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1、特種設備維修服務部管理制度 目 錄 一、物業部組織架構與人員結構2二、部門職責3三、物業部各崗位職責4、經理職責4、工程師職責6、主管(站長）職責8、電梯管理員職責9四、特種設備（電梯）安全運行管理規程11五、電梯維修保養主要標準14六、電梯定期保養規程16七、電梯故障維修規程19八、電梯困人解救應急處理流程圖20九、電梯應急接報救援流程圖21一、 xxxx物業特種設備管理組織架構二、部門職責：、負責特種設備設施正常、安全、經濟運作，為業主的安居樂業提供基本保證。、負責所屬特種設備設施的運行、維修、保養工作，使之保持良好的工作性能技術狀況。、根據經營布局要求及設備技術狀況，對設備設施進行合理調2、整改遷，使公司物業得到升值。、對部門員工進行嚴格管理、檢查、督促部門員工嚴格執行公司各項管理制度。、組織部門員工進行特種設備的管理培訓，提高員工綜合素質。三、崗位職責（一）特種設備維修服務部經理崗位職責:1、 貫徹執行特種設備安全法等有關法律、法規、規章的規定和安全技術規范的要求，保證電梯、機械停車位的使用和運行安全。2、負責本單位電梯使用管理工作，組織或會同有關部門編制本單位電梯使用管理規章制度； 3、負責檢查和督促特種設備作業人員持證上崗，建立電梯作業人員管理檔案。 4、 負責組織做好電梯使用管理基礎工作，保持轎廂內緊急報警裝置隨時與值班人員的有效聯系；負責在電梯轎廂內或者出入口的明顯位置3、張貼有效的電梯檢驗合格標志、乘客須知和安全警示標志；在電梯顯著位置標明使用管理單位名稱、應急救援電話和維保單位名稱及其急修、投訴電話；負責檢查和督促電梯維保作業人員按章操作。 5、負責對電梯安全管理人員和操作人員進行電梯安全教育和培訓，不斷提高操作人員技術素質。6、定期檢查電梯檔案資料的收集、整理和歸檔工作情況并向分管總監匯報。7、負責日常自行檢查與年度自檢并做好檢查記錄、使用狀況記錄運行故障和事故記錄。在電梯出現故障或者發生異常情況時，組織對其進行全面檢查，消除電梯事故隱患后，方可重新投入使用；電梯發生事故時，按照應急救援預案組織應急救援，排險和搶救，保護事故現場，并且立即報告事故所在地的特4、種設備安全監督管理部門和其他相關部門；8、按照安全技術規范的要求，及時采用新的安全與節能技術，對在用電梯進行必要的改造或者更新，提高在用電梯的安全與節能水平。9、負責在乘用自動扶梯（自動人行道）的人員較集中、密度較大時的疏導、分流或限員乘用，甚至采取停止運行的非常措施，以防超載溜梯事故發生。10、負責電梯困人救援的組織實施，安排緊急救援演練并作好記錄。11、負責電梯發生事故時的緊急救援、排險和搶救，保護事故現場，配合電梯事故調查。12、配合電梯安裝、改造、維修、保養和電梯監督(定期)檢驗申報工作。13、負責完成對各主管、工程師的績效考評工作，完成領導和上級部門交辦的其它工作。