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1、興利達購物中心招商手冊1.1、城市概況a.區位位置l固安地理位置優越。與北京大興區僅有永定河相隔，古有“天子腳下”之稱，今有“京南明珠”美譽；l距北京天安門50公里，這個距離比北京的延慶、懷柔、平谷、密云、房山、門頭溝等六區縣還要近；l從固安縣城驅車到北京南三環，僅需25分鐘，到北京首都機場只要40分鐘，到天津新港有1小時左右；l106國道、京九鐵路縱穿全境，京九鐵路在固安設有車站和貨場；l大廣高速公路河北段南北方向穿越全境；l廊涿高速公路橫貫東西。b.人口概況l2007年全縣總人口40.6萬人，城鎮人口11.1萬人，城鎮化水平27。l到2010年全縣總人口達到42萬人，城鎮人口14萬人，城鎮2、化水平33.3。l到2020年總人口達到46.6萬人，城鎮人口26萬人，城鎮化水平達到55.8。1.2、區域利好a.整體規劃l國家發改委于2004年11月正式啟動京津冀都市圈區域規劃編制。規劃以5年(2006-2010)為基本規劃期，展望到2015年。當時該規劃納入北京、天津和河北三地“十一五”規劃中。l“新七環”將北京規劃七環向外擴大到京冀交界處，自西南向東北依次連接涿州、固安、廊坊、香河、大廠、三河，直至平谷。這些城鎮作為新城鎮發展點，調整產業結構，緩解中心區域的發展壓力，加強與外圍城市的交通聯系，共同走向“區域城市”。l“環首都經濟圈”，在地理概念上被定義為“13縣1圈4區6基地”。將其3、解構，其大意便是在河北的13個縣區市范圍內建設一個面積27060平方公里、人口485.65萬人、以新興產業為主導的新經濟圈。4區包括高層次人才創業園區、科技成果孵化園區、新興產業示范園區、現代物流園區。6基地包括養老、健身、休閑度假、觀光旅游、有機蔬菜、宜居生活基地。京津冀都市圈新七環規劃環首都經濟圈b.南城規劃l北京市促進城市南部地區加快發展行動計劃正式發布，2900億元資金將在未來三年投向城南地區基礎設施建設。l環境規劃：在南部中軸線上打造總面積約1萬畝、與北中軸的奧林匹克森林公園面積相當的南中軸森林公園。l交通規劃：在已開通的2、4、5號線等3條線地鐵線的基礎上，未來5年將建成通車7條軌4、道交通線。l民政規劃：未來3年將開工建設一批較大的社會事業項目，如醫療、教育、文化、能源安居工程。北京南城規劃南部軌道交通示意大興線c.首都第二機場l固安地處首都第二機場半小時經濟圈內，未來接受國際空港輻射發展潛力大。根據國務院發展研究中心分析，未來北京新機場將產生巨大的臨空經濟效應，到2020年，初步估計其基本影響為557億元，總影響可達2357億元；基本影響能夠帶動京津冀地區就業23.4萬人，總影響可達71.8萬人。初步預測，臨空經濟對廊坊GDP拉動潛力為1178億元。核心輻射范圍圈內的固安經濟將得到極大帶動。l臨空經濟四大類別：服務于航空樞紐的產業、航空運輸和物流服務產業、具有明顯航空運5、輸指向性的加工制造業和有關服務業、以研發和管理為主的公司地區總部經濟。第二機場選址空港輻射效應首都國際機場 固安未來空間巨大，北京“南擴東移”的產業轉移戰略為固安的未來提供了巨大的發展空間。固安聚焦京南“衛星城”的發展定位，結合“新空港之都”的發展方向，通過改造基礎設施與文化建設全面對接京南。未來發展a.新城規劃中的項目位置項目位于固安新城區，但緊鄰老城區位置，可以提供老城區居民消費。同時可以感受新城區的建設風貌。項目緊鄰大廣高速，距離高速出口較近。項目位于城市學校聚集的育才路，距離縣重點中學固安二中僅400米。項目北側為固安縣中醫院。大廣高速廊涿路本案老城區1.3、項目周邊b.市區新興樓盤眾6、多l固安區域內，可售項目極多，體量基本在1015萬平米之間。