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1、彬州市藍波國際購物中心項目簡介陜西彬州商業地產云智庫大數據品牌/項目排行榜 新趨勢報告 案例解讀 實操干貨掃描文末二維碼（或添加sydcxy2014）即刻關注 彬州市地處陜西省第二大煤田彬長煤田腹地，境內富藏煤炭、陶土、油母頁巖、石英砂等10多種礦產，其中煤炭儲量32.4億噸，陶土7億噸，油母頁巖11億噸。彬州市煤炭具有埋藏淺、煤層厚、煤質好、易開采，特低硫、低磷、高發熱量等特點，是優質的動力用煤、氣化用煤和環保型煤，發展煤電、煤化工和建材工業的前景廣闊。一代興王地，千年志古豳境域地處古豳國地，故名彬縣(彬州市)，行政建置歷史久遠，始于夏代。彬州目錄 ContentsPart 1Part 2P2、art 3Part 4數據指標、商圈概況項目解讀項目整體定位與商業規劃招商策略項目的建筑指標項目的建筑指標項目地址新區文化廣場東側開發商西安藍波房地產有限責任公司占地面積32000建筑面積10萬商業樓層地下一層，地上5層公寓樓層二期（正在建設）商業面積10萬公寓面積二期（正在建設）工程進度主體封頂地理位置北大街延伸段新平廣場東側Part 1數據指標商圈概況 彬州經濟概述Part 1數據指標商圈概況 2017年，彬州市全年完成生產總值215億元，增長8.7%。其中，第一產業增加值19.04億元，增長4.6%；第二產業增加值157.69億元，增長8.5%；第三產業增加值36.89億元，增長12.43、%。全社會固定資產投資252億元，增長16%；社會消費品零售總額39.66億元，增長17.8%。全體居民人均可支配收入20572元，同比增長9.1%；農村居民人均可支配收入11441元，同比增長9.5%；城鎮居民人均可支配收入33093元，同比增長8.5%。連續六年穩居“陜西十強縣”，成功躋身“西部百強縣”，在全省乃至西部縣域發展第一方陣的地位更加穩固。經營形態中小型傳統百貨、沿街商業、住宅底商、品牌加盟店業態檔次中低端業態占主導，部分直營中端品牌總體概況整體以西大街沿街商業為主，業態分散，規模小，無一站式購物中心，已運營的部分商場業態單一休閑娛樂現狀健身會館/電玩城/KTV/美容美體/兒童綜4、合產業等項目發展滯后，業態經營缺少“體驗式”消費餐飲概況以沿街經營業態為主，餐飲品類分散，小店面較多，缺少主題特色化餐飲，直營品牌大餐飲較少項目所屬商圈商業概況概況Part 1數據指標商圈概況 彬州市商業環境需補充和升級的業態一站式城市綜合體品牌主題餐飲精選生活配套視聽漫游兒童娛樂/早教中心健身會所Part 1數據指標商圈概況 本項目SWOT分析Part 2項目解讀建筑風格優勢：項目建筑設計新穎，主題街區加主體商業的布局，在城市區域為首創；零售商業空白：項目位于彬州市新區，填補此區域目前商業零售的空白；體量優勢：項目商業面積約10萬，屬于區域內獨有的商業體，市場影響力較大；配套設施優勢：項目規5、劃800輛車位配比，相對城關區其它商業項目大大提升服務品質；展示性優勢：項目沿街面長，具有良好的展示面及可視性。Strength 優勢 市場爭奪：城區目前已有多家中小型商業，未來市場競爭局面不可避免；零售市場整體下滑：伴隨近兩年電商的崛起，商業零售市場也出現了嚴重的業績下滑，日后經營壓力較重；品牌資源：當地缺少知名的品牌，大量知名品牌缺乏進入本地市場的積極性。缺乏商業人才：當地商業人才匱乏，隨著工作進一步展開，專業人員人力成本較高。Threat 威脅 Weakness 劣勢 地理位置：城區傳統商圈位于北大路至西大街區域，項目距傳統商圈有一定距離；城關鎮人口結構：彬州市城鎮人口8.2萬人，鄉村人6、口24.1萬人，（2016年政府公布數據）城關區現有的目標消費人群學生、中老年比例較大，消費力較低；建筑結構：北方氣候四季分明，室外街區的招商、運營是較大挑戰，要讓顧客上樓改變傳統消費習慣，短期內難度較大，街區分散客流密度難以均衡；標示性亮點：外立面廣告位設置不足，欠缺商業氛圍，項目內沒有足夠吸引眼球的標示性設施。