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1、農村地籍和房屋調查技術質量管控方案一、技術路線與方法（一）主要技術依據土地利用現狀分類（GB/T 21010-2007）地籍調查規程（TD/T 1001-2012）房產測量規范（GB/T 17986.1-2000）城鎮地籍數據庫標準 （TD/T 1015-2007）國務院令第656號 不動產登記暫行條例國土資源部關于啟用不動產登記簿證樣式（試行）的通知（國土資發201525號）農村地籍和房屋調查技術方案（試行）（二）技術路線按照農村地籍和房屋調查技術方案（試行）的要求，以滿足墾區土地確權登記發證工作和不動產登記發證為出發點，立足于已有的工作基礎，嚴格依據國家有關調查規程和標準，充分利用已有的土2、地調查成果和登記成果，通過外業調查、復核審查、內業建庫，完成宅基地和建設用地及房屋等地上建筑物和構筑物的權屬調查和測量等工作，為墾區土地確權登記發證和不動產登記提供依據。（三）調查方法農村地籍和房屋調查方法的選擇要充分兼顧土地確權登記發證和不動產統一登記的需要，以充分保護土地權益、維護交易安全為基礎，統籌考慮基礎條件、工作需求和經濟技術可行性，避免重復投入，因事、因地、因物，審慎科學地選擇符合本地區實際的調查方法。原則上，選定試點區域要有典型性、代表性，在試點地區采用兩種以上調查方法開展調查工作，根據不同條件，特別是房屋調查的資料情況和測量成果的矢量化情況，選擇不同的農村地籍和房屋調查的結合方3、式，形成不同條件下采取的調查方法。二、工作程序和內容墾區農村地籍調查和房屋調查工作主要包括：準備工作、權屬調查、地籍測量、房屋調查、數據庫建設、成果整理歸檔和成果輸出等內容。（一）準備工作準備工作主要包括組織準備、資料收集、技術設計、表冊與工具器材準備、隊伍落實和人員培訓等。試點單位應圍繞墾區土地確權登記發證工作和不動產登記工作目標，周密部署，協調溝通有關部門配合工作。調查前，應系統收集整理土地及房屋權屬來源資料，開展實地踏勘、資料分析等，并結合工作基礎，做好技術設計，準備調查所需的表冊與工具器材，落實調查人員和隊伍。 權屬調查應由國土部門組織，溝通協調房產管理部門，發揮農場、管理區、作業站等4、基層組織力量，共同配合完成，也可選擇專業隊伍、聘任房產管理部門、農場、管理區、作業站等代表參與權屬調查。 （二）權屬調查農墾已基本完成村莊地籍調查工作，未完成的，按照地籍調查規程繼續完成，已完成的，可直接利用權屬調查成果進行核實更新補充調查。（三）地籍測量農墾已基本完成村莊地籍調查工作，未完成的，按照地籍調查規程繼續完成，已完成的，可直接利用調查成果進行核實更新補測。（四）房屋調查在未完成村莊地籍調查區域，可結合房屋調查一并進行。已完成村莊地籍調查的，針對農村房屋實際情況，實地調查農村宅基地和其他建設用地地上建筑物和構筑物的產權狀況，結合墾區村莊地籍調查成果開展房屋測量。房屋調查要重點調查房屋5、的權利人、權屬來源情況、建筑結構、建成年份、批準用途與實際用途、批準面積與實際面積等要素，形成房地一體的農村地籍調查和房屋調查成果。其中，對已登記的房屋，要收集并記錄房屋登記的相關信息。1.房屋產權狀況調查。依據房屋產權人提供的準建證、規劃選址意見書、建設規劃許可證，或房屋買賣、互換、贈與、受遺贈、繼承、查封、抵押等其他房屋產權證明，記錄產權人，并將產權證明留復印件或拍照留存。產權共有或有爭議的，記錄共有或爭議情況。