項目名稱項目名稱體量體量開發商開發商項目名稱項目名稱體量體量開發商開發商孔雀大衛城孔雀大衛城占地面積:34萬平方米總建筑面積:83萬平方米固安京御房地產開發公司K2紅樹灣紅樹灣占地面積：未知總建筑面積:16萬平方米廊坊蔚藍房地產開發有限公司恒基現代城恒基現代城占地面積:10萬平方米總建筑面積:30萬平方米河北中恒基業房地產開發公司方城馨苑方城馨苑占地面積:3.5萬平方米總建筑面積:10萬平方米廊坊開發區宏遠房地產開發公司學府芳園學府芳園占地面積4.3萬平米總建筑面積:12萬平米固安中鼎房地產開發公司陽光新城陽光新城占地面積:4萬平方米7、總建筑面積:11萬平方米固安天和房地產開發公司方正英郡方正英郡占地面積:2萬平方米總建筑面積:5萬平方米北京方正房地產開發公司廣通青年城廣通青年城占地面積:6萬平方米總建筑面積:13 萬平方米廊坊廣通房地產開發公司東方源龍東方源龍占地面積:2.7萬平方米總建筑面積:10萬固安德潤房地產開發公司方城花園方城花園占地面積:4.6萬平方米總建筑面積:10萬平方米固安方城房地產開發公司浩庭花園浩庭花園占地面積:30萬平方米總建筑面積:80萬平方米固安天和房地產開發公司荷蘭印象荷蘭印象占地面積:4萬平方米總建筑面積:10萬平方米固安金典房地產開發公司匯豐家園匯豐家園占地面積:2萬平方米總建筑面積:10萬8、平方米固安廣苑房地產開發公司第九區第九區占地面積:5萬平方米總建筑面積:15萬平方米廊坊廣和房地產開發公司馨茗嘉苑馨茗嘉苑占地面積:6萬平方米總建筑面積:10.7萬平方米廊坊明峰房地產開發公司英才家園英才家園占地面積:3萬平方米總建筑面積:10萬平方米固安泰然房地產開發公司時代華庭時代華庭占地面積:0.6萬平方米總建筑面積:1.2萬平方米固安通宇房地產開發公司萬匯廣場萬匯廣場占地面積:3.3萬平方米總建筑面積:10萬平方米廊坊萬匯房地產開發公司恒順家園恒順家園占地面積:3萬平方米總建筑面積:5萬平方米固安全業房地產開發公司中宏新界中宏新界占地面積:40萬平方米總建筑面積:60萬平方米固安中宏基9、業房地產開發公司紅城紅城占地面積:6萬平方米總建筑面積:20萬平方米國利房地產開發有限公司橘洲橘洲占地面積:4萬平方米總建筑面積:13.6萬平方米固安成達房地產開發公司c.在售樓盤分布l周邊在售樓盤豐富，2.5公里半徑范圍內，在售大型住宅社區近20個；l其中北京第九園、孔雀城、鳳凰城等超大型社區均位于項目1.5公里半徑范圍內。d.成熟社區分布l項目緊鄰主街，交通便利，可達性好，周邊成熟社區眾多，切與項目間交通通暢。大衛城大衛城鳳凰城鳳凰城酈湖北岸酈湖北岸一米陽光一米陽光北京第九區北京第九區孔雀城英國宮孔雀城英國宮宏潤佳苑宏潤佳苑御景花園御景花園旭景花園旭景花園方正英郡方正英郡陽光新城陽光新城天10、利公寓天利公寓錦繡家園錦繡家園K2紅樹灣紅樹灣鳳凰城鳳凰城興泰小區興泰小區本案本案1.1公里公里1.7公里公里 1.5公里公里 1.4公里公里 e.周邊超市分布l城內超市主要集中在老城區新中街兩側，項目周邊無綜合性購物超市。f.周邊商場分布l城內大型綜合商場缺乏，項目周邊1.5公里范圍內無購物廣場。g.長期愿景l根據固安規劃，日后整體城區將按照“一中心，兩產業”的發展模式，整體居住區將延106國道向東西兩側發展，進至大廣高速及京九鐵路沿線。l為力求“三年大變樣”，日后固安將加大招商引資力度。屆時區域內將涌現更多的大中型新興社區。目前城南的“城南國際新城”及“綠洲”項目就是一個案例。l未來，固安11、會加快整體城市化進程，區域配套會愈發成熟。新的產品形態（物業類型、園林景觀、設計創新等）及居住理念會形成。大廣高速京九鐵路城南新城綠洲項目所在地及周邊狀況項目所在地及周邊狀況l目前固安購房客群有將近80%來自北京，同時隨著近期利好政策的出臺，北京客群的比例有提升的趨勢。