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1、 主題購(gòu)物中心與題研究 2009-4-09 武漢思銳房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司/市場(chǎng)研發(fā)部 主題購(gòu)物中心專題研究 購(gòu)物中心項(xiàng)目的紛紛涌現(xiàn)，造成了開發(fā)業(yè)態(tài)同質(zhì)化的同時(shí)也為后期招商運(yùn)營(yíng)帶來(lái)了空 前紛繁的難題，尋找適合項(xiàng)目特色的主題，抓住特色商業(yè)的脈搏，實(shí)現(xiàn)變形改變命運(yùn)。購(gòu) 物中心主題化發(fā)展，也是購(gòu)物中心市場(chǎng)走向成熟的標(biāo)志。 隨著近幾年商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)供應(yīng)量集中加大（其中大部分為大二全小而全的綜合商業(yè) 項(xiàng)目），導(dǎo)致市場(chǎng)供大于求，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，空置率上升。因此目前無(wú)論購(gòu)物中心還是 其他商業(yè)業(yè)態(tài)很多采取了主題的方式。一方面，開發(fā)商謀求項(xiàng)目在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)， 讓項(xiàng)目有很多體現(xiàn)文化的或者體現(xiàn)娛樂(lè)的或者歷史的2、或者建筑的這些主題特征；另一方 面，通過(guò)這些主題特征能夠形成差異化，項(xiàng)目即細(xì)分市場(chǎng)，也甄別了客戶群。 一、細(xì)剖主題購(gòu)物中心 1. “主題”是最后融合在整個(gè)商業(yè)當(dāng)中，讓他形成一定的文化、歷史、科技、 娛樂(lè)元素。 每個(gè)購(gòu)物中心從業(yè)態(tài)上面來(lái)就是購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)等的組合。購(gòu)物中心的基本框架一 樣的。假如一個(gè)規(guī)模 6，7 萬(wàn)平米的購(gòu)物中心和一個(gè)規(guī)模 15 萬(wàn)平米的購(gòu)物中心在一定區(qū)域 內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)，它的主力業(yè)態(tài)差丌多，比如：家樂(lè)福、沃爾瑪、新丐界、王府井、星美院線等 等。在這個(gè)時(shí)候消費(fèi)者去哪個(gè)商場(chǎng)去消費(fèi)，必須給消費(fèi)者一個(gè)勱因。這個(gè)勱因是在解決了 商業(yè)問(wèn)題后，考慮歷史或者娛樂(lè)的各種元素，來(lái)給這個(gè)購(gòu)物中心一定的主題3、特征。 無(wú)論是大型購(gòu)物中心還是區(qū)域型購(gòu)物中心，“主題”是一個(gè)定語(yǔ)，首要的購(gòu)物中心， 按照商業(yè)的規(guī)律來(lái)把業(yè)態(tài)組合規(guī)模界定。“主題”是最后融合在整個(gè)的商業(yè)當(dāng)中，讓它形 成一定的文化，歷史、科技、娛樂(lè)元素。比如無(wú)論在美國(guó)還是香港的星光大道，即使旁邊 已經(jīng)有其他的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)者如新丐界、SOGO 等，主題購(gòu)物中心依然熱鬧。它是將明星的電 影文化和商業(yè)結(jié)合。 主題化的東西有利于形成消費(fèi)者的關(guān)注，有利于消費(fèi)者去體驗(yàn)去感受去借鑒或效仿等 等。通過(guò)這些特征的融合來(lái)形成這個(gè)項(xiàng)目的差異化。 2. 主題購(gòu)物中心定義 主題購(gòu)物中心的定義，可以簡(jiǎn)化為迚行了文化、娛樂(lè)科技等方面這些元素融合的購(gòu)物 中心。關(guān)鍵是確定了購(gòu)物中心架構(gòu)后，把這些元素迚行恰當(dāng)?shù)慕M合。它有別于綜合性購(gòu)物 中心的一站式購(gòu)物，主題購(gòu)物中心體現(xiàn)了項(xiàng)目的個(gè)性及特殊性。而綜合性購(gòu)物中心體現(xiàn)在 業(yè)態(tài)齊全和功能的完整。綜合性購(gòu)物中心同樣也可以有主題。 二、購(gòu)物中心