其中，對于在現行規劃建設管理制度實施前建設的房屋，應提供規劃選址意見書等資料，對于實施之后建設的，應提供建設規劃許可證等資料。房屋產權證明材料收集情況應記錄在房屋產權證明材料目錄表6、中（附件1）。依據房產測量規范的有關規定和要求，調查房產建筑結構、層數、建成年份、批準用途與實際用途，核對房產面積是否批建一致等；對居民整體搬遷上樓的，還應該調查記錄房屋所在自然層次和房屋編號。對于農房中的一房多戶，應現場確定房屋分戶界址和權屬情況，需要現場指界的，應經房屋產權人現場指界，明確界址并現場確認簽字。房屋產權狀況調查形成的結果記錄在房屋調查表中（附件2）。2.房屋測量。房腳點測量宜采取與宗地界址點測量同樣的技術方法。房屋邊長丈量在宗地的界址邊長丈量時一并開展，對確實無法丈量房屋邊長時，應丈量至少兩條房腳點與界址點或房腳點與鄰近地物的相關距離，便于間接解算房屋邊長和求解房屋面積。對于7、新型農村社區或搬遷上樓等高層多戶的，可參照房產測量規范開展房屋測量。對于已有戶型圖的，可通過核實戶型圖獲取房屋內部邊長，對于沒有戶型圖的，需實地測量房屋內部邊長。3.面積量算。依據實地丈量的房屋邊長計算房屋占地面積，結合房屋層數計算房屋建筑面積。對于高層多戶，有戶型圖的，可通過實地丈量的房屋邊長和核實戶型圖獲取的房屋內部邊長計算房屋建筑面積和套內面積，無戶型圖的，需要實地丈量的房屋邊長和實地測量房屋內部邊長計算房屋建筑面積和套內面積。4.調查結果記錄。一是要將房屋權屬狀況信息和房屋測量結果，包括頒發房屋產權證的信息，要記載在房屋調查表中；二是要在宗地草圖中標識房屋，并標注房屋邊長，房屋的樓層、8、結構以及爭議情況等信息；三是要在地籍圖的測繪中將房屋要素納入；四是屬于多層建筑的共用宗的，要填寫建筑物區分所有權業主共有部分調查表（附件3），并制作房產分戶圖（附件4）；五是房屋產權證明材料收集情況應記錄在房屋產權證明材料目錄表中；六是成果資料的整理歸檔以及數據庫的建設都要將房屋調查的信息包含在內。（五）數據庫建設。調查工作完成后，應按照數據庫標準，建立地籍和房屋調查數據庫，在國家、省未下發新的數據庫建設標準和軟件以前，采用村莊地籍調查數據庫軟件進行建設，同時要進行權源資料數字化掃描掛接。（六）檢查驗收調查完成后，分局國土資源局應及時組織對地籍調查和房屋調查試點成果進行檢查和初驗，合格后申請總9、局國土資源局驗收。（七）成果資料整理歸檔驗收通過后，要及時將調查成果資料整理歸檔，并結合日常業務做好更新維護。成果資料主要包括地籍調查表、房屋調查表、宗地圖、地籍圖、房屋產權證明材料目錄表和土地房產權屬來源證明材料、地籍和房屋調查數據庫、農村地籍和房屋調查總結報告等。1、地籍調查表（在確權登記發證工作的宗地草圖成果中標識房屋，并標注房屋邊長，房屋的樓層、結構以及爭議情況）2、房屋調查表3、宗地圖（包含房屋調查信息）4、地籍圖（標注房屋調查要素）5、房屋產權證明材料目錄表和權屬來源證明材料6、地籍和房屋調查數據庫7、農村地籍和房屋調查總結報告（含工作來源、工作部署、工作范圍、工作方案、工作實施、10、工作成果、成本核算、疑難問題處理、經驗總結和建議等內容）8、其他資料。三、質量保障1、由總局勘測規劃院作為技術支撐單位對試點分局調查工作組織不定期檢查，試點分局要對作業過程及作業成果做全程監督、指導，并做好記錄，提出整改意見，保證工作質量。2、作業單位要嚴格執行三檢一驗的檢查程序，作業員100%自查、作業組100%互檢、專職檢查員抽查比例內業100%，外業不低于50%。