工程成本管理房地產工程成本管理陸愛平陸愛平2008.42008.4房地產工程成本管理房地產工程成本管理第一部分第一部分 工程成本控制要點工程成本控制要點 第二部分第二部分 目標成本管理目標成本管理 在在當當前前宏宏觀觀調調控控形形勢勢和和競競爭爭激激烈烈的的房房地地產產市市場場中中，如如何何求求生生存存、求求發發展展是是擺擺在在房房地地產企業面前的一個重要課題。產企業面前的一個重要課題。在在相相同同的的開開發發環環境境中中，除除了了開開發發適適銷銷對對路路的的適適應應市市場場需需求求產產品品外外，誰誰能能在在工工程程建建設設中中既既能能確確保保工工期期質質量量，又又能能注注重重成成本本管2、管理理，控控制制和和把把握握合合理理的的工工程程造造價價，以以最最少少的的成成本本，獲獲取取最最大大的的效效益益，誰誰就就能能在在競競爭爭中中獲獲取取主主動動，走向成功。走向成功。第一部分第一部分 工程成本控制要點工程成本控制要點 如如何何做做好好房房地地產產企企業業的的工工程程成成本本管管理理，達達到到降降低低成成本本多多創創效效益益為為目目的的，就就是是要要加加強強對對工工程程項項目目全全過過程程成成本本管管理理，即即從從工工程程設設計計、工工程程招招投投標標、工工程程施施工工實實施施、工工程程結結算算審審計計等等階階段段的的幾幾個個主主要要環環節節全全方方位位、全全過過程程進進行行管管理3、理，只只有有這這樣樣，才才能能使使企企業業立立足足于于競競爭爭激激烈的市場。烈的市場。第一部分第一部分 工程成本控制要點工程成本控制要點主要分以下四個方面闡述主要分以下四個方面闡述:一、設計階段的成本控制一、設計階段的成本控制二、工程招投標階段的成本控制二、工程招投標階段的成本控制三、施工階段的成本控制三、施工階段的成本控制四、工程結算階段的成本控制四、工程結算階段的成本控制第一部分第一部分 工程成本控制要點工程成本控制要點一、設計階段的成本控制一、設計階段的成本控制 設設計計階階段段是是房房地地產產項項目目成成本本控控制制的的關關鍵鍵與與重重點點，在在工工程程成成本本全全過過程程控控制制中中4、，必必須須抓抓住住重重點點，這這是是有有效效控控制制建建設設項項目目投投資資的的根根本本所所在。在。1 1、實行限額設計。、實行限額設計。2 2、開展價值工程的應用。、開展價值工程的應用。3 3、加強圖紙會審工作。、加強圖紙會審工作。第一部分第一部分 工程成本控制要點工程成本控制要點二、工程招投標階段的成本控制二、工程招投標階段的成本控制建設工程招標，一般應按下列程序進行：建設工程招標，一般應按下列程序進行：1、提出招標申請書，由招標投標管理機構對招標人和招標、提出招標申請書，由招標投標管理機構對招標人和招標工程的條件進行審核；工程的條件進行審核；2、發布招標公告或發出招標邀請書；、發布招標公5、告或發出招標邀請書；3、編制招標文件；、編制招標文件；4、對投標人進行資格審查、對投標人進行資格審查,并將審查結果通知各投標人；并將審查結果通知各投標人；5、向合格的投標人分發招標文件和有關資料；、向合格的投標人分發招標文件和有關資料；6、組織投標人踏勘現場，并對有關問題作介紹和說明；、組織投標人踏勘現場，并對有關問題作介紹和說明；7、組建評標委員會；、組建評標委員會；8、組織開標、評標、定標；、組織開標、評標、定標；9、發出中標通知書；、發出中標通知書；10、簽訂合同。、簽訂合同。第一部分第一部分 工程成本控制要點工程成本控制要點招標工作的管理要點招標工作的管理要點:1 1、制訂科學合理的招6、標計劃。、制訂科學合理的招標計劃。2 2、成立招標領導小組。、成立招標領導小組。3 3、對當地建筑市場行情進行了解。、對當地建筑市場行情進行了解。4 4、對施工單位進行深入考察。、對施工單位進行深入考察。5 5、合理確定招標方式和報價方式、合理確定招標方式和報價方式。6 6、認真編制招標文件。、認真編制招標文件。7 7、評標、詢標、決標。、評標、詢標、決標。8 8、合同簽訂。、合同簽訂。第一部分第一部分 工程成本控制要點工程成本控制要點合同管理應注意的幾點：合同管理應注意的幾點：（1 1）應應及及時時簽簽訂訂施施工工承承包包合合同同，否否則則會會給給后后續工作造成不良影響。續工作造成不良影響。7、（2 2）要要充充分分利利用用合合同同評評審審的的機機會會，發發揮揮每每個個專專業業人人員員的的作作用用，從從不不同同的的角角度度對對合合同同條條款款進行修改和完善。進行修改和完善。