（二）特種設備維修5、服務部質檢工程師崗位職責：1、 建立部門質量體系，制定和完善部門質量管理制度及質量管理文件；2、 負責制定部門質量標準和檢驗標準；對電梯管理員進行質量技術指導及培訓，確保公司質量管理目標的實現；3、 負責搜集國內外相關行業質量管理體系發展動態信息、國家相關政策等，為公司質量管理決策提供信息支持；4、 制定部門質量檢查周、月、年計劃；并對維保質量進行抽查抽檢；5、 對質量檢查數據進行分析，對維保公司的維保質量水平提供相關依據；6、 參與對各維保單位的維保質量的考評和論證；（三）特種設備維修服務部技改工程師崗位職責：1、負責對各區域電梯維保技術難題提出合理化建設性建議；2、負責對電梯技術資料進行收6、集、管理、分類、研究；3、負責對電梯的防水、降噪、節能、再平層提出相關改造的合理化建議；4、制定各項技改項目的實施計劃，對實施的技改項目進行專業性指導，并對實施效果進行追蹤；5、對相關技改數據進行分析，為電梯的環保、年檢提供相關的科學理論數據；（四）特種設備維修服務部主管（站長）崗位職責： 1、負責組織員工做好班前班后會議，做好安全教育、做好員工技能培訓工作； 2、負責負責公司轄區內所有電梯的日常管理，確保電梯設備完好率99.9%； 3、負責擬定周、月、年度維保維修計劃和材料計劃，負責建立公司轄區內所有電梯的臺賬；定期組織巡查做好巡查記錄的檢查，每天“工作日志”的填寫及上交領導審閱； 4、負責7、落實庫房備品備件每月盤點工作； 5、負責監督維保單位質量考評工作；6、負責做好員工每月的績效考評工作；(五）特種設備維修服務部電梯安全管理員崗位職責： 1、制定電梯日常自行檢查、日常巡視計劃。 2、負責落實電梯日常自行檢查、日常巡視和定期檢驗工作。 3、檢查電梯的緊急報警裝置，確保其隨時與值班人員的有效聯系。 4、檢查電梯注意事項和安全警示標志，確保齊全清晰。 5、負責檢查電梯鑰匙的保管、使用狀況。 6、負責勸阻并禁止有可能影響電梯正常運行或危及人身安全的濫用電梯行為（如踹門、扒門、撬門、倚靠層門或轎門、跨層轎門地坎而立、在轎廂內蹭或跳動、人為阻止層轎門的開關、小孩單獨乘電梯或在電梯上玩耍等）8、。 7、負責在乘用自動扶梯（自動人行道）的人員較集中、密度較大時的疏導、分流或限員乘用，甚至采取停止運行的非常措施，以防超載溜梯事故發生。 8、對電梯使用狀況進行經常性檢查，發現異常情況立即處理；情況緊急時，可以決定停止使用電梯并及時報告本單位有關負責人。 9、負責組織電梯發生困人事故時的緊急救援，有權拒絕違章指揮。 10、負責配合各區域項目經理完成電梯的驗收和年檢工作。 11、積極參加電梯安全教育和安全技術培訓。 12、嚴格執行電梯安全操作規程和有關安全規章制度。13、 完成領導臨時交辦的其它工作。四、特種設備（電梯）安全運行管理規程1.0目的確保電梯技術性能處于良好狀態，保證安全運行。2.9、0適用范圍適用于本公司電梯的運行管理。3.0職責3.1電梯技工負責電梯運行情況巡查和故障報告。3.2監控室保安員負責監控電梯的運行狀態。3.3專業工程師負責電梯的綜合管理及對上述工作的檢查監督。3.4部門經理對上述工作進行檢查和監督。4.0工作程序4.1管理人員工作程序4.1.1電梯維修工（電梯值班工）4.1.1.1電梯維修工每周對電梯運行狀態進行一次巡查，發現問題及時處理或聯絡電梯公司處理，督促電梯公司維修保養，當電梯年檢期即將接近時，督促電梯公司作電梯年審。4.1.2監控室保安員4.1.2.1監控室保安員實行電梯運行24小時運行監控，通過閉路電視觀察轎廂內狀況，如發現乘客吸煙、打斗或損壞電10、梯部件，用內線電話制止并錄像。