對檢查結果要詳細記錄。四、管控的內容和方法主要內容：農村地籍成果；房屋調查成果和數據庫成果。方法：內外業相結合。執行三檢一驗的檢查程序，作業員100%自查、作業組100%互檢、專職檢查員抽查比例內業100%，外業不低于50%。五11、重點和時間節點重點檢查房屋調查成果和數據庫成果。時間節點：1、生產過程監督檢查指導，主要是指導和解決生產過程中遇到的技術問題和質量要求。采取外業指導，技術問題研討，聘請專家等方式。2、主要外業成果檢查。（1）數學精度:房腳點精度、丈量邊長精度、面積精度（2）調查成果：產權狀況真實性、準確性和完整性。（3）三表一圖：房屋調查表，房屋產權證明材料目錄表，建筑物區分所有權業主共有部分調查表和房產分戶圖。3、建庫成果檢查六、管控目標生產“良”級以上成果，爭取“優”級成果。七、強調事項1、不動產單元編碼（一）代碼結構按照每個不動產單元應具有唯一代碼的基本要求，依據GB/T 7027規定的信息分類原則和12、方法，不動產單元代碼采用七層28位層次碼結構，由宗地（宗海）代碼與定著物代碼構成，分述如下：a）宗地（宗海）代碼為五層19位層次碼，采用TD/T 1001規定的編碼規則，按層次分別表示縣級行政區劃、地籍區、地籍子區、宗地（宗海）特征碼、宗地（宗海）順序號，其中宗地（宗海）特征碼和宗地（宗海）順序號組成宗地（宗海）號。b）定著物代碼為二層9位層次碼，按層次分別表示定著物特征碼、定著物單元編號。c）不動產單元代碼結構如下圖所示：XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX宗地（宗海）順序號定著物特征碼定著物單元編號宗地（宗海）特征碼地籍子區地籍區行政區劃編碼方法a）第一層次為縣級行政區13、劃，代碼為6位，采用GB/T 2260規定的行政區劃代碼。b）第二層次為地籍區，代碼為3位，碼值為000999；其中，海籍調查時，地籍區可用“000”表示。c）第三層次為地籍子區，代碼為3位，碼值為000999；其中，海籍調查時，地籍子區可用“000”表示。d）第四層次為宗地（宗海）特征碼，代碼為2位。其中：1）第1位用G、J、Z表示?！癎”表示國家土地（海域）所有權，“J”表示集體土地所有權，“Z”表示土地（海域）所有權未確定或有爭議。2）第2位用A、B、S、X、C、D、E、F、G、H、W、Y表示?！癆”表示集體土地所有權宗地，“B”表示建設用地使用權宗地（地表），“S”表示建設用地使用權宗14、地（地上），“X”表示建設用地使用權宗地（地下），“C”表示宅基地使用權宗地，“D”表示土地承包經營權宗地（耕地），“E”表示土地承包經營權宗地（林地），“F”表示土地承包經營權宗地（草地），“H”表示海域使用權宗海，“G”表示使用權無居民海島，“W”表示使用權未確定或有爭議的土地（海域），“Y”表示其它使用權土地（海域），用于宗地（宗海）特征擴展。e）第五層次為宗地（宗海）順序號，代碼為5位，碼值為00001 99999，在相應的宗地（宗海）特征碼后順序編號。f）第六層次為定著物特征碼，代碼為1位，用F、L、Q、W表示?！癋”表示房屋等建筑物、構筑物，“L”表示森林或林木，“Q”表示其他類型15、的定著物，“W”表示無定著物。g）第七層次為定著物單元編號，代碼為8位。1）定著物為房屋的，定著物單元在使用權宗地（宗海）內應具有唯一編號。前4位表示房屋的幢號，房屋幢號在使用權宗地（或地籍子區）內統一編號，碼值為00019999；后4位表示房屋的戶號，房屋戶號在每幢房屋內統一編號，碼值為00019999。