（3 3）備備案案合合同同的的條條款款要要完完整整，雙雙方方約約定定的的內內容應全部寫入備案合同，避免日后產生糾紛。容應全部寫入備案合同，避免日后產生糾紛。第一部分第一部分 工程成本控制要點工程成本控制要點三、施工階段的成本控制三、施工階段的成本控制 施工階段成本控制的關鍵施工階段成本控制的關鍵：一是控制工程變更一是控制工程變更；二是嚴格審查承包商的索賠要求二是嚴格審查承包商的索賠要求;三是嚴格執行簽證管理制度。三8、是嚴格執行簽證管理制度。第一部分第一部分 工程成本控制要點工程成本控制要點一一)、工程變更控制工程變更控制工程變更控制應注意的問題工程變更控制應注意的問題:1 1）、變變更更聯聯系系單單簽簽證證應應及及時時，否否則則會會影影響響費費用用的的核核算算,甚甚至至會會引引起起經經濟濟糾糾紛紛，影影響響結結算算審計工作順利進行。審計工作順利進行。2 2）、簽簽證證必必須須達達到到量量化化要要求求，工工程程簽簽證證單單上上的每一個字、每一個字母都必須清晰的每一個字、每一個字母都必須清晰。3)3)、簽證內容必須與實際相符。、簽證內容必須與實際相符。4)4)、加強預見性，盡量減少簽證發生。、加強預見性，盡量9、減少簽證發生。第一部分第一部分 工程成本控制要點工程成本控制要點二二)、嚴格審查承包商的索賠要求。、嚴格審查承包商的索賠要求。施工單位提出的索賠事件主要有以下幾種：施工單位提出的索賠事件主要有以下幾種：1 1、合同內工作內容的增加或減少；、合同內工作內容的增加或減少；2 2、設計變更、設計失誤和設計圖紙延遲交付；、設計變更、設計失誤和設計圖紙延遲交付；3 3、非施工方原因造成的工期拖延。、非施工方原因造成的工期拖延。第一部分第一部分 工程成本控制要點工程成本控制要點反索賠主要從以下幾方面考慮：反索賠主要從以下幾方面考慮：1 1、文文明明施施工工、安安全全生生產產、標標化化工工地地是是否否符符合10、合投標書承諾及合同要求；投標書承諾及合同要求；2 2、人人員員、機機械械到到位位率率是是否否符符合合投投標標書書承承諾諾及及合同要求；合同要求；3 3、由由于于乙乙方方原原因因引引起起工工期期延延誤誤，質質量量達達不不到到合同要求等。合同要求等。三三)嚴格執行變更聯系單簽證管理制度。嚴格執行變更聯系單簽證管理制度。第一部分第一部分 工程成本控制要點工程成本控制要點四、工程結算階段的成本控制四、工程結算階段的成本控制 工工程程竣竣工工結結算算是是整整個個工工程程造造價價控控制制的的最最后后一一道道關關口口，它它既既反反映映了了整整個個工工程程的的最最終終實實際際造造價價，也也反反映映了了建建設設11、單單位位對對工工程程造造價價方方面面的的控制能力。控制能力。第一部分第一部分 工程成本控制要點工程成本控制要點 目標成本管理的概念及意義：目標成本管理的概念及意義：目目標標成成本本管管理理就就是是在在企企業業預預算算的的基基礎礎上上,根根據據企企業業的的經經營營目目標標,在在成成本本預預測測、成成本本決決策策、測測定定目目標標成成本本的的基基礎礎上上,進進行行目目標標成成本本的的分分解解、控控制分析、考核、評價的一系列成本管理工作。制分析、考核、評價的一系列成本管理工作。它它以以管管理理為為核核心心,核核算算為為手手段段,效效益益為為目目的的對成本進行事前測定、日?？刂坪褪潞髮Τ杀具M行事前測定12、日?？刂坪褪潞?考核考核,第二部分第二部分 目標成本管理目標成本管理 使使產產品品成成本本由由傳傳統統的的事事后后算算賬賬發發展展到到事事前前控控制制,為為各各部部門門控控制制成成本本提提出出了了明明確確的的目目標標,從從而而形形成成一一個個全全企企業業、全全過過程程、全全員員的的多多層層次次、多多方方位位的的成成本本體體系系,以以達達到到少少投投入入多多產產出出獲獲得得最最佳佳經經濟濟效效益益的的目目的的。因因此此,它它是是企企業業降降低低成成本本,增增加加盈盈利和提高企業管理水平的有效方法。利和提高企業管理水平的有效方法。第二部分第二部分 目標成本管理目標成本管理(一一)實施目標成本管理13、的步驟實施目標成本管理的步驟 目目前前公公司司實實施施目目標標成成本本管管理理的的步步驟驟可可概概括括為：為：目標成本的確立目標成本的確立 動態跟蹤和分析動態跟蹤和分析 總結總結第二部分第二部分 目標成本管理目標成本管理 目標（工程）成本的確立目標（工程）成本的確立 1 1）目目標標成成本本的的概概念念和和作作用用：目目標標成成本本是是建建設設項項目目成成本本控控制制標標準準，是是工工程程成成本本的的控控制制線線，作作用用在在于于心心中中有有數數，它它對對核核算算項項目目的的預預期期收收益情況具有重要的作用。