4.1.2.2如發生故障困人，用內線電話安慰被困人員并通知電梯維修工（電梯值班工）處理，必要時聯絡電梯公司處理。4.1.2.3將每班運行情況記錄于崗位值班記錄表。4.1.3專業工程師4.1.3.1專業工程師負責電梯的綜合管理，包括技術資料檔案的收集交部門資料員保管，設備臺賬管理，同時對電梯維修工，電梯公司維修保養工作進行指導及檢查監督。4.1.3.2每月28日(2月26日)前制定下一個月的電梯保養計劃，在每季度最后一月28日前制定下一季度保養計劃，在每年12月28日前制定下一年度保養計劃。4.1.4部門經理4.1.4.1進行周檢、月檢，每月最后一個星期對電梯機房組11、織有關人員進行設備檢評。4.1.4.2審核設備保養計劃表。4.2電梯使用管理工作程序4.2.1電梯不設司機操作，由乘客自行操作，實行24小時投入運行。4.2.2電梯以承載樓內業主（住戶）為主。4.3電梯安全運行工作程序。4.3.1監控室保安員24小時監控電梯運行情況，發現異常時通知電梯維修工（電梯值班工）或電梯公司維修，制止乘客的不文明行為。嚴禁易燃易爆等危險品和超長超重等物品進入電梯。4.3.2電梯維修工每月按設備保養計劃表進行一次檢查保養，并做好記錄，督促電梯公司按規定進行維修保養工作，按規定填寫維修保養記錄。4.3.3維修保養等原因造成停梯時，應在一層掛牌告示。4.3.4任何人不得在電梯12、機房、轎廂、井道吸煙。4.4電梯機房管理工作程序4.4.1電梯機房內任何設備非電梯維修工、電梯公司專業人員禁止操作。4.4.2非工作人員進入電梯機房須經專業工程師或部門經理批準后，由電梯維修工陪同方可進入。4.4.3保持良好照明及通風，常備手電筒及應急照明設施，門窗開啟靈活無破損。4.4.4保持機房干凈整潔，不準堆放雜物。4.4.5消防器材齊備，機房內嚴禁吸煙。4.4.6電梯機房因維修保養等原因造成停梯應在一樓掛告示牌。4.5運行異常4.5.1遵照電梯發生異常情況時處理方法處理。五、電梯維修保養主要標準1.0 機房:1.1 機房通風良好，溫度不得超過5C40C，相對濕度不大于85%，保證沒有雨13、水侵入的可能。1.2 機房的CO2滅火器應保持正常壓力。1.3 機房的緊急救援操作規程、注意事項等制度齊全，并掛在明顯處。1.4 轎廂平層標志應用白色或黃色漆標在主鋼絲上，便其清晰可見(以利于緊急救援時用)。1.5 機房門鎖良好，告示牌清晰掛于顯眼處。1.6 機房照明、電源插座要保持良好。1.7 機房不得住人、存放雜物等，應保持清潔，不得有明顯灰塵。1.8 曳引輪對鉛垂線的偏差2.0。曳引輪繩槽與導向輪繩槽平行度偏差1.0。1.9 限速器調節部位應有鉛封(或漆封)，非勞動局人員禁止調整。1.10 限速器繩槽、軸套、軸及鋼絲繩的磨損在允許范圍內(參照GB5972-86)，運行時無異常聲音。1.114、1 限速器、安全開關靈活可靠；限速器帶安全開關動作時，能使電梯可靠地停止運行。1.12 限速器安全鉗安全開關聯動的可靠性:1.12.1轎廂空載時，以檢修速度下行至足夠復位的距離，手動限速器，安全開關應動作，電梯應停止；轎頂安全鉗開關應動作，使電梯停止運行。1.12.2 短接安全鉗開關，慢車繼續下行，這時轎廂能可靠地停止，曳引輪打滑。復位拆除短接線路電梯應正常運行。(如對重有安全部鉗時要求一樣)。1.13 曳引輪或盤車手輪處標出的升降方向應明顯清楚。