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1、購物中心購物中心招商管理 （一）購物中心的決算（一）購物中心的決算 購物中心開發(fā)必須預(yù)測開業(yè)之后的收入，并和資本投入結(jié)合起來考慮。在 可行性研究階段已經(jīng)做過項(xiàng)目成本預(yù)算，在建筑設(shè)計(jì)階段的最后可以進(jìn)行更為 準(zhǔn)確的決算，計(jì)算購物中心的開發(fā)費(fèi)用和成本，進(jìn)行投資和受益的經(jīng)濟(jì)分析， 制定開業(yè)后的經(jīng)營目標(biāo)，并以此作為店面出租的依據(jù)。 （二）招商和承租戶選擇（二）招商和承租戶選擇 在招商過程中，有必要對每一個承租戶進(jìn)行評價(jià)，預(yù)測它們的經(jīng)營前景， 作為店面出租的指導(dǎo)。 1、承租戶的選擇要保證租金的來源。、承租戶的選擇要保證租金的來源。購物中心的店面租和租金關(guān)系密 切。開發(fā)商的目標(biāo)是選擇合適的零售商，獲得足夠的2、租金，最大限度地出租營 業(yè)面積，獲得最大的利潤來源。以往的經(jīng)驗(yàn)并沒有給選擇承租戶和預(yù)測未來收 入提供可靠的指導(dǎo)，問題在于獲得長期穩(wěn)定的租戶和短期高回報(bào)是有矛盾的， 在某些情況下難以兩全其美。開發(fā)商把面積大量出租給信譽(yù)好的零售商，可以 保證租金來源的穩(wěn)定性，但是這些承租戶可能達(dá)不到預(yù)期的銷售額，所以難以 讓業(yè)主和金融投資機(jī)構(gòu)滿意。開發(fā)商由此面臨協(xié)調(diào)一個長期收益和迅速收回投 資的問題，反映在承租戶是選擇高信譽(yù)度的知名商店和全國性連鎖店，還是選 擇本地的愿意支付較高租金的普通零售商。 在一些地方，購物者對某些承租戶具有很高的接受程度。雖然信譽(yù)一般， 但是它們商品銷售最大，所以，購物中心中一些非常好的3、位置，常常被這些購 物者接受程度很高但信譽(yù)一般的小規(guī)模承租戶占據(jù)。知名的全國性連鎖店雖然 經(jīng)營能力很強(qiáng)，有時(shí)候卻只能得到較低租金的位置。因此，購物中心在選擇承 租戶時(shí)，需要在利潤和穩(wěn)定性之間做出選擇。 2、需要保證購物中心商品種類的完整性。、需要保證購物中心商品種類的完整性。購物者對購物中心只有一家商 店出售某種商品不會感到滿意，他們希望能夠像在城市商業(yè)區(qū)購物一樣，方便 地進(jìn)行款式、質(zhì)量和價(jià)格的比較。開發(fā)商在招商時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮選擇一些承租戶集 中布置，擴(kuò)大商品覆蓋范圍，方便購物者進(jìn)行比較，提供與城市商業(yè)區(qū)一樣的 競爭性和便利性，創(chuàng)造“購物氣氛”。 （三）承租戶租金（三）承租戶租金 店面租金與購物中心的規(guī)模有關(guān)，一般大型購物中心的租金高，小型購物 中心的租金相對低一些。如果規(guī)模相同，由于位置不同，租金也有差別，即使 在同一購物中心，付出較多的租金能夠得到較好的店面位置。 由于經(jīng)營商品的種類和利潤