益情況具有重要的作用。第二部分第二部分 目標成本管理目標成本管理2 2）編編制制依依據14、據：各各開開發發項項目目在在確確定定目目標標成成本本控控制制標標準準時時，應應根根據據產產品品定定位位和和檔檔次次、公公司司已已開開發發類類似似項項目目的的成成本本經經驗驗數數據據，結結合合地地區區差差異異、材材料料價價格格差差異異、地地質質差差異異等等影影響響成成本本的的要要素素，經經測測算算后后確確立立擬擬開開發發項項目目的的工工程程目目標標成成本本；目目標標成成本本的的具具體體表表現現形形式式為為項項目目工工程預算費用表程預算費用表。第二部分第二部分 目標成本管理目標成本管理2 2、成本動態跟蹤和分析、成本動態跟蹤和分析 1 1）成成本本動動態態跟跟蹤蹤的的概概念念和和作作用用：動動態態15、成成本本隨隨著著工工程程開開發發項項目目的的推推進進，工工程程成成本本隨隨著著設設計計變變更更、價價格格波波動動等等因因素素呈呈現現上上下下波波動動的的實實際際成成本本。反反映映各各成成本本項項目目的的動動態態變變化化情情況況，分析原因，提出成本控制建議。分析原因，提出成本控制建議。第二部分第二部分 目標成本管理目標成本管理2 2）編編制制依依據據：以以目目標標成成本本-項項目目工工程程預預算算費費用用表表為為標標準準，根根據據工工程程形形象象進進度度計計算算出出當當月月發發生生的的工工程程成成本本，根根據據當當月月設設計計及及工工程程變變更更、材材料料價價格格變變化化等等變變動動因因素素計計16、算算出出費費用用變變更更的的增增減減額額，與與目目標標成成本本進進行行對對比比，分分析析成成本本增增減減的的原原因因，并并進進行行成成本本動動態態跟跟蹤蹤；成成本本動動態態跟跟蹤蹤的的表表現現形形式式為為工工程程成成本本動動態態跟蹤表跟蹤表。第二部分第二部分 目標成本管理目標成本管理3 3、總結、總結1 1）總總結結的的作作用用：檢檢驗驗項項目目開開發發過過程程目目標標成成本本控控制制的的有有效效性性，以以便便積積累累經經驗驗，吸吸取取教教訓訓，不不斷斷提提升升成成本本管管理理能能力力，同同時時也也為為集集團團同同類類型項目成本測算及可行性研究提供參考依據。型項目成本測算及可行性研究提供參考依17、據。第二部分第二部分 目標成本管理目標成本管理2 2）編編制制依依據據：根根據據每每月月工工程程成成本本動動態態跟跟蹤蹤情情況況，對對整整個個項項目目各各類類增增減減費費用用進進行行匯匯總總，并并對對主主要要費費用用增增減減情情況況進進行行分分析析和和總總結結；總總結結本本項項目目在在工工程程成成本本控控制制過過程程中中的的經經驗驗和和教教訓訓?？偪偨Y結的的具具體體表表現現形形式式為為工工程程成成本本控控制制總總結結報告（預）報告（預），附，附工程結算費用表工程結算費用表。第二部分第二部分 目標成本管理目標成本管理(二二)成熟產品系列工程成本標準成熟產品系列工程成本標準作用：作用：1 1、為項18、目可行性研究估算成本提供依據；、為項目可行性研究估算成本提供依據；2 2、為施工圖設計提供技術經濟指標；、為施工圖設計提供技術經濟指標；3 3、為制訂同類型項目工程目標成本提供依據。、為制訂同類型項目工程目標成本提供依據。第二部分第二部分 目標成本管理目標成本管理四個系列的工程成本標準四個系列的工程成本標準1 1）、）、春江花月系列春江花月系列2 2）、）、桂花城（多層、小高層）系列桂花城（多層、小高層）系列3 3）、）、別墅系列別墅系列4 4）、）、深藍系列深藍系列第二部分第二部分 目標成本管理目標成本管理 結束語結束語 工工程程成成本本控控制制是是一一項項系系統統工工程程，需需要要全全員員參參與與，進進行行全全過過程程、全全方方位位的的管管理理。受受國國家家宏宏觀觀調調控控政政策策的的影影響響，房房地地產產市市場場形形勢勢非非常常嚴嚴峻峻，隨隨著著土土地地成成本本的的增增高高，加加強強投投資資控控制制、降降低低工工程程成成本本是是開開發發企企業業的的當當務務之之急急。所所以以，做做好好工工程程成成本本的的有有效效控控制制，才才能能使使企企業業立立足足于競爭市場，取得更好的效益。于競爭市場，取得更好的效益。房地產工程成本管理房地產工程成本管理謝謝 謝謝 大大 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