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1、文萊園商業業態規劃建議方案文萊園商業業態規劃建議方案 一、一、 區域區域 1 1、 規劃及現狀規劃及現狀 我項目為鳳嶺南東盟商務區 12 園區之一，與領事館區相毗鄰，為政府重點規 劃發展區域，定位為承載中國東盟商品貿易的平臺，但目前區域仍處于建設階 段，市政配套及生活配套仍不完善，區域商業還處于啟動階段，周邊較多項目均在 開發建設，僅有少數項目已建成交付使用，且入住率低，受限于市政規劃，12 園區 內及領事館區均為低矮建筑，居住密度低，周邊消費客群有限，較大的制約了消費 人流的形成，旅游性客群也未入場，影響了區域商業的快速發展。 2 2、 交通流向交通流向 從上圖的區域交通流向看，項目并非處于2、主干道或次干道位置，而是處于主支 本案本案 主干道主干道 次干道次干道 次干道次干道 主主支支道道 道上，交通流量小，途徑客流不高，加之周邊小區入住率不高，短期內不利于項目 人氣的形成，小眾群體的非常規消費（非周期性消費）業態及日常生活消費業態較 難支撐項目商業的快速成型。 3 3、 客群客群 從區域客群看，500 米步行消費圈內，覆蓋的已入住小區少，短期內消費人群 不足；但在 5 公里車行消費圈內，存在大量客群，可覆蓋鳳嶺南片區的“上東國 際”、“翡翠園”、“盛天茗城”、“保利 21”等居住人群較多的小區，以及鳳嶺 北片區的“榮和山水”、“德瑞花園”等項目，如何吸引車行客流，將是項目業態 定3、位的重點。 4 4、 周邊周邊業態業態 本案本案 500 米步行消費米步行消費 圈圈 5 公里車行消費圈公里車行消費圈 從周邊業態分布情況看，已成型商業均以滿足小范圍客群日常生活消費需求的 小型餐飲、便利店、藥店、煙酒、通訊、美容美發等業態為主，僅有“上東國際” 已初步形成以辦公、“白金級”酒店住宿、大型休閑娛樂會所、大型品牌餐飲為主 營業態，以日常生活基本需求為輔的豐富的多種業態。 二、二、 項目項目定位定位 綜合以上分析，據我項目體量及周邊環境情況，我項目定位基本方向為： 1、 跳開片區，覆蓋區域，以車行客戶為主要客群； 2、 滿足必須性、周期性商務型、旅游型及生活型、特色餐飲、休閑、娛樂消 費； 3、 滿足中高端商務、旅游等特定客群住宿的酒店配套； 4、 環境景觀資源型、大體量、規模化，區域配套型商業。 【榮和山水商業榮和山水商業】 主要業態為主要業態為小型小型 休閑、餐休閑、餐飲及