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1、東莞東城中心定位東莞東城中心定位報告報告 通過分析研究，在東莞市區(qū)商業(yè)地產(chǎn)白熱化的競爭大環(huán)境下，必須打造項目自身的商業(yè)特 色與經(jīng)營特色，走個性化、特色化、差異化的商業(yè)道路。務(wù)求找準項目的最佳定位。 思考邏輯 第一部分：尋找市場突破口第一部分：尋找市場突破口 一、對東城區(qū)的整體把握： 1、東城概況： 區(qū)域概況 東城區(qū)位于東莞市中部，是市區(qū)四個區(qū)之一，已 坐立東部經(jīng)濟的龍頭地位； 東城區(qū)經(jīng)濟增長蓬勃，區(qū)域發(fā)展不斷向好，房地 產(chǎn)成為重要支撐力量； 城市建設(shè)不斷向完善，新行政、經(jīng)濟和文化城區(qū)即將建成。 區(qū)域定位：東城新區(qū) 東莞市建設(shè)“國際制造業(yè)名城、生態(tài)綠城、文化新城” 的現(xiàn)代化中心城市； 東城區(qū)在城2、市戰(zhàn)略指引下，定位為構(gòu)建新的行政、經(jīng)濟 和文化中心的東城新區(qū)。 2、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量大增，競爭異常激烈 現(xiàn)狀：近兩年東城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量空前大增，東城、 宏觀思考 中觀思考 微觀思考 區(qū)域+市場 項目+開發(fā)商 目標群體+消 費 核核 心心 思思 考考 項項 目目 定定 位位 產(chǎn)品產(chǎn)品 推廣推廣 愉景商業(yè)步行街、世博廣場、金月灣廣場、君豪商業(yè)中心、威尼斯廣場等項目相繼開發(fā)。 商圈：形成東縱大道、東城大道與東城中路所圍合的核心商業(yè)區(qū)，并輻射到周邊城區(qū)。 市場：東城區(qū)的商業(yè)氛圍逐漸成熟，商業(yè)格局不斷聚合，市場趨向飽和，商業(yè)競爭異常激 烈。 3、高檔住宅區(qū)形成，但缺乏高檔商業(yè)項目 項目開發(fā)：東城中心、東3、城山莊、金月灣花園、東莞新世界花園等中高檔住宅項目紛紛開 發(fā)建成。 高尚住宅區(qū)：東城區(qū)已規(guī)劃成高尚的住宅區(qū)，帶動著這一區(qū)域住宅的建設(shè)與發(fā)展，一個高 尚的人文住宅生活區(qū)即將形成。 缺乏高檔商業(yè)項目：周邊高尚住宅區(qū)正在形成，但缺乏一個頂級高檔的商業(yè)項目。 二、競爭市場的分析 市場已進入白熱化的競爭階段，形勢嚴峻 1、東莞市商業(yè)總體概況 開發(fā)量大，競爭白熱化 東莞城市化運動，帶動?xùn)|莞商業(yè)全面發(fā)展和調(diào)整，一些新的商圈正在形成，老的商圈將進 行整合提升。 初步統(tǒng)計，2003 年至 2004 年東莞商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量就接近 200 萬平方米，第一國際、華南 MALL、地王廣場、星河傳說、世博廣場五大商業(yè)航母“逐鹿東莞”，市場競爭異常激烈。 市場進入飽和狀態(tài) 東莞目前的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模空前大增，商業(yè)開發(fā)量已超出了投資者的購開發(fā)量的增長速 度遠大于購買量的增長速度，導(dǎo)致商業(yè)出現(xiàn)資產(chǎn)負增長，已宣告了東莞商業(yè)市場