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廣州商業裙樓現階段的分析及項目定位報告(3頁)
廣州商業裙樓現階段的分析及項目定位報告(3頁).doc
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定位報告
上傳人:房地****巧和... 編號:129270 2021-05-15 3頁 15.50KB

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1、商業裙樓現階段的分析 一、裙樓物業的現狀 近期,有關大型超市、餐飲等行業進駐高層物業裙樓的消息頻見報端,很多商家都把 目光對準了裙樓商鋪市場。不過,這些商家一番考察后發現,很多裙樓商業物業由于社區 規模、場地過小等因素很難符合經營要求。 廣州市裙樓商業物業呈現兩極化分布的態勢。很多區域尤其是新興區域諸如珠江新 城、東圃、白云區一帶裙樓的空置率達到以上,三四樓的位置空置率更高。而天河 北一帶,則裙樓供應緊俏。具體在裙樓商鋪方面,盡管供應量比較大,例如協和新世界芳 草園 2 層共 6200 平方米;華標廣場 3 層共 15000 平方米;都市華庭也有 2 萬平方米左右;帝 景苑有 4000 平方米2、,但都已找到買(租)家,而且售價和租金比原來的有所提高。據悉,芳 草園首層商鋪大面積售價超過 3 萬元/平方米;鴻翔大廈商鋪單價也近 3 萬元/平方米;都 市華庭因位處天河北和體育東交界,位置優越,部分商鋪甚至開出 6 萬余元/平方米的單 價,但仍有保險、電訊類等實力雄厚的公司準備進駐。另外,天河北的很多樓盤都把裙樓 部分用做寫字樓,租賃的多為金融證券、保險等公司。一般的裙樓寫字樓租金相對便宜, 多是面積比較大的公司租住。另外,客戶希望拿到面積比較大的場地,相對零散的買賣就 不是很好,其中平方米左右的地塊成交比較多。 二、裙樓物業的特點-商業裙樓與單體商業物業的區別 首先,體現在價格上。由于商3、業裙樓中附含的土地價值被塔樓部分分攤了,所以價格 比單體商業物業有優勢。 其次,體現在經營方式上。由于商業裙樓屬于塔樓的一部分,所以不如單體商業那么 純粹,其經營的業態會受到塔樓形態的制約,比如塔樓是住宅,裙樓就不宜經營油煙過重 的餐飲。 第三、體現在外立面上。單體商業物業擁有比裙樓更多的優勢。裙樓是不獨立的,所 以在外觀設計上發揮空間小,難以創造人氣和商機。并且商業裙樓的地段一般都兼顧塔樓 功能。 三、 裙樓物業的運作方式 目前,裙樓商業運作主要采取三種方式,一是直接銷售,二是分割出來,以租帶售, 三是走專業市場的道路。目前運作比較成功的是走專業市場這條路。發展商可以根據周邊 一定的歷史、商業、人文等積淀來運作自己的項目。另外政府對一個區域有一定的規劃和 設想,發展商可以跟隨政府的指揮走,按照規劃的要求建設相應的專業市場。目前裙樓商 業物業走專業化市場道路成功的例子很多,一德路的浩和大廈
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