2）定著物為森林、林木的，定著物單元在使用權宗地（宗海）內應具有唯一的編號，碼值為00000001 99999999。3）其他的定著物，定著物單元在使用權宗地（宗海）內應具有唯一的編號，碼值為00000001 99999999。4）使用權宗地（宗海）內無定著物的，定著物單元編號用“0000016、000”表示。代碼表示方法不動產單元代碼采用分段的表示，具體方法如下：a）第一段表示行政區劃代碼。b）第二段表示地籍區與地籍子區。c）第三段表示宗地（宗海）號，由宗地（宗海）特征碼和宗地（宗海）順序號共同組成。d）第四段表示定著物代碼，由定著物特征碼和定著物單元編號共同組成。e）不動產單元代碼在表示時，段與段之間可用全角字符“空格”進行分隔，“空格”不占用不動產單元代碼的位數。如：8340103F00280016GB00025002001行政區劃地籍區和地籍子區宗地號定著物代碼2、房屋調查表填寫方法（一）房屋基本信息調查表（1）市區名稱或代碼：填寫房屋所在市區的名稱或代碼。（2）地籍區、地籍子17、區：根據附錄A不動產單元設定與代碼編制規則第4節的劃分要求填寫。（3）宗地號、定著物代碼：根據附錄A不動產單元設定與代碼編制規則第8節的編碼要求填寫。（4）不動產單元號：根據附錄A不動產單元設定與代碼編制規則第8節的編碼要求填寫。（5）房地坐落：填寫有關部門依法確定的房地坐落，一般包括街道名稱、門牌號、幢號、樓層號、房號等。（6）郵政編碼：填寫該區（縣）的郵政編碼號。（7）房屋所有權人：填寫權利人的姓名或名稱，權利人為自然人的，填寫身份證明上的姓名；權利人為法人、其他組織的，填寫身份證明上的法定名稱。（8）證件種類：寫權利人身份證件的種類。境內自然人一般為居民身份證，無居民身份證的，可以為戶口18、簿、軍官證等。法人或其他組織一般為組織機構代碼證，無組織機構代碼證的，可以為營業執照、事業單位法人證書、社會團體法人登記證書。港澳同胞的為港澳居民來往內地通行證或港澳同胞回鄉證、居民身份證；臺灣同胞的為臺灣居民來往大陸通行證或其他有效旅行證件，在臺灣地區居住的有效身份證件或經確認的身份證件；外籍人的身份證件為護照和中國政府主管機關簽發的居留證件。（9）證件號：填寫身份證件上的編號。（10）電話、住址：填寫房屋所有權人的電話號碼和現住地的詳細地址。（11）權利人類型：填寫個人、企業、事業單位、國家機關、其他。無法歸類為個人、企業、事業單位、國家機關的，填寫其他。（12）共有情況：填寫單獨所有、按19、份共有或共同共有。屬于按份共有的，還要填寫共有的份額。（13）項目名稱：按幢填寫項目名稱。（14）房屋性質：填寫商品房、房改房、經濟適用住房、廉租住房、共有產權住房、自建房等。（15）產別：根據產權占有不同而劃分的類別。按兩級分類調記，具體分類標準按房產測量規范（GB/T17986.12000）附錄A4房屋產別分類執行。（16）用途：指房屋的實際用途。具體分類標準按房產測量規范（GB/T17986.12000）附錄A6房屋用途分類執行。一幢房屋有兩種以上用途，應分別注明。（17）規劃用途：填寫建設工程規劃許可文件及其所附圖件上確定的房屋用途。（18）房屋狀況：按幢分別填寫幢號、戶號、總套數、所20、在層、總層數、房屋結構、戶型、竣工時間、使用面積、建筑面積，東西南北的墻體歸屬及產權來源等信息。幢號：按照附錄A不動產單元設定與代碼編制規則中8.2的要求編制和填寫。