Opportunity 機會 城市發展帶來的機會：項目地處新區中段，是政府重點開發區域，隨著城市的發展，商業中心必將進一步北移；商業的多元化發展：城區現有商業體量小，基本以超市為經營核心，受體量限制整個區域內缺乏集零售、餐飲、休閑、娛樂為一體的一站式購物中心；潛在消費能力帶來的機會：7、項目周邊大型商品住宅小區眾多，潛在消費能力巨大；市場空白：抓住該區域現階段商業空白的時機，搶占局部區域商業橋頭堡。Part 3項目整體定位與商業規劃典型購物中心經營內容設置娛樂餐飲休閑體驗生活購物彬州市城關區商業市場現狀 主要依托超市以中低端百貨零售為主，日常日用品消費比重較高。餐飲娛樂消費習慣以區域聚集性地方飲食為主，且餐飲分布較為分散。現有商業內餐飲娛樂占比很小，缺乏集生活購物、娛樂餐飲、休閑體驗于一體的一站式消費場所。Part 3項目整體定位與商業規劃項目立地條件分析典型購物中心經營內容設置消費者意見問卷反饋（人數占比）現有商業需要改進的地方：購物環境32.5%商品折扣30.1%增加商品8、種類29.5%新商場最能吸引人的地方：交通便利性50.3%購物環境舒適42.1%物美價廉41.7%最要具備的功能：超市38.7%餐廳37.4%KTV29.8%結合彬州商業現狀具有一定參考性 根據城區域以日常生活日用品消費為主的消費結構特點，項目設置居然之家、大型超市等主力店，滿足這一數量最為龐大的基本購物需求。項目還引進西式快餐、美妝專柜、快時尚、黃金珠寶、國際名表、名媛生活館、男士風尚館、時尚運動城、皮鞋皮具品牌，拉開消費檔次，滿足不同消費層級的個性化需求。業態組合定位娛樂餐飲生活購物休閑體驗Part 3項目整體定位與商業規劃Part 3項目整體定位與商業規劃休閑體驗生活購物娛樂餐飲 城區消9、費者娛樂形式單一。城區現有影院兩家，量販KTV八家，除好樂迪KTV外其他屬當地自創品牌，規模不大設施陳舊。目前可供選擇的文化娛樂項目不夠豐富，按人口消費比例來看開發空間較大。項目內設置健身會所、KTV、網咖、成人競技等多種娛樂業態，豐富娛樂市場。當地的餐飲除公劉街較為集中外，其他區塊缺乏規模性和綜合性，分布無規律，以本地自主品牌餐飲為主，品牌知名度不高，特色不明顯。項目內當地餐飲引進以挖掘文化、發揚地域特色為主，采取多樣化合作形式：可以單店經營，也可采用美食城的的形式出現。著重引進時尚餐飲、復合餐廳等品牌名店，街區內組合果汁飲品、冰激凌、西點、等消費形式，滿足各類需求。業態組合定位Part 310、項目整體定位與商業規劃業態組合定位生活購物休閑體驗娛樂餐飲 城區消費者休閑形式主要以桌球、足浴治療等為主，休閑體驗單一。項目內特別設置帶有圖書銷售性質的復合書吧一間，滿足有文化品味、喜歡優雅舒緩的消費群體。以家庭為單位的消費人群為主，嬰幼兒用品消費、培訓教育類支出比重占很大比例，項目內除引入兒童零售外，設置兒童游樂、戲水、藝術培訓、教育補習等體驗類業態。藍波國際購物中心功能構成時尚零售餐飲美食休閑娛樂兒童天地全業態一站式體驗型商業主題街區Part 3項目整體定位與商業規劃Part 3項目整體定位與商業規劃項目立地條件分析經營模式功能定位客群定位形象定位層次一：區域性商業體，以租賃經營為主部分聯11、營為輔，特定品牌自營層次二：弱化百貨模式，強化主題商業街區業態形式全新現代化商業新形象，以日常生活消費體驗為概念，獨創集購物休閑、餐飲娛樂為一體的時尚商業綜合體多元化、復合型集超市、家居生活、時尚零售、休閑娛樂、餐飲美食、兒童天地六大功能為一體的一站式綜合功能組合區域內日常消費群體為主流客層，面向全城擴展家庭體驗、休閑聚會、娛樂、培訓教育消費客群 根據本項目的特點并參考消費者調研反饋的結果，規劃中各業態比例盡力做到資源共享、優勢互補，并凝聚各業態的優勢以強化和突顯主題商業街的整體定位，其中不同功能、不同品類、不同形式、不同特點的各類品牌門店對顧客流向、設施設備有不同要求，休閑體驗、餐飲娛樂業在商業街中的地位舉足輕重，其物業設施、電氣消防要求也與普通零售有較大區別。預設各業態占比業態Part 3項目整體定位與商業規劃超市時尚零售休閑娛樂餐飲美食兒童天地23%28%21%15%13%策略一：豐富業態、合理配比 策略二：主力店、優質品牌優先 策略三：組合優惠、品牌嫁接策略四：業態互補、資源共享Part 4 招商策略Thanks For Your Time!