曳引輪、導向輪、盤車手輪、限速器輪上的黃色油漆應明顯，不得掉色。1.14 各軸承應靈活，運行時應無異常聲音，溫度應不高于80C(注油軸承應保持油量飽15、滿)，工作25003000小時后更換新油。1.15 各導體之間及導體與地之間絕緣電阻大于1000歐/伏，動力回路及安全裝置回路電氣設備絕緣電阻應0.5兆歐，其它電路應0.25兆歐，電氣設備金屬外殼必須保持良好的保護性接地。1.16 供電系統電壓波動必須 在7%范圍內，電源頻率波動在2%范圍內。 錯相、斷相保護器應正常，如有錯、斷相發生，電梯應不能運行。電動機的短路、過載保護應可靠。1.17 掣動器掣動時閘瓦應緊密地貼合在掣動輪的工作表面上；當松閘時，兩側閘瓦應同時離開掣動輪表面，應在整個接觸面上均勻分布，其間隙不大于0.7；掣動輪表面不得有油污、雜物；掣動閘瓦磨損超過厚度1/4、螺釘頭露出及掣16、動閘有油時應更換。各銷釘、開口銷卡簧，聯軸器螺栓等無松動、脫落。1.18 轎廂以額定速度空載上行至行程上部范圍內，突然斷電，轎廂應能完全停止(掣停距離不大于:V1.0m/s，62cm；V1.6m/s,160cm；V1.80m/s，203cm；V2.5m/s，250cm)在對此值進行調整時，實際情況在不影響乘客的安全下可以縮短尺寸，但不得大于此尺寸，否則有滑車的危險。1.19 電梯救援的手動松閘、手動盤車操作裝置，應齊全并掛于墻上，不得它用。1.20 曳引輪繩槽磨損在離V型槽底部45時應更換或重車。2.0 井道與轎廂2.1 上、下極限，限位開關靈活可靠，限位與極限開關距離在100140。2.2 17、彈性滑動導靴A、C尺寸為2，固定滑動導靴頂面間隙之和2.51.5。2.3 繩頭組合固定(詳見GB758887.923標準)。2.4 各根鋼絲繩張力與其平均張力之差5%。鋼絲繩磨損報廢標準。(詳見GB597286)2.5 轎廂導軌頂面距離偏差為02，對重為03，轎頂輪不平行面1。2.6 對重塊壓板固定堅固，對重鐵不得有銹。2.7 安全鉗聯動機構各部件應靈活、活動正常，鍥塊與路軌之間的距離為50.5。2.8 轎頂固定照明應正常，轎頂非自動復位的急停開關應正常，轎頂檢修操縱開關應正常。2.9 平層精確度:應在1.5內。 2.10 層門門扇下端與地坎的間隙:客梯46；開門刀與各層地坎間隙 應為510；18、層門滾輪與轎廂地坎間隙應為510，門鎖后一般人力的施加在門扇中間，其縫隙可以超過6，但不得超過30。2.11 轎廂安全窗應靈活，且安全窗開關動作可靠。2.12每一層廳門機械電氣聯鎖裝置動作可靠，只有當機械鎖定后，電氣才能接通。(包括附門鎖聯鎖開關、轎門電氣聯鎖開關)斷開任何一層廳門的電氣聯鎖開關、轎門電氣聯鎖開關，電梯要可靠地停止運作。2.13 轎門的安全觸板及光電保護動作應靈活可靠，只要有物體擋住門時，門會自動反回。2.14 轎內告示牌應明顯清潔；報警裝置功能正常，隨時保持能和消防中心、機房正常通話；排風機要保證轎內空氣流通；照明不得有不亮的光管；緊急照明功能正常。2.15 指令、召喚、選層19、定向等裝置應準確無誤。聲光信號應正確，開關門按鈕功能正常。3.0 底坑:3.1補償鏈運行時無碰撞，兩端應牢固固定、二次保護可靠。3.2 選層器鋼帶不得有銹蝕、鋼帶安全開關動作要可靠。