戶號：按照房屋代碼編碼標準（JG/T 2462012）中4.0.7的要求編制和填寫?？倢訑担嚎倢訑禐榉课莸厣蠈訑蹬c地下層數之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數。所在層：是指本權屬單元的房屋在該幢樓房中的第幾層。地下層以負數表示。房屋結構：分為鋼結構、鋼和鋼筋混凝土結構、鋼筋混凝土結構、混合結構、磚木結構、其他結構等六類?？⒐r間：房屋竣工時間是指房屋實際竣工年份。拆除翻建的21、，應以翻建竣工年份為準。一幢房屋有兩種以上竣工時間，應分別注明。占地面積：特指房屋地表底層外圍水平投影面積，包括地表底層的陽臺、柱廊、門廊、室外樓梯等水平投影面積。建筑面積：房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，層高2.20以上（含2.20）的永久性建筑。專有建筑面積：填寫區分所有的建筑物權利人專有部分建筑面積。分攤建筑面積：填寫區分所有的建筑物權利人分攤的共有部分建筑面積。產權來源：指產權人取得房屋產權的時間和方式，如繼承、分析、買受、受贈、交換、自建、翻建、征用、收購、調撥、價撥、撥用等。產權來源有兩種以上的，應全部注明。22、墻體歸屬：是房屋四面墻體所有權的歸屬，分別注明自有墻、共有墻和借墻等三類。（19）房屋權界線示意圖：房屋權界線示意圖是以權屬單元為單位繪制的略圖，表示房屋及其相關位置、權界線、共有共用房屋權界線，以及與鄰戶相連墻體的歸屬，并注記房屋邊長。對有爭議的權界線應標注部位。房屋權界線是指房屋權屬范圍的界線，包括共有共用房屋的權界線，以產權人的指界與鄰戶認證來確定，對有爭議的權界線，應作相應記錄。（20）附加說明：在調查中對產權不清或有爭議的，以及設有典當權、抵押權等他項權利的，應做出記錄。（二）建筑物區分所有權業主共有部分調查表（1）建筑物區分所有權業主共有部分權利人：填寫“業主共有”，不填寫具體業主23、姓名或名稱；（2）建（構）筑物編號、名稱、數量或者面積：填寫竣工驗收后建（構）筑物編號、建（構）筑物名稱、數量或者建筑面積。（3）占地面積：特指建（構）筑物的占地面積。（4）分攤土地面積：填寫建（構）筑物在宗地內的分攤土地面積。（5）附記：記載建筑區劃內屬于小區全體業主共有或者部分幢號業主共有的情況、是否分攤等情況。（3）房產分戶圖參照房產測量規范（GB/T17986.12000）7.3的規定，按照附錄D的要求繪制。附件1： 房屋產權證明材料目錄表房屋所有權人電話通訊地址序號證明資料名稱1準建證2規劃選址意見書3建設規劃許可證4房屋買賣、互換、贈與、受遺贈、繼承、查封、抵押等房屋產權證明5房產24、證6其他18附件2-1： 房屋調查表房屋基本信息調查表市區名稱或代碼 地籍區 地籍子區 宗地號 定著物（房屋）代碼不動產單元號房地坐落郵政編碼房屋所有權人證件種類證件號電話住址共有情況權利人類型項目名稱房屋性質產別用途規劃用途房屋狀況幢號戶號總套數總層數所在層房屋結構竣工時間占地面積（m2）建筑面積（m2）專有建筑面積（m2）分攤建筑 面積（m2）產權來源墻體歸屬東南西北房屋權界線示意圖附加說明調查意見調查員： 日期： 年 月 日附件2-2：建筑物區分所有權業主共有部分調查表建筑物區分所有權業主共有部分調查表宗地代碼：建筑物區分所有權業主共有部分權利人建（構）筑物編號建（構）筑物名稱建（構）筑數量或者面積(m2)占地面積(m2)分攤土地面積（m2）附記附件2-3： 房產分戶圖附圖（房產分戶圖，可附頁）