l 購房客群主要以26-45歲中青年人為主，所占比例在70%以上，l人群基本可以分為處于事業發展期的年輕人，以及事業處于停滯期的中年人，但是前者的比例要大一些。收入水平年齡組成i.周邊客群描述1.4、競爭項目a.惠友購物廣場l惠友購物廣場作為全國連鎖的購物廣場，具有很強的品牌號召力和經營能力。l廣場主營惠友超市、美食廣場、電器城12、和超市外租區，外租區有迪士尼童裝、七匹狼男裝和恒源祥羊絨等知名品牌。l惠友購物廣場在品牌超市的帶動下，客流和業績表現良好。b.民得利商場l民得利商場位于城區主干道，周邊商業集中，包含瑞得通信、海爾電器和萬鑫金店等主力店。l項目一層為便利超市，二層為服裝鞋品專賣，三層設有美食廣場、兒童樂園和電玩城等項目，但項目檔次普遍偏低。l一層為自營超市，二層三層為外租位置，租金2-4元+每年2000元物業費+營業額%1.5抽成的廣告費（超市宣傳單）。l購物環境差、品牌級次低、銷售人員服務意識差是項目經營業績一般的主要原因。b.民得利商場l萬匯廣場2012年開業，經營業績平平，廣場內無超市，內部空柜明顯。l廣13、場建筑基礎好，內部也太劃分較合理，裝修比較有檔次感。c.萬匯廣場l萬匯廣場共3層，一層主營黃金珠寶、化妝品名煙酒等，二層主營男裝、休閑和健身器械，三層主營女裝、童裝、床上用品和兒童樂園等項目。c.萬匯廣場l廣場內裝修檔次明顯高于周邊其他商業，內部規劃比較規整。l一層租金4-6元，二層租金3-5元，三層租金2-4元，金額包括物業費與租金。c.萬匯廣場d.步行街l縣城內部分知名品牌并未進駐商場內部經營，而是選擇街邊獨立門店經營，裝修風格偏陳舊，內部裝修無檔次感，需要一個購物中心將街邊商業整合。一層一層二層二層三層三層四層四層五層五層美食天地美食天地時尚電玩時尚電玩溫馨家居溫馨家居可愛童裝可愛童裝運14、動休閑運動休閑時尚男女時尚男女精品超市精品超市珠寶個護珠寶個護時尚餐飲時尚餐飲一層主動線寬3米，次動線寬2米，正門兩側設置時尚快餐與品牌化妝品集合店，后半部分為精品生活超市。客流動線便民超市二層配置女鞋、男鞋與皮具品類三層配置流行時尚的運動戶外和年輕休閑品牌，吸引年輕時尚的運動戶外一族。四層童裝與家居，感受家的溫暖與童趣五層美食廣場與電玩城是典型的聚客型功能品類，配置于商場五層可將客流有效的引導至商場最高點。1F1F2F2F3F3F4F4F5F5F店鋪合計面積合計占比店鋪數面積店鋪數面積店鋪數面積店鋪數面積店鋪數面積零售110015728167711572822249235058%餐飲226615、1450271616%休閑娛樂1413141310%超市1480148016%合計38471572816771157284885533959100%序號建議男裝品牌建議女裝品牌1雅戈爾愛慕2海瀾之家淑女屋3報喜鳥三彩4九牧王艾格5步森艾格這周末6太子龍ES7柒牌lagogo8富貴鳥ONLY9才子VERO MODA10國人拉夏貝爾序號建議運動品牌建議休閑品牌1李寧美邦2KAPPA森馬3喬丹以純4鴻星爾克唐獅5安踏真維斯6特步班尼路7金萊克佐丹奴8露友鱷魚恤9匹克意爾康10貴人鳥生活幾何各品類品牌建議各品類品牌建議l無論商場收益形式為租金還是扣點，長久生存的硬道理還是商場的營業額，也就是我們經常說的業績。l商場的經營，就是應該通過各種手段來提升商場的業績，從而使商場進入良性循環狀態。品牌招商促銷活動市場宣傳現場管理現場管理現場管理保證商場每天的經營與業績，現場管理很重要迎賓迎賓早會早會檢查檢查獎勵獎勵培訓培訓現場管理現場管理商場企劃商場企劃節慶活動節慶活動PR活動活動購物中心活動宣傳購物中心活動宣傳保安保安保潔保潔工程工程購物中心后勤工作購物中心后勤工作保證商戶最佳的運保證商戶最佳的運營狀態，共同創富營狀態，共同創富謝謝！