3.3 底坑急停開關的開關方向要明確，紅色標注正確，且動作可靠。3.4 隨行電纜固定可靠，不得打結、扭轉、破損等。3.5 轎廂下梁撞板至緩沖器的越程距離:液壓緩沖器為150400mm；彈簧型緩沖器為200-350mm。3.6 液壓緩沖器油量應充足，無銹死現象，緩沖器安全開關動作可靠。3.7 限速器張緊輪安全開關應動作可靠。3.8 井道底坑無積水、雜物等。3.9 各種安全開關固定不得使用焊接，但應安裝公司牢固。3.20、10 超載報警裝置，在空載狀態，手動試驗超載開關時，功能應正常自動門機應不關閉。注:具體維修保養參照:1. GB7024.186、GB758895六、電梯定期保養規程1.0 職責1.1 電梯維修保養單位負責參考本規程具體執行電梯定期保養工作，并填寫電梯保養作業報告，交設施部保管。1.2 設施部電梯工程師和電梯工負責跟蹤檢查，并在填寫電梯保養作業報告上簽署意見。2.0 內容2.1 機房2.1.1 先關閉電源：控制柜掃塵、各接電點清潔、主要接觸器、電阻、電器等的清潔及引線螺絲收緊2.1.2 電動機、測速發電機、卷揚機、曳引輪的檢查及油質油量的檢查2.1.3 減速箱、油量、油質的檢查2.1.4 限速21、器及限速器的開關進行檢查、清掃,活動部位注油2.1.5 制動器的行程、動作、靈活性,制動瓦磨耗的檢查及活動部位注油2.1.6 機房排氣扇檢查，主鋼絲繩、限速器檢查2.1.7 各回路絕緣電阻測量(半年一次)2.2 機身及井道2.2.1 保養時從最高層向下保養(用檢修速度)2.2.2 轎頂清掃及轎頂各操作開關有效確認.(安全窗開關、急停開關、安全鉗開關、檢修開關等)2.2.3 內外門開閉動作及門滑塊檢查2.2.4 內外門藕合檢查,清掃注油.開關門輪、傳動裝置、吊門輪、限位輪、門聯鎖、門頭鏈條、導軌檢查清掃2.2.5 內外門閘銷及廳轎門聯鎖開關內部檢查及接點清潔,廳轎門聯鎖開關接線檢查2.2.6 接22、合開關裝置、快慢門的各活動部位清掃、注油2.2.7 各種撞動開關、刀、接點檢查2.2.8 主鋼絲繩、限速器鋼絲繩檢查2.2.9 超重開關清掃、注油2.2.10 行車情況檢查.(起動、行車、加減速及停車之平穩性、振動、噪音程度、平層等)2.2.11 各信號燈檢查及燈炮更換2.2.12 油盅油量檢查補充,張緊輪加油2.2.13 井底各設備檢查、清掃、抹油,各種安全開關、急停開關、地坑照明等開關的有效確認 七、電梯故障維修規程1.0 職責1.1 電梯維修保養單位負責參考本規程執行，并填寫設備維修記錄表.1.2 維修值班員和電梯工負責填寫電梯月巡視記錄表，并通知電梯分包單位處理。2.0 內容2.1 電23、梯發生故障應快速到達現場(值班員和電梯工十五分鐘內)。2.2 在進行電梯維修工作前，應由主持人進行安全技術交流。2.3 先了解故障現象、分析發生故障原因，分析故障的位置。2.4 電梯故障一般分機械故障和電氣故障兩類。3.0 一般常見機械故障3.1 機房3.1.1 電機軸承，如有發卡、磨損過大，須更換軸承。3.1.2 制動器故障:制動閘瓦與制動輪之間有相互磨擦現象，調整制動閘瓦，制動閘瓦有油污，更換制動閘瓦，除動制動輪上的油污3.1.3 限速器故障:夾繩鉗品及繩槽處有雜物、軸承損壞，清除雜物、更換.3.2 井道與轎廂3.2.1 轎廂門和自動門機構故障:開關門時有攔動聲、不開門、不關門，開門時有碰24、撞聲、門隙過大等，清除地坎滑槽雜物、調整限位輪、更換損壞的吊門輪，調整門閘隙、調整安全觸板、連桿轉動處加油等.3.2.2 廳門故障同上3.2.3 開門刀故障:運行時有碰聲、或突然停車、調整開門刀位置，(開門刀與廳門地坎間隙、開門刀與廳門掛輪間隙)。