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1、廣州廣州商業(yè)裙樓定位策劃與分析商業(yè)裙樓定位策劃與分析 一、裙樓物業(yè)的現(xiàn)狀 近期，有關(guān)大型超市、餐飲等行業(yè)進(jìn)駐高層物業(yè)裙樓的消息頻見報(bào) 端，很多商家都把目光對(duì)準(zhǔn)了裙樓商鋪市場(chǎng)。不過，這些商家一番考 察后發(fā)現(xiàn)，很多裙樓商業(yè)物業(yè)由于社區(qū)規(guī)模、場(chǎng)地過小等因素很難符 合經(jīng)營(yíng)要求。 廣州市裙樓商業(yè)物業(yè)呈現(xiàn)兩極化分布的態(tài)勢(shì)。很多區(qū)域尤其是新興 區(qū)域諸如珠江新城、東圃、白云區(qū)一帶裙樓的空置率達(dá)到以 上，三四樓的位置空置率更高。而天河北一帶，則裙樓供應(yīng)緊俏。具 體在裙樓商鋪方面，盡管供應(yīng)量比較大，例如協(xié)和新世界芳草園 2 層 共 6200 房地產(chǎn)房地產(chǎn) E 網(wǎng)網(wǎng) 平方米;華標(biāo)廣場(chǎng) 3 層共 15000 平方米;2、都市華庭也有 2 萬平方米左右; 帝景苑有 4000 平方米，但都已找到買(租)家，而且售價(jià)和租金比原來 的有所提高。據(jù)悉，芳草園首層商鋪大面積售價(jià)超過 3 萬元/平方米； 鴻翔大廈商鋪單價(jià)也近 3 萬元/平方米；都市華庭因位處天河北和體育 東交界，位置優(yōu)越，部分商鋪甚至開出 6 萬余元/平方米的單價(jià)，但仍 有保險(xiǎn)、電訊類等實(shí)力雄厚的公司準(zhǔn)備進(jìn)駐。另外，天河北的很多樓 盤都把裙樓部分用做寫字樓，租賃的多為金融證券、保險(xiǎn)等公司。一 般的裙樓寫字樓租金相對(duì)便宜，多是面積比較大的公司租住。另外， 客戶希望拿到面積比較大的場(chǎng)地，相對(duì)零散的買賣就不是很好，其中 平方米左右的地塊成交比較多。 倍訊易倍訊易3、 二、裙樓物業(yè)的特點(diǎn)-商業(yè)裙樓與單體商業(yè)物業(yè)的區(qū)別 首先，體現(xiàn)在價(jià)格上。由于商業(yè)裙樓中附含的土地價(jià)值被塔樓部分 分?jǐn)偭耍詢r(jià)格比單體商業(yè)物業(yè)有優(yōu)勢(shì)。 其次，體現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)方式上。由于商業(yè)裙樓屬于塔樓的一部分，所以 不如單體商業(yè)那么純粹，其經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)會(huì)受到塔樓形態(tài)的制約，比如 塔樓是住宅，裙樓就不宜經(jīng)營(yíng)油煙過重的餐飲。 第三、體現(xiàn)在外立面上。單體商業(yè)物業(yè)擁有比裙樓更多的優(yōu)勢(shì)。裙 樓是不獨(dú)立的，所以在外觀設(shè)計(jì)上發(fā)揮空間小，難以創(chuàng)造人氣和商 機(jī)。并且商業(yè)裙樓的地段一般都兼顧塔樓功能。 三、 裙樓物業(yè)的運(yùn)作方式 目前，裙樓商業(yè)運(yùn)作主要采取三種方式，一是直接銷售，二是分割 出來，以租帶售，三是走專業(yè)市場(chǎng)的道路。目前運(yùn)作比較成功的是走 專業(yè)市場(chǎng)這條路。發(fā)展商可以根據(jù)周邊一定的歷史、商業(yè)、人文等積 淀來運(yùn)作自己的項(xiàng)目。另外政府對(duì)一個(gè)區(qū)域有一定的規(guī)劃和設(shè)想，發(fā) 展商可以跟隨政府的指揮走，按照規(guī)劃的要求建設(shè)相