3.2.4 導軌故障:運行不平穩、發抖，振動等現象，調整軌道尺寸，用找道尺調正、用軌道銼修平接口。3.2.5 導靴故障：運行不平穩、有磨鐵聲、振動等現象，導靴片磨損嚴重、更換，導靴座位不對、調整。3.2.6 安全鉗故障:運行時有磨鐵聲、嚴重時安全鉗還會動作剎車、或單邊剎車，調整安全鉗間隙，安全聯動機構、加油潤滑、保證各活動部位靈活。3.3 底坑3.325、.1 補償鏈故障:運行時有碰鏈聲，由于補償鏈增長或縮短等原因所致，調整補償鏈。3.3.2限速器鋼絲繩、張緊輪故障:運行時有磨鋼絲繩聲或有異常聲，調整限速器鋼絲繩，更換軸承。3.3.3 緩沖器故障:緩沖器生銹、不活動，液壓油量不足，除去鐵銹、補充液壓油。4.0 電梯一般常見的電氣故障4.1 機房4.1.1 保險絲故障:緩沖器、底坑急停、斷繩開關有短路等原因所制，排去底坑積水，排除短路點、換上相同保險絲、廳門轎門安全回路，由于井道有水，回路有短路點所致，斷去來水源，排除短路點，換上相同的保險絲，指示燈回路、由于廳外指示有水或有線破裂短路等原因所致排干水，排除短路點，更換保險絲，控制回路由于控制線圈26、被燒，控制元件內部短路，更換控制線圈和控制元件，排除線路短路點、換上相同保險絲。4.1.2 接觸器和斷路器故障:接觸器或繼電器不工作，由于接觸器或繼電器線圈燒壞，控制線路或插件有斷點，控制線路保險被燒壞等原因所致，更換接觸器或繼電器，排除斷開點、更換保險絲。4.2 井道與轎箱4.2.1 上、下限位及極限開關故障:此故障出現電梯不能走車，一般是由于聯開關接觸不好或斷路等原因所致，清潔接觸點或更換、排除斷點等。4.2.2 轎門、廳門聯鎖開關故障:此故障出現電梯只關門不走車，一般是由于聯鎖開關接觸不好或開關損壞、線路斷路等原因所致.清潔接觸點，更換開關排除線路斷點等。4.2.3 安全鉗開關、安全窗開27、關、轎頂急停:此故障出現電梯 不走車，一般是由于開關接觸不良或損壞等原因所致，清潔接觸點，更換開關。4.3 底坑4.3.1 緩沖器開關、底坑急停開關:此故障出現電梯不走車，一般是由于接觸不良，緩沖器復位不到位，主鋼絲繩過長，對重碰到緩沖器開關損壞所致，清潔接觸點，緩沖器復位，縮短主鋼絲繩，更換開關。4.3.2 張緊輪斷繩開關故障:此故障出現電梯不走車，一般是由于開關接觸不良，限速器鋼絲過長，開關損壞等原因所致，清潔接觸點，縮短限速器鋼絲，更換開關。4.4 以上是一般常見故障，維修時，可根據實際情況處理，維修時參照電梯定期保養及維修主要標準。5.0 相關文件和記錄5.1設備維修記錄表 5.2電梯月巡視記錄表 八、電梯困人解救應急處理流程圖：監控中心接警或突然停電安撫轎廂內受困人員觀察樓層標記關掉電梯總電源無機房操作最頂層非平層位置平層位置頂樓打開控制屏先盤車/后放人一人間斷松/兩人盤車相應樓層/直接放人拉下松閘手柄九、電梯應急接報救援流程圖： 事故發生點電梯救援組電梯維保單位安保人員到場安撫被困人員,準備工具、鑰匙故障現場電梯專職人員上